АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-38400/22

01 марта 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            01 марта 2023 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску открытого акционерного общества «Хабезский гипсовый завод» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора купли-продажи, взыскании, прекращении права собственности, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области,

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 08.06.2020,

от ответчика: ФИО3 - представитель по доверенности от 09.01.2023,

от третьего лица: ФИО4 – представитель по доверенности от 30.01.2023, 

 

установил:

открытое акционерное общество «Хабезский гипсовый завод» обратилось в суд с иском к Общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» о расторжении договора купли-продажи, взыскании 12 000 000 руб., прекращении права собственности на объекты недвижимости.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо в судебном заседании полагало вынесение решения на усмотрение суда, представлен отзыв на иск.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 17 час. 30 мин. 20.02.2023.

После окончания перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующим обстоятельства.

Между ОАО «Хабезский гипсовый завод» (покупатель)и Общероссийской    общественно-государственной     организацией «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» (продавец) по результатам аукциона был заключен договор купли-продажи имущества № 01 -РО-2021 от 15.04.2021, согласно которого истец приобрел в собственность следующие объекты недвижимости:

сооружение спортивная площадка, общей площадью 1419,6 кв.м, инвентарный номер: 3557/1, литер 9, кадастровый номер: 61:44:0050132:24;

сооружение трибуна №7, общей площадью 169,2 кв.м, инвентарный номер: 3557/1, литер 7, кадастровый номер 61:44:0050132:22;

сооружение трибуна №8, общей площадью 55,5 кв.м, инвентарный номер: 3557/1, литер 8, кадастровый номер 61:44:0050132:23.

В соответствии с пунктом 1.2. договора недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0050132:4, площадью 20558 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации военно-патриотического комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

Установленная сторонами цена продажи имущества составляет 12 000 000 руб., в т.ч. НДС 20% - 2 000 000 руб. (п. 3.1 договора).

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 15.04.2021. 

27.04.2021 переход права собственности на приобретенные объекты зарегистрирован ООО «Хабезский гипсовый завод» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, о чем имеются соответствующие записи в едином государственном реестр прав на недвижимое имущество.

На момент продажи объектов недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050132:4 находился в пользовании ответчика на основании  договора  аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора №   1051 от 26.05.2014.

03 сентября 2021 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 1051 от 26 мая 2014 г.

Соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.10.2021.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.04.2022 по делу № А53-1757/2022, вступившему в законную силу, удовлетворены исковые требования  ТУ Росимущества в Ростовской области  к ОАО «Хабезский гипсовый завод» о расторжении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 26.05.2014 № 1051.

Судебные акты по делу № А53-1757/2022 мотивированы не использованием арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050132:4 по целевому назначению. Объекты, принадлежащие арендатору и входящие в военно-патриотический комплекс, расположенные на земельном участке не используются по назначению, находятся в разрушенном состоянии.

Как указал истец, на момент заключения договора № 01-РО-2021 купли-продажи имущества от 15.04.2021 и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды № 1051 от 26.05.2014, заключенного сторонами 03.09.2021, истцу, как стороне сделки не было известно об обстоятельствах, ставших известными из содержания искового заявления. Ответчиком было допущено намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых он должен был сообщить истцу, а именно о существовавших на момент заключения сделок претензиях со стороны собственника земельного участка, послуживших впоследствии основанием для обращения в суд, и принятия судом решения о расторжении договора аренды № 1051 от 26.05.2014. Основным и решающим фактором, для заключения договора № 01-РО-2021 купли-продажи имущества от 15.04.2021, являлось размещение приобретаемых объектов недвижимости и приобретение права на использования земельного участка, с характеристиками максимально удовлетворявшими целям истца по использованию истца. В случае, если бы истцу было известно о рисках связанных с утратой права на использования земельного участка, договор по приобретению объектов недвижимости, не был бы заключен.

