АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА 

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2879/2025

16 сентября 2025 года

г. Хабаровск

 Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2025 года. 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе: председательствующего судьи Чумакова Е.С.,  

судей: Кучеренко С.О., Сецко А.Ю. при участии: ФИО2; ФИО3; 

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик финансовая строительная компания» - исполняющего обязанности генерального директора ФИО4 и представителя ФИО5, по доверенности от 20.01.2025;  

от конкурсного управляющего Коммерческим банком «Интерпромбанк» (акционерным обществом) – ФИО6, по доверенности от 05.06.2024;  

от Комитета государственного строительного надзора Хабаровского края - ФИО7, по доверенности от 10.01.2025;  

от Прокуратуры Хабаровского края - ФИО8, по удостоверению от 29.07.2024;  

от общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» - ФИО9, по доверенности от 14.08.2025;  

от конкурсного управляющего должником - ФИО10, по доверенности от 31.07.2020;  

рассмотрел в судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, кассационные жалобы Прокуратуры  

Хабаровского края, общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик финансовая строительная компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Коммерческого банка «Интерпромбанк» (акционерного общества) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»  

на определение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.03.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025  

по делу № А73-14263/2017 

по обособленному спору по заявлениям конкурсного управляющего должником, Коммерческого банка «Интерпромбанк» (акционерного общества) (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Три Инвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о передаче имущества и обязательств застройщика, об установлении компенсации, о признании недостоверным отчета оценщика  

в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Диалог» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680026, 

<

...>) несостоятельным (банкротом)   

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Хабаровского края от 15.09.2017 возбуждено производство по делу о признании общества с ограниченной ответственностью «Диалог» (далее – ООО «Диалог», общество, должник) несостоятельным (банкротом), к должнику (определение от 28.10.2019) применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) о банкротстве застройщиков.  

Определением суда от 16.01.2020 в отношении ООО «Диалог» введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена ФИО11.  

Решением по данному делу от 07.08.2020 ООО «Диалог» признано банкротом, открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего обществом возложено на временного управляющего ФИО11; впоследствии конкурсным управляющим должником утвержден ФИО12 (определение суда от 17.08.2022).  

Определением от 21.12.2023 удовлетворено заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик  

финансовая строительная компания» (далее также – ООО «СЗФСК», приобретатель, инвестор) о намерении приобрести объект незавершенного строительства и земельный участок (права на земельный участок): встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 130,  

общая площадь 5 015,84 кв.м., адрес: Хабаровский край, г. Хабаровск, 

ул. Кавказская, ГП3; встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 161, общая площадь 6 295,95 кв.м., адрес: 

<

...> ГП6, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства. Застройщику установлено перечислить денежные средства в сумме 15 232 415,22 руб. на специальный банковский счет ООО «Диалог» (на основании отчета об оценке от 22.05.2023 № 2040, изготовленного ООО «Оценка-Сервис»).  

Далее, в рамках дела о банкротстве акционерное общество Коммерческий банк «Интерпромбанк» (далее - АО КБ «Интерпромбанк», Банк) 05.10.2023 обратилось в суд с ходатайством об установлении  

суммы, подлежащей возмещению залоговому кредитору в результате передачи имущества, являвшегося предметом залога Банку, в размере 289 860 069,16 руб. 

ООО «Три Инвест» 18.01.2024 обратилось в суд с заявлением о признании недостоверным отчета от 22.05.2023 № 2040, подготовленного ООО «Оценка-Сервис» (оценщик ФИО13) в отношении вышеуказанного имущества должника, согласно которому общая стоимость автостоянок ГП3 и ГП6 составляет 234 508 057 руб.  

Конкурсный управляющий 19.02.2024 обратился в арбитражный  

суд с заявлением (обоснованным исполнением новым застройщиком определения от 21.12.2023) о передаче ООО «СЗФСК» объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок): встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 130, общая площадь 5 015,84 кв.м., местоположение: Хабаровский край,  

<

...> ГП3; встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 161, общая площадь 6 295,95 кв.м., местоположение: 

<

...> ГП6, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, а также обязательств застройщика перед участниками строительства ООО «Диалог».  

