АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9460/23 

Екатеринбург

07 февраля 2024 г.

 

Дело № А07-26581/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 февраля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Татариновой И. А., Купреенкова В. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – Управление) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2023 по делу № А07-26581/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 по тому делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Акционерное общество «Нефтепереработчик» (далее – общество «Нефтепереработчик») обратилось к суду с ходатайством о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя в связи с занятостью в другом судебном процессе. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.  

Общество «Нефтепереработчик» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 30.10.2014 № 01/2014. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.05.2023 исковые требования удовлетворены частично. Суд внес изменения в приложение № 2 к договору № 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности; установил размер годовой арендной платы на земельный участок - 507 446 руб. с 31.10.2019 определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки и экспертизы» (далее – общество «Региональное агентство оценки и экспертизы») в заключение эксперта                                № 154/2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-03 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Правилами 582. Взыскал с Управления в пользу общества «Нефтепереработчик» сумму расходов на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 руб., судебные расходы по оплаты государственной пошлины в размере 6 000 руб. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2023 суд перешел к рассмотрению дела № А07-26581/2021 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в связи с не привлечением оценщика ФИО1 к участию в деле.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены частично. Внесены изменения в приложение № 2 к договору № 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. Установлен размер годовой арендной платы на земельный участок - 507 446 руб. с 31.10.2019, определенной экспертом общества «Региональное агентство оценки и экспертизы» в заключении № 154/2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». С Управления в пользу общества «Нефтепереработчик» взысканы расходы на проведение судебной экспертизы в размере 18 000 рублей, судебные расходы по оплаты государственной пошлины в размере 6 000 рублей. 

Не согласившись с указанными судебными актами, Управление обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Податель жалобы указал, что размер арендной платы рассчитан ответчиком на основании подпункта «г» пункта 2 и пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции от 21.12.2018 по состоянию на 01.01.2019 (далее – Правила). В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» был составлен отчет об оценке № 081/1-19 от 27.05.2019, согласно которому ставка арендной платы в год составила 2 494 810 руб. Отчет об оценке № 081/1-19 от 27.05.2019 составлен в соответствии с действующим законодательством о порядке определения размера арендной платы и методикой ее расчета, ответчиком соблюден принцип государственного регулирования цен за пользование публичными земельными участками. Величина арендной платы в данном случае является обязательной, ответчик в силу законодательства не наделен правом изменять рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке № 081/1-19 от 27.05.2019, при этом достоверность указанного отчета не оспорена истцом в порядке статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По мнению заявителя, судами не учтены возражения ответчика на экспертное заключение от 07.12.2022 № 154/2022, а именно: эксперт при проведении оценки размера годовой арендной палаты использовал лишь три аналога с гораздо меньшей площадью, при наличии в отчете об оценке № 81/1-19 множества аналогов земельных участков с более подходящей площадью; эксперт, вопреки императивным нормам в области оценочной деятельности, при проведении экспертизы не применил Федеральный стандарт оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 № 328, который в соответствии с пунктом 3 ФСО № 5 является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке. Податель жалобы отмечает, что несогласие арендатора с расчетом платы последовало после исполнения истцом договора на протяжении нескольких месяцев. Совершив фактическую оплату аренды, истец принял условия договора в части величины арендной платы в размере 215 593 руб. 15 коп., то тесть после заключения договора сторонами договор исполнялся, аренда оплачивалась в соответствии с расчетом и условиями договора. Оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы, после заключения договора, по мотиву недостоверности ранее оценки не допускается (абзац 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). Заявитель считает необоснованным требование истца о взыскании с ответчика государственной пошлины в размере 6 000 руб., так как ответчик является государственным органом и освобождается от уплаты государственной пошлины. Кроме того, в обоснование довода об отсутствии оснований для взыскания с него госпошлины отметил отсутствие факта нарушения или оспаривания прав истца ответчиком. 

В отзыве на кассационную жалобу общество «Нефтепереработчик» просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между Управлением (арендодатель) и обществом «Нефтепереработчик» (ранее ЗАО «Нефтепереработчик», арендатор), заключен договор № 01/2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 30.10.2014, согласно разделу 1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов; кадастровый номер: 02:59:060202:99; местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават (далее по тексту участок); разрешенное использование: для обслуживания предприятия; описание земельного Участка: в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к Договору и являющемся его неотъемлемой частью (приложение № 3), общей площадью 104194 кв.м. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора на участке имеется: корпус АБК (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ 139025), корпус № 10 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ 139029), корпус № 14 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ139039), здание насосной с градирней (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2008 г. 04 АБ 139031), здание КПП (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.20228 г. 04 АБ 139037). 

Пунктом 3.1 договора установлен срок аренды участка с 30 октября 2014 года по 01 января 2063 года. 

