Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-89670/2018

26 мая 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  25 мая 2020 года

Полный текст решения изготовлен  26 мая 2020 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец/заявитель: Общество с ограниченной ответственностью «А Плюс Парк Колпино» (место нахождения: 196158, Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д.40/4/Д; 196650, г.Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); 

ответчик/заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (место нахождения: 191144, 

<

...>, литера А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

о признании и обязании, 

при участии: 

- от истца/заявителя: ФИО2 по доверенности от29.07.2019

- от ответчика/заинтересованного лица: не явился, извещен, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «А Плюс Парк Колпино»                  (далее – ООО «А Плюс Парк Колпино», Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании незаконным бездействия и об обязании совершить предусмотренные законом действия:

- подготовить и направить договоры купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017:212:5568, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А и земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5566, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Е.

Определением суда от 15.04.2016 исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А56-22125/2016.

Кроме того, ООО «А Плюс Парк Колпино» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, площадью 97 658 кв.м. и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5566, площадь 27 887 кв.м., расположенных по адресу: Санкт- Петербург, 

<

...>, лит А, на условиях направленного в адрес Комитета проекта договора купли-продажи. 

Определением суда от 01.08.2016 заявление принято к производству, делу присвоен № А56-51825/2016. 

Определением суда от 15.09.2016 дела № А56-22125/2016 и А56-51825/2016 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу № А56- 22125/2016. 

Определением суда от 30.11.2016 по ходатайству заявителя требование               ООО «А Плюс Парк Колпино» о признании незаконным отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017:212:5568, расположенного по адресу:                      Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А, общей площадью                97 658 кв. м выделено в отдельное производство с присвоением делу № А56-82570/2016. 

В рамках указанного арбитражного дела определением от 01.09.2017 суд назначил землеустроительную экспертизу, производство которой поручил экспертам ООО "Морион" ФИО3 и ФИО4. Определением суда от 20.03.2018 в связи с поступлением в суд экспертного заключения производство по делу № А56-82570/2016 возобновлено.

Определением суда от 30.11.2016 производство по делу № А56-22125/2016             (с учетом объединения дел и выделения требования в отдельное производство) приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А56-62978/2016 по заявлению Комитета имущественных отношений                          Санкт-Петербурга к заявителю о признании отсутствующим права собственности на сооружение с кадастровым номером 78:37:0017212:5447, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:37:0017212:5566. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.01.2018 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 по делу № А56-62978/2016 оставлены без изменения. 

Поскольку решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.06.2017 по делу № А56-62978/2016 вступило в законную силу, определением суда от 14.06.2018 производство по делу № А56-22125/2016 возобновлено. 

В судебном заседании 09.07.2018 суд вынес на обсуждение вопрос о выделении в отдельное производство требования ООО «А Плюс Парк Колпино» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, площадью 97 658 кв.м. 

Определением суда от 12.07.2018 требование ООО «А Плюс Парк Колпино» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, площадью 97 658 кв. м выделено в отдельное производство с присвоением делу № А56-89670/2018. 

Определением суда от 02.08.2018 по делу № А56-82570/2016 по ходатайству Комитета дела № А56-89670/2018 и № А56-82570/2016 объединены в одно производство для их совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу № А56-89670/2018. 

В судебном заседании 27.07.2018 эксперты ФИО4 и ФИО3 дали пояснения по заключению судебной экспертизы, ранее проведенной по делу № А56-82570/2016 (до объединения дел), согласно замечаниям Заявителя. 

После дачи пояснений экспертами представитель ООО «А Плюс Парк Колпино» поддержал заявленные требования, представил письменные пояснения и дополнительные документы, ходатайствовал о проведении дополнительной экспертизы и о привлечении к участию в деле третьих лиц (ООО «ЭЙ ДЖИ СИ БСЗ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Инновационно-промышленное объединение «Ю-ПИТЕР», ООО «Би Питрон Групп», ПАО «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»). 

По результатам пояснений, данных экспертами в судебном заседании, учитывая мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы.

Определением суда от 15.11.2018 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" ФИО5. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, общей площадью 97 658 кв.м, соразмерной целям использования расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:37:0017212:3115, 78:37:0017212:3331, 78:37:0017212:3221, 78:37:0017212:3332, 78:37:0017212:3333, с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, обременений и ограничений, а также с учетом принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «А Плюс Парк Колпино» инженерных сетей, объектов благоустройства? - Если нет, то какая площадь земельного участка является соразмерной? Производство по делу приостановлено.

 От ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" поступило информационное письмо и запрос, в которых указано, что в связи с имеющимся в материалах дела № А56-82570/2016 заключением специалиста № 300618-3 от 30.06.2018, составленного ФИО5, с целью исключения возможного конфликта интересов, учитывая ранее выполненное в досудебном порядке исследование экспертом ФИО5 по объекту экспертизы, экспертная организация просит заменить эксперта ФИО5 на эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО6, имеющего соответствующие знания и опыт проведения судебных экспертиз. 

Определением суда от 18.03.2019 произведена замена эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» ФИО5 на эксперта той же экспертной организации ФИО6, являющегося экспертом-землеустроителем, геодезистом, кадастровым инженером, окончившего ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный аграрный университет» с квалификацией «Инженер» по специальности «Землеустройство» (диплом КВ № 39937 от 28.06.2013), со стажем экспертной деятельности 5 лет, для проведения судебной экспертизы по делу № А56-89670/2018. 

07.05.2019 в арбитражный суд поступило заключение эксперта №269 от 06.05.2019, в связи с чем определением суда от 17.05.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании 23.08.2019 эксперт ФИО6 дал пояснения по поставленным сторонами вопросам в рамках заключения судебной экспертизы № 269. Протокольным определением судом отклонено ходатайство Истца о назначении дополнительной экспертизы. 

В связи с назначением судьи Герасимовой Е.А. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2019 дело передано в производство судьи Бугорской Н.А.

Протокольным определением от 09.01.2020 отклонено ходатайство Истца об истребовании доказательств, в связи с отсутствие оснований, предусмотренных статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

С учетом уточненных в судебном заседании 05.03.2020 под запись на аудиопротокол требований предметом рассмотрения суда по настоящему делу являются следующие требования Общества:

- Признать незаконным отказ Комитета в предоставлении ООО «А Плюс Парк Колпино» права выкупа земельного участка с кадастровым номером 78:37:001721:2:5568, общей площадью 97 658 кв.м., оформленный письмом от 21.12.2016 № 137568/-32.

- Обязать Комитет заключить с ООО «А Плюс Парк Колпино» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, общей площадью 97 658 кв.м., земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов), на условиях направленного в адрес Комитета проекта договора купли-продажи от 10.05.2016 (в той части, которая регулирует выкуп земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, то есть за исключением условий, касающихся земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5566). 

Также в судебном заседании 05.03.2020 Общество пояснило, что не настаивает на привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц ООО «ЭЙ ДЖИ СИ БСЗ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ООО «Инновационно-промышленное объединение «Ю-ПИТЕР», ООО «Би Питрон Групп», ПАО «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ».

