ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-29856/2016

город Ростов-на-Дону

18 сентября 2019 года

15АП-395/2019

                                                                                                                15АП-746/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Сулименко Н.В.

судей Д.В. Емельянова, Г.А. Сурмаляна

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

индивидуального предпринимателя ФИО2,

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» ФИО3: представитель ФИО4 по доверенности от 14.01.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО2 и ФИО5 

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу № А32-29856/2016 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» ФИО3 

к ФИО2, ФИО6 

о признании сделки недействительной

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт»,

принятое судьей Маркиной Т.Г.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» (далее - должник) в Арбитражный суд Краснодарского края обратился конкурсный управляющий должника ФИО3 (далее - заявитель) с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.2016, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» и ФИО2 (далее - ответчик).

Конкурсный управляющий заявил ходатайство об истребовании из чужого незаконного владения ФИО6 в конкурсную массу должника земельных участков с кадастровыми номерами: 61:25:0600401:8184, площадью 1773 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Шуберта; 61:25:0600401:8185, площадью 266 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Бетховена; 61:25:0600401:8187, площадью 265 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Бетховена; 61:25:0600401:8186, площадью 1967 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Боттичелли; 61:25:0600401:8188, площадью 1079 2 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Штрауса; 61:25:0600401:8189, площадью 646 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Чайковского; 61:25:0600401:8183, площадью 660 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х.Ленинаван, ул. Бетховена (с учетом уточнения первоначально заявленных требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ) (т. 1 л.д. 108 - 113).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу № А32-29856/2016 признан недействительным договор купли-продажи земельных участков от 10.06.2016, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» и ФИО2, применены последствия недействительности сделки. С ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» взысканы денежные средства в размере 10 346 510 руб. Прекращено производство по заявлению об истребовании имущества из незаконного владения ФИО6. С ФИО2 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Не согласившись с определением суда от 18.12.2018 по делу № А32-29856/2016, ИП ФИО2 и ФИО5 обратились в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления о признании недействительным договора от 10.06.2016.

Определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 15.02.2019 к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

Апелляционная жалоба ФИО2 мотивирована тем, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, для правильного разрешения спора необходимо учитывать индивидуальные характеристики имущества, являющегося предметом сделки. Суд не учел, что реализованные по оспариваемому договору земельные участки являются дорогами общего пользования и не представляют самостоятельной экономической ценности. Представленный конкурсным управляющим отчет оценщика не содержит информации об учете индивидуальных особенностей земельных участков. По мнению апеллянта, вывод суда об отсутствии оплаты по договору со стороны ответчика является необоснованным. Спорный договор одновременно является актом приема-передачи денежных средств в счет оплаты цены договора. Отсутствие сведений о поступившей оплате в бухгалтерском учете должника не свидетельствует о безденежности сделки. По мнению подателя жалобы, принимая уточнение заявленных требований, суд допустил изменение предмета и основания иска. Суд вышел за пределы заявленных требований. Конкурсный управляющий должника не заявлял требование о взыскании стоимости спорного имущества. Необходимость применения реституции судом не обоснована. Судом не учтено, что спорный договор заключен с целью последующего выполнения работ на территории земельных участков по проведению коммуникаций в коттеджном поселке «Вишневый сад». Предполагалось изменение разрешенного использования земельных участков. 

Апелляционная жалоба ФИО5 мотивирована тем, что суд первой инстанции нарушил нормы материального и процессуального права, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. По мнению апеллянта, заявитель не представил надлежащие доказательства, подтверждающие неравноценность встречного исполнения со стороны ответчика. Апеллянт полагает, что отчет об оценке №170-06/2018 не является достоверным доказательством, поскольку оценка стоимости имущества произведена не в рамках судебного разбирательства. Оценщик не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. По мнению подателя жалобы, суд не исследовал надлежащим образом факт оплаты стоимости договора, заключенного между должником и ответчиком. Прекращая производство по заявлению об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд не учел, что последующая сделка была совершена ответчиком безвозмездно. 