В силу пункта 5.1 договора расчет арендной платы определен в приложении № 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора. 

В пункте 5.2. договора указано, что расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 1 февраля каждого года. 

Согласно пункту 5.4 договора размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах); при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков). 

В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами. 

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц до 25 числа текущего месяца. За последний месяц календарного года не позднее 20 декабря (пункт 5.5 договора). 

В соответствии с пунктом 7.1 договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.2 договора. 

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99 передан арендатору в арендное пользование. 

Обществом «Нефтепереработчик» проведена независимая оценка, результатом которой является заключение о рыночной стоимости земельного участка на праве долгосрочной аренды и размере годовой арендной платы за земельный участок (Отчет об оценке № конс14480). 

Отчетом об оценке № конс14480, выполненным обществом «Многопрофильный деловой центр», определен размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99. 

В соответствии с договором № 01/2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 30.10.2014, срок аренды составляет 49 лет. 

Таким образом, размер годовой арендной платы рассчитывается следующим образом: 34 467 000,00 (рыночная стоимость земельного участка на праве долгосрочной аренды)/49 = 703 408,16 руб. в год. 

Размер годовой арендной платы на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м, находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават составляет 703 408,16 руб. в год. 

Руководствуясь Правилами № 582, общество «Нефтепереработчик» обратилось к Управлению о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 01/2014 от 30.10.2014 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, о внесении изменений в части размера и условий внесения арендной платы за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 02:59:060202:99, с учетом результатов независимой оценки. 

В ответ на обращение Управление письмом от 27.07.2021 отказало в заключении дополнительного соглашения к договору аренды № 01/2014 от 30.10.2014, указав на то, что внесение изменений в пункты 5.1 и 5.2 договора противоречит пункту 8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Истец направил досудебную претензию от 06.08.2021 исх. № 218 с уведомлением в случае невозможности разрешения спора в досудебном порядке, о намерении обратиться в суд за защитой нарушенного права, с требованием о внесении изменений в договор № 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, путем понуждения к заключению дополнительного соглашения. Досудебную претензию ответчик оставил без удовлетворения. 

Полагая отказ Управления от подписания дополнительного соглашений в редакции истца необоснованным и незаконным, общество «Нефтепереработчик» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями. 

Удовлетворяя исковые требования в части, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности урегулирования разногласий путем внесения изменений в приложение № 2 к договору № 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, установив размер годовой арендной платы на земельный участок, равный 507 446 руб., с 31.10.2019, определенной в заключении эксперта.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не усматривает. 

С учетом предмета и оснований заявленных исковых требований суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали спорные правоотношения сторон как правоотношения, возникшие из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которых осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации. 

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 3 названной статьи размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакциях, действовавших до 01.03.2015), пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.03.2015) арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам. 

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. 

Неприменение нормативно установленного размера арендной платы за земли, начиная с даты его установления, нарушает императивность нормативных положений о регулируемой цене аренды в отношении публичных земель.

Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

В соответствии с пунктом 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 - рыночной стоимости земельных участков). 

При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы (пункт 10 Правил). 

Согласно пункту 5.4 договора размер арендной платы пересматривается при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельных участков). 

Таким образом, в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться, в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, договором согласована обязанность арендатора вносить арендную плату в измененном размере при изменении рыночной стоимости земельных участков или рыночной арендной платы за земельные участки, но не чаще одного раза в год; договор аренды от 30.10.2014 № 01/2014 подписан уполномоченными лицами без каких-либо замечаний. Следовательно, стороны согласились с условием договора о порядке определения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах  довод ответчика о невозможности изменения условий договора, правомерно признан судами ошибочным. 

В соответствии с пунктом 6 Правил арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 

Расчет арендной платы за спорный земельный участок, предусмотренный договором аренды от 3.10.2014 № 01/2014 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, произведен в соответствии с подпункта «г» пункта 2 и пункта 6 Правил. 

В соответствии с пунктом 6 Правил и на основании статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет № 081/1-19 от 27.05.2019 об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, подготовленный индивидуальным предпринимателем ФИО1.

Указанным отчетом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:59:060202:99, равная 2 494 810 руб. в год.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закон № 135-ФЗ). 

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке статьи 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка (пункт 2 Информационного письма № 92). 

В материалы дела истцом представлен отчет об оценке № конс14480, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр», согласно которого размер годовой арендной платы на основе рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м находящегося по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават составляет 703 408,16 руб. в год. 

В силу положений частей 1, 2, 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью определения размера арендной платы за арендованный истцом земельный участок, а также для проверки наличия или отсутствия нарушений при изготовлении отчета № 081/1-19 от 27.05.2019 законодательства об оценочной деятельности, по ходатайству истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу «Региональное агентство оценки и экспертизы». 

