АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-331/22 

Екатеринбург

16 марта 2022 г.

 

Дело № А60-15589/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 16 марта 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И.А.,

судей Татариновой И.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Уральское производственное предприятие «Вектор» (далее – общество «УПП «Вектор») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2021 по делу № А60-15589/2021 и постановление  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «УПП «Вектор» - ФИО1 (доверенность от 14.05.2020 № 154-26/83).

Администрация города Екатеринбурга (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «УПП «Вектор» о взыскании арендной платы в сумме 4370961 руб. 60 коп., неустойки в размере 120 666 руб. 35 коп. (с учетом уточнения, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство). 

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2021 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в сумме 4 370 961 руб. 60 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с судебным актом суда первой инстанции, общество «УПП «Вектор» обжаловало его в апелляционном порядке.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «УПП «Вектор» просит указанные судебные акты отменить в части взыскания суммы задолженности в размере 4 370 961 руб. 60 коп., направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя кассационной жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о том, что договор аренды земельного участка считался возобновленным на неопределенный срок. В обоснование доводов кассационной жалобы, заявитель указывает на то, что имеются основания считать договор прекращенным, на основании абз. 7 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в связи с неполучением ответчиком разрешения на строительство, либо через 5 лет после заключения в соответствии с абз. 6 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ о предельном сроке заключения и ч. 2 п. 3 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо по истечении срока действия договора аренды 09.06.2014 в связи с направлением в адрес ответчика письма от 21.05.2014 № 17-01-82/3872нз о прекращении договора аренды земельного участка. Заявитель жалобы полагает, что дополнительное соглашение от 24.04.2017 не подтверждает возобновление договора аренды после истечения срока его действия в связи с ранее направленным возражением со стороны арендодателя. Кроме того, судом апелляционной инстанции не проверен довод общества «УПП «Вектор» о ничтожности дополнительного соглашения от 24.04.2017.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном нормами статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции установил, что оснований для их отмены не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрацией и общество «УПП «Вектор» (ранее – открытое акционерное общество «Особое конструкторское бюро «Пеленг», деятельность которого 21.07.2016 прекращена путем реорганизации в форме присоединения к обществу «УПП «Вектор») (с учетом п. 1 дополнительного соглашения от 24.04.2017) заключен договор аренды земельного участка от 10.06.2011 № 6-1263, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0601020:95, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 2 208 кв. м. 

Земельный участок предоставлен для строительства 10-этажного жилого дома-вставки с подземной парковкой. 

Договор аренды заключен на определенный срок - с 10.06.2011 по 09.06.2014 (пункт 6.1 договора). Государственная регистрация договора проведена 16.08.2011. 

Администрацией предъявлена к оплате задолженность по договору 4 370 961 руб. 60 коп., из них доплата в сумме 4 214 775 руб. 10 коп., образовавшаяся за период с 2018 года по 2020 год в связи с уточнением ставки арендной платы в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и осуществлением перерасчета размера арендной платы; арендная плата за январь-февраль 2021 года в сумме 156 186 руб. 50 руб., а также неустойка, начисленная на долг. 

Удовлетворяя требование истца частично, суд первой инстанции исходил из правомерности начисления арендной платы истцом ответчику по уточненной ставке, отсутствия доказательств уплаты арендной платы в установленном размере. Отказывая во взыскании неустойки, суд принял во внимание отсутствие оснований для ее начисления по причине добросовестной уплаты ответчиком платежей, согласно направляемым в его адрес расчетам.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

При рассмотрении спора судами установлено, что предоставленный истцу в пользование на условиях аренды земельный участок отнесен к публичным землям, договор аренды от 10.06.2011 № 6-1263 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, размер платы за его использование является регулируемым. 

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что земельный участок для жилищного строительства предоставлен истцу без проведения торгов в порядке п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Статьей 26 Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ в названную статью внесены изменения, предусматривающие, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с п. 15 ст. 3 Закона N 137-ФЗ для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Ввиду изложенного, в рассматриваемом случае суды двух инстанций обоснованно исходили из регулируемого характера арендной платы и отсутствия необходимости заключения сторонами дополнительных соглашений.

Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204).

Расчет арендной платы за спорный период произведен истцом с применением ставки 5% кадастровой стоимости земельного участка, ответчиком не оспорен, судом признан арифметически верным (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражения ответчика относительно заявленных требований сводились к необоснованному начислению арендной платы за указанный в иске период (с 2018 года по февраль 2021 года).

Из фактических обстоятельств дела следует и судами установлено, что договор заключен на определенный срок - с 10.06.2011 по 09.06.2014 (пункт 6.1 договора), вместе с тем соответствующая запись регистрации в ЕГРН от 16.08.2011 № 66- 01/502/2011-189 не погашена, является актуальной. 

Общество «УПП «Вектор» с Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области заключено дополнительное соглашение от 24.04.2017 о вступлении в договор аренды от 10.06.2011 № 6-1263 с 21.07.2016.

Письмами от 23.09.2016, 16.12.2016 арендодатель сообщал о том, что договор считается возобновленным на неопределенный срок. 

Судами обоснованно принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок возвращен обществом «УПП «Вектор» лишь 10.03.2021. 

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь приведенными нормами права, в отсутствие доказательств возврата арендованного земельного участка арендодателю по истечении срока договора, суды правомерно взыскали арендную плату в размере 4 370 961 руб. 60 коп.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судом апелляционной инстанции не проверен довод общества «УПП «Вектор» о ничтожности дополнительного соглашения от 24.04.2017, судом округа во внимание не принимается, поскольку в связи с вышеизложенным не имеет правового значения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее постановление N 7), в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

Изложенные в кассационной жалобе доводы выражают несогласие с произведенной судом оценкой установленных по делу фактических обстоятельств. Несогласие же заявителя кассационной жалобы с выводами суда, основанными на расхожей с ним правовой оценке фактических обстоятельств, не свидетельствует о наличии в обжалуемом судебном акте существенных нарушений норм материального и/или процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, ввиду чего не может служить основанием для изменения или отмены состоявшего по спору судебного акта в порядке кассационного производства.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 N 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 N 307-ЭС16-8149.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.09.2021 по делу № А60-15589/2021 и постановление  Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Уральское производственное предприятие «Вектор»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                            И.А. Татаринова 

 

                                                                                             А.А. Столяров