ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А81-13130/2023

29 июля 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  17 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 июля 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5898/2024) Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.04.2024 по делу № А81-13130/2023 (судья Садретинова Н.М.), принятое по иску Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации муниципального образования город Салехард (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к Акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.11.2017 № 249/17 (соглашение о присоединении от 26.10.2018 №3241) за период с 01.01.2022 по 31.12.2023 в размере 29 517 руб. 49 коп., неустойки за период с 11.04.2022 по 11.12.2023 в размере2 975 руб. 74 коп., 

в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, 

 

установил:

Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрация муниципального образования город Салехард (далее - истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу «Инвестиционно-строительная компания Ямало-Ненецкого автономного округа» (далее – ответчик, общество, АО «ИСК ЯНАО») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.11.2017 № 249/17 (соглашение о присоединении от 26.10.2018 №3241) за период с 01.01.2022 по 31.12.2023 в размере 29 517,49 руб., неустойки за период с 11.04.2022 по 11.12.2023 в размере 2 975,74 руб.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.04.2024 по делу № А81-13130/2023 исковые требования удовлетворены частично. С АО «ИСК ЯНАО» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2023 в размере 15 245,97 руб., неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере 2 566,61 руб. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, удовлетворив исковые требования Департамента в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что изменения в части площади принадлежащих ответчику помещений внесены в ЕГРН в феврале 2024 года, ввиду чего расчет надлежит производить из площади 384,7 кв.м., зарегистрированной за обществом в период образования задолженности.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключено соглашение о присоединении от 26.10.2018 № 3241 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 10.11.2017 №249/17, в соответствии с которым ответчику предоставляется в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:08:010104:60, площадью 1 561 кв.м, сроком с 10.11.2017 до 30.09.2065, для размещения административного здания ОАО «Инвестиционно-строительная компания ЯНАО», в том числе ресторан (пункт 1 соглашения).

В пункте 3 соглашения стороны установили, что земельный участок считается переданным арендодателем и принятым арендатором, а условия договора от 10.11.2017 № 249/17, в том числе в части начисления арендной платы, применяются к их отношениям с момента предоставления земельного участка, указанного в договоре от 10.11.2017 № 249/17, или с момента государственной регистрации права на объект имущества, находящегося на данном земельном участке. Подписание акта приема-передачи не требуется.

На основании пункта 4 соглашения арендатор обязуется вносить арендную плату согласно расчету (приложение № 1) в порядке, установленном главой 3 договора от 10.11.2017 № 249/17.

В силу пункта 3.1 договора от 10.11.2017 № 249/17 арендная плата определяется для каждого арендатора с учетом вида разрешенного использования и применительно к объему прав собственности, иных вещных прав в здании. При этом расчеты годовой арендной платы производятся арендодателем ежегодно, независимо от срока действия договора.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в случае изменения порядка ее расчета, категории земель, кадастровой стоимости или вида разрешенного использования участка (пункт 3.4 договора от 10.11.2017 № 249/17).

Пунктом 3.3 договора от 10.11.2017 № 249/17 установлены сроки внесения арендных платежей: ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - не позднее 10 числа последнего месяца этого квартала (пункт 3.3.1.).

В соответствии с пунктом 5.2 договора от 10.11.2017 № 249/17 за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно позиции истца, арендатор принятые на себя обязательства в части своевременного внесения арендной платы надлежащим образом не исполнял, в связи с чем на стороне ответчика образовалась задолженность за период с 01.01.2022 по 31.12.2023 в размере 29 517,49 руб.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части, с чем выразил несогласие истец.

Поскольку возражений против проверки судебного акта в части не поступило, стороны в суде апелляционной инстанции иных доводов не привели, обжалуемое решение проверено в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Ответчик ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы не оспаривал, однако указал на некорректность расчета Департамента.

