﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 марта 2021 года

Дело №

А56-83679/2019

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                      Сергеевой И.В.,  

при участии от Санкт-Петербургского государственного  казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» Смирновой Н.В. (доверенность от 11.01.2021 № 14-21), от общества с ограниченной ответственностью «Экология-Экспресс» Волкова А.М. (доверенность от 18.01.2021 № 01/21),

рассмотрев 25.03.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу                 № А56-83679/2019,

у с т а н о в и л:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1177847189190, ИНН 7840066803 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Экология-Экспресс», адрес: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 80,                лит. А, пом. 5.4, ОГРН 1027806061645, ИНН 7811121016 (далее – Общество), о взыскании 6 025 675 руб. 48 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 23.09.2009 № 13/ЗК-04330 за периоды с 01.04.2013 по 30.06.2013, с 09.08.2013 по 30.09.2014, с 01.10.2015 по 31.12.2015, с 01.02.2016 по 31.03.2016, с 01.05.2016 по 30.06.2016, с 01.08.2016 по 30.09.2016, с 01.11.2016 по 31.12.2016, с 01.03.2017 по 31.03.2017, с 01.05.2017 по 30.06.2017, с 01.08.2017 по 30.09.2017, с 01.11.2017 по 31.12.2017, с 01.02.2018 по 31.03.2018, с 01.05.2018 по 30.06.2018, с 01.08.2018 по 30.09.2018, с 01.11.2018 по 31.12.2018, с 01.02.2019 по 28.02.2019, 9 607 780 руб. 89 коп. пеней по состоянию на 21.02.2019, 512 812 руб. 87 коп. неосновательного обогащения за период с 19.12.2014 по 21.02.2019,  107 350 руб. 81 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, о расторжении указанного договора аренды и выселении с занимаемых земельных участков. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245. 

 Решением суда от 28.07.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.11.2020, в иске отказано.

В кассационной жалобе Учреждение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый – об удовлетворении исковых требований. По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции вышел за пределы своих полномочий, фактически признав дополнительное соглашение от 19.12.2014 недействительным. Кроме того, кассатор считает, что судами не дана оценка всем представленным в материалы дела доказательствам. 

В судебном заседании представитель Учреждения поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Общества против ее удовлетворения возражал.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, далее – Комитет; арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 23.09.2009 № 13/ЗК-04330 аренды следующих земельных участков: 

– земельный участок зона 7 площадью 38 кв.м с кадастровым номером 78:12:0006310:1068, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, уч. 17 (севернее дома 9, корпус 1, лит. Б); 

– земельный участок зона 7 площадью 43 кв.м с кадастровым номером 78:12:0006310:1077, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, уч. 16 (севернее дома 9, корпус 1, лит. Б);

– земельный участок зона 7 площадью 40 кв.м с кадастровым номером 78:12:0006310:1069, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, уч. 4 (севернее дома 9, корпус 1, лит. Б); 

– земельный участок зона 7 площадью 457 кв.м с кадастровым номером 78:12:0006310:1040, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Большевиков, уч. 1 (юго-восточнее дома 3, корпус 1, лит. А по пр. Большевиков). 

Договор действует по 06.09.2012 и вступает в силу с момента его государственной регистрации; условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 07.09.2009 (раздел 3 договора).

Дополнительным соглашением от 19.12.2014 № 13/ЗК-04330/2 договор изложен в новой редакции, предусматривающей размещение комплекса мелкорозничной торговли на арендуемых земельных участках, продление договора до 18.12.2019, разделом 3 договора установлена арендная плата, в том числе предусмотрено применение корректирующего коэффициента К4 в значении 2 и порядок ее внесения, возможность изменения размера арендной платы в случае изменения законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга. 

Помимо этого, согласно пунктам 7.7.6 и 7.7.7 договора Общество обязано оплачивать фактическое использование земельного участка площадью 109 кв.м (с 18.03.2013 по 18.12.2014) и площадью 85 кв.м (с 19.12.2014) за пределами отведенных границ до момента его фактического освобождения. 

В соответствии с пунктом 7.7.9 договора арендатор обязан в срок до 26.07.2018 привести параметры временного (некапитального объекта), расположенного на участке, в соответствии с требованиями, установленными пунктом 2.10 постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010                    № 1830 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством» (далее – постановление № 1830).

В случае неисполнения арендатором данной обязанности договор прекращает свое действие с 26.07.2018 (пункт 7.7.10 договора).

Пунктом 5.3 договора установлена ответственность арендатора за нарушение обязательства по внесению арендной платы в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6.3.3 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает от необходимости выплаты задолженности и неустойки. 

Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 № 281 реализацию полномочий Комитета по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, направило Обществу претензию от 21.02.2019 № 1269-пр/19 с требованием уплатить задолженность и пени, а также указало на намерение расторгнуть договор в судебном порядке при непогашении долга. 

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств, предусмотренных договором, неисполнение требований, изложенных в названной претензии, послужили основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из пропуска срока исковой давности к части требований, о применении которого заявлено ответчиком, отсутствия условий для применения в расчете арендной платы повышающего коэффициента К4, приняли во внимание, что задолженности образовалась в результате неправильного распределения арендодателем поступивших от арендатора платежей.

Суд округа, проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам. 

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи того же Кодекса), и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

При разрешении спора судами применено постановление правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», которым утверждено Положение о порядке определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы согласно приложению 1 (далее – Положение).

В соответствии с пунктом 4 приложения 6 к Положению предусмотрен повышающий корректирующий коэффициент К4 в значении 2. Этот коэффициент применяется при исчислении арендной платы за земельные участки, не соответствующие требованиям, установленным в договоре аренды, и (или) на которых расположены временные объекты, не соответствующие требованиям, установленным в договорах аренды. Данный коэффициент применяется при условии, что договор аренды заключен до 12.11.2007 и продлен путем заключения дополнительного соглашения в соответствии с пунктом 2.12 постановления № 1830. 

Применение коэффициента К4 осуществляется ко всей площади земельного участка в случае нарушения положений пункта 2.10 постановления № 1830 в отношении площади временного объекта более чем на 20 процентов и (или) в отношении высоты временного объекта более чем на 10 процентов и (или) в отношении площади земельного участка и (или) в случае, если временный объект имеет больше одного этажа. 

Согласно пункту 2.12 постановления № 1830 в редакции, действовавшей до 01.05.2012, договоры аренды земельных участков, не соответствующих параметрам, установленным в пункте 2.10 названного постановления, а также договоры аренды земельных участков, на которых расположены временные (некапитальные) объекты, не соответствующие параметрам, установленным в пункте 2.10 постановления, надлежало продлевать до 30.04.2012 включительно только в том случае, если временные (некапитальные) объекты были размещены до 22.04.2010 в соответствии с заключенными договорами аренды земельных участков, а также при условии обязательного включения в дополнительные соглашения о продлении договоров обязанности арендатора по приведению земельного участка и расположенных на нем временных (некапитальных) объектов в соответствие с параметрами, установленными в пункте 2.10 постановления.

Согласно пункту 2.12 постановления № 1830 в редакции постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2012 № 361 «О внесении изменений в постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379, от 30.12.2010 № 1830 и от 12.07.2011 № 939» слова «до 30.04.2012» заменены словами «на срок до пяти лет»; слова «временные (некапитальные) объекты были размещены до 22.04.2010 в соответствии с заключенными договорами аренды земельных участков» заменены словами «договор аренды земельного участка заключен до 12.11.2007».

Отказывая в применении указанного коэффициента, суды сослались на заключение договора в 2009 году.

Вместе с тем суды не учли, что между сторонами на основании пункта 2.3 постановления правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2012 № 361, протоколов об итогах заседания Комиссии по принятию решений о предоставлении земельных участков в аренду от 26.07.2013 № 2, от 19.12.2014 № 38 (в материалах дела отсутствуют) заключено дополнительное соглашение от 19.12.2014, предусматривающее применение в расчет арендной платы К4 (раздел 3) и обязанность арендатора по приведению земельного участка и расположенных на нем временных (некапитальных) объектов в соответствие с требуемыми параметрами в отношении таких объектов (раздел особые условия). При этом сведений о том, что  временные объекты, расположенные на арендованных земельных участках, в спорный период не имели превышений по площади, по высоте и этажности,  в деле не имеется.

Также, по утверждению Учреждения, первоначальный договор аренды был заключен до ноября 2007 года.

         В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

При таком положении доводы Учреждения о необходимости применения спорного коэффициентов К4 для расчета арендной платы требуют дополнительной проверки с учетом обстоятельств заключения дополнительного соглашения от 19.12.2014 и сведений о заключении первоначального договора аренды. Наличие задолженности по арендной плате с учетом данного коэффициента судами не проверялось.

Пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении спора арбитражному суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, связанные с заключением и исполнением сторонами спорного дополнительного соглашения от 19.12.2014, наличие (отсутствие) оснований для применения коэффициента К4 в расчете арендной платы, обязать стороны провести сверку расчетов по заявленным требованиям, в зависимости от оценки доводов сторон в обоснование их правовых позиций с учетом установленных обстоятельств, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2020 по делу № А56-83679/2019 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева