АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А14-18652/2023

г. Калуга

11» августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06.08.2025

Постановление в полном объеме изготовлено 11.08.2025

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей           

ФИО1,

ФИО2,

ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания:

при участии в заседании

    помощником судьи Аникеевым А.А.,

от  заявителя жалобы:

от иных участвующих в деле лиц:

ФИО4 - представитель по доверенности от 01.01.2025;

ФИО5 - представитель Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности от 09.01.2025,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Воронежской области, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная агропромышленная компания» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.01.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу                             № А14-18652/2023,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Центрально-Черноземная Агропромышленная Компания» (далее – ООО «ЦЧ АПК», общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее – управление, Управление Росреестра) о признании незаконными действий по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988, внесению изменений в сведения в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359, по включению в ЕГРН записи от 12.09.2023 №36:01:0000000:2988-36/071/2023-65 об обременении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:2988 правом аренды в пользу физического лица, о признании незаконным бездействия, выразившегося в невнесении в ЕГРН записи о наличии обременения прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 правом аренды в пользу ООО «ЦЧ АПК» и игнорировании наличия обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий в отношении указанного земельного участка, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:2988.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.01.2025, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025, исковое заявление оставлено без удовлетворения.

Не соглашаясь с названными судебными актами, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неправильным применением норм права. В суд округа обществом представлены дополнительные пояснения по существу доводов кассационной жалобы.

В суд округа управлением представлен отзыв с изложением возражений против доводов кассационной жалобы.

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителем ее заявителя в заседании суда округа.

Представитель управления, возражая в судебном заседании суда округа доводам кассационной жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного заседания.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по существу установлено, что ООО «ЦЧ АПК» является собственником долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 (единое землепользование) из категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «Для сельскохозяйственного производства». Данный земельный участок передан обществу в аренду 213 собственниками земельного участка (арендодатели) на основании договора аренды при множественности лиц со стороны арендодателей от 06.03.2008 на 15 лет с момента подписания (по 06.03.2023) (с учетом договора о присоединении ООО «Аннинская нива», ООО «Агранд», ООО «Агрозерно», ООО «АгроШанс», ООО «Правда» к ООО «ЦЧ АПК» от 01.04.2011 №77710/В-Ю/10107).

Согласно п.4 договора, по истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях. В соответствии с п. 7 договора, арендатор, в числе прочего, имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельных участков при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами.

03.03.2023 действующие в интересах участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 ФИО6 и ФИО7 заявили ООО «ЦЧ АПК» в письменной форме об отсутствии намерений продлевать срок действия Договора аренды от 06.03.2008 на следующие 15 лет. 

26.04.2023 в Управление Росреестра поступило заявление представителей собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении земельного участка, образуемого в счет выделенных земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359; к заявлению приложены, в числе прочего: межевой план от 13.04.2023, подготовленный кадастровым инженером ФИО8; проект межевания от 20.02.2023, утвержденный решением представителей собственников земельных долей 10.04.2023; протокол общего собрания собственников земельных долей – участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 от 20.02.2023; решение собственников земельных долей от 10.04.2023; публикация в газете «Воронежский курьер» от 01.03.2023 №8 (4080); публикация в газете «Воронежский курьер» от 11.01.2023 №1 (4073).

Уведомлением от 17.05.2023 №КУВД-001/2023-17437048/1 управление уведомило о приостановлении осуществления регистрационных действий в связи с наличием в ЕГРН в отношении исходного земельного участка сведений о непогашенных записях о наложении запрета на осуществление регистрационных действий на основании определений Аннинского районного суда Воронежской области.

В целях устранения обстоятельств, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, 22.08.2023 в Управление Росреестра представлено решение Аннинского районного суда Воронежской области от 07.07.2023 по делу №2-149/2023 с отметкой о его вступлении в законную силу 15.08.2023, резолютивная часть которого содержит указание на отмену мер обеспечения иска по вступлению решения суда в законную силу, которым были удовлетворены исковые требования участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359, расторгнут договор аренды от 06.03.2008. 23.08.2023 на основании решения Аннинского районного суда Воронежской области от 07.07.2023 по делу №2-149/2023 погашены записи о запрете на осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка в ЕГРН с кадастровым номером 36:01:0000000:359, о его обремени правом аренды в пользу ООО «ЦЧ АПК».