По мнению подателя жалобы, судом не учтено, что спорные земельные участки выделены путем межевания для создания мест общего пользования (дорог) и коммуникационных сетей. В середине 2016 было принято решение о приведении в соответствие назначения земельных участков, отведенных под места общего пользования, их фактическому использованию. Согласно заключению кадастрового инженера ФИО7 от 21.03.2019, спорные земельные участки фактически используются как проезды. Безвозмездность отчуждения спорных земельных участков должником в пользу ФИО2; затем от ФИО2 Оганяну Н.А. и от ФИО6 на баланс управляющей компании коттеджного поселка обусловлена тем, что все расходы по проведению подземных коммуникационных сетей, отсыпка земельных участков щебнем разных фракций, установка ЖБИ столбов освещения, канализационных колодцев с люками, осуществлялись за счет средств собственников земельных участков. Согласно отчету об оценке №30 от 29.05.2014, спорные земельные участки самостоятельной стоимости не имеют, в связи с этим вывод суда о причинении вреда в результате безвозмездного отчуждения имуществ является необоснованным.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу № А32-29856/2016 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий должника просит обжалованный судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считает выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам и нормам Закона о банкротстве. Конкурсный управляющий указал, что отчет оценщика о результатах оценки рыночной стоимости имущества является письменным доказательством, подлежащем оценке судом наряду с другими доказательствами. В соответствии с отчетом №170-06/2018 о результатах оценки рыночной стоимости имущества, общая стоимость земельных участков по договору купли-продажи от 10.06.2016 составляет 10 346 510 руб. Конкурсный управляющий полагает, что неравноценность встречного исполнения со стороны ответчика – покупателя по оспариваемому договору купли-продажи и причинение вреда кредиторам должника подтверждается тем, что согласно выпискам по счетам должника в ПАО «Крайинвестбанк» оплата по договору купли-продажи от 10.06.2016 не производилась. По мнению конкурсного управляющего, обжалованный судебный акт в части прекращения производства по заявлению об истребовании имущества из чужого незаконного владения ФИО6 соответствует положениям пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 63. Оспариваемая сделка повлекла безвозмездное отчуждение ликвидного актива и причинение вреда кредиторам должника. В период с 05.05.2017 по настоящее время спорные объекты имеют категорию земель «земли для индивидуального жилищного строительства» и не переданы в собственность УК КП «Вишневый сад». 

В судебном заседании представители заявителя и ответчика поддержали свои правовые позиции по рассматриваемому спору. 

ФИО5 заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил ходатайство, и руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению в части по нижеследующим основаниям.

Как следует из материалов дела, публичное акционерное общество «Краснодарский краевой инвестиционный банк» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2016 заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2016 в отношении должника введена процедура наблюдения. Временным управляющим утвержден ФИО3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

В ходе анализа сделок должника конкурсный управляющий установил, что 10.06.2016 общество с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта недвижимости в отношении земельных участков:

Объект 1 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8184, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 1773 кв.м., вид права - собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Шуберта, стоимостью 303 000 руб.

Объект 2 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8185, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 266 кв.м., вид права - собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Бетховена, стоимостью 46 000 руб.

Объект 3 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8187, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 265 кв.м., вид права - собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Бетховена, стоимостью 46 000 руб.

Объект 4 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8186, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 1967 кв.м., вид права - собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Баттичелли, стоимостью 336 000 руб.

Объект 5 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8188, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 1079 кв.м., вид права -собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Штрауса, стоимостью 185 000 руб.

Объект 6 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8189, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 646 кв.м., вид права - собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Чайковского, стоимостью 111 000 руб.

Объект 7 - земельный участок, без строений, кадастровый номер 61:25:0600401:8183, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, площадью 660 кв.м., вид права - собственность, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, Мясниковский район, х. Ленинаван, ул. Бетховена, стоимостью 113 000 руб.