Определением от 26.02.2024 заявления ООО «Три Инвест» и конкурсного управляющего объединены в одно производство для совместного рассмотрения в деле о банкротстве ООО «Диалог».  

Определением от 29.03.2024 по спору назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено оценщику ООО «Дальневосточное агентство оценки имущества» ФИО14, по следующим вопросам: какая площадь земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП3» на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, необходима для завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию; какая площадь земельного участка, занимаемого объектом незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП6» на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, необходима для завершения строительства объекта и ввода объекта в эксплуатацию; какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП3» на момент проведения экспертизы с учетом ответа на первый вопрос; какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП6» на момент проведения экспертизы с учетом ответа на второй вопрос.  

По заключению эксперта ФИО14 от 30.08.2024 № 232/6/24 площадь земельного участка для завершения строительства объекта «Подземная автостоянка ГП3» не требуется; площадь земельного участка для завершения строительства объекта «Подземная автостоянка ГП 6» составляет 6 236 кв.м.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП3» составляет 223 133 000 руб.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП6» составляет 179 836 000 руб.  

Определением от 25.11.2024 по ходатайству ООО «СЗФСК» по спору также назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» ФИО15, ФИО16, по следующим вопросам: какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП3» на момент проведения экспертизы; какова рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП6» на момент проведения экспертизы.  

Согласно заключению от 30.12.2024 № 173 рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП3» составляет 149 897 118 руб.; рыночная стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства «Подземная автостоянка ГП6» составляет 95 841 120 руб.  

Определением от 20.03.2025 ООО «СЗФСК» переданы права и обязательства застройщика на объекты незавершенного строительства и  

земельный участок ООО «Диалог» (с учетом актуализации технических сведений и уточненной проектной документации):  

- объект незавершенного строительства: встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 195, общая площадь  

7 696,6 кв.м., местоположение: 

<

...> ГП3;  

- объект незавершенного строительства: встроенное нежилое помещение (автостоянка), стояночных мест 171, общая площадь  

6 732,15 кв.м., местоположение: 

<

...> ГП6;  

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью 19 622 кв.м.;  

- права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, права на внесение изменений в проектную документацию застройщика;  

- права по подключению (технологическому присоединению) объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения по договорам, заключенным с застройщиком в отношении передаваемых земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями;  

- обязательства застройщика перед участниками строительства по передаче машиномест и нежилых помещений, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций в следующих случаях: при полной оплате участником строительства цены договора, предусматривающего передачу машино-места и нежилого помещения; при исполнении не в полном объеме участником строительства обязательства по оплате машино-места и нежилого помещения с переходом к ООО «СЗФСК» имевшегося у застройщика требования по исполнению обязательства в оставшейся части.  

Также определением от 20.03.2025 признан недостоверным отчет об оценке от 22.05.2023 № 2040, подготовленный ООО «Оценка-Сервис»; установлена стоимость объектов в размере 245 738 238 руб. согласно заключению экспертов от 30.12.2024 № 173; с ООО «СЗФСК» в пользу  

АО КБ «Интерпромбанк» взыскана первоначальная компенсация в сумме 

39 691 640,20 руб. Производство по делу в части установления последующей компенсации приостановлено.  

Не согласившись с определением от 20.03.2025, конкурсный управляющий АО КБ «Интерпромбанк» - государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», ООО «СЗФСК», ООО «Три Инвест» обжаловали его в апелляционном порядке.  

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 определение суда от 20.03.2025 изменено в части стоимости объектов и суммы первоначальной компенсации; установлена стоимость объектов в размере 402 969 000 руб. согласно заключению эксперта от 30.08.2024 № 232/6/24; суд постановил взыскать с ООО «СЗФСК» в пользу АО КБ «Интерпромбанк» 13 017 510,60 руб. первоначальной компенсации, которую выплатить в течение пяти дней со дня вступления данного постановления в законную силу. В остальной части определение от 20.03.2025 оставлено без изменения.  