Определением от 05.03.2020 судебное заседание было отложено, сторонам было предложено представить проекты договора купли-продажи с отражением всех условий, по которым между сторонами имеются разногласия.

Определением от 16.04.2020 в соответствии с Указом Президента РФ от 02.04.2020 №239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» дата судебного заседания изменена на 14.05.2020.

В судебном заседании 14.05.2020 Общество представило скорректированный проект договора купли-продажи в следующей редакции:

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА №  _____

Санкт-Петербург                                

                          ___________ 2020

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице ___________________________________________________________, действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и ООО «А Плюс Парк Колпино», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора Управляющей компании ООО «Проперти М» ФИО7, действующего на основании Устава и договора №17-УК о передаче полномочий от 07.06.2019, с другой стороны, именуемые далее «Стороны», на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 и 3 статьи 28 Федерального закона  от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», заключили настоящий договор (далее – Договор) о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», находящийся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А.

Кадастровый номер Участка: 78:37:0017212:5568.

Площадь Участка: 97 658 (девяносто семь тысяч шестьсот пятьдесят восемь) кв.м.

Вид разрешенного использования Участка: для размещения промышленных объектов.

Участок относится к категории земель населенных пунктов.

На   Участке   расположено   находящееся   в собственности Покупателя недвижимое имущество:

1) Нежилое здание (Производственно-складской корпус), площадью 28740,8 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3115, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А;

2)  Нежилое здание (Котельная), площадью 469,3 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3331, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера Д;

3) Объект незавершенного строительства (Склад ферросплавов и чугуна открытый), площадь застройки 4464,7 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3332, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера Ж;

4)  Объект незавершенного строительства (Административно-бытовой корпус цеха № 67), площадь застройки 1112,7 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3333, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера З;

5)  Нежилое здание (Канализационная насосная станция), площадью 45,4 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3221, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера И.

Размер Участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов. 

1.2. Участок предназначен для использования в соответствии с видом разрешенного использования. Использование Участка должно осуществляться с учетом ограничений, установленных соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с требованиями законодательства и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

1.3. Участок расположен в границах в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об Участке (далее – ЕГРН). Выписка из ЕГРН является неотъемлемым приложением к Договору, а ее наличие – необходимым условием заключения Договора.

1.4.  В отношении Участка действуют следующие ограничения прав на Участок: Договор аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, заключенный между Сторонами как между арендодателем и арендатором.

1.5. С момента подписания Договора обязанность Продавца по передаче Участка Покупателю считается исполненной. 

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    2.1. Цена Участка определена в порядке, предусмотренном статьей 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 6 статьи 1-1 Закона           Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», как 25 % от кадастровой стоимости Земельного Участка и составляет 36 399 089 (Тридцать шесть миллионов триста девяносто девять тысяч восемьдесят девять) руб. 76 коп. 

Цена Земельного Участка НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

2.2.   Покупатель   оплачивает   цену   Участка (п.  2.1 Договора) в течение 10 рабочих дней с момента заключения Договора путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

До момента получения Продавцом оплаты цены Участка Участок не считается находящимся в залоге у Продавца. Проценты на цену Участка, подлежащую оплате, не начисляются и не уплачиваются.

3.  ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Принять оплату цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора.

3.1.2. В течение 15 рабочих дней с момента оплаты Покупателем цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, и вознаграждения Продавца, указанного в п. 2.2 Договора, на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

3.2.2. Выполнять условия ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора.

3.2.3. Письменно уведомить Продавца о переуступке своих прав и обязанностей по Договору в случае совершения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок сделки по отчуждению в собственность третьих лиц принадлежащего Покупателю на праве собственности недвижимого имущества, расположенного на Участке, в день совершения указанной сделки. Если в результате указанной выше сделки права и обязанности Покупателя по Договору не перешли к новому собственнику недвижимого имущества, расположенного на Участке, Продавец вправе в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть Договор. При этом Стороны возвращаются в первоначальное положение.

3.2.8. В течение 15 рабочих дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

4. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Право собственности на Участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка.

4.2. Принадлежащее Покупателю право аренды Участка, существующее на момент заключения Договора, прекращаются с момента перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях Участка и ограничениях его использования.

5.2. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности на дату подачи заявки и находящегося на Участке без одновременной передачи прав и обязанностей по Договору в соответствующей части.

5.3. Стороны несут ответственность за невыполнение либо за ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством.

5.4. Продавец не отвечает за непригодность Участка к улучшению.

5.5. В случае нарушения Покупателем срока оплаты цены Участка, установленного п. 2.2 Договора, Продавец вправе потребовать уплаты неустойки из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

5.6. В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю, Покупатель вправе требовать уплаты Продавцом штрафа из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от цены Участка, установленной п. 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки.

5.7. Покупатель отвечает в полном объеме по неисполненным им до перехода права собственности на Участок обязательствам перед Продавцом, возникшим из Договора аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003.

Покупатель обязуется оплатить арендную плату по Договору аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, начисленную до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5.8. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Участок, на котором расположены принадлежащие Покупателю на праве собственности объекты недвижимости, указанные в п. 1.1 Договора, находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.9. Поскольку в отношении Участка на момент заключения Договора действует Договор аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, то с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю обязательство Покупателя по внесению арендной платы по Договору аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

a. Все изменения и дополнений к Договору действительны, если они совершены в письменной виде, в форме единого документа и подписаны уполномоченными лицами.

b. Уведомления, требования, иные юридически значимые сообщения (далее – сообщения) направляются Сторонами любым из следующих способов:

i.  заказным письмом с уведомлением о вручении;

ii.  курьерской доставкой. В этом случае факт получения документа должен подтверждаться распиской Стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

c. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца, Покупателя и в Регистрирующем органе.

Приложения к Договору:

1. Выписка из ЕГРН

7. АДРЕСА И ИНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец 

Покупатель

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ООО «А Плюс Парк Колпино»

Адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, литера А

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***> КПП 784201001

р/с ____________________________________________

_______________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

БИК ________________

Адрес: 196650, Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, помещение №1-Н, офис 73.2

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***> КПП 781701001

р/с 

<

***>

к/с 30101810400000000225

ПАО СБЕРБАНК, г. Москва

БИК 044525225

Тел: (812) 401 6184, факс: 

<

***>

 

_________________ /_______________________ /

_________________ ФИО7

Комитет выразил следующие замечания в отношении данного проекта:

-в пункте 1.1 указано, что размер участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов. Комитет полагает, что площадь земельного участка превышает площадь, необходимую для использования объектов недвижимости, что подтверждено 2 судебными экспертизами. Само по себе наличие у Общества права на приватизацию земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства общей площадью 5 577,4, не является основанием для приобретения земельного участка площадью порядка 10 га.