17.10.2022 в адрес ответчика, посредством электронной почты и через Почту России, было направлено письмо с просьбой расторгнуть договор № 01-РО-2021 купли-продажи имущества от 15.04.2021 по соглашению сторон. Ответчику был направлен проект соглашения о расторжении договора купли-продажи, было предложено в срок до 01.11.2022 завершить согласование содержания соглашения о расторжении договора купли-продажи, подписанные экземпляры соглашения направить на почтовый адрес истца, указан почтовый и телефонный контакт уполномоченного представителя истца.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи подписано не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи, возврате уплаченной по договору денежной суммы,  прекращении права собственности на объекты недвижимости. В качестве основания  иска  указаны нормы  ст.ст. 469, 475 Гражданского кодекса РФ о передаче товара надлежащего качества.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Правомерность субъектного состава, обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора сторонами не оспаривались.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Материалами дела подтверждается, что спорные объекты переданы истцу на основании договора купли продажи и в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 15.04.2021. Возражений по качеству переданных по договору купли-продажи объектов недвижимости, нарушения требований к качеству объектов покупателем в соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ не заявлено.

Притязаний третьих лиц на проданные истцу по договору от 15.04.2021 объекты недвижимого имущества со стороны третьих лиц не имеется.

Из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца второго пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 26.05.2014 № 1051, по которому обществу перешли права арендатора, расторгнут на основании судебного акта.

Вместе с тем, расторжение договора аренды земельного участка не свидетельствует о продаже покупателю объектов ненадлежащего качества и о существенном нарушении условий договора со стороны продавца на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов. Рассматриваемый в настоящем деле случай не указан в данной статье.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Истец, как собственник объектов недвижимого имущества не лишен права на заключение договора аренды земельного участка под объектами недвижимости на основании статьи 39.6 Земельного кодекса РФ. 

Из отзыва третьего лица следует, что 04.10.2022 общество обратилось в Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

Письмом от 02.11.2022 № 61-ДШ-12/10401 управление сообщило обществу  о несоответствии заявления требованиям ст. 39.17 Земельного кодекса РФ.

Общество обратилось в арбитражный суд Ростовской области (дело № А53-41631/22) о признании незаконным действий Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, выразившегося в письме от 02.11.2022.

Таким образом, вопреки доводам истца, являясь собственником объектов недвижимости, истец не лишен права на приобретение земельного участка в аренду при соблюдении процедуры требований земельного законодательства РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу о недоказанности обществом продажи ему объектов не соответствующим условиям договора купли-продажи и существенном нарушении продавцом его условий.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, истцом не представлено.

При заключении договора стороны, в том числе истец, как субъект предпринимательской деятельности, были свободны в установлении условий, при этом каждая из них действовала в своем интересе, при той степени заботливости и осмотрительности, какая требуется по характеру договора и условиям оборота.

При этом, наличие существенно изменившихся обстоятельств для расторжения договора по правилам статьи 451 ГК РФ истцом также не доказано, а обстоятельство на которое ссылается истец не приведено в ст. 451 ГК РФ, при том, что перечень таких обстоятельств является исчерпывающим.

Вследствие чего в удовлетворении требований истца о расторжении договору купли-продажи и  возврате уплаченной за товар денежной суммы следует отказать.

Требования о прекращении зарегистрированного права истца на объекты недвижимости не подлежат удовлетворению в виду следующего.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 3 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, следует, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Применительно к настоящему спору, объекты недвижимого имущества перешли к истцу по договору купли-продажи от 15.04.2021, пороков воли сторон при заключении договора судом не установлено.

Истцом не представлены доказательства нарушения со стороны ответчика его прав и законных интересов при заключении договора купли-продажи от 15.04.2021.

Вследствие чего, оснований для прекращения зарегистрированного за обществом права собственности на объекты недвижимости не имеется.

В удовлетворении иска в указанной части следует отказать.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством Российской Федерации, арбитражными судами, государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными уплачивается в размере 6000 рублей.

В силу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче заявления неимущественного характера уплачивается государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Размер государственной пошлины по данному делу, с учетом заявленных истцом требований  составляет 18 000 руб.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано в полном объеме, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат возложению на истца.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 101 000 руб.,  в том числе, 83 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 07.11.2022 № 6799183 и 18 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 18.11.2022 № 6799531, подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Возвратить открытому акционерному обществу «Хабезский гипсовый завод» из федерального бюджета 101 000 руб. государственной пошлины, в том числе, 83 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 07.11.2022 № 6799183 и 18 000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 18.11.2022 № 6799531.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               О.П. Захарченко