Арбитражный суд Челябинской области Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-23972/2024

20 февраля 2025 г.

г. Челябинск

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Е.И. Пеплер, при ведении протокола судебного заседания секретарем А.А. Кистановой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  

Управления муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа, ОГРН 

<

***>, г. Чебаркуль, Челябинской области,  

к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилгражданстрой», ОГРН 

<

***>, г. Чебаркуль, Челябинской области,  

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования «Чебаркульский городской округ», ОГРН 

<

***>; Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, ОГРН 

<

***>,  

о расторжении договоров аренды земельных участков, при участии в судебном заседании: 

Истец – представитель ФИО1 по доверенности от 09.01.2024 представлен паспорт, диплом,  

Ответчик – директор ФИО2, протокол общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилгражданстрой» от 29.06.2023, представлен паспорт, диплом,  

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа (далее – истец, Управление) 17.07.2024 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Жилгражданстрой» (далее – ответчик, общество, ООО СЗ «Жилгражданстрой»), в котором просит расторгнуть:  

- договор № 8 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:42, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в район улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1600,0 кв.м., для строительства заглубленной автостоянки на 80 м/м.;  

- договор № 26 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130021:70, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 4825,0 кв.м., для размещения бунгало для отдыха туристов;  

- договор № 32 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130021:71, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 143,0 кв.м., для размещения бунгало для отдыха туристов;  

- договор № 43 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130018:323, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1369,0 кв.м., для строительства жилого дома;  

- договор № 42 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130018:324, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область,  

город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1894,0 кв.м., для строительства жилого дома;  

- договор № 41 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130018:325, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1512,0 кв.м., для строительства жилого дома;  

- договор № 46 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130014:354, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 2087,0 кв.м., для строительства жилого дома;  

- договор № 27 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:357, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1282,0, для строительства таунхауса:  

- договор № 6 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:358, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1159,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома;  

- договор № 25 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:359, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 99,0, для размещения бунгало для отдыха туристов;  

- договор № 24 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:360, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 299,0 кв.м., для строительства магазина;  

- договор № 16 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:361, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, район Чебаркульский, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 939,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 17 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:362, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 970,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 13 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:363, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1084,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 9 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:364, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1221,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 10 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:365, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1188,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 5 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:366, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1116,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома;  

- договор № 7 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:367, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1112,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома;  

- договор № 14 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:368, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1005,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 31 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:369, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 150,0 кв.м., для строительства трансформаторной подстанции;  

- договор № 15 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:370, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1103,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 12 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:371, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1107,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 23 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:372, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1183,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 11 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:373, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1142,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 34 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:11940, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 14563,0 кв.м., для строительства школы верховой езды;  

- договор № 21 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:11946, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 3972,0 кв.м., для размещения пляжа;  

- договор № 33 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:11948, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 14482,0 кв.м., для размещения бунгало для отдыха туристов;  

- договор № 30 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12425, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1429,0 кв.м., комплексное освоение в целях малоэтажной жилой застройки;  

- договор № 29 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12598, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1178,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома;  

- договор № 28 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12599, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1266,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома;  

- договор № 20 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12600, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 171,0 кв.м., для строительства центра бытового обслуживания;  

- договор № 22 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12601, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в  

районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1265,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома;  

- договор № 19 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12602, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1200,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 18 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12603, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1310,0 кв.м., для строительства таунхауса;  

- договор № 40 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12985, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 138,0 кв.м., для строительства трансформаторной подстанции;  

- договор № 44 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12987, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1865,0 кв.м., для строительства жилого дома бизнес класса;  

- договор № 39 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12988, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 3549,0 кв.м., для строительства жилого дома класса «Комфорт»;  

- договор № 36 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12989, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 13 538,0 кв.м., для строительства жилых домов заглубленной автостоянкой на 94 м/м;  

- договор № 38 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12990, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 140,0 кв.м., для строительства трансформаторной подстанции;  

- договор № 35 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12991, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 2907,0 кв.м., для строительства торгового комплекса;  

- договор № 37 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12992, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 2295,0 кв.м., для строительства газопровода;  

- договор № 45 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12993, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 926,0 кв.м., для строительства газовой котельной.  

