﻿ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-4791/2020

29 декабря 2020 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  22 декабря 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 декабря 2020 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Ракчеевой М.А.,

судей  Изотовой С.В., Кротова С.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рудько И.Ю.,

 

при участии: 

от общества с ограниченной ответственностью «Траст» представителя Ермишиной А.Н. (доверенность от 05.03.2020),

от общества с ограниченной ответственностью «Мятный дым» представителя Трапезниковой М.М. (доверенность от 20.01.2020),

 

рассмотрев 15.12.2020 и 22.12.2020 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25533/2020) общества с ограниченной ответственностью «Траст» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 по делу № А56-4791/2020,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Мятный дым», адрес: 197341, Санкт-Петербург, Фермское шоссе, д. 20, корп. 1,  лит. А, кв. 72, ОГРН 1197847162721, ИНН 7814762635 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Траст», адрес: 199106, Санкт-Петербург, ул. Опочинина, д. 6, лит. А, пом. 8-Н, ОГРН 1097847211582, ИНН 7801499585 (далее – Компания), о взыскании 636 845 руб. 42 коп. обеспечительного платежа по договору субаренды, 10 127 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.10.2019 по 17.01.2020, процентов за пользование чужими денежными средствами с 18.01.2020  по день фактического исполнения обязательства по уплате задоженности.

ООО «Траст» обратилось к ООО «Мятный дым» со встречным иском о взыскании 360 620 руб. в возмещение материального ущерба, возникшего вследствие несогласованной перепланировки помещения, 2 000 000 руб. штрафа, начисленного за перепланировку помещения без согласия субарендодателя.

Впоследствии ООО «Траст» заявило об увеличении исковых требований, просило суд взыскать с ООО «Мятный дым» 711 367 руб. 96 коп. в возмещение ущерба, в том числе 483 050 руб. в возмещение расходов на проведение ремонта вследствие несогласованной перепланировки помещения и 30 000 руб. в возмещение расходов на экспертизу, 70 341 руб. 96 коп. в возмещение коммунальных и эксплуатационных услуг за период с сентября по октябрь 2019 г., 157 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 08.10.2019, 2 000 000 руб. штрафа за перепланировку помещения без согласия субарендодателя.

Суд первой инстанции, полагая, что требование о возмещении стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг по смыслу и содержанию положений статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представляет собой новое требование, которое может быть рассмотрено судом отдельно в рамках самостоятельного иска, отказал в принятии увеличения исковых требований в части 70 341 руб. 96 коп. В остальной части суд принял увеличение исковых требований до 2 641 026 руб.

Решением от 20.07.2020 с ООО «Траст» в пользу ООО «Мятный дым» взысканы 636 845 руб. 42 коп. обеспечительного платежа, 3 716 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 17.01.2020, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга (636 845 руб. 42 коп.), начиная с 18.01.2020 по день фактической оплаты исходя из ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды просрочки, 15 781 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска. В остальной части в удовлетворении первоначального иска и во встречном иске отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, ООО «Траст» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении  первоначального иска и удовлетворении встречных исковых требований ответчика.

Как указывает податель жалобы, помещение передано Обществу  по акту приема-передачи от 03.09.2019 в состоянии, соответствующем его назначению. К указанному акту приложены материалы фотофиксации, свидетельствующие о состоянии помещения на  дату передачи в субаренду. 

В октябре 2019 Общество без объяснения причин заявило о намерении расторгнуть договор. При этом без письменного согласия субарендодателя произвело в помещении ремонтные работы в нарушение пункта 2.2.9 договора. Ссылка суда на содержащуюся в акте приема-передачи помещения  отметку о необходимости текущего ремонта помещения, сноса имеющихся перегородок и установки новых, по мнению подателя жалобы, не означает согласия субарендодателя на осуществление указанных мероприятий. Доказательств такого согласования Общество в материалы дела не представило. Факт проведения Обществом работ подтверждается материалами фотофиксации, осуществленной при возврате Компании помещения, из которых следует, что внутренние кирпичные стены разрушены, бойлеры и инсталляция демонтированы, на полу расположен строительный мусор.

В отзыве на жалобу Общество указывает, что  во исполнение пункта 3.1.1 договора первая часть арендной платы в размере 592 410 руб. уплачена им по платежному поручению от 03.09.2019 № 1. В ту же дату платежным поручением № 2 ООО «Мятный дым» во исполнение требований пункта 3.1.6 договора внесло обеспечительный платеж в размере 592 410 руб. Таким образом, по состоянию на 08.10.2019 у Общества имелась переплата в размере 681 280 руб. 84 коп., состоящая из 592 410 руб. обеспечительного платежа первой части арендной платы за последний месяц аренды, а также 88 870 руб. 84 коп. второй части арендной платы за сентябрь и последний месяц аренды, которые подлежат возврату. При этом, по мнению Общества, уплаченные за сентябрь 592 410 руб. первой части арендной платы  и 44 435 руб. 42 коп. второй части арендной платы, перечисленные по платежному поручению от 03.09.2019 № 1, покрывают все обязательства субарендатора по договору. Третья часть арендной платы Компанией не начислялась и не предъявлялась ко взысканию. Договор субаренды расторгнут по инициативе Общества ввиду несоответствия помещения целям использования последнего в соответствии с пунктом 1.3 договора, а помещение принятое Компанией без возражений в том же состоянии, в каком было предано Обществу.  

В судебном заседании представитель ООО «Траст» доводы жалобы поддержал, пояснил, что счета на уплату коммунальных и эксплуатационных платежей субарендодателем в адрес ООО «Мятный дым» не выставлялись; требование об уплате расходов за коммунальные ресурсы по показаниям приборов индивидуального учета в арендованных помещениях не заявлено, ответчик просил взыскать с истца задолженность по коммунальным услугам, относящимся к местам общего пользования, поскольку в пункте 3.3.2 указано, что такие услуги также оплачиваются, а их размер определяется пропорционально занимаемой площади арендуемого объекта.  

Представитель ООО «Мятный дым» пояснил, что обеспечительный платеж был внесен за первый и последний месяцы аренды (первая и вторая часть арендной платы) на основании счета. Указал, что счет на уплату коммунальных  услуг с 01 по 08 октября 2019 года ООО «Траст» субарендатору не выставлял, в этой части претензионный порядок истцом по встречному иску не соблюден; с 04.10.2019 ООО «Мятный дым» помещение освободило, поэтому задолженность по эксплуатационным платежам отсутствует, а платежные поручения, представленные ответчиком в качестве доказательства внесения эксплуатационных платежей, надлежащим образом не заверены.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Компанией (субарендодатель) и Обществом (арендатор) 01.09.2019 заключен договор № МО-94051946 субаренды нежилого помещения с кадастровым номером 78:14:0007525:1955 общей площадью 303,8 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,      Московский пр., д. 94, лит. А, пом. 6-Н, которое, в свою очередь, Компания арендует по договору от 01.01.2019 № ТТ-94011940.

Согласно пункту 1.3 договора объект передан Обществу для использования под кафе кальянную.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрена обязанность субарендодателя передать объект в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию, по акту приема-передачи помещения в течение одного дня с даты поступления на расчетный счет субарендодателя первой части арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.5 договора. 

Субарендатор производит за свой счет текущий косметический ремонт объекта, несет расходы на содержание, обеспечивает сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования. При этом до начала проведения текущего косметического ремонта обязан согласовать с субарендодателем порядок и время проведения работ, потребность в энергоресурсах (пункт 2.2.6 договора).

Договором также предусмотрена обязанность Общества не производить без письменного разрешения субарендодателя перепланировку, реконструкцию и переоборудование объекта, а также прокладку скрытых и открытых проводок и коммуникаций (пункт 2.2.9 договора).

Как следует из пункта 2.2.15 договора, при прекращении договора субарендодатель обязан предать субарендодателю объект в состоянии, соответствующем возможности дальнейшего использования объекта недвижимости с учетом нормального износа и проведенных с согласия субарендодателя неотделимых улучшений, в последний день аренды по акту возврата. В случае несоответствия состояния объекта на момент его возврата возможности дальнейшего использования субарендодатель вправе не принимать объект  до момента устранения выявленных недостатков в срок не более трех рабочих дней с момента получения акта возврата от субарендатора. При этом стороны фиксируют данные несоответствия в акте возврата объекта и согласовывают сроки и способы устранения недостатков. В случае неустранения или отказа от устранения выявленных недостатков субарендодатель устраняет их своими силами или с привлечением третьих лиц, а субарендатор обязуется возместить субарендодателю все разумные и документально подтвержденные расходы, связанные с устранением недостатков, а также выплатить неустойку в размере 5% от суммы арендной платы в месяц в течение  пяти рабочих дней со дня получения соответствующего требования и счета от субарендодателя.

