Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-273521/22-176-2210

19 октября 2023 года

г. Москва

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2023 года

Резолютивная часть решения изготовлена 13 сентября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к ответчику: ООО СЗ «Апсис Плюс» 

о взыскании 5.983.793 рублей 81 копейки 

с участием: от истца – Куприянов Д.Ю. по дов. от 28.12.2022;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 10.02.2023;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее по тексту также – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением  о взыскании с ООО СЗ «Апсис Плюс» (далее по тексту также – ответчик) 5.983.793 рублей 81 копейки, из них 5.873.800 рублей 85 копеек неосновательного обогащения и 109.992 рублей 96 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, начиная с 15.11.2022 по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты неосновательного обогащения).

Истец в исковом заявлении ссылается на то, что ответчик в отсутствие оформленных земельно-правовых отношений занимает земельный участок с кадастровым номером 77:05:0001014:1000, площадью 10108 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; вл. 14, соор. 6, 7, без внесения платы.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены не обоснованно и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на земельном участке площадью 10108 кв.м., расположенном по адресу: 

<

...>; вл. 14, соор. 6, 7 расположено здание (помещение в здании), принадлежащие на праве собственности ответчику.

Между тем, истец указывает, что ответчиком земельно-правовые отношения не были оформлены, а земельный участок использовался без уплаты обязательных арендных платежей.

В связи с тем, что ответчик фактически использует земельный участок с момента приобретения в собственность указанного здания/помещения, истец полагает, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в силу ст.1102 Гражданского кодекса РФ.

Претензией от 18.08.2022 № 33-6-368119/22-(0)-1 Департамент предъявил ответчику требования о взыскании неосновательного обогащения в размере предполагаемой арендной платы за неправомерное использование земельного участка.

Однако до настоящего времени денежные средства за пользование земельным участком за период с 15.12.2021 по 18.08.2022 ответчиком на расчетный счет Департамента не перечислены, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В соответствии с п.7 ч.1 ст.1 и ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст.17 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» установлено платное пользование земли в городе Москве.

В соответствии со ст.20 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливается Правительством Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» определены ставки арендной платы за использование земельного участка, расположенного на территории города Москвы. При определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности.

В соответствии со ст.1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст.1109 Гражданского кодекса РФ.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие трех условий: имеет место приобретение или сбережение имущества; приобретение или сбережение произведено за счет другого лица; приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входят факт пользования ответчиком вышеуказанным земельным участком, отсутствие правоустанавливающих документов на такое пользование и размер неосновательного обогащения ответчика за счет истца.

За фактическое использование ответчиком рассматриваемого земельного участка без договорных отношений истцом заявлено к взысканию неосновательное обогащение в размере 5.873.800 рублей 85 копеек