Исключить права аренды на спорные земельные участки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих записей (сведений).  

Обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу вышеуказанные земельные участки.  

Определением от 19.07.2024 исковое заявление оставлено без движения. Определением от 30.07.2024 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу (т. 1 л.д. 1-3).  

Определением от 15.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования «Чебаркульский городской округ» (далее – третье лицо,  

Администрация); Министерство строительства и инфраструктуры Челябинской области (далее – третье лицо, Министерство) (т. 2 л.д. 73-74).  

Третьи лица в судебное заседание не явились, об арбитражном процессе по делу, а также о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.  

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц по правилам части 3 статьи 156 АПК РФ.  

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования, в обоснование сослался на статьи 450, 451, 452, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и на то, что изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорных договоров, а именно отмена документации по планировке территории, является основанием для расторжения спорных договоров.  

Ответчик в судебном заседании возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве (т. 2 л.д. 25-28) и дополнительном отзыве (т. 2 л.д. 103- 106), указав на то, что правовым основанием для заключения договоров аренды является договор о развитии застроенной территории, отмена проекта планировки и межевания территории, по мнению ответчика, не является основанием для расторжения договоров аренды, заключенных во исполнение договора о развитии застроенной территории. Кроме того, в судебном заседании ответчик подтвердил свою заинтересованность в освоении спорных земельных участков.  

Во мнении на отзыв истец указал на необоснованность доводов ответчика (т. 2 л.д. 66, 108).  

От третьего лица Администрации в материалы дела поступил отзыв (т. 2 л.д. 75), в котором Администрация поддержала правовую позицию истца.  

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 06.02.2025 по 20.02.2025. Сведения об объявленном перерыве были размещены на сайте Арбитражного суда Челябинской области.  

Как усматривается из материалов дела, на основании результатов открытого аукциона по продаже права на заключение договора о развитии застроенной территории (протокол о результатах открытого аукциона № 1 от 30.09.2016) 11.10.2016 между Управлением (продавец) и ООО СЗ «Жилгражданстрой» (покупатель) заключен договор № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная (т. 2 л.д. 19-23), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил право на развитие застроенной территории площадью 28,3 га из земель категории «земли населенных пунктов», расположенной в районе улиц Больничная – Колхозная.  

В соответствии с п. 1.4 договора цена права на заключение договора о развитии застроенной территории в соответствии с протоколом о результатах открытого аукциона № 1 от 30.09.2016 составляет 2 145 000 руб.  

Согласно п. 2.1.1 договора покупатель обязан подготовить в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования и предоставить в УМС в течение 90 дней с момента заключения договора проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом размещения объекта туристического кластера «Крепость при озере Чебаркуль», проект планировки и проект межевания подводящих сетей.  

Постановлением Администрации Чебаркульского городского округа № 679 от 19.09.2017 утвержден проект планировки и межевания территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная (т. 2 л.д. 3).  

На основании постановления администрации Чебаркульского городского округа от 09.11.2022 № 803 между Управлением (арендодатель) и обществом СЗ «Жилгражданстрой» (арендатор) 07.04.2023 заключены договоры № 8 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:42, расположенного по адресу: Челябинская область, г.  

Чебаркуль, в район улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1600,0 кв.м., для строительства заглубленной автостоянки на 80 м/м.; № 26 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130021:70, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 4825,0 кв.м., для размещения бунгало для отдыха туристов; № 32 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130021:71, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 143,0 кв.м., для размещения бунгало для отдыха туристов; № 43 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130018:323, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1369,0 кв.м., для строительства жилого дома; № 42 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130018:324, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1894,0 кв.м., для строительства жилого дома; № 41 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130018:325, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1512,0 кв.м., для строительства жилого дома; № 46 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130014:354, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 2087,0 кв.м., для строительства жилого дома; № 27 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:357, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1282,0, для строительства таунхауса: № 6 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:358, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1159,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома; № 25 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:359, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 99,0, для размещения бунгало для отдыха туристов; № 24 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:360, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 299,0 кв.м., для строительства магазина; № 16 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:361, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, район Чебаркульский, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 939,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 17 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:362, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 970,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 13 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:363, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1084,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 9 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:364, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1221,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 10 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:365, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1188,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 5 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:366, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1116,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома; № 7 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:367, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1112,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома; № 14 от 07.04.2023 аренды земельного участка с  

кадастровым номером 74:38:0130022:368, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1005,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 31 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:369, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 150,0 кв.м., для строительства трансформаторной подстанции; № 15 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:370, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1103,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 12 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:371, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1107,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 23 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:372, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1183,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 11 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0130022:373, расположенного по адресу: Челябинская область, Чебаркульский район, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1142,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 34 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:11940, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 14563,0 кв.м., для строительства школы верховой езды; № 21 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:11946, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 3972,0 кв.м., для размещения пляжа; № 33 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:11948, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 14482,0 кв.м., для размещения бунгало для отдыха туристов; № 30 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12425, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1429,0 кв.м., комплексное освоение в целях малоэтажной жилой застройки; № 29 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12598, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1178,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома; № 28 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12599, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1266,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома; № 20 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12600, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 171,0 кв.м., для строительства центра бытового обслуживания; № 22 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12601, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1265,0 кв.м., для строительства малоэтажного жилого дома; № 19 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12602, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1200,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 18 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12603, расположенного по адресу: Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1310,0 кв.м., для строительства таунхауса; № 40 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12985, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 138,0 кв.м., для строительства трансформаторной подстанции; № 44 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12987, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в  

районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 1865,0 кв.м., для строительства жилого дома бизнес класса; № 39 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12988, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 3549,0 кв.м., для строительства жилого дома класса «Комфорт»; № 36 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12989, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 13 538,0 кв.м., для строительства жилых домов заглубленной автостоянкой на 94 м/м; № 38 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12990, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, город Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 140,0 кв.м., для строительства трансформаторной подстанции; № 35 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12991, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 2907,0 кв.м., для строительства торгового комплекса; № 37 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12992, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 2295,0 кв.м., для строительства газопровода; № 45 от 07.04.2023 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:38:0000000:12993, расположенного по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, г. Чебаркуль, в районе улиц Больничная – Колхозная, общей площадью 926,0 кв.м., для строительства газовой котельной (т. 1 л.д. 21-152), в соответствии с которыми на основании договора о развитии застроенной территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная от 11.10.2016 № 1 арендодатель предоставил за плату во временное пользование и владение указанные земельные участки, образованные в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением администрации Чебаркульского городского округа.  

В соответствии с п. 2.1 договоров срок аренды устанавливается с 07.04.2023 до 11.06.2029.  

Пунктом 6.4 договоров предусмотрено, что изменение и расторжение договоров допускается по требованию одной из сторон при уведомлении другой стороны не менее чем за 1 месяц до предполагаемой даты изменения или расторжения в случаях и в порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором, в том числе, по решению суда.  

Согласно п. 6.5 договоров арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях: при неиспользовании или использовании участка не по целевому назначению, не в соответствии с документацией по планировке территории, а также невыполнения сроков строительства; при использовании способами, приводящими к порче участка, либо нанесения вреда инженерным сетям; при невнесении арендной платы более чем за два срока подряд; в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ; при нарушении других условий договора.  

29.05.2023 Министерством строительства и инфраструктуры Челябинской области Главе Чебаркульского городского округа выдано предписание № 01-2023 об устранении выявленных нарушений законодательства о градостроительной деятельности и акт проверки соблюдения законодательства о градостроительной деятельности администрацией Чебаркульского городского округа (т. 2 л.д. 68-71).  

Постановлением Администрации Чебаркульского городского округа № 409 от 09.06.2023 отменено постановление Администрации Чебаркульского городского округа № 679 от 19.09.2017 «Об утверждении проекта планировки и межевания территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная» (т. 2 л.д. 4).  