ООО «СЗФСК», Прокуратура Хабаровского края (далее – Прокуратура), АО КБ «Интерпромбанк» в лице конкурсного управляющего обратились в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационными жалобами.  

Так, ООО «СЗФСК» просит отменить постановление арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (тем самым, фактически обжалуя оба принятых судебных акта), ссылаясь на то, что выводы апелляционного суда, не обладающего специальными познаниями, о соответствии экспертного заключения от 30.08.2024 № 232/6/24 требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не соотносятся с разъяснениями, изложенными пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда российской Федерации от 30.05.2005 № 2 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»; суду надлежало вынести на обсуждение вопрос о проведении судебной экспертизы по вопросу рыночной стоимости и экспертизы по вопросу соответствия отчета нормативным актам; считает, что заключение эксперта от 30.08.2024 не отражает объективной информации об объекте, что сказывается на итоговой величине стоимости объекта незавершенного строительства и не может свидетельствовать об его достоверности с принятием судом; при вынесении оспариваемого постановления апелляционным судом в расчетах компенсации залоговому кредитору была взята стоимость не земельного участка, а стоимость прав застройщика на земельный участок, что фактически не отвечает принципу справедливости и равенства в получении денежных средств за счет конкурсной массы; в данных условиях Банк неосновательно обогащается за счет инвестора и дольщиков, получая выплату, в том числе, за счет стоимости (реализации) земельного участка и объекта незавершенного строительства.  

Прокуратура, в свою очередь, в собственной жалобе просит отменить постановление арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 в части  

отклонения заключения от 30.12.2024 № 173/2024, указывая на то, что апелляционный суд в своем постановлении не раскрыл, как при наличии двух противоположных заключений экспертов, обладающих соответствующими познаниями и образованием в области строительства, и на основании каких конкретных критериев, признаков объекта, пришел к выводу о готовности последнего и возможности его признания объектом незавершенного строительства, но не «набором строительных работ и услуг», указав только на тот факт, что строительная готовность составляет не менее 75% по обоим заключениям, на наличие фундамента и фактическое использование собственниками квартир автостоянок для парковки автомобилей; при этом в ходе судебных заседаний в первой и апелляционной инстанциях неоднократно указывалось на то, что неизвестно, принадлежат ли автомобили самим собственникам - как такового доступа к парковкам не обеспечено и не санкционировано; кроме того, в заключениях обоих экспертов указывается на недоработку и необходимость завершения работ по устройству внутренних инженерных коммуникаций, без которых объект не может быть введен в эксплуатацию; понятие недвижимость является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связано с землей и на него оформлен технический паспорт.  

АО КБ «Интерпромбанк» в кассационной жалобе просит изменить постановление арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025 в части, установить стоимость объектов оценки согласно заключению эксперта от 30.08.2024 № 232/6/24 в размере 402 969 000 руб., взыскать с ООО «СЗФСК» в пользу Банка первоначальную компенсацию без учета пункта 13 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2024 № 282-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 282-ФЗ) в размере 65 087 552,88 руб. В обоснование собственной позиции Банк приводит доводы о том, что, вопреки позиции суда, положения пункта 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ к настоящим правоотношениям не применимы, поскольку передача прав застройщика произведена не в пользу Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации, а в пользу коммерческой организации ООО «СЗФСК» - частного приобретателя, расходы которого формируются исключительно за счет собственных средств, а не средств федерального и регионального бюджетов, и, кроме того, с учетом условий пункта 6 статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ  

«О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) в редакции, действовавшей до вступления Закона № 282-ФЗ, в сложившейся ситуации ООО «СЗФСК» безосновательно приобрело права застройщика недвижимого имущества за цену существенно ниже рыночной, что  

однозначно нарушает права и законные интересы Банка как залогового кредитора ООО «Диалог» и который вправе рассчитывать на справедливую компенсацию факта утраты залогового имущества с целью направления ее на погашение имеющейся задолженности ООО «Диалог» перед АО КБ «Интерпромбанк».  

Определениями от 18.08.2025, от 20.08.2025 и от 28.08.2025, соответственно, кассационные жалобы приняты к производству Арбитражного суда Дальневосточного округа и назначены к рассмотрению в судебном заседании на 14 часов 50 минут 09.09.2025.  