-пункт 1.5, по мнению Комитета, подлежит исключению, поскольку земельный участок на момент подписания договора находится во владении заявителя;

-раздел 1 Комитет полагает необходимым дополнить пунктом следующего содержания:

«в отношении Участка действуют ограничения прав на Участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 № 78/201/15-313955, являющимся неотъемлемой частью договора»;

-пункт 2.1 в части определения цены земельного участка, по мнению Комитета, подлежит корректировки с учетом того, что корректирующий коэффициент 0,25 % от кадастровой стоимости может быть применен только при приобретении в собственность земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями, к которым объект незавершенного строительства не относится;

-в пункте 3.1.2 Комитет считал необходимым указать срок - 30 календарных дней (распоряжение Комитета от 28.02.2018 № 15-р);

-Также Комитет просил дополнить раздел 3 пунктами следующего содержания:

«При переходе прав на Участок уведомить их приобретателя о наличии и условиях переходящих к нему ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 Договора, размещение на Участке межевых и геодезических знаков и проезд к ним, доступ на Участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

Предоставлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий Договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей»;

-в пункте 3.2.8 Комитет просил изменить срок на 30 календарных дней;

- пункт 5.5 Комитет полагал необходимым изложить в следующей редакции:

«за нарушение срока внесения платежей, указанного в пункте 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,3% от цены Участка, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки, но не свыше 15 дней»;

-также Комитет просил дополнить раздел 5 проекта договора пунктами следующего содержания:

«в случае просрочки Покупателем платежа, предусмотренного п. 2.1 Договора, свыше 15 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2.3 Договора, Продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ. Продавец в письменной форме уведомляет Покупателя об отказе от исполнения Договора.

В случае направления указанного уведомления Покупателю по почте оно считается полученным, во всяком случае не позднее семи календарных дней со дня отправки.

В случае расторжения Договора при отказе Покупателя от его исполнения последний не вправе требовать возвращения того, что им было уплачено по Договору. При этом Покупатель обязуется в двухнедельный срок заключить договор аренды Участка в случае, если на данный момент Участок не используется Покупателем по договору аренды»;

-пункт 5.6 Комитет просил исключить;

-раздел 6 Комитет просил дополнить пунктом следующего содержания:

«продажа Участка или земельных участков, образованных при разделе Участка, влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в разделе 1 Договора».

Иных возражений против предложенного Обществом проекта договора Комитетом заявлено не было.

В судебном заседании 25.05.2020 представитель Общества настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Истец дополнительно пояснил, что в отношении иных договорных условий у него разногласия отсутствуют.

Исследовав материалы дела, доводы заявлений и отзывов на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, суд установил следующее. 

03.12.2015 Истец на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации обратился в Комитет с заявлением № 182/12/2015 (вх. № 118091-32  от 04.12.2015) о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 

<

...>, лит А, площадь 97 658 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, назначение: для размещения промышленных объектов. 

К заявлению был приложен полный комплект документов, предусмотренный п.2 ст.39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявления Общество указало на то, что является собственником расположенных на данном участке следующих объектов недвижимого имущества:

- Производственно-складской комплекс, площадью 28 740,8 кв.м, кадастровый номер объекта 78:37:0017212:3115. Свидетельство о регистрации права собственности Заявителя: от 26.06.2014 № 78-АЗ 394469;

- Котельная, площадью 469,3 кв.м, кадастровый номер объекта 78:37:0017212:3331. Свидетельство о регистрации права собственности Заявителя: от 26.06.2014 № 78-АЗ 394514;

- Объект незавершенного строительства площадью 4 464,7 кв.м, кадастровый номер объекта 78:37:0017212:3332. Свидетельство о регистрации права собственности Заявителя: от 05.12.2014 № 78-АЗ 606424;

- Объект незавершенный строительством площадью 1 112,7 кв.м, кадастровый номер объекта 78:37:0017212:3333. Свидетельство о регистрации права собственности Заявителя: от 26.06.2014 № 78-АЗ 394470;

- Канализационная насосная станция площадью 45,4 кв.м, кадастровый номер объекта 78:37:0017212:3221. Свидетельство о регистрации права собственности Заявителя: от 26.06.2014.

В связи с бездействием Комитета в рассмотрении данного заявления, письмом №72/5/2016 от 10.05.2016 Истец самостоятельно направил Ответчику проект договора на выкуп земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ему на праве собственности. Проект договора был подготовлен в порядке, предусмотренном п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и п. З ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Письмом от 21.12.2016 № 137568/-32 Комитет отказал Обществу в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, указав на то, что на участке расположено 3 объекта недвижимости и 2 объекта незавершенного строительства. С учетом положений пункта 21 статьи 3 Федерального закона                «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»  на собственников объектов незавершенного строительства распространяются  положения статьи  39.20 Земельного кодекса Российской исключительно в части предоставления им таких земельных участков в аренду, что не наделяет их правом выкупа соответствующих участков.

Учитывая изложенное, Комитет предложил Обществу в целях выкупа земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 обратиться в Комитет для корректировки границ земельного участка с учетом площади, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Ссылаясь на то, что отказ Комитета является необоснованным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере экономической деятельности,  Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Поскольку фактически между сторонами также возникли разногласия по условиям выкупа земельного участка, суд посчитал целесообразным в рамках одного спора рассмотреть заявленные в порядке 24 главы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования, а также урегулировать преддоговорный спор.

 Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Статьи 45, 46 Конституции Российской Федерации  признают право каждого обжаловать в суд решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц и гарантируют реализацию этого права.

Реализация права, закрепленного в статьях 45, 46 Конституции Российской Федерации, осуществляется в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 4 постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу положений статей 197, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Из содержания приведенных правовых норм следует, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Отказ в реализации этого права возможен только по основаниям, установленным федеральным законодательством. 

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником объектов недвижимости, расположенных на нем, означает, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этими объектами и необходимый для их полноценного использования (эксплуатации), что, в том числе согласуется с позицией, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10. 

Статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов перечислены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как было указано выше, Обществу на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на испрашиваемом к выкупу земельном участке с кадастровым номером 78:37:0017212:5568.

Отказывая в удовлетворении заявления о выкупе земельного участка, Комитет в письме от 21.12.2016 № 137568/-32  исходил из того, что на собственников объектов незавершенного строительства распространяются  положения статьи  39.20 Земельного кодекса Российской исключительно в части предоставления им таких земельных участков в аренду, что не наделяет их правом выкупа соответствующих участков, в связи с чем Обществу было предложено скорректировать границы участка с учетом площади, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.

Вместе с тем, судом было установлено, что объекты недвижимости, в том числе объекты незавершенного строительства перешли в собственность правопредшественник Общества в порядке приватизации.

Согласно представленному Плану приватизации производственного объединения «Ижорский завод», утвержденного председателем КУГИ Санкт-Петербурга 30.11.1992, материалам регистрационных дел, ОАО «Ижорские заводы» в процессе приватизации приобрело право собственности на следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание (блок общезаводских складов), общей площадью 20115,2 кв.м, 1-2 этажное, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, д. б/н, лит. АЛ, кадастровый номер 78:17212:0:74;

- объект незавершенного строительства – недостроенное здание административно-бытового корпуса, расположенное по адресу: 196653, Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, б/н, лит. БШ, с кадастровым номером 78:17212:0:101.