В случае если субарендодатель не представил субарендатору в срок до трех рабочих дней с момента получения от последнего  акта возврата объекта возражений, объект считается возращенным в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, дальнейшие претензии относительно его состояния не принимаются.

Разделом 3 договора предусмотрены порядок и сроки расчетов между сторонами.

В соответствии с положениями пункта 3.1 договора арендная плата состоит из трех частей, при этом в нее входит оплата места под наружную рекламу и двух парковочных мест.

Согласно пункту 3.1.1 договора первая часть арендной платы за помещение в месяц составляет 592 410 руб. (НДС не облагается в связи с применением упрощенной системы налогообложения).

Исчисление первой части арендной платы начинается с 01.09.2019, при этом оплата первой части платы за первый месяц аренды осуществляется не позднее 03.09.2019 (пункт 3.1.4 договора).

Из содержания пункта 3.1.6 договора следует, что  не позднее 03.09.2019 субарендатор также оплачивает  первую часть арендной платы за последний полный месяц действия договора. Данный платеж стороны договорились считать обеспечительным платежом, используемым субарендодателем, в том числе, в случае необходимости возмещения любого рода ущерба, причиненного по вине субарендатор объекту или иному имуществу субарендодателя.

По окончании действия договора оставшаяся неиспользованной сумма обеспечительного платежа полежит возврату субарендатору на расчетный счет после подписания сторонами акта возврата объекта не позднее  пяти дней после получения от РСО и управляющей организации документов, подтверждающих отсутствие задолженности (пункт 3.1.8 договора).

Вторая часть арендной платы включает возмещаемые субарендатором расходы на эксплуатационное обслуживание объекта и составляет 44 435 руб. 42 коп. в месяц (НДС не облагается) (пункт 3.2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.2.2 и 3.2.3 вторая часть арендной платы может быть изменена субарендодателем в одностороннем порядке в зависимости от его фактических расходов на эксплуатационные платежи. По мере получения от ресурсоснабжающих организаций бухгалтерских документов о фактически понесенных расходах, субарендодатель перевыставляет данные расходы субарендатору от своего имени и в том же размере (в течение пяти рабочих дней с момента получения документов).

При этом согласно положениям пункта 3.2.6  договора субарендатор помимо платежа второй части арендной платы за первый месяц  действия договора оплачивает на основании выставленного счета вторую часть арендной платы за последний полный месяц действия договора, при этом указанный платеж стороны считают обеспечительным платежом в случае необходимости возмещения любого рода ущерба, причиненного Обществом.

Согласно пункту 3.2.8 договора по окончании срока его действия оставшаяся неиспользованной сумма обеспечительного платежа будет зачтена сторонами в счет оплаты второй части арендной платы за последний месяц субаренды. В случае если внесенная субарендатором сумма окажется больше, чем это необходимо для оплаты второй части арендной платы за последний месяц, излишек будет возвращен субарендатору после подписания акта возврата объекта недвижимости из субаренды или в случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 2.2.15 договора.

Третью часть арендной платы составляют платежи в счет возмещения расходов субарендодателя за электроэнергию и иные коммунальные ресурсы, фактически потребленные субарендатором, при этом оплата производится на основании выставленного субарендодателем счета (пункты 3.3.1, 3.3.6 договора).

Субарендодатель освобождается от первой части арендной платы за второй, третий и четвертый месяцы действия договора в связи с организационными мероприятиями, связанными с подготовкой к ведению деятельности на объекте (пункт 3.4 договора).

Согласно положениям пунктов 2.2.9, 4.3 договора за любое переустройство, переоборудование, перепланировку объекта недвижимости, произведенные без согласования с субарендодателем, уполномоченными органами, а также нарушение обязанности по передаче субарендодателю проектной документации субарендатор выплачивает штрафные санкции в размере 2 000 000 руб.

Срок действия договора в соответствии с пунктом 5.1 последнего установлен сторонами до 31.08.2024. 

При этом пунктом 5.2 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, однако распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с даты его подписания.

Также стороны договорились, что с момента подписания договора до его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, заключенный на 11 месяцев (пункт 5.3 договора).