Указанные объекты недвижимости ранее принадлежали должнику на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 04.12.2013, о чем в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним 28.04.2014 были сделаны записи о регистрации.

Согласно договору купли-продажи объекта недвижимости от 10.06.2016, заключенному между должником и ФИО2, денежные средства переданы в полном объеме до подписания настоящего договора и сдачи документов на государственную регистрацию.

Полагая, что договор купли–продажи земельных участков заключен на заведомо невыгодных для должника условиях, рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости существенно превышает сумму, за которую земельные участки фактически были проданы, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование. При этом суд руководствовался нижеследующим. 

Согласно части 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником   или   другими   лицами   за   счет   должника,   могут   быть   признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с этим, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (пункты 8 и 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63).

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2017 в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании сделки недействительной 12.10.2017, то есть, в пределах срока исковой давности.  

Суд установил, что производство по делу о несостоятельности (банкротстве) должника возбуждено определением от 29.08.2016. Оспариваемая сделка заключена 10.06.2016, то есть в период подозрительности, предусмотренный пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При оспаривании сделки на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве одним из обстоятельств, подлежащих доказыванию при рассмотрении спора, является установление факта неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по оплате переданных ему земельных участков. При этом, согласно условиям договора оплата должна производиться путем внесения денежных средств в кассу или путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Судом обоснованно отклонен довод ответчика о том, что передача денег подтверждена условиями пункта 4 договора и денежные средства переданы в полном объеме до подписания настоящего договора. В пункте 3 договора указано, что расчет осуществляется за счет собственных средств путем внесения денежных средств в кассу или на расчетный счет продавца. Однако конкурсному управляющему не переданы первичные бухгалтерские документы, подтверждающие внесение денежных средств в кассу должника. Оплата по договору не прослеживается и по расчетному счету должника. 

Таким образом, должник не получил от покупателя встречное исполнение обязательств по договору купли-продажи от 10.06.2016, при том, что в соответствии с условиями договора сделка является возмездной.   

При разрешении спора суд обоснованно исходил из того, что в результате отчуждения должником спорной недвижимости должнику и его кредиторам был причинен вред, поскольку в результате заключения сделки из собственности должника выбыло ликвидное имущество в отсутствие оплаты или иного встречного предоставления.

На момент заключения оспариваемого договора у должника имелись неисполненные денежные обязательства перед залоговым кредитором ОАО «Крайинвестбанк» (впоследствии - ПАО «Крайинвестбанк») по договорам об открытии кредитной линии от 16.12.2013 № 87755, от 17.02.2014 № 89760, от 22.07.2014 № 117909.

О причинении вреда кредиторам и должнику ответчик не мог не знать, поскольку фактически сделка является безвозмездной.

По условиям договора купли-продажи стоимость земельных участков максимально приближена к их кадастровой стоимости, общая цена сделки составляет 1 140 000 руб.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии какого-либо встречного предоставления по сделке. Ни по выписке о движении денежных средств по расчетному счету должника, ни по кассовой книге не прослеживается оплата со стороны ответчика в адрес должника по спорному договору купли-продажи земельных участков в сумме 1 140 000 руб.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о наличии совокупности обстоятельств, необходимых для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, соответствует установленным по делу обстоятельствам и сделан при правильном применении норм материального права.

Конкурсный управляющий заявил также об истребовании из чужого незаконного владения ФИО6 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» спорных земельных участков.

Суд первой инстанции, пришел к выводу о наличии оснований для прекращения производства по заявлению в указанной части. 

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 разъясняется: если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Кодекса.

В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки - их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.

Как следует из материалов дела, между ФИО2 и ФИО6 заключен договор купли-продажи спорных земельных участков от 05.05.2018.

В рассматриваемом случае конкурсный управляющий не доказал, что последовательные сделки совершены с единой целью и представляют собой одну сделку. Должник не является стороной последующих сделок.