- объект незавершенного строительства  – склад ферросплавов и чугуна открытый, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, б/н, лит. Г18, с кадастровым номером 78:17212:0:103.

Переход права собственности на объекты незавершенного строительства (административно-бытовой корпус цеха № 67, склад ферросплавов и чугуна открытый) к ОАО «Ижорские заводы» в процессе приватизации государственного предприятия производственное объединение «Ижорский завод» подтверждается Уведомлением Фонда имущества Санкт-Петербурга о подтверждении перехода права собственности на объект недвижимости № Ф-2036/2 от 11.04.2002, № Ф-2036/3 от 11.04.2002, выданным согласно Распоряжению Комитета по управлению городским имуществом № 1797-р от 04.12.1998 «О порядке подтверждения перехода в процессе приватизации права собственности на объекты недвижимости».

По Договору купли-продажи № 373/5-50 от 24.12.2001 в редакции Изменений и дополнений № 1 от 06.05.2002 ОАО «Ижорские заводы» произвело отчуждение указанных объектов недвижимости ЗАО «Балтимор – Нева» (ОГРН 

<

***>).

На основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005        № 330, согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 78-0506в-2007 от 27.04.2007 нежилое здание (блок общезаводских складов), расположенное по адресу: Санкт-Петербург, г. Колпино, Ижорский завод, д. б/н, лит. АЛ, реконструировано ЗАО «Балтимор – Нева» в комплекс по производству пищевых продуктов: 1 очередь – реконструкция производственно-складского корпуса, строительство котельной и канализационной насосной станции перекачки сточных вод, в состав которого входят следующие объекты недвижимости:

- производственно-складской корпус, назначение: нежилое, этажность: 3, площадь: 28740,8 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А;

- котельная, назначение: нежилое, этажность: 1, площадь: 469,3 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Д;

- канализационная насосная станция, назначение: нежилое, этажность: 2, площадь: 45,4 кв.м, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. И. 

18.12.2008 филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Колпинского района изготовлены паспорта объектов незавершенного строительства:

- склад ферросплавов и чугуна открытый, площадь застройки: 4464,7 кв.м,  кадастровый номер: 78:37:17212:191:103, степень готовности: 95%, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. Ж;

- административно-бытовой корпус цеха № 67, площадь застройки: 1112,7 кв.м,  кадастровый номер: 78:37:17212:191:101, степень готовности: 49%, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. З.

Согласно представленным сведениям ЕГРЮЛ 12.12.2012 ЗАО «Балтимор-Нева» преобразовано в ООО «Балтимор-Нева» (ОГРН 

<

***>), все объекты недвижимости, расположенные на Участке, в т.ч. объекты незавершенного строительства: лит. Ж, склад ферросплавов и чугуна открытый, и лит. З, административно-бытовой корпус цеха № 67, переданы в собственность ООО «Балтимор-Нева» на основании передаточного акта от 07.09.2012, согласно материалам регистрационных дел, право собственности ООО «Балтимор-Нева» на объекты зарегистрировано в ЕГРН.

19.03.2014 ООО «Балтимор-Нева» переименовано в ООО «А Плюс Парк Колпино» (ОГРН 

<

***>, Заявитель), в сведения ЕГРН о регистрации права собственности на расположенные на Участке объекты недвижимости внесены изменения, выданы Свидетельства о государственная регистрация права собственности Заявителя на указанные объекты от 26.06.2014 №№ 78-АЗ 394469, 78-АЗ 394514, 78-АЗ 394431, 78-АЗ 394470, от 05.12.2014 № 78-АЗ 606424.

 Таким образом, судом установлено, что право собственности правопредшественника Заявителя на объекты недвижимости, расположенные на спорном Участке, возникло в результате приватизации.

В силу п.п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Действие указанного Закона распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Согласно п.п. 1, 3, 4 ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право Заявителя на приобретение в собственность (выкуп) спорного Участка производно от тождественного права ОАО «Ижорские заводы», возникшего в результате приватизации государственного предприятия Производственного объединения «Ижорский завод», предусмотрено и регулируется Законом о приватизации, при этом п. 1 ст. 28 Закона о приватизации прямо установлено право собственника объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, выкупить земельные участки, занимаемые таким имуществом и необходимые для их использования.

В Определении Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738 разъяснено, что применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации. При этом право выкупа земельных участков под приватизированными объектами незавершенного строительства существует, в том числе у лица, к которому право на указанные объекты перешло на основании договора купли-продажи или в порядке правопреемства.

Данная правовая позиция сформулирована также в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/2008.

Таким образом, в силу положений п.п. 1, 3, 4 ст. 28 Закона о приватизации Заявитель вправе приобрести Участок в собственность, при этом расположение на Участке, в том числе  объектов незавершенного строительства не является препятствием для приватизации Участка, а оспариваемый Заявителем отказ Комитета в выкупе спорного Участка, выраженный в письме от 21.12.2016 № 137568-32, нельзя признать обоснованным.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 13535/10 указано, что собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Таким образом, действующее законодательство и судебная практика исходят из того, что для реализации исключительного права на приобретение в собственность земельного участка необходимо экономическое обоснование потребности в размере испрашиваемого земельного участка.

Как следует из заключения эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО6 от 06.05.2019 № 269, выполненного на основании определения арбитражного суда о назначении судебной экспертизы, 

- Площадь земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, общей площадью 97 658 кв.м., является несоразмерной целям использования расположенных на нем объектов недвижимости с кадастровыми номерами 78:37:0017212:3115, 78:37:0017212:3331, 78:37:0017212:3221, 78:37:0017212:3332, 78:37:0017212:3333, с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, обременений и ограничений, а также с учетом принадлежащих ООО «А Плюс Парк Колпино» инженерных сетей, объектов благоустройства; 

- Несоразмерность выражается в превышении минимально необходимой площади земельного участка для использования на нем вышеуказанных объектов недвижимости на 967.7 кв.м.;

- Площадь земельного участка, соразмерная целям использования расположенных на нем объектов недвижимости с учетом требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, обременений и ограничений, а также с учетом принадлежащих ООО «А Плюс Парк Колпино» инженерных сетей, объектов благоустройства составляет 96 6903 кв.м.;

- С учетом превышения минимально необходимого размера земельного участка менее, чем на 1% от его общей площади, данное расхождение является незначительным.

В судебном заседании 23.08.2019 экспертом ФИО6 даны пояснения по полученным в результате проведения экспертного исследования выводам, в т.ч. разъяснено, что установленное расхождение в соразмерности площади Участка является незначительным поскольку составляет менее 1% от площади Участка, а также с учетом невозможности образования и эксплуатации земельного участка за счет выделения из площади Участка «несоразмерной» площади 967,7 кв.м, с соблюдением требований градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, в т.ч. недопустимости вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, других препятствующих рациональному использованию и охране земель недостатков), экологических, санитарно-гигиенических, пожарных, иных норм и правил, имеющихся обременений и ограничений, инженерных сетей, объектов благоустройства.