Объект аренды передан ООО «Мятный дым» 03.09.2019 по акту приема-передачи, согласно которому объект находится в нормальном состоянии, соответствующем его назначению. В пункте 5 указанного акта содержится указание на необходимость косметического ремонта, сноса имеющихся перегородок и установки новых перегородок.  

Платежным поручением от 03.09.2019 № 1 Общество перечислило Компании 636 845 руб. 42 коп., в том числе 592 410 руб. первой части арендной платы и44 435 руб. 42 коп. второй части арендной платы за первый месяц (сентябрь2019 г.).

Платежным поручением от 03.09.2019 № 2 Общество перечислило Компании 636 845 руб. 42 коп. арендной платы за последний месяц по договору (обеспечительный платеж).

Письмом от 04.10.2019 ООО «Мятный дым» указало Компании, что  на дату направления указанного письма субарендатором не получены ответы о согласовании, направленных 27.09.2019, проектов технологического присоединения к сетям канализации систем общества К1 и К3, замену стояка С1, подводящей и отводящей труб отопления на участке от коллекторного узла до отметки +4.200, а также проекты создания в помещении проема и дополнительного входа.

Уведомлением, полученным Компанией 08.10.2019, Общество сообщило о намерении расторгнуть договор ввиду невозможности использовать помещение в соответствии целью, предусмотренной пунктом 1.3 договора, а также отсутствия согласования Компанией проектов ремонтных работ, в связи с чем просило ООО «Траст» подписать акт возврата объекта аренды.

В тот же день, 08.10.2019, сторонами составлен предварительный акт осмотра нежилого помещения, из которого следует, что в спорном объекте установлены гипрочные перегородки, наличие которых зафиксировано фотоматериалами, приложенными к акту; показания счетчиков холодной воды № 201401009202, 201401009207 составили 1,4 и 0,2 м3 соответственно; расположенные в спорном помещении бойлеры в количеству двух штук демонтированы с мест крепления. В пункте 9 акта указано, что помещение и ключи от него возвращены Компании.

Нежилое помещение передано Обществом Компании 08.10.2019 по акту приема-передачи, из которого следует, что помещение передано в удовлетворительном состоянии.

Уведомлениями от 10.10.2019 Компания, указала на обнаружение 08.10.2019 факта проведения ремонтных работ без согласования с субарендодателем, в связи с чем сообщила о расторжении договора на основании пунктов 2.9, 5.7, а также об удержании суммы обеспечительного платежа до окончания расчетов между сторонами.

Уведомлением от 17.10.2019 Общество сообщило об удержании Компанией личных вещей субарендатора, в том числе гипрочных перегородок как отделимых улучшений помещения, в связи с чем потребовало их возврата либо возмещения стоимости в размере 720 000 руб., а также денежных средств, оплаченных Обществом при заключении договора.

Претензиями от 18.10.2019 № 94-М, 25.10.2019 № 95-М и письмом от 18.11.2019 № 101-М Общество повторно уведомило субарендодателя о намерении вывезти из арендуемого помещения принадлежащее ООО «Мятный дым» имущество, в том числе гипсокартонные перегородки, требовало возврата 1 273 690 руб. 84 коп., из которых 636 845 руб. 42 коп. обеспечительного платежа, 720 000 руб. стоимости произведенных улучшений, из которых 315 000 руб. стоимость гипсокартонных перегородок, а также уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Из акта приема-передачи от 28.11.2019 следует, что  ООО «Траст» передало ООО «Мятный дым» гипсокартонные перегородки и иное личное имущество субарендодателя, вместе с тем после демонтажа выявлено повреждение имущества Компании, а именно пробита проложенная в полу труба теплоснабжения, при этом указано, что Общество выразило готовность устранить повреждение своими силами.

Поскольку, несмотря на возврат спорного имущества, Компания сумму обеспечительного платежа Обществу не возвратила, последнее обратилось в суд с настоящим иском.

Компания, в свою очередь, обратилась с встречными исковыми требованиями, ссылаясь на проведение Обществом работ по переустройству и перепланировке помещения без соответствующего согласования с субарендодателем, просила взыскать с Общества (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ)  483 050 руб. в возмещение расходов  на проведение ремонта, 30 000 руб. расходов на экспертизу, 70 341 руб. 96 коп. коммунальных и эксплуатационных услуг за период с сентября по октябрь 2019 г., 157 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 08.10.2019, а также 2 000 000 руб. штрафа на основании пунктов 2.2.9, 4.3 договора.

Суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности первоначально заявленных исковых требований, в связи с чем исковое заявление Общества удовлетворил частично; в удовлетворении встречного иска суд отказал, полагая, что Компанией не доказан факт осуществления Обществом ремонтных работ в помещении, а также причинения ущерба в заявленном размере.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд полагает, что решение подлежит изменению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2 указанной статьи).

Из положений пункта 3.1.8 договора следует, что оставшаяся неиспользованной сумма обеспечительного платежа будет возвращена субарендатору после подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) объекта недвижимости не позднее 5 дней после получения от ресурсоснабжающих организаций и управляющей организации документов, подтверждающих отсутствие задолженности.

Из актов предварительного осмотра и приема-передачи помещения от 08.10.2019 следует, что Общество возвратило Компании помещение в удовлетворительном состоянии.

При этом, как верно установлено судом первой инстанции, уведомлением, полученным Компанией в день возврата помещения, Общество в одностороннем порядке отказалось от договора в связи с недобросовестными, по его мнению, действиями субарендодателя.

Принимая во внимание положения пункта 5.6 договора, предусматривающего возможность одностороннего расторжения договора при условии уведомления об этом другой стороны не менее, чем за два месяца  до даты расторжения, спорный договор аренды прекратил свое действие 09.12.2019.

Что касается удержания Компанией суммы обеспечительного платежа ввиду обнаруженных ООО «Траст» несогласованных ремонтных работ, суда апелляционной инстанции полагает возможным согласиться с выводом суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела надлежащих доказательств осуществления перепланировок и переоборудования.

В обоснование встречных требований Компания представила подготовленное обществом с ограниченной ответственностью «Альтера» экспертное заключение от 24.04.2020 № 139-2020, из которого следует, что его целью является проведение технического обследования помещения на предмет оценки его технического состояния и соответствия строительных конструкций помещения проектной документации, поэтажным планам БТИ и экспликации. Обследование экспертами помещения осуществлялось 05.12.2019.

Вместе с тем, как верно отметил суд первой инстанции, обследование помещения осуществлялось без участия представителя Общества, надлежащих доказательств его уведомления об осмотре помещения в материалы дела не представлено.

По акту приема-передачи от 08.10.2019 помещение принято ООО «Траст» без возражений, при этом недостатки, на которые в настоящее время ссылается ответчик как на основание для взыскания убытков не носили скрытый характер и могли быть выявлены при приемке помещения.  

Упомянутое экспертное заключение составлено уже после обращения Общества в суд с исковыми требованиями, в одностороннем порядке, без соответствующего уведомления Общества. Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции критически относится к представленному доказательству.

Иных допустимых доказательств, подтверждающих осуществление спорных работ, материалы дела не содержат, равно как доказательств направления Компанией требований по устранению Обществом выявленных нарушений.

Таким образом, не подлежат удовлетворению требования Компании о взыскании расходов на проведение ремонта, доказательства проведения которого ООО «Траст» не представлены, 30 000 руб. расходов на оплату экспертизы, 2 000 000 руб. штрафа за перепланировку помещения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с позицией суда первой инстанции о том, что Компанией неправомерно заявлены требования в части взыскания арендной платы за период с 01.10.2019 по 08.10.2019, поскольку в соответствии с условиями пункта 3.4 договора субарендатор освобождается от первой части арендной платы за второй месяц действия договора.

Что касается не принятого судом первой инстанции требования                   ООО «Траст» о взыскании расходов в возмещение коммунальных услуг (третья часть арендной платы) за период с сентября по октябрь 2019 года, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

В обоснование заявленных требований Компания представила платежные поручения от 22.10.2019 № 85, от 05.12.2019 № 107 о перечислении                        ООО «Научно-производственная компания» (собственник помещений 3Н, 4Н, 6Н) в пользу ООО «Форум» (собственник иных помещений в здании) в счет возмещения затрат обслуживающих организаций, счета на оплату от 15.10.2019 № 42, от 14.11.2019 № 47 с основанием «возмещение затрат по помещениям 3Н, 6Н, 4Н», а также договоры, заключенные ООО «Форум» с АО «Петербургская сбытовая компания», ГУП «ТЭК СПб» и ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга». При доказательств фактического несения расходов самим обществом  (ООО «Траст») на оплату коммунальных услуг, приходящихся на места общего пользования, а равно показания приборов учета, позволяющего рассчитать размер таких расходов, являющихся общими для всех собственников, а равно их уплаты поставщикам услуг в материалы дела не представлено. 