Общество с ограниченной ответственностью «Три Инвест» (далее - ООО «Три Инвест») в отзывах на все кассационные жалобы просит отказать в их удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения, в частности, ссылаясь на то, что в силу действующего налогового законодательства при изготовлении заключения от 30.08.2024 № 232/6/24 эксперт правомерно учел НДС в рыночной стоимости передаваемых  

ООО «СЗФСК» прав застройщика; апелляционный суд правомерно применил к спорным правоотношениям положения статьи 5 Закона № 282-ФЗ, доводы кассаторов об обратном противоречат постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П.  

АО КБ «Интерпромбанк» представило возражения на кассационные жалобы ООО «СЗФСК» и Прокуратуры, в которых выразило несогласие с их доводами, сославшись на обоснованность и законность принятых судами двух инстанций судебных актов в оспариваемых данными кассаторами частях.  

Конкурсный управляющий в отзыве поддержал довод ООО «СЗФСК» о несогласии с принятием за основу постановления экспертного заключения от 30.08.2024 № 232/6/24, указал на несостоятельность довода Банка о неприменении к настоящему спору положений пункта 13 статьи 5 Закона  

 № 282-ФЗ; просил рассмотреть кассационные жалобы на усмотрение суда округа с учетом необходимости соблюдения прав и законных интересов участников строительства должника.  

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.2 АПК РФ в режиме веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел», представители ООО «СЗФСК», конкурсного управляющего АО КБ «Интерпромбанк», Прокуратуры, ООО «Три Инвест», конкурсного управляющего должником, иные явившиеся участники процесса, соответственно, поддержали собственные (противоположные) заявленные позиции по существу спора, дав по ним необходимые пояснения.  

Документы, представленные лицами, участвующими в деле, на этапе настоящего кассационного обжалования в обоснование приведенных  

доводов, возвращены судом округа данным лицам ввиду отсутствия оснований для их принятия и приобщения к материалам дела, поскольку процессуальными нормами не предусмотрена возможность установления в суде кассационной инстанции новых обстоятельств, сбор и исследование дополнительных доказательств.  

При этом соответствующие документы, представленные в электронном виде в систему подачи документов «Мой арбитр», на бумажном носителе в адрес лиц, их представивших, не возвращаются (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57  

«О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»).  

Законность обжалуемых судебных актов по доводам заявителей проверена Арбитражным судом Дальневосточного округа в порядке, установленном статьями 284, 286 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, 22.05.2023 конкурсный управляющий включил в Единый федеральный реестр сведений и банкротстве (ЕФРСБ) отчет от 22.05.2023 № 2040 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Диалог» в  

<

...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью  

11 160 кв.м. составляет 10 830 305 руб., подземной автостоянки ГП3 площадью 5 015,84 кв.м. степенью готовности 75% - 103 703 457 руб., земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 площадью  

5 351,7 кв.м. – 5 879 217 руб., подземной автостоянки ГП6 площадью 6 295,95 кв.м. степенью готовности 75% - 130 804 600 руб. 

Как выше указывалось, определением от 21.12.2023 удовлетворено заявление ООО «СЗФСК» о намерении приобрести объекты незавершенного строительства (встроенные автостоянки на 130 стояночных мест площадью  

5 015,84 кв.м. (ГП3) и на 161 стояночное место площадью 6 295,95 кв.м. (ГП6)), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:170, и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства ООО «Диалог». Сумма перечисления на специальный банковский счет ООО «Диалог» установлена приобретателю на основании первоначального отчета об оценке от 22.05.2023 № 2040, изготовленного ООО «Оценка-Сервис».  

ООО «СЗФСК» исполнило определение от 21.12.2023, ввиду чего конкурсный управляющий обратился в суд с ходатайством о передаче  

имущества и обязательств застройщика на основании статьи 201.15-2 Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве к имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с указанной нормой, относятся земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства, неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства), права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.  