Проанализировав сделанные экспертом выводы с учетом всех представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к следующему.

Понятие «соразмерности» земельного участка расположенных на нем объектам недвижимости и/или целям их использования не определено нормативно. На практике под «соразмерностью» понимают как соответствие минимальным параметрам градостроительного регламента, так и «нормативную необходимость», исходя из иных требований и параметров, цели предоставления земельного участка, объективной необходимости и экономической обоснованности, в т.ч. с учетом технологического процесса, осуществляемого на земельном участке в рамках предпринимательской деятельности. 

Незначительная несоразмерность, а именно разница между фактической и определенной экспертом как «соразмерной» (необходимой для эксплуатации находящихся на участке объектов недвижимости) площадью земельного участка в пределах 1% не является основанием для отказа в предоставлении земельного участка в собственность заявителя, в т.ч. в случае, если нарушение предельной (минимальной) площади земельного участка вызвано необходимостью в использовании земельного участка по назначению.

Спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191, общей площадью 131 032 кв.м, в пределах ранее определенных границ указанного земельного участка, на основании Распоряжения Комитета № 5459-рк от 03.12.2015 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории».

Как следует из материалов дела, на момент раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191 все объекты недвижимого имущества уже были размещены на образованном в результате раздела земельном участке.

При утверждении схемы расположения участка, формировании участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191 в 2015 году, схема расположения участка была утверждена Комитетом.

Согласно п. 2 ст. 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Следовательно, при утверждении схемы расположения Участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:191, Комитетом были учтены необходимые нормативы площади земли для эксплуатации объектов недвижимости, имеющиеся проходы, проезды, инженерные сети, обременения и ограничения, в т.ч. зоны охраны.

При таких обстоятельствах следует признать, что в данном конкретном случае незначительное превышение площади выкупаемого участка минимально необходимой площади использования расположенных на нем само по себе не может являться препятствием в выкупе участка.

Довод Комитета о возможности перераспределения 967,7 кв.м участка с иными земельными участками является предположительным, какие-либо доказательства объективной возможности и необходимости такого  перераспределения с учетом положений статей 11.9, 39.3, 39.27, 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, а также норм, установленных Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524  «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга»,  Комитетом не представлено.

Суд также принимает во внимание неопровергнутые Комитетом возражения Общества, согласно которым перераспределение любой части площади Участка привело бы к недопустимой изломанности границ и/или вклиниванию.

Учитывая изложенное,  суд полагает требования Общества о признании незаконным отказа Комитета в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568 общей площадью 97 658 кв.м., оформленного письмом от 21.12.2016 № 137568/-32, обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При разрешении настоящего спора суд исходит из директив, изложенных в пунктах 39, 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Возражая против предложенной Обществом редакции договора, Комитет указал на то, что форма договора купли-продажи земельного участка, приобретаемого по основаниям, установленным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской федерации, определена административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, и на которых расположены здания, сооружения, правообладателям (собственникам и владельцам - обладателям права хозяйственного ведения и (или) оперативного управления) таких зданий, сооружений, помещений в них, утвержденным распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 № 15-р.

Между тем, как справедливо отметило Общество, административный регламент в вышеуказанной редакции, был утвержден значительно позже возникновения у Комитета обязанности принять решение по заявлению Общества о выкупе, а равно получения Комитетом проекта договора купли-продажи от Общества (10.05.2016).

Более того, согласно п. 1.3. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 25.07.2011 № 1037 «О Порядке разработки и утверждения исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга административных регламентов предоставления государственных услуг (исполнения государственных функций)» административные регламенты разрабатываются исполнительными органами в соответствии с федеральными законами, правовыми актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, законами Санкт-Петербурга, правовыми актами Губернатора Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга и с учетом решений Комиссии по координации работы по противодействию коррупции в Санкт-Петербурге, образованной постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.2015 № 71-пг, и Комиссии по проведению административной реформы в Санкт-Петербурге, состав которой утвержден постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 25.06.2014 № 548 «Об оптимизации полномочий коллегиальных органов при Правительстве Санкт-Петербурга в целях повышения качества и доступности предоставления государственных и муниципальных услуг, в том числе по принципу одного окна, в электронном виде и с использованием межведомственного информационного взаимодействия».

Таким образом, административные регламенты, утвержденные распоряжениями органов государственной власти, не являются нормативно-правовыми актами, вследствие чего не обязательны для неопределенного круга лиц. 

Договор купли-продажи земельного участка не является договором присоединения в силу статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем его условия могут быть изменены исходя из положений статей 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом Комитетом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что все приведенные в типовой форме договора условия предписаны законом или иными правовыми актами.

Вместе с тем, с учетом соответствующих доводов Комитета, Общество при рассмотрении спора судом не поддержало требования о понуждении Комитета к заключению договора на условиях проекта от 10.05.2016, а представило суду и Комитету новый проект договора купли-продажи, составленный с учетом формы, утвержденной распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 № 15-р, но вместе с тем, содержащий некоторые отличные от предусмотренных формой условия, в отношении части из которых Комитетом были заявлены возражения, подлежащие судебной оценке.

Так, Комитет выразил несогласие с указанием в п. 1.1. проекта договора на то, что «Размер Участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов». Между тем, данное обстоятельство было исследовано судом, и соответствующие доводы Комитета о несоразмерности площади участка целям его выкупа отклонены. В свою очередь, воспроизведенная в тексте проекта договора цитата дословно повторяет изложенную в форме, утвержденной распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 № 15-р.

Также Комитет полгал, что пункт 1.5 проекта договора, согласно которому с момента подписания Договора обязанность Продавца по передаче Участка Покупателю считается исполненной,  подлежит исключению, поскольку земельный участок на момент подписания договора находится во владении заявителя.

Указанные доводы суд посчитал обоснованными, в связи с чем пункт 1.5. предложенного Обществом проекта договора подлежит  исключению.

Комитет просил раздел 1 проекта договора дополнить пунктом следующего содержания: «в отношении Участка действуют ограничения прав на Участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 № 78/201/15-313955, являющимся неотъемлемой частью договора».

Учитывая обоснованность данного замечания, а также то обстоятельство, что истец в судебном заседании подтвердил актуальность содержащихся в кадастровом паспорте сведений на момент рассмотрения преддоговорного спора, суд считает необходимым изложить пункт 1.4. договора в следующей редакции:

«1.4.  В отношении Участка на момент заключения настоящего договора действуют ограничение прав на Участок: Договор аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, заключенный между Сторонами как между арендодателем и арендатором, а также  ограничения прав на Участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 № 78/201/15-313955, являющемся неотъемлемой частью договора».

В соответствии с пунктом 2.1. представленного Обществом проекта договора «Цена Участка определена в порядке, предусмотренном статьей 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», как 25 % от кадастровой стоимости Земельного Участка и составляет 36 399 089 (Тридцать шесть миллионов триста девяносто девять тысяч восемьдесят девять) руб. 76 коп. 

Цена Земельного Участка НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации».