По результатам судебной экспертизы в дело представлено заключение эксперта № 154/2022 от 07.12.2022, в котором содержатся следующие выводы: На вопрос 1: При исследовании Отчета № 081/1-19 от 27.05.2019, исполненного оценщиком ФИО1 по оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, а именно земельного участка, общей площадью 104194 кв.м, кадастровый номер 02:59:060202:99, расположенного по адресу: РБ, г. Салават, выявлены несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Экспертом указано о том, что в связи с тем, что на экспертизу представлен отчет не в полном объеме, а только Том 1, информация, относительно содержания отчета об оценке, которая вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением п. 5 ФСО № 3, ст. 11 № 135-ФЭ, может содержаться в Том 2, который на экспертизу не представлен. Более подробное описание несоответствий отражено в соответствующих разделах данного заключения. При наличии необходимой информации в Том 2, которая подтверждает данные, используемые при расчётах рыночной стоимости, выявленные несоответствия не повлияют на величину рыночной стоимости права аренды. На вопрос 2: Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 02:59:060202:99, площадью 104194 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Республика Башкортостан, г. Салават, определенная в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 в редакции от 21.12.2018 года по состоянию на 01.01.2019 года составляет: 507 446 (Пятьсот семь тысяч четыреста сорок шесть) руб. 

Заключение эксперта является одним из доказательств, которое согласно разъяснениям, приведенным в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Требования к содержанию заключения эксперта содержатся в статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Нарушений положений указанной статьи судами не установлено.

Судами учтено, что из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом. Основания несогласия с экспертным заключением должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставления с остальной доказательственной информацией.

В силу положений статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»  эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Проанализировав экспертное заключение, суды пришли к выводу о том, что оно составлено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; подготовлено лицом, имеющим соответствующий уровень квалификации и подготовки; содержит четкие ответы на поставленные вопросы, перечень примененных источников, описание и обоснование избранных подходов и методик исследования; выводы эксперта изложены последовательно, ясно, аргументировано и не допускают двоякого толкования. Экспертное заключение основано на материалах дела и результатах проведенных исследований, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы, в заключении содержатся однозначные ответы на поставленные судом вопросы, сомнений в обоснованности заключения эксперта у судов не возникло, наличие противоречий в выводах эксперта не установлено, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты.

При этом суды исходили из того, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения. Нарушения экспертом основополагающих методических и нормативных требований при его производстве не установлены.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности, не имеется.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, основанные на исследовании объекта экспертизы, представленных документов, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения и не может служить основанием ни для отказа суда в принятии экспертного заключения в качестве доказательства по делу, ни для назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Как верно отмечено судами, возражения заявителя по существу означают несогласие стороны спора с итоговой величиной рыночной стоимости объекта оценки, что не является основанием для критической оценки. О проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, которые позволили бы иначе оценить установленные обстоятельства, истцом в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах экспертное заключение принято судами в качестве надлежащего доказательства по делу (статьи 66, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Согласно части 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. 

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки доводам жалобы, судами дана надлежащая оценка экспертному заключению на предмет его достоверности, достаточности и взаимной связи с иными доказательствам в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и названное заключение на основании такой оценки правомерно признано полным, достоверным и обоснованным. 

Вопреки доводу заявителя жалобы о том, что оспаривание согласованного размера арендной платы после заключения договора по мотиву недостоверности ранее оценки не допускается, согласно пункту 2 Информационного письма № 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302).     

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об урегулировании разногласий путем внесения изменений в приложение № 2 к договору № 01/2014 от 30.10.2014 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и установил размер годовой арендной платы на земельный участок - 507 446 руб. с 31.10.2019 определенной экспертом общества с ограниченной ответственностью «Региональное агентство оценки и экспертизы» в заключение эксперта № 154/2022 в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». 

Довод кассационной жалобы о том, что Управление как государственный орган освобожден от уплаты государственной пошлины при рассмотрении дел в судах, отклоняются судом кассационной инстанции как несостоятельный, основанный на неправильном толковании норм материального и процессуального права.

Указанный довод заявлен Управлением без учета того обстоятельства, что в постановлении апелляционного суда речь идет не о взыскании с него в федеральный бюджет государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной жалобы, а о взыскании судебных расходов, понесенных обществом при обращении в суд апелляционной инстанции с соответствующей жалобой, доводы которой признаны апелляционным судом обоснованными. 

Освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождения их от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как видно из материалов дела, истцом при обращении в суд с рассматриваемым иском в федеральный бюджет уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 руб. В связи с удовлетворением заявленного истцом к ответчику требования об установлении размера годовой арендной платы на земельный участок, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. правомерно отнесены судом на ответчика и взысканы с него в пользу истца. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2023 по делу № А07-26581/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.А. Столяров 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова 

 

                                                                                      В.А. Купреенков