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве на основании определения арбитражного суда о передаче приобретателю земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика конкурсный управляющий (внешний управляющий) заключает с приобретателем договор (договоры) передачи земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика на условиях, не противоречащих указанному Федеральному закону.  

Оценив и исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции подтвердил, что ООО «СЗФСК» исполнило определение от 21.12.2023, в связи с чем пришел к выводу о том, что незавершенные строительством автостоянки ГП3 и ГП6, права на проектную документацию, права на подключение (технологическое присоединение) объектов строительства к сетям и обязательства застройщика подлежат передаче новому застройщику и, соответственно, заявление управляющего подлежит удовлетворению.  

Удовлетворяя заявление ООО «Три Инвест» о признании отчета от 22.05.2023 № 2040 недостоверным, а также частично удовлетворяя заявление Банка о взыскании с ООО «СЗФСК» первоначальной компенсации, суд, признав заключение экспертов от 30.12.2024 № 173 соответствующим требованиям статей 83, 86 АПК РФ и приняв его в качестве допустимого и достоверного доказательства рыночной стоимости прав ООО «Диалог», пришел к выводу о том, что соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр участников строительства, следующее: стоимость прав застройщика меньше размера требований участников строительства, включенных в реестр участников строительства, на 2 764 172,59 руб.  

При установлении размера первоначальной компенсации в пользу 

АО КБ «Интерпромбанк» суд далее исходил из того, что совокупный объем всех залоговых требований составляет 538 362 479,75 руб. и соотношение  

обеспеченных требований Банка (289 860 069,16 руб.) к ним составляет 53,84%; согласно установленному статьей 201.14 Закона о банкротстве подходу в случае реализации залоговых активов в деле о банкротстве залоговые кредиторы, соответственно, могли рассчитывать на 60% их стоимости, таким образом, исходя из математического соотнесения приведенных показателей и применяемого метода расчета (приняв за основу 50% для первоначальной компенсации утраты АО КБ «Интерпромбанк» залогового права) суд определил рассматриваемую компенсацию в размере 39 691 640,20 руб.  

Повторно рассмотрев спор по апелляционным жалобам ООО «Три Инвест», ООО «СЗФСК», АО КБ «Интерпромбанк», суд апелляционной инстанции, не опровергая вывод суда первой инстанции о передаче  

ООО «СЗФСК» прав и обязательств застройщика на объекты незавершенного строительства и земельный участок ООО «Диалог», всесторонне исследовав и оценив имеющиеся доказательства, тем не менее, не согласился с определенной судом стоимостью объектов и суммой первоначальной компенсации, мотивировав собственные выводы о том, что заключение от 30.12.2024 № 173/2024 не учитывает требования статьи 130 ГК РФ, в связи с чем стоимость подземных автостоянок ГП3 и ГП6 должна быть установлена именно в соответствии с заключением от 30.08.2024 № 232/6/24, в котором, помимо прочего, отражены необходимые для завершения строительства объектов работы, что принято во внимание при определении рыночной стоимости автостоянок, как и их физический износ; а также о том, что в рассматриваемом случае имеются условия для применения положений статьи 5 Закона № 282-ФЗ при рассмотрении заявления Банка; на основании чего и изменил определение суда от 20.03.2025, установив стоимость объектов в размере 402 969 000 руб. согласно заключению эксперта от 30.08.2024  

 № 232/6/24, а также определив, что с учетом указанных правил размер первоначальной компенсации в пользу АО КБ «Интерпромбанк» составляет 13 017 510,60 руб. (10 процентов суммы, на которую мог претендовать Банк в случае продажи утрачиваемого залога, но при непогашенной обеспеченной задолженности и исходя из данных заключения эксперта от 30.08.2024 № 232/6/24).  