По мнению Комитета, пункт 2.1 проекта договора в части определения цены земельного участка подлежит корректировки с учетом того, что корректирующий коэффициент 0,25 % от кадастровой стоимости может быть применен только при приобретении в собственность земельного участка, занятого зданиями, строениями, сооружениями, к которым объект незавершенного строительства не относится;

Комитет полагает, что цена выкупа земельного участка должна быть определена в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 № 700-140 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», которым Закон Санкт-Петербурга от 10.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" был дополнен статьей 1-2, пунктом 8 которой предусмотрено, что  при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено в подпункте 3.1 пункта 3, подпункте 5.1 пункта 5 и пункте 7 настоящей статьи, цена земельного участка рассчитывается по формуле:

где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

Sзy - площадь земельного участка;

Sз - площадь застроенной части земельного участка, рассчитываемая по формуле:

S3 = S1+ S2 + ... + Sn,

где:

S1- площадь застройки под зданием (сооружением) 1 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости;

S2- площадь застройки под зданием (сооружением) 2 в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости; 

Sn - площадь застройки под зданием (сооружением) n в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с пунктом 7.1. статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 10.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25, в том числе при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков.

По мнению Комитета, соответствующие доказательства в материалы дела не представлены, что не позволяет применить корректирующий коэффициент 0,25%.

В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, что цена земельного участка определена Обществом в пункте 2.1. проекта договора в порядке, предусмотренном ст. 39.4. Земельного кодекса РФ и п. 6 ст. 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее – Закон №  59-19) в редакции от 02.06.2015, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе (04.12.2015), как 25 % от кадастровой стоимости земельного участка и составляет                               36 399 089 руб. 76 коп.

Более того, как пояснило Общество, вся площадь участка используется в целях размещения и эксплуатации промышленных объектов, иные объекты на участке отсутствуют. Участок был образован с учетом расположения на участке промышленных объектов, необходимости их эксплуатации; схема расположения участка на кадастровом плане территории была утверждена самим Комитетом с учетом данных обстоятельств. 

На основании изложенного, указанная в п. 2.1. Проекта договора выкупная стоимость участка была рассчитана Обществом следующим образом:

145 596 359,04 руб. (кадастровая стоимость участка) * 0,25 (понижающий коэффициент) = 36 399 089,8 руб. (выкупная стоимость).

Комитет в своих возражениях оспаривает обоснованность применения при определении выкупной цены корректирующего коэффициента 0,25% в связи с не подтверждением фактического использования не менее 70% площади участка в целях размещения промышленных объектов, а также отсутствием в материалах дела инвентаризационной ведомости участка, подготовленной СПб ГУП «ГУИОН».

Между тем, судом установлено, что на момент обращения Истца с заявлением о выкупе, полученном Комитетом 04.12.2015, подтверждение фактического использования земельного участка для применения корректирующего коэффициента 0,25% не требовалось, поскольку действовал Закон Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» в редакции, утвержденной Законом Санкт-Петербурга от 21.05.2015 № 279-44 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», действовавшей до 10.12.2015, в связи с чем цена Участка должна была быть определена в соответствии с положениями ст. 1-1 Закона № 59-19 в редакции  от 02.06.2015, согласно которой:

1.При продаже земельных участков в соответствии с пунктом 1-1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации цена земельных участков определяется в порядке, установленном в пунктах 2-6 настоящей статьи.

2.Цена земельных участков устанавливается исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченным Правительством Санкт-Петербурга, и рассчитывается по формуле:

Ц = Цкад х К,

где:

Ц - цена земельного участка,

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка,

К - корректирующий коэффициент, установленный в пунктах 3-6 настоящей статьи.

3.При продаже земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 1.

4.При продаже земельных участков гражданам, являющимся собственниками расположенных на них индивидуальных жилых, дачных и садовых домов, корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,05, за исключением случаев, установленных в пункте 4-1 настоящей статьи.

4-1. При продаже земельных участков гражданам - российским немцам, являющимся собственниками построенных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 231 "О неотложных мерах по реабилитации российских немцев" жилых домов, корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,003.

6.При продаже земельных участков иным собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений корректирующий коэффициент устанавливается в размере, равном 0,25.

В свою очередь, положения пункта 7.1. статьи 1-2 Закона № 59-19 (введенной Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140), согласно которым при продаже земельных участков, используемых в целях размещения промышленных объектов, в случаях, предусмотренных в статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственникам расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений или помещений в них при условии, что под указанные цели фактически используется не менее семидесяти процентов площади земельных участков, вступили в силу  11.12.2015 (статья 2 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2015 N 700-140), то есть после реализации Обществом права на подачу заявления о выкупе земельного участка (04.12.2015).

Правоотношения по выкупу, право заявителя требовать заключения договора купли-продажи по общему правилу возникают в момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган, соответственно, выкупная цена земельного участка должна определяться в порядке, предусмотренном законодательством, действующим на дату обращения с заявлением о выкупе.

Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.05.2017 N 14-КГ17-12.

Таким образом, законодательство Санкт-Петербурга, действовавшее на момент обращения Истца с Заявлением о выкупе Участка (04.12.2015), не предусматривало необходимости подтверждения фактического использования не менее 70% площади участка для целей промышленности как условие применения корректирующего коэффициента 0,25%.

В связи с этим, определение Обществом выкупной цены участка с применением корректирующего коэффициента 0,25 в размере 36 399 089,76 р. (п. 2.1. проекта договора) является обоснованным.

Более того, фактическое использование всей площади участка в соответствии с видом разрешенного использования (для размещения промышленных объектов) подтверждается представленными в материалы дела актом проверки фактического использования земельного участка от 26.06.2016, составленным самим Комитетом, заключениями специалистов и экспертов, а также заключением кадастрового инженера ФИО8. Доказательств обратного Комитетом не представлено.

Вопреки доводам Комитета, ведомость, подготовленная ГУП «ГУИОН», применительно к предмету настоящего спора не является единственным доказательством целевого использования земельного участка.

Доводы Комитета о том, что расположенные на земельном участке в числе прочих объектов недвижимости объекты незавершенного строительства препятствуют возможности применения для целей выкупа льготного коэффициента, действующему  законодательству не соответствуют.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым урегулировать преддоговорный спор по цене выкупа участка, установив ее в предложенной Обществом редакции, а именно в размере 36 399 089 руб. 76 коп. (пункт 2.1. проекта договора).

Суд полагает возможным согласиться с предложенным Комитетом установлением 30 дневного (а не 15 дневного как то предложено Обществом) срока (в календарных днях) совершения необходимых действий в пунктах 3.1.2. и 3.2.8 проекта договора (пункт 3.2.7 в редакции суда).

Суд также считает соответствующим действующему законодательству предложение Комитета о включении в раздел 3 проекта договора пунктов 3.2.4-3.2.6 следующего содержания:

«При переходе прав на Участок уведомить их приобретателя о наличии и условиях переходящих к нему ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 Договора, размещение на Участке межевых и геодезических знаков и проезд к ним, доступ на Участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

Предоставлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий Договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей».