Решением Чебаркульского городского суда Челябинской области от 29.08.2023 по делу № 2а-2573/2023 признано незаконным и отменено постановление Администрации Чебаркульского городского округа № 409 от 09.06.2023 (т. 2 л.д. 7-10).  

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда от 18.12.2023 решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 29.08.2023 отменено, в удовлетворении административных требований отказано (т. 2 л.д. 11-13).  

Кассационным определением судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27.02.2024 № 88а-4558/2024 апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Челябинского областного суда от 18.12.2023 оставлено без изменения (т. 2 л.д. 14-15).  

Постановлением № 890 от 13.11.2023 утвержден проект межевания территории в районе улицы Больничная, 14/5 в городе Чебаркуль Челябинской области (т. 2 л.д. 79, 83-89).  

Письмом № 663 от 11.04.2024 в связи с принятием постановления № 409 от 09.06.2023 Управление направило в адрес ответчика соглашения о расторжении договоров аренды земельных участков и акты возврата (т. 2 л.д. 5).  

На обращение Управления по вопросу расторжения договоров аренды общество СЗ «Жилгражданстрой» направило письмо № 28 от 13.05.2024 об отказе в подписании соглашений (т. 2 л.д. 5 оборот).  

27.05.2024 Управление обратилось к ответчику с претензией № 983, предложив в досудебном порядке подписать соглашения о расторжении договоров (т. 2 л.д. 6).  

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.  

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что к спорным правоотношениям сторон подлежат применению общие положения гражданского законодательства, специальные нормы главы 34 ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.  

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.  

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).  

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.  

В силу пункта 2 данной нормы, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно всех условий, определенных в данном пункте.  

Истец к существенным изменениям обстоятельств, являющимся основаниями для расторжения договора, отнес отмену документации по планировке территории, после которой ответчик не доработал и не устранил несоответствия, установленные в проекте планировки и проекте межевания территории.  

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.  

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.  

Положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьей 619 ЗК РФ: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.  

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.  

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в  

разумный срок.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.  

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.  

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.  

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.  

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.  

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.  

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.  

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.  

Пунктом 6.5 договоров предусмотрено, что арендодатель потребовать досрочного расторжения договора при неиспользовании или использовании участка не по целевому назначению, не в соответствии с документацией по планировке территории, а также  

невыполнения сроков строительства; при использовании способами, приводящими к порче участка, либо нанесения вреда инженерным сетям; при невнесении арендной платы более чем за два срока подряд; в иных случая, предусмотренных действующим законодательством РФ; при нарушении других условий договора.  

В соответствии с п. 4.3.1 договоров аренды арендатор обязан выполнить обязательства покупателя, указанные в договоре о развитии застроенной территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная от 11.10.2016 № 1.  

Согласно п. 2.1 договора от 11.10.2016 № 1 покупатель обязан подготовить в соответствии с градостроительным регламентом и местными нормативами градостроительного проектирования и предоставить в УМС в течение 90 дней с момента заключения договора проект планировки и проект межевания застроенной территории с учетом размещения объекта туристического кластера «Крепость при озере Чебаркуль», проект планировки и проект межевания подводящих сетей.  

Согласно пункту 1 статьи 30.2 ЗК РФ комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.  

В силу положений частей 1, 3, 6 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.  

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:  

1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;  

2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий; 

3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;  

4) размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);  

5) планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов). Правительством Российской Федерации могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории;  

6) планируется размещение объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, и необходимых для обеспечения его функционирования объектов капитального строительства в границах особо охраняемой природной территории или в границах земель лесного фонда;  

7) планируется осуществление комплексного развития территории;  

8) планируется строительство объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с  

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  

Проект планировки территории является основой для подготовки проекта межевания территории, за исключением случаев, предусмотренных частью 5 настоящей статьи. Подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории или в виде отдельного документа.  

Согласно положениям части 1 статьи 42 ГрК РФ подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.  

Исходя из части 1 статьи 43 ГрК РФ подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, муниципального округа, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление комплексного развития территории.  

При этом в соответствии с положениями части 1 статьи 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4.2 и 5.2 статьи 45 настоящего Кодекса, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления муниципального округа, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории. В случае подготовки документации по планировке территории заинтересованными лицами, указанными в части 1.1 статьи 45 настоящего Кодекса, принятие органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления муниципального округа, органом местного самоуправления городского округа решения о подготовке документации по планировке территории не требуется.  

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2019 по делу № А76-33722/18 суд обязал Администрацию Чебаркульского городского округа, Управление муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа продолжить процедуру формирования земельных участков в целях освоения территории обществом с ограниченной ответственностью «Жилгражданстрой» путем застройки в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и условиями заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Жилгражданстрой» и Управлением муниципальной собственности администрации Чебаркульского городского округа договора от 11.10.2016 № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная (т. 2 л.д. 30-36).  

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу № А76-20373/2021 внесены изменения в договор № 1 о развитии застроенной территории города Чебаркуля Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная от 11.10.2016, продлив срок его действия на 2 года 8 месяцев и установлен срок действия договора, предусмотренный пунктом 6.1 до 11.06.2029 (т. 2 л.д. 37-42).  

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.  

По смыслу приведенной процессуальной нормы преюдициальное значение могут иметь только юридические факты материально-правового содержания, но не те факты, установление которых имеет процессуальное значение.  

Преюдициальным является обстоятельство, имеющее значение для правильного рассмотрения дела, установленное судом и изложенное во вступившем в законную силу судебном акте по ранее рассмотренному делу между теми же сторонами, а не обстоятельство, которое должно быть установлено. При этом следует иметь в виду, что обстоятельства, хотя и отраженные в судебном акте, могут не иметь преюдициального значения, если они не исследовались, не оценивались, не входили в предмет доказывания.  

Преюдициальность имеет свои объективные и субъективные пределы. По общему правилу объективные пределы преюдициальности касаются обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному делу. Среди этих фактов могут быть те, которые оказались бесспорными, и те, которые суд ошибочно включил в предмет доказывания по делу. В любом случае все факты, которые суд счел установленными во вступившем в законную силу судебном акте, обладают преюдициальностью. Субъективные пределы – это наличие одних и тех же лиц, участвующих в деле, или их правопреемников в первоначальном и последующем процессах.  

При этом преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном законом.  

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.  

В силу названных положений процессуального законодательства, судебные акты по делам № А76-33722/18, № А76-20373/2021, № 88а-4558/2024 имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.  

Так, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88а-4558/2024 от 27.02.2024 пришла к выводу, что оснований полагать, что на основании ДПТ у общества возникли гражданские права, не имеется, поскольку предоставлению земельных участков в аренду осуществлено иными актами органа местного самоуправления (т. 2 л.д. 43-49).  

Таким образом, установленные судами обстоятельства являются вопросами факта, имеют преюдициальное значение для настоящего спора.  

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.  

Судом установлено, что 17.06.2024 ООО СЗ «Жилгражданстрой» (заказчик) и ООО «РОИС» (подрядчик) заключили договор подряда на выполнение проектной документации в стации: Проект планировки и межевания застроенной территории в районе улиц Больничная – Колхозная Челябинской области (т. 2 л.д. 50-51).  

Платежным поручением № 453 от 02.07.2024 заказчик внес аванс по договору подряда в размере 217 042 руб. (т. 2 л.д. 52).  

Согласно выписке из протокола заседания комиссии № 8 от 05.08.2024 (т. 2 л.д. 54-56) перечень условно-разрешенных видов использования в проекте Правил землепользования и застройки для зоны О3 – зона смешанной и общественно-деловой застройки рекомендовано дополнить следующими видами: среднеэтажная жилая застройка (размещение многоквартирных домов этажностью не выше восьми этажей; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20% общей площади помещений дома); многоэтажная жилая застройка (размещение многоквартирных домов этажностью девять этажей и выше; благоустройство и озеленение; размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 15% общей площади помещений дома).  

