Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-17370/2025

16 февраля 2026 года

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2026 года.

Решение в полном объеме изготовлено 16 февраля 2026 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Шамина А.А. при ведении протокола секретарём судебного заседания Артемьевой Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Сапфир», г. Челябинск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к обществу с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи», г. Челябинск (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о взыскании задолженности в сумме 1 106 219 руб. 35 коп.

при участии в судебном заседании представителей

истца: ФИО1, доверенность от 19.08.2025, ФИО2, доверенность от 09.06.2025,

ответчика: ФИО3, доверенность от 17.02.2025,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Сапфир» (далее – общество «Сапфир») 23.05.2025 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» (далее – общество Клуб развития «Ключи») о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение по вопросу установления арендной платы.

Определением от 09.07.2025 заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

В судебном заседании 17.12.2025 истец заявил об изменении предмета иска, в соответствии с которым просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения №18/03/2014 от 18 марта 2014 года, а именно: постоянную часть арендных платежей в размере 1 106 219 руб. 35 коп., переменную часть арендных платежей в размере 458 653 руб. 60 коп., неустойку за просрочку оплаты арендных платежей, начисленную за период с 01.02.2025 по 30.06.2025, в сумме 493 360 руб. 98 коп.

Протокольным определением от 02.02.2026 в порядке ч.1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с прекращение арендных правоотношений принято изменение предмета требования в части взыскания задолженности по постоянной части арендной платы в размере 1 106 219 руб. 35 коп. В части принятии изменения в части взыскания задолженности по переменной части арендной платы и неустойки судом отказано, поскольку дополнительное соглашение, которое истец изначально просил обязать подписать ответчика, не содержало внесения изменений в переменную часть арендной платы, а требование о начислении неустойки в иске не было заявлено. При таких обстоятельствах, учитывая разъяснения, содержащиеся в п.25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», арбитражный суд полагает, что кредитором фактически заявлены новые требования, которые не подлежат принятию в порядке ч.1 ст. 49 АПК РФ.

Ответчик исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.30-34).

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, ответчик – возражения.

Исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела в соответствии со статьями 71, 162 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении иска в части.

Как следует из материалов дела, 18.03.2014 обществом «Сапфир» (арендодатель) и обществом Клуб развития «Ключи» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №18/03/2014 (л.д.15-18), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение № 15, границы которого указаны в кадастровом паспорте помещения № 6546/ю от 08.05.2009 года, общей площадью 448,7 кв.м., с кадастровым номером 74:74-01/368/2009-089, расположенное на 1 и 2 этажах в здании по адресу: 

<

...>.

Срок договора составляет 5 лет, с дальнейшей пролонгацией в соответствии с п.4.2 договора.

Согласно пункту 3.8 договора постоянная часть арендной платы вносится арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя, в полном объеме (100 процентов) за месяц не позднее 1-го числа расчетного месяца.

Согласно пункту 3.12 договора размер арендной платы остается неизменным в течение текущего года и может изменяться, начиная со следующего года аренды, но не чаще одного раза в год на установленный индекс инфляции прошедшего года +5% от стоимости постоянной части арендной платы, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение.

Договор аренды прошел государственную регистрацию 11.04.2014.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.04.2014 (л.д.19).

Дополнительным соглашением от 17.12.2018 №2 (л.д.20) внесены изменения в пункт 1.5 договора о характеристиках предмета аренды, пункт 3.5 договора о размере постоянной части арендной платы (изложен в новой редакции). Также изменен срок аренды, который составил 10 лет (120 месяцев) (пункт 4.1. договора). Договор дополнен пунктом 10.4 следующего содержания: «Арендодатель имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае задержки Арендатором платежей арендной платы (постоянной части) или расходов включенных в переменную часть на срок более 60 дней».

Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по Челябинской области 13.03.2019.

Также сторонами подписано дополнительное соглашение от 31.10.2024 №4 (л.д.21), которым стороны согласовали внесение изменения в пункт 3.5 договора с изложением его в новой редакции: «Постоянная часть арендной платы по договору составляет 700 (семьсот) рублей 00 копеек за 1 квадратный метр арендуемого помещения в месяц, без НДС». Данным соглашением также предусмотрено изменение срока аренды путем изложения в новой редакции пункта 4.1 договора.

Указанное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном законом порядке, его заключенность являлась предметом судебного спора между сторонами в рамках дела А76-44097/2024.

Вступившим в законную силу решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.09.2025 по делу №А76-44097/2024 в числе прочего отказано в удовлетворении встречного иска общества Клуб развития «Ключи» о признании незаключенным дополнительного соглашения № 4 от 31.10.2024 к договору аренды нежилого помещения № 18/03/2014 от 18.03.2014.

В дальнейшем, 27.01.2025 в адрес ответчика по электронной почте направлено дополнительное соглашение №5, которым общество «Сапфир» предлагало изменить пункт 3.5 договора, изложив его в редакции, предусматривающей увеличение постоянной части арендной платы до 801,64 руб. за 1 кв.м арендуемой площади помещения в месяц, без НДС (л.д.8-10).