Пункт 3.2.1. проекта договора, предложенного  Обществом, содержит следующую редакцию, воспроизведенную из формы договора, утвержденной  распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 № 15-р «Оплатить цену Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, и вознаграждения Продавца, указанного в п. 2.2 Договора, на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора».

Поскольку Комитет не возразил против исключения из договора условия о вознаграждении продавца (п. 2.2. по форме,  утвержденной распоряжением Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.02.2018 № 15-р), суд считает необходимым исключить указание на соответствующее обязательство в пункте 3.2.1 договора, как техническую ошибку, изложив его в следующей редакции:

Пункт 3.2.1. Оплатить цену Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Общество предложило изложить пункт 5.5. в следующей редакции:

«В случае нарушения Покупателем срока оплаты цены Участка, установленного п. 2.2 Договора, Продавец вправе потребовать уплаты неустойки из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки».

Комитет предложил свою редакцию  соглашения о неустойке: «за нарушение срока внесения платежей, указанного в пункте 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,3% от цены Участка, указанной в пункте 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки, но не свыше 15 дней».

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации  неустойка также является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, причем дополнительным, применяемым только в предусмотренных законом или договором случаях.

Следовательно, неустойка не может применяться во всех случаях нарушения гражданско-правовых обязательств.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации  должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации  граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что в силу статей 329 и 330 ГК РФ исполнение обязательства может обеспечиваться, в частности, неустойкой (штрафом, пеней), предусмотренной законом или договором сторон. При этом арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления. Арбитражный суд может вынести решение по существу спора, если обе стороны считают необходимым установить неустойку за нарушение обязательства по договору, но у них возникли разногласия по ее размеру.

Поскольку действующее законодательство, регулирующее договор купли-продажи (глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации), не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора купли-продажи как возможной меры ответственности, в Земельном Кодексе Российской Федерации и иных федеральных законах отсутствуют императивные нормы об обязательности установления в договоре купли-продажи земельного участка неустойки, а согласие обеих сторон на включение неустойки в размере 0,3% в договор не достигнуто, следует признать, что у арбитражного суда не имеется правовых оснований для возложения на покупателя, в случае нарушения срока оплаты, обязательства по уплате неустойки в размере большем, чем то предложено самими Обществом (1/365 ключевой ставки от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки).

Таким образом, пункт 5.5. договора суд принимает в редакции, предложенной Обществом.

В свою очередь, Общество просило  включить в договор пункт 5.6. следующего содержания:

«В случае уклонения Продавца от государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю, Покупатель вправе требовать уплаты Продавцом штрафа из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от цены Участка, установленной п. 2.1 Договора, за каждый календарный день просрочки».

Поскольку Комитетом выражено несогласие с установлением договорной ответственности за указанное нарушение, пункт 5.6. проекта договора подлежит исключению по мотивам, аналогичным изложенным судом в отношении содержания пункта 5.5. проекта договора.

Комитет просил дополнить раздел 5 проекта договора пунктами 5.6.-5.7 следующего содержания:

«в случае просрочки Покупателем платежа, предусмотренного п. 2.1 Договора, свыше 15 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2.3 Договора, Продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ. Продавец в письменной форме уведомляет Покупателя об отказе от исполнения Договора. В случае направления указанного уведомления Покупателю по почте оно считается полученным, во всяком случае не позднее семи календарных дней со дня отправки (п. 5.6.).

В случае расторжения Договора при отказе Покупателя от его исполнения последний не вправе требовать возвращения того, что им было уплачено по Договору. При этом Покупатель обязуется в двухнедельный срок заключить договор аренды Участка в случае, если на данный момент Участок не используется Покупателем по договору аренды» (5.7).

В силу положений пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", п. 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий.

Так, например, в обязательстве из публичного договора, заключенного лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором только той стороне, для которой заключение этого договора не было обязательным (пункт 1 статьи 6, пункт 2 статьи 310, статья 426 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров. В частности, право на односторонний отказ от договора предоставлено заказчику по договору подряда (статья 717 ГК РФ), сторонам договора возмездного оказания услуг (статья 782 ГК РФ), договора транспортной экспедиции (статья 806 ГК РФ), агентского договора, заключенного без определения срока окончания его действия (статья 1010 ГК РФ), договора доверительного управления имуществом (пункт 1 статьи 1024 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

При этом реализация требования на возврат неоплаченного товара законодателем не связывается с расторжением договора по соглашению сторон или решению суда в связи с тем, что в данном случае прекращение всех обязательств по этому договору происходит только при наличии волеизъявления продавца.

Предъявление продавцом требования о возврате земельного участка, следует расценивать как односторонний отказ стороны, фактически утратившей интерес в получении причитающейся ей платы за проданный земельный участок, от исполнения договора, что влечет за собой установленные пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  правовые последствия - его расторжение.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.08.2017 по делу N А56-30052/2016.

Поскольку законом предусмотрено право продавца, не получившего своевременную оплату переданного товара, на односторонний отказ от договора купли-продажи, суд полагает возможным включение пункта 5.6. в редакции. предложенной Комитетом (с технической корректировкой п. 2.3. на пункт 2.2. в диспозиции в связи с изменением нумерации), в условия подлежащего заключению договора.

В свою очередь, положения предложенного Комитетом пункта 5.7. не соответствуют нормам действующего законодательства, как в части, допускающей возникновение на стороне Комитета неосновательного обогащения после расторжения договора, так и в части понуждения Общества, для которого заключение договора не является обязательным, к заключению договора аренды. Более того, по мнению суда, из содержания предложенного Комитетом пункта 5.7. (в части, регулирующей правовые последствия отказа Покупателя от исполнения договора) не представляется возможным определенно установить, на случай каких правоотношений предполагается его применение.

Таким образом, предложенный Комитетом к включению в договор пункт 5.7 не принимается судом. 

При этом суд полагает обоснованным (при сохранении актуальности) и не нарушающим прав Общества предложение Комитета включить в раздел 6 договора пункт 6.1. следующего содержания:

 «продажа Участка или земельных участков, образованных при разделе Участка, влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в разделе 1 Договора».

Пункты 6.2., 6.3. проекта договора остаются в предложенной Обществом редакции согласно нумерации суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 29, 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 21.12.2016 № 137568/-32, в предоставлении ООО «А Плюс Парк Колпино» права выкупа земельного участка с кадастровым номером 78:37:001721:2:5568, общей площадью 97 658 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 

<

...>, лит А .

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с ООО «А Плюс Парк Колпино» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:37:0017212:5568, общей площадью 97 658 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт- Петербург, 

<

...>, лит А, на условиях нижеизложенного проекта договора. 

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА №  _____

Санкт-Петербург                                

                                  ___________ 

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице ____________________________________________________________, действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и ООО «А Плюс Парк Колпино», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице генерального директора Управляющей компании ООО «Проперти М» ФИО7, действующего на основании Устава и договора №17-УК о передаче полномочий от 07.06.2019, с другой стороны, именуемые далее «Стороны», на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 и 3 статьи 28 Федерального закона  от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», заключили настоящий договор (далее – Договор) о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок, именуемый в дальнейшем «Участок», находящийся по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера А.

      Кадастровый номер Участка: 78:37:0017212:5568.

Площадь Участка: 97658 (девяносто семь тысяч шестьсот пятьдесят восемь) кв.м.

Вид разрешенного использования Участка: для размещения промышленных объектов.

Участок относится к категории земель населенных пунктов.

На   Участке   расположено   находящееся   в собственности Покупателя недвижимое имущество:

1) Нежилое здание (Производственно-складской корпус), площадью                 28740,8 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3115, адрес: Санкт-Петербург,               

<

...>, литера А;

2)  Нежилое здание (Котельная), площадью 469,3 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3331, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера Д;

3) Объект незавершенного строительства (Склад ферросплавов и чугуна открытый), площадь застройки 4464,7 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3332, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера Ж;

4)  Объект незавершенного строительства (Административно-бытовой корпус цеха № 67), площадь застройки 1112,7 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3333, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера З;

5)  Нежилое здание (Канализационная насосная станция), площадью 45,4 кв.м, кадастровый номер: 78:37:0017212:3221, адрес: Санкт-Петербург, 

<

...>, литера И.

Размер Участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов. 

1.2. Участок предназначен для использования в соответствии с видом разрешенного использования. Использование Участка должно осуществляться с учетом ограничений, установленных соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с требованиями законодательства и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

1.3. Участок расположен в границах в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об Участке (далее – ЕГРН). Выписка из ЕГРН является неотъемлемым приложением к Договору, а ее наличие – необходимым условием заключения Договора.

1.4.  В отношении Участка на момент заключения настоящего договора действуют ограничение прав на Участок: Договор аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, заключенный между Сторонами как между арендодателем и арендатором, а также  ограничения прав на Участок, указанные в кадастровом паспорте земельного участка от 03.12.2015 №78/201/15-313955, являющемся неотъемлемой частью договора.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    2.1. Цена Участка определена в порядке, предусмотренном статьей 39.4. Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1, 6 статьи 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» в редакции от 02.06.2015, как 25 % от кадастровой стоимости Земельного Участка и составляет 36 399 089 (Тридцать шесть миллионов триста девяносто девять тысяч восемьдесят девять) руб. 76 коп. 

Цена Земельного Участка НДС не облагается согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.

2.2.   Покупатель   оплачивает   цену   Участка (п.  2.1 Договора) в течение 10 рабочих дней с момента заключения Договора путем перечисления указанных денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

До момента получения Продавцом оплаты цены Участка Участок не считается находящимся в залоге у Продавца. Проценты на цену Участка, подлежащую оплате, не начисляются и не уплачиваются.

3.  ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. Принять оплату цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора.

3.1.2. В течение 30 календарных дней с момента оплаты Покупателем цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Регистрирующий орган), для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, на расчетный счет Продавца, указанный в разделе 7 Договора.

3.2.2. Выполнять условия ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора.

3.2.3. Письменно уведомить Продавца о переуступке своих прав и обязанностей по Договору в случае совершения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок сделки по отчуждению в собственность третьих лиц принадлежащего Покупателю на праве собственности недвижимого имущества, расположенного на Участке, в день совершения указанной сделки. Если в результате указанной выше сделки права и обязанности Покупателя по Договору не перешли к новому собственнику недвижимого имущества, расположенного на Участке, Продавец вправе в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть Договор. При этом Стороны возвращаются в первоначальное положение.

3.2.4. При переходе прав на Участок уведомить их приобретателя о наличии и условиях переходящих к нему ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

3.2.5 Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 Договора, размещение на Участке межевых и геодезических знаков и проезд к ним, доступ на Участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

3.2.6. Предоставлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий Договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.

3.2.7. В течение 30 календарных дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок.

4. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

4.1. Право собственности на Участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка.

4.2. Принадлежащее Покупателю право аренды Участка, существующее на момент заключения Договора, прекращаются с момента перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях Участка и ограничениях его использования.

5.2. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности на дату подачи заявки и находящегося на Участке без одновременной передачи прав и обязанностей по Договору в соответствующей части.

5.3. Стороны несут ответственность за невыполнение либо за ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством.

5.4. Продавец не отвечает за непригодность Участка к улучшению.

5.5. В случае нарушения Покупателем срока оплаты цены Участка, установленного п. 2.2 Договора, Продавец вправе потребовать уплаты неустойки из расчета 1/365 ключевой ставки Центрального Банка России от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

5.6. В случае просрочки Покупателем платежа, предусмотренного п. 2.1 Договора, свыше 15 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2.2 Договора, Продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым в соответствии с требованиями пунктов 1 и 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Продавец в письменной форме уведомляет Покупателя об отказе от исполнения Договора. В случае направления указанного уведомления Покупателю по почте оно считается полученным, во всяком случае не позднее семи календарных дней со дня отправки.

5.7. Покупатель отвечает в полном объеме по неисполненным им до перехода права собственности на Участок обязательствам перед Продавцом, возникшим из Договора аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003.

Покупатель обязуется оплатить арендную плату по Договору аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, начисленную до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5.8. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Участок, на котором расположены принадлежащие Покупателю на праве собственности объекты недвижимости, указанные в п. 1.1 Договора, находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.9. Поскольку в отношении Участка на момент заключения Договора действует Договор аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, то с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок к Покупателю обязательство Покупателя по внесению арендной платы по Договору аренды земельного участка № 06/ЗД-02264 от 07.02.2003, в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации считается прекращенным.

6. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Продажа Участка или земельных участков, образованных при разделе Участка, влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременений Участка, сервитутов), указанных в разделе 1 Договора.

6.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной виде, в форме единого документа и подписаны уполномоченными лицами. Уведомления, требования, иные юридически значимые сообщения направляются Сторонами любым из следующих способов: заказным письмом с уведомлением о вручении; курьерской доставкой. В этом случае факт получения документа должен подтверждаться распиской Стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

6.3. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца, Покупателя и в Регистрирующем органе.

Приложения к Договору:

1. Выписка из ЕГРН

2. Кадастровый паспорт

7. АДРЕСА И ИНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец 

Покупатель

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ООО «А Плюс Парк Колпино»

Адрес: 191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, литера А

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***> КПП 784201001

р/с ____________________________________________

_______________________________________________

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________

БИК ________________

Адрес: 196650, Санкт-Петербург, 

<

...>, литер А, помещение №1-Н, офис 73.2

ОГРН 

<

***>

ИНН 

<

***> КПП 781701001

р/с 

<

***>

к/с 30101810400000000225

ПАО СБЕРБАНК, г. Москва

БИК 044525225

Тел: (812) 401 6184, факс: 

<

***>

 

_________________ /_______________________ /

_________________ ФИО7

Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления судебного акта  в законную силу.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «А Плюс Парк Колпино» расходы по  судебным экспертизам в размере 273 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                    Бугорская Н.А.