Письмом № 71 от 14.08.2024 общество СЗ «Жилгражданстрой» сообщило подрядчику (ООО «РОИС») о необходимости приостановить работу по договору подряда ввиду наличия спорных моментов по возможному использованию территории до окончательного утверждения новой редакции документов территориального планирования – Генерального плана Чебаркульского городского округа и Правил землепользования и застройки Чебаркульского городского округа (т. 2 л.д. 57-58).  

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.  

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 АПК РФ), который заключается в обеспечении сторонам дела «паритетной» возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами. Этот принцип в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. Неиспользование стороной возможности представить доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для нее негативных последствий такого процессуального поведения. В арбитражном процессе суд согласно Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации не играет активной роли в сборе доказательств, а лишь обеспечивает их надлежащее исследование на началах независимости, объективности и беспристрастности.  

Как следует из материалов дела, спорные земельные участки предоставлены в аренду обществу СЗ «Жилгражданстрой» согласно условиям договора аренды, в том числе, для строительства заглубленной автостоянки, для размещения бунгало для отдыха туристов, для строительства жилого дома, для строительства таунхауса, для строительства магазина, для строительства малоэтажного жилого дома, для строительства трансформаторной подстанции, для строительства школы верховой езды, для размещения пляжа, для строительства центра бытового обслуживания, для строительства трансформаторной подстанции, для строительства жилого дома бизнес класса, для строительства жилого дома класса «Комфорт», для строительства жилых домов заглубленной автостоянкой, для строительства торгового комплекса, для строительства газовой котельной.  

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция о том, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными  

понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.  

Применительно к рассматриваемому делу суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для констатации факта не освоения ответчиком спорного земельного участка.  

Статьей 51 ГрК РФ разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган может отказать в выдаче такого разрешения при отсутствии необходимых для принятия соответствующего решения документов. Такой отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. В перечне документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, значатся правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случае предполагаемого строительства на землях особо охраняемых природных территорий.  

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлялись в том числе для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.  

Из материалов дела следует, что действия, направленные на получение разрешительных документов на строительство на спорных земельных участках, ответчиком предпринимались. При этом из материалов дела усматривается, что продолжительность получения разрешения на строительство связана в том числе с изменениями правил землепользования и застройки и необходимостью изменения проектной документации.  

Сведения о задолженности со стороны ООО СЗ «Жилгражданстрой» по арендной плате по спорным договорам в материалы дела не представлены.  

Следовательно, представленными ответчиком доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство.  

Управлением не представлены доказательства невозможности реализации арендатором предусмотренных договорами аренды целей в установленный договорами срок, учитывая его период действия (по 11.06.2029).  

Кроме того, указанные договоры заключены на основании договора о развитии застроенной территории города Чебаркуль Челябинской области в районе улиц Больничная – Колхозная от 11.10.2016 № 1, действие которого продлено до 11.06.2029.  

Принимая во внимание, что только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка.  

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума  

Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).  

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.  

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.  

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.  

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.  

Кроме того, при рассмотрении дела А76-33722/2018 судом установлена неправомерность (виновность) действий Администрации в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств в рамках договора о развитии застроенной территории от 11.10.2016 № 1.  

Ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорных земельных участков в целях, для которых они предоставлены; ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорных земельных участков; арендатор формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению.  

В связи с изложенным, поскольку спорные земельные участки предоставлялись в аренду сроком до 11.06.2029, общество СЗ «Жилгражданстрой» с момента получения земельных участков производит действия, необходимые для начала строительства, кроме того, ответчик подтвердил свою заинтересованность в освоении спорных земельных участков, суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельных участков со стороны арендатора, а производимая истцом корректировка документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды и существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров, достаточным для прекращения договоров путем их расторжения в судебном порядке.  

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договоров аренды.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.  

Поскольку иск удовлетворению не подлежит, Управление от уплаты государственной пошлины по заявленному иску освобожден, оснований для распределения в данном случае государственной пошлины не имеется.  

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия (изготовления в полном объеме) в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Судья Е.И. Пеплер 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.