Исходя из этого, суд пришел к обоснованному выводу о том, что последующие сделки не могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, а земельные участки могут быть истребованы только посредством предъявления виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ, с соблюдением правил подведомственности и подсудности.

Принимая во внимание, что сделка заключена ФИО6 как физическим лицом, сведений о заинтересованности указанного лица по отношению к должнику не представлено, производство по заявлению об истребовании имущества из чужого незаконного владения обоснованно прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, заключающиеся в том, что ответчик произвел оплату по договору купли-продажи от 10.06.2016, и отсутствии  в связи с этим оснований для признания сделки недействительной, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку не подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую правовую оценку. 

Вывод суда первой инстанции о недействительности оспариваемой сделки на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве соответствует имеющимся в деле доказательствам и сделан при правильном применении норм материального права. 

В связи с этим, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалованного судебного акта в части признания недействительным договора купли-продажи от  10.06.2016.

Вместе с тем, применяя последствия недействительности договора купли-продажи объекта недвижимости от 10.06.2016, с учетом положений статьи 167 ГК РФ, статьи 61.6 Закона о банкротстве и результатов отчета №170-06/2018 об оценке рыночной стоимости имущества, суд первой инстанции взыскал с ФИО2 в пользу должника денежные средства в размере 10 346 510 руб.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав правовую оценку доводам апеллянтов и имеющимся в деле документам, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что обжалованный судебный акт подлежит изменению в части применения последствий признания сделки недействительной, принимая во внимание нижеследующее.

Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий представил отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого имущества по состоянию на 10.06.2016 составляет 10 346 510 руб. При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик исходил из того, что земельные участки имеют вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В свою очередь, ФИО5 представил отчет №30 от 28.05.2014 об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости права собственности на земельные участки, согласно которому спорные земельные участки самостоятельной стоимости не имеют.

Из материалов дела усматривается, что спорные земельные участки фактически представляют собой земли общего пользования и используются для организации проездов в коттеджном поселке.  

В связи с тем, что стоимость земельных участков, отчужденных по оспариваемой сделке, согласно отчетам об оценке, представленным лицами, участвующими в обособленном споре, существенно отличаются, в отчете об оценке рыночной стоимости спорного имущества от 10.06.2016 не учтено фактическое использование земельных участков, определением арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.06.2019 назначена экспертиза по обособленному спору по делу №А32-29856/2016. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 10.06.2016 с учетом их функционального назначения, текущего использования и технических характеристик ?

По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение эксперта №Э05-10/0207/02-19 от 09.08.2019, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 10.06.2016, с учетом их функционального назначения, текущего использования и технических характеристик составляет: 

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8184 – 102 800 руб.

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8185 – 16 500 руб.

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8187 – 16 400 руб.

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8186 – 113 600 руб.

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8188 – 63 700 руб.

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8189 – 38 800 руб.

земельный участок, кадастровый номер 61:25:0600401:8183 – 39 600 руб.

Конкурсный управляющий заявил возражения по результатам судебной экспертизы. Заявитель полагает, что экспертом не проведен анализ наиболее эффективного использования земельных участков. Вывод о том, что  законодательно разрешенное использование земельных участков - это вспомогательное назначение, необоснован. Информация о ценообразующих факторах и диапазонах их значения указанна сокращенно, в связи с этим невозможно проверить достоверность источников информации. Экспертом допущено нарушение пункта 11 ФСО №3. Вопреки мнению эксперта, метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода, а не затратного. При расчетах стоимости земельных участков эксперт использует корректировку на вид разрешенного использования. Эксперт относит объекты оценки к коду разрешенного использования 7.2. "Автомобильный транспорт", корректирующий коэффициент равен 0,19. Однако, в этом же источнике представлен и другой код разрешенного использования 2.7 "Обслуживание жилой застройки", корректирующий коэффициент равен 0,84, который является более подходящим с учетом населенного пункта, в котором расположены земельные участки. Эксперт вводит корректировку на конфигурацию, форму, рельеф в размере 75 %, ссылаясь на методику определения стоимости соразмерной платы за сервитут, без соответствующего обоснования. При введении корректировки на размер земельного участка отсутствует расчет данной корректировки для каждого участка. Стоимость земельных участков согласно заключению эксперта на 66 % ниже стоимости государственной кадастровой оценки. Экспертом не учтен вид разрешенного использования земли.

Рассмотрев заявленные возражения, суд апелляционной инстанции считает их необоснованными ввиду следующего.

Вопреки позиции конкурсного управляющего, при определении параметров объектов исследования экспертом учтены: вид разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство и фактическое использование – для организации проезда, дороги (проезжая часть, территория общего пользования) с учетом сведений о кадастровой стоимости по данным сайта Росреестра. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполнен путем проверки соответствия следующим критериям: юридическая допустимость (способы использования, разрешенные нормами о зонировании, градостроительства), физическая осуществимость (реальные в данной местности способы использования), финансовая осуществимость (какое осуществимое и разрешенное использование будет давать приемлемый доход), максимальная эффективность (какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход). 

Экспертом был осуществлен осмотр недвижимого имущества в составе объекта экспертизы, а так же изучен сегмент рынка объекта экспертизы, проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объекта экспертизы (аналитические агентства, агентства недвижимости, печатные и интернет-издания). Данные по ценам предложения по сопоставимым объектам-аналогам приведены в таблице 15. Для целей экспертизы использован сравнительный подход. Экспертом приведено обоснование корректировок: корректировка на уторгование, на передаваемые права, на условия финансирования, на условия сделки, на время продажи, на местоположение и окружение, в т.ч. расположение относительно автомагистралей, на наличие коммуникаций, на наличие строений (улучшений), на разрешенное (фактическое) использование, на конфигурацию, форму и рельеф, на размер земельного участка, общая валовая корректировка, коррекция в процентах от цены продажи, весовой коэффициент аналога.

Довод конкурсного управляющего о том, что стоимость земельных участков согласно заключению эксперта на 66 % ниже стоимости государственной кадастровой оценки, не свидетельствует о недостоверности произведенной экспертом оценки. 

Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4), утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. Кадастровая стоимость определяется без учета особенностей объекта недвижимости. 

 В рассматриваемом случае кадастровая стоимость земельных участков установлена с учетом вида разрешенного использования – для индивидуальной жилищной застройки, тогда как рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом исходя из того, что фактически спорные земельные участки используются как земли общего пользования для организации проезда. 

В соответствии с частью 2 статьи 64 и частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. Согласно пункту 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав и оценив экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о его соответствии положениям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признал относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу. 

Ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

На основании пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

Установив, что земельные участки, являющиеся предметом оспариваемой сделки, выбыли из владения ответчика, встречное исполнение ответчиком по сделке не производилось, суд апелляционной инстанции в порядке применения последствий недействительности договора  купли-продажи от 10.06.2016 считает возможным применить одностороннюю реституцию и взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» стоимость земельных участков, выбывших у должника по сделке, признанной недействительной, в размере 391 400 руб. 

При этом, суд апелляционной инстанции принимает как относимое, допустимое и достоверное доказательство рыночной стоимости объекта оценки заключение эксперта №Э05-10/0207/02-19 от 09.08.2019, в котором учтено фактическое использование земельных участков, являющихся предметом сделки. 

В соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права; несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, обстоятельствам дела.

Поскольку суд первой инстанции не установил рыночную стоимость земельных участков на момент заключения сделки с учетом их фактического использования, и пришел к выводам, не соответствующим фактическим обстоятельствам дела, определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу №А32-29856/2016 подлежит изменению на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу № А32-29856/2016 изменить в части применения последствий признания сделки недействительной.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Регион Риэлт» денежные средства в размере 391 400 руб. 

В остальной части определение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу № А32-29856/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Сулименко

 

Судьи                                                                                             Д.В. Емельянов

 

Г.А. Сурмалян