09.09.2023 в Управление Росреестра поступило заявление ФИО9 о государственной регистрации договора аренды от 09.09.2023 и об обремени земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988 правом аренды в его пользу; в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988 внесены сведения о его обременении правом аренды на основании указанного договора. 

Однако, впоследствии апелляционным определением Воронежского областного суда от 12.09.2024 решение Аннинского районного суда Воронежской области от 07.07.2023 по делу №2-149/2023 отменено, в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 06.03.2008 отказано. 

Решением Аннинского районного суда Воронежской области от 21.08.2023 по делу №2-208/2023 решение общего собрания собственников земельных долей – участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359, оформленное протоколом от 20.02.2023, признано недействительным; указанное решение вступило в законную силу 29.09.2023. 

Полагая незаконными действия Управления Росреестра и по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988, внесению изменений в сведения в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359, включению в ЕГРН записи от 12.09.2023 №36:01:0000000:2988-36/071/2023-65 об обременении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:2988 арендой в пользу физического лица, а также бездействие, выразившееся в невнесении в ЕГРН записи о наличии обременения прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 правом аренды в пользу общества и игнорировании наличия обеспечительных мер в виде запрета регистрационных действий в отношении указанного земельного участка, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:2988, ООО «ЦЧ АПК» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что из условий пунктов 3, 4 договора аренды от 06.03.2008 следует, что он заключен на 15 лет, и по истечении срока его действия, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях. Суды сочли установленным наличие возражений против продления договора в связи с обстоятельством подачи искового заявления 64 собственниками земельных долей о расторжении договора аренды от 06.03.2008, рассмотренного Аннинским районным судом Воронежской области по делу №2-149/2023; отмечено, что в судебных актах по указанному делу установлено, что 03.03.2023 действующие в интересах участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 ФИО6 и ФИО7 заявили другой стороне договора – ООО «ЦЧ АПК» в письменной форме об отсутствии намерений продлевать срок действия указанного договора на следующие 15 лет. Исходя из того, что общее количество собственников земельных долей составляет 108, суды сочли, что о несогласии с продолжением арендных отношений заявили более половины от общего числа собственников.

Также суды исходили из того, что у Управления Росреестра имелись правовые основания для совершения оспариваемых действий по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:2988, образованный в порядке пунктов 4-6 статьи 13 Закона №101-ФЗ в счет выделенных земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359 и регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988 правом аренды на основании договора аренды от 09.09.2023 (в связи с поступлением соответствующих заявлений, к которым были приложены необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документы) и по внесению изменений в сведения в ЕГРН в отношении исходного земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359 путем погашения записей о его обременении правом аренды в пользу ООО «ЦЧ АПК» в связи с прекращением договора аренды от 06.03.2008  по истечении срока его действия, в том числе с учетом отмены ранее действовавших обеспечительных мер.

Судами сделан вывод о том, что в рассматриваемом случае признание действий регистрирующего органа по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988, а также его обременения правом аренды в пользу третьего лица, незаконными не повлечет для ООО «ЦЧ АПК» каких-либо действительных правовых последствий, какой-либо правовой интерес общества удовлетворен не будет, поскольку основания заинтересованности последнего лежат именно в оспаривании оснований прекращения договора аренды от 06.03.2008 и правомерности выдела (образования) земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:2988 в отсутствие согласия арендатора.

Вместе с тем, порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, урегулирован положениями статьи 247 названного кодекса.

Согласно пункту 1 указанной статьи владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон № 101-ФЗ) (пункт 6 статьи 27 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 этого закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 этого же закона.

Согласно ст. 13 Закона № 101-ФЗ, земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (пункт 3).

Если указанное в пункте 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (пункт 4).

Пунктом 5 статьи 13.1 Закона № 101-ФЗ предусмотрено, что проект межевания земельного участка или земельных участков утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в пункте 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей (абзац 1).

Одновременно с решением общего собрания участников долевой собственности об утверждении проекта межевания земельных участков должно быть принято решение об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки (абзац 2).

Пунктом 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в числе прочего: об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По правилам статьи 13 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет принадлежащих ему земельных долей самостоятельный участок.

Если исходный участок был предметом аренды, согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, ранее заключенный договор аренды земельного участка не подлежит прекращению ввиду выделения части этого участка участниками общей долевой собственности, выразившими согласие на его заключение. Одновременно с регистрацией права собственности на выделенный участок регистратор обязан внести запись в ЕГРН об обременении вновь образованного земельного участка правом аренды.

Однако, исходя их пункта 5 статьи 14 Закона №101-ФЗ, в случае проведения общего собрания, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду либо выражал несогласие с условиями договора аренды. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из переданного в аренду земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора. Соответственно, согласия арендатора на выдел не требуется и в том случае, если земельный участок не обременен арендными правами.

В настоящем случае, суды надлежащим образом не проверили соблюдение норм ст.ст. 13, 14 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при выражении собственниками спорного земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359 волеизъявления по вопросам, имеющим существенное значение для завершения или продолжения арендных правоотношений по договору аренды от 06.03.2008, выделении из первоначального земельного участка с последующей передачей выделенного массива в аренду иному лицу.

При этом судами не установлено, был ли соблюден порядок и разумный срок (ст. 314 ГК РФ) надлежащего уведомления арендатора о завершении арендных правоотношений (п.4 договора аренды) из договора аренды от 06.03.2008, было ли получено арендатором 03.03.2023 письменное уведомление представителей ФИО6 и ФИО7 или же оно было получено позднее (в суде округа представитель общества пояснил, что оно было получено почтовым отправлением лишь в конце марта 2023 года), представляли ли данные лица всех собственников или только их часть, являлось ли это уведомление надлежащим, юридически действительным и, с учетом установления указанных обстоятельств, имели ли место иные уведомления арендатора о завершении договора аренды от 06.03.2008.

Вывод судов об обоснованности погашения записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359 правом аренды в пользу ООО «ЦЧ АПК» в связи с прекращением договора аренды от 06.03.2008 не обоснован судами с учетом фактических обстоятельств настоящего дела, в том числе, излагаемого судами обстоятельства отмены апелляционным определением Воронежского областного суда от 12.09.2024 решения Аннинского районного суда Воронежской области от 07.06.2023. При рассмотрении настоящего спора было необходимо установить в какую дату была подана апелляционная жалоба по делу № 2-149/2023 и с учетом установления данного обстоятельства, а также положений ч.1 ст. 209 ГПК РФ дать правовую оценку значимости для разрешения настоящего дела проставленной на поданной 22.08.2023 в регистрирующий орган копии соответствующего решения отметки о его вступлении в законную силу 15.08.2023 на основании которой управлением 23.08.2023 была погашена запись о запрете на осуществление регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359.

Кроме того, судами в системной взаимосвязи с установленными обстоятельствами дела, в том числе условиями договора от 06.03.2008, недействительности общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 36:01:0000000:359 от 20.02.2023, отказа в удовлетворении иска, поданного частью собственников долей на земельный участок, о расторжении договора аренды от 06.03.208, иных фактов, не учтено установление апелляционным определением Воронежского областного суда по делу № 2-149/2023 (№ 33-5727/2024) обстоятельств, о том, что 02.03.2023 в адрес собственников земельных долей  на указанный земельный участок поступило уведомление общества о намерении по истечении срока договора от 06.03.2008 воспользоваться своим преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:359  на новый срок. 

При таких обстоятельствах, выводы судов о прекращении договора аренды от 06.03.2008 не могут быть признаны обоснованными.

Поскольку в соответствии с нормами ст. 286, ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, в связи с чем судебный акт подлежит отмене, а спор - направлению на рассмотрение.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо учесть указанные обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам и возражениям лиц, участвующих в деле, в том числе, с учетом обстоятельств, установленными судами общей юрисдикции по результатам рассмотрения дел № 2-149/2023, № 2-208/2023, в совокупности и взаимной связи оценить представленные в дело доказательства, на которые в обоснование заявленных требований и возражений ссылаются лица, участвующие в деле, с изложением итогов этой оценки в судебном акте, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора по существу, принять законный и обоснованный судебный акт по делу.

Руководствуясь ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.01.2025 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2025 по делу № А14-18652/2023 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3