При формировании соответствующей правовой позиции и постановке в пределах имеющейся компетенции указанных выводов судебные инстанции, в частности, исходили из того, что:  

- согласно актуальной судебной правоприменительной практике право собственности застройщика на земельный участок, на котором возведен жилой комплекс из нескольких многоквартирных жилых домов, прекращается после государственной регистрации права собственности  

собственников помещений в каждом из расположенных на земельном участке домов, при соблюдении следующих условий: несколько многоквартирных домов согласно проектной документации возводились как единый жилой комплекс, имеют общие коммуникации и объекты инфраструктуры; образование отдельных земельных участков под каждым из них проектной документацией не предусматривалось, при этом границы такого земельного участка определены проектом межевания территории в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;  

- согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 

 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства; государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество;  

- в данном случае приобретателю подлежит передаче весь сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030327:170, при этом участок переходит к новому застройщику в объеме прав, оставшихся у должника после государственной регистрации права собственников помещений в многоквартирных домах;  

- поскольку объект капитального строительства разделен на два пусковых комплекса, градостроительный план земельного участка 

 № RU27301000-290320190325 предусматривает строительство семи объектов капитального строительства, для продолжения такого строительства и с целью удовлетворения требований участников строительства передаче подлежит сформированный земельный участок в том же виде, в котором им и владеет должник (в конечном итоге инвестор получает именно тот объем прав на земельный участок, который принадлежит застройщику-банкроту);  

- при расчете компенсации в пользу АО КБ «Интерпромбанк» рыночная стоимость учитывается исходя из имеющейся совокупности перечисленных обстоятельств и фактически реализуемых в будущем объектов строительства, что, во всяком случае, не препятствует их  

достройке, как и использование земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170 собственниками помещений многоквартирных домов не препятствует его одновременному использованию приобретателем для достройки автостоянок; принадлежность доли в праве не означает права на определенную часть участка в натуре;  

- требование АО КБ «Интерпромбанк» к ООО «Диалог», обеспеченное залогом земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:170, основано на кредитном договоре от 20.04.2011 № 250-1-25472/РКЛ, согласно пункту 1.7 которого кредит предоставляется на условиях целевого использования для пополнения оборотных средств, и поскольку  

использование кредитных средств на строительство, в том числе автостоянок ГП3 и ГП6, участвующими в деле лицами не оспорено, а также не опровергнуто, что их строительство могло бы и не состояться без получения кредита по вышеуказанному договору (а равно принимая во внимание реальный состав активов должника, существовавших в период получения данного кредитования, только которые фактически и могли быть предоставлены в залог, в корреспонденции по имеющейся ситуации с перспективой утраты такого залога при непогашенном обеспеченном значительном долге и наличии гарантий, обозначенных в вышеупомянутом постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П), заявление Банка о взыскании компенсации в части ее первоначальной суммы подлежит удовлетворению.  

Исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, в том числе на предмет относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).  

В данном случае, принимая во внимание изложенное, а также ввиду приведенных в мотивировочных частях оспариваемых судебных актов обстоятельств, установленных судами двух инстанций в ходе рассмотрения настоящего спора, суд округа, в свою очередь, полагает, что указанные выше выводы судов первой (в части удовлетворения заявления конкурсного управляющего) и апелляционной инстанций (в части стоимости объектов и суммы первоначальной компенсации Банку) в достаточной степени мотивированы и соответствуют применимым нормам права; при этом исходя из тех конкретных аргументов, которые приведены кассаторами в своих  

кассационных жалобах (часть 1 статьи 286 АПК РФ), судебная коллегия не усматривает правовых оснований для несогласия с выводами нижестоящих судов, в связи с чем оснований для отмены судебных актов по приведенным в поданных жалобах доводам не имеется.  

Ссылки Банка на неприменимость к настоящим правоотношениям совокупности положений пункта 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, пунктов 7, 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, поскольку передача прав застройщика произведена не в пользу Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации, а в пользу коммерческой организации ООО «СЗФСК», отклонены кассационным судом как ошибочные, поскольку соответствующие расчет и принцип первоначальной компенсации предусмотрены указанными нормами, в том числе, во исполнение постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (где ранее устанавливался именно временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика), являются универсальными, иного подхода (метода) к расчету компенсации Законом о банкротстве не предусмотрено.  