При таких обстоятельствах правовых оснований для уменьшения подлежащего возврату обеспечительного платежа на сумму предъявленных  расходов по коммунальным платежам в порядке проведения сальдо встречных обязательств с учетом расторжения договора субаренды не имеется.   

Между тем, суд первой инстанции, возвращая сумму обеспечительного платежа в полном объеме, не принял во внимание  следующее.

Как следует из договора аренды от 01.01.2019 № ТТ-94011940, заключенного между ООО «Научно-производственная компания» (арендодатель) и ООО «Траст» (арендатор), последнее приняло принадлежащие на праве собственности арендодателю во временное владение и пользование помещения 3-Н площадью 260,3 кв. м, 4-Н площадью 16,1 кв. м, 6-Н площадью 303,8 кв.м (кадастровый номер 74:14:0007525:1955), а общей площадью 580,2 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 94, лит. А. 

Между ООО «Траст» (владелец помещений) и ООО «Соло» (управляющая компания) заключен договор от 10.01.2019 № М94-ЗУ, согласно которому владелец помещений поручает управляющей компании обслуживание  и содержание общего имущества объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 94, лит. А. При этом владелец помещений в соответствии с пунктом 2.1.5 договора обязан перечислять управляющей компании расходы, связанные с содержанием общего имущества владельцев помещений пропорционально доли владельца помещений в общем имуществе объекта.

В материалы дела представлены платежные поручения от 05.12.2019 № 650, от 03.10.2019 № 734, согласно которым ООО «Траст» перечислило ООО «Соло» 84 962 руб. 57 коп. и 84 962 руб. 57 коп. с назначениями платежей в возмещение затрат на техобслуживание и содержание общего имущества (Московский пр., 94) за сентябрь 2019 по счету  от 26.08.2019 № 147 и за октябрь 2019 по счету  от 24.09.2019 № 182 соответственно.

Таким образом, Компанией документально подтверждены расходы на эксплуатационное обслуживание объекта, которые подлежат возмещению              ООО «Мятный дым» путем внесения второй части арендной платы. При этом помещение передано ООО «Мятный дым» 03.09.2019, а возвращено 08.10.2019, поэтому сумма расходов на эксплуатационное обслуживание помещения 6Н, рассчитанных пропорционально его площади и времени нахождения во владении субарендатора, составляет 41 473 руб. 06 коп. за период с 03.09.2019 по 30.09.2019 и 11 467 руб. 20 коп. за период с 01.10.2019 по 08.10.2019.

Ссылка суда первой инстанции на то, что в материалы дела не представлены доказательства зачета платежа, обеспечивающего своевременное внесение субарендатором второй части арендной платы, в счет оплаты расходов на эксплуатационное обслуживание объекта за период с 01.10.2019 по 08.10.2019, а равно доводы ООО «Мятный дым» о ненадлежащем заверении платежных поручений, подлежат отклонению. Вторая часть арендной платы за сентябрь 2019 года внесена субарендатором в сумме 44 434 руб. 42 коп., а в нарушение требований пункта 3.2.1 договора авансовый платеж по второй части арендной платы за октябрь 2019 года, подлежащий внесению не позднее 25 сентября, субарендатором не уплачен, следовательно, обеспечительный платеж подлежал  уменьшению на 8504 руб. 85 коп. и не мог быть возвращен в полном объеме с учетом положений пункта 3.2.6 договора, поэтому решение суда первой инстанции подлежит изменению. 

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.07.2020 по делу № А56-4791/2020 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Взыскать с ООО «Траст» в пользу ООО «Мятный дым» 628 340 руб. 57 коп. обеспечительного платежа, 3 666 руб. 58 коп.  процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 17.01.2020, а начиная с 18.01.2020 по день фактической оплаты проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга (628 340 руб. 57 коп.) исходя из ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующий период просрочки, 15 570 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказать. 

Возвратить ООО «Траст» из федерального бюджета 7 893 руб., излишне уплаченной государственной пошлины».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

М.А. Ракчеева

Судьи

 

                       С.В. Изотова

                    С.М. Кротов