Письмом от 28.01.2025 общество Клуб развития «Ключи» отклонило предложение о заключении дополнительного соглашения со ссылкой на неправомерность требования повторного в течение года увеличения арендной платы, а также на отсутствие права одностороннего увеличения арендной платы (л.д.13).

В связи с досрочным прекращением арендных правоотношений сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 03.07.2025.

При этом стороны в судебном заседании признали, что фактически арендные правоотношения прекращены 30.06.2025.

Неисполнение претензий истца от 19.05.2025 послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

Системное толкование положений пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В рассматриваемом случае между сторонами фактически возникли разногласия относительно суммы постоянной части арендной платы, подлежащей оплате за период с 01.02.2025 по 30.06.2025.

Так, истец рассчитал задолженность исходя из сумм, предусмотренных дополнительным соглашением от 27.01.2025 №5, размер которой составил 1 106 219 руб. 35 коп., тогда как ответчик рассчитывает задолженность исходя из сумм, предусмотренных дополнительным соглашением от 31.10.2024 №4, размер которой составил 878 190 руб. (в альтернативном расчете истца аналогичная сумма – л.д.53 оборот).

Разрешая возникшие разногласия, арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п.2 ст.424 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 3.12 договора предусмотрено, что размер арендой платы остается неизменным в течение текущего года и может изменяться начиная со следующего года аренды, но не чаще одного раза в год на установленный индекс инфляции прошедшего года +5% от стоимости постоянной части арендной платы, о чем Стороны подписывают дополнительное соглашение.

Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением, которое будет являться неотъемлемой частью настоящего Договора (пункт 3.13 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности 3.12 договора не следует обязанности арендатора заключить соглашение об изменении размера арендной платы.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Поскольку в рассматриваемом случае договором предусмотрено, что изменение цены договора возможно только по соглашению сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке, требование общества «Сапфир» о принудительном изменении цены договора является необоснованным.

В рассматриваемом случае п.10.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.12.2018 №2 (л.д.20) стороны предусмотрели механизм одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, который и был реализован к 30.06.2025.

Кроме того, арбитражный суд признает обоснованными доводы ответчика о том, что у истца не возникло право на изменение стоимости арендной платы, исходя из следующего.

Как ранее указано, согласно п.3 ст.614 ГК РФ размер арендой платы может изменяться не чаще одного раза в год.

В соответствии с пунктом 3.12 договора размер арендой платы остается неизменным в течение текущего года и может изменяться, начиная со следующего года аренды, но не чаще одного раза в год…

Таким образом, сроки как в законе, так и в договоре определены периодом времени – год.

Согласно ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 192 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Следовательно, исходя из буквального толкования договора, в котором идет речь не о календарном годе, а годе аренды, а также приведенных выше норм гражданского законодательства, следующее изменение (увеличение) арендной платы может быть реализовано по истечении года (как периода времени), то есть не ранее 31.10.2025 при условии признания заключенным соглашения №4 от 31.10.2024.

В противном случае арендодатель может получить возможность увеличить арендную плату дважды в течение года аренды, начало которого не совпадает с началом календарного года, что противоречит законодательному регулированию и условиям заключенного сторонами договора.

Таким образом, обоснованным признается судом расчет постоянной части арендной платы, размер которой установлен дополнительным соглашением от 31.10.2024 №4.

Как следует из расчета ответчика, который совпадает с альтернативным расчетом истца (л.д.53 оборот), задолженность по постоянной части арендной платы составляет 878 190 руб.

Арбитражный суд также отмечает, что рассчитанная истцом задолженность по переменной части арендной платы не входила в предмет судебного исследования, поскольку в данной части изменение предмета иска не было принято судом в порядке ч.1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса, поскольку переменная часть аренды не являлась предметом дополнительного соглашения от 27.01.2025 №5, заложенного в основание первоначально поданного иска.

При таких обстоятельствах, учитывая невозможность одностороннего изменения арендодателем условий договора в части цены без заключения дополнительного соглашения, принимая во внимание отсутствие у арендодателя фактического права на изменение цены с учетом п.3.12 договора, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по постоянной части арендной платы по состоянию на 30.06.2025 в размере 878 190 руб.

В соответствии с частью 2 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Государственная пошлина по иску с учетом принятого изменения составляет 58 187 руб.

При подаче иска истцу в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, в порядке ч.3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию в бюджет с ответчика в размере 46 192 руб. 69 коп. (878 190 руб. х 58 187 руб. / 1 106 219 руб. 35 коп.), с истца – в размере 11 994 руб. 31 коп. (58 187 руб. – 46 192 руб. 69 коп.).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» 878 190 руб. основной задолженности.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Клуб развития «Ключи» в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 46 192 руб. 69 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сапфир» в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 11 994 руб. 31 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Судья 	 А.А. Шамина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела в апелляционной инстанции можно получить на Интернет-сайте http://kad.arbitr.ru. Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.