Применительно к аргументам ООО «СЗФСК» о том, что апелляционным судом расчет компенсации произведен от стоимости прав застройщика на земельный участок (а равно относительно аргументов про решение вопроса с НДС в расчетах экспертов-оценщиков) суд округа отмечает как все вышеперечисленные условия конкретного обособленного спора, включая универсальный подход к праву залогового кредитора на компенсацию, обстоятельства и период кредитования должника в Банке, фактический статус спорных объектов – подземные автостоянки ГП3 и ГП6 нежилого назначения, так и то, что никаких иных реальных относимых показателей для соответствующего расчета, кроме установленных по результатам двух судебных экспертиз, в деле не имелось; при этом именно лица, участвующие в деле должны представлять надлежащие доказательства и обосновывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений (статьи 64 - 66 АПК РФ), не исключая при назначении экспертиз постановку на разрешение эксперта и иных вопросов; в связи с чем, спор рассмотрен в том числе апелляционным судом подробно и всесторонне именно по имеющимся в деле доказательствам (за отсутствием иных и при неопровержении имеющихся), резюмировав итоговое определение справедливого и соотносимого с совокупностью вышеизложенного размера причитающейся первичной компенсации в сумме 13 017 510,60 руб.  

Так, судебная коллегия кассационного суда учитывает, что, как выше уже отмечалось, исходя из содержания статей 71 и 168 АПК РФ оценка, в  

частности, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, достаточности и взаимной связи всех имеющихся по делу доказательств в их совокупности является прерогативой суда при рассмотрении им спора по существу, а правовой статус заключения эксперта определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит оценке судом именно наравне с другими представленными доказательствами (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ), что и было сделано нижестоящими судами в настоящем случае в рамках их собственной исключительной компетенции по исследованию и оценке таких доказательств, включая их общую совокупность: данная оценка и отражение ее результатов в судебном решении являются проявлением дискреционных полномочий судов первой и апелляционной инстанций, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти.  

В обжалуемом постановлении апелляционный суд произвел надлежащую оценку имеющихся в деле доказательств, в том числе двух заключений судебной экспертизы: от 30.12.2024 № 173, от 30.08.2024  

 № 232/6/24, и мотивированно отдал предпочтение последнему заключению, признав его соответствующим обстоятельствам дела и требованиям законодательства (отметив, в частности, что при назначении экспертизы определением от 25.11.2024 суд первой инстанции не установил оснований для назначения по делу повторной экспертизы, приняв, однако, во внимание, что заключение от 30.08.2024 является полным, мотивированным, не содержит каких-либо неясностей или противоречий, на все поставленные перед экспертом вопросы даны ясные ответы, которые соответствуют исследовательской части экспертного заключения, притом, что таким поставленным вопросом являлась именно рыночная стоимость прав застройщика на подземные автостоянки как объекты незавершенного строительства); в свою очередь, достоверность экспертного заключения от 30.08.2024 № 232/6/24, выводов эксперта, касающихся стоимости объектов, участниками обособленного спора в действительности надлежаще не оспорена и в порядке статей 9, 65 АПК РФ не опровергнута; само же по себе несогласие сторон спора с результатами данной экспертизы не свидетельствует об их недостоверности.  

Следовательно, доводы, изложенные Прокуратурой и Банком в кассационных жалобах о недостатках (пороках) экспертного заключения от 30.08.2024 № 232/6/24, судом округа также отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушениях апелляционным судом норм права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.  

Кассаторы, помимо прочего, не учитывают полномочия кассационного суда, ограниченные нормами части 2 статьи 287 АПК РФ в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляют доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.  

Поскольку неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущего безусловную отмену судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено, основания для отмены обжалуемых определения суда от 20.03.2025 (с учетом его изменения судом второй инстанции), апелляционного постановления от 25.07.2025 и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.  

Приостановление исполнения оспариваемых судебных актов по настоящему делу, принятое определением суда округа от 18.08.2025, подлежит отмене на основании положений части 4 статьи 283 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 283, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.03.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2025  

по делу № А73-14263/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.  

Отменить приостановление исполнения названных судебных актов  

по настоящему делу, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.08.2025.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий судья Е.С. Чумаков 

Судьи С.О. Кучеренко 

 А.Ю. Сецко