Судом первой инстанции доводы ответчика приняты во внимание в части необходимости перерасчета коэффициента доли ответчика (Ks), применяемого при расчете арендной платы, поскольку вступившими в законную силу судебными актами часть площади помещений, принадлежавших ответчику на праве собственности, признана общим имуществом. Соответствующие изменения внесены в ЕГРН в феврале 2024 года.

Доводы подателя жалобы, в сущности, повторяют правовую позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции. Так, по утверждению истца, в соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Ввиду внесения изменений в ЕГРН в феврале 2024 года, площадь, из которой надлежит производить расчет за предшествующую задолженность, изменению не подлежит.

Между тем, указанный довод основан на неверном толковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2 статьи 287.5 ГК РФ).

Аналогичные положения содержатся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление № 64).

Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений может следовать, в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения.

Общество ранее являлось собственником нежилого помещения, общей площадью 384,7 кв.м. на 2 этаже здания по адресу: 

<

...>, корп. А.

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А81-10394/2020 нежилые помещения: Лестничная клетка - I, площадью 15,3 кв.м; Лестничная клетка – II, площадью 15,4 кв.м, принадлежащие обществу на праве собственности, расположенные на 2-м этаже здания, находящегося по адресу: 

<

...>, корп. А., признаны общим имуществом, за ответчиком закреплено право общей долевой собственности на общее имущество.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2023 по делу № А81-6290/2021, оставленным без изменения постановлением от 04.07.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, помещения общей площадью 155,3 кв.м. (согласно прилагаемому техническому плану): № 5 (коридор) площадью 141,8 кв.м., № 11 (щитовая) площадью 0,6 кв.м., №12 (кладовая) площадью 2,2 кв.м., №13 (умывальник) площадью 4,8 кв.м., № 14,15 (туалет) площадью 1,5 кв.м. и 1,3 кв.м., № 16 (умывальник), площадью 3,1 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, корп. А, принадлежащие обществу на праве собственности, также признаны общим имуществом. 

Суд обязал погасить в ЕГРН запись от 22.11.2016 № 89-89/001-89/001/201/2016-13589/1 о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение общей площадью 384,7 кв.м, кадастровый номер: 89:08:010105:839, а также обязал общество обеспечить круглосуточный доступ в спорные нежилые помещения.

Вступившие в законную силу судебные акты явились основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Следовательно, площадь нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, уменьшилась с 384,7 кв.м до 198,7 кв.м. 

Как указано в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2023 № 305-ЭС23-6628, пунктом 3 Постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в пункте 12 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2022.

Таким образом, имущество является общим в силу закона, данный статус оно не утрачивает, даже если на него зарегистрированы права как на самостоятельный объект недвижимости. 

Ссылка подателя жалобы на арбитражные дела, в рамках которых Департаментом заявлялись требования о взыскании арендной платы за иные периоды, исходя из площади 384,7 кв.м, подлежит отклонению, поскольку в указанных спорах имели место иные обстоятельства, спор об отнесении части спорных площадей к общему имуществу отсутствовал, суды соответствующими сведениями не обладали и обладать не могли.

Согласно альтернативному расчету Департамента, произведенного с учетом изменения площади помещений, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 31.12.2023 составила 15 245,97 руб.

Указанный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признается арифметически и методологически верным, ответчиком допустимыми и достаточными доказательствами не опровергнут (статьи 9, 65 АПК РФ).

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно заключил, что исковые требования в части основного долга подлежат удовлетворению с учетом изменившейся площади помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности. 

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.04.2022 по 11.12.2023.

Самостоятельных возражений относительно расчета неустойки апелляционная жалоба не содержит, при этом суд апелляционной инстанции отмечает, что судом правомерно учтены доводы Департамента относительно отсутствия оснований для применения к спорным правоотношениям положений моратория, поскольку правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Расчет истца проверен апелляционной коллегией, признается арифметически верным, прав ответчика не нарушает. Расчет штрафных санкций ответчиком не опровергнут (статьи 9, 65 АПК РФ).

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, сформулированную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которой дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26.04.2024 по делу № А81-13130/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Т.А. Воронов

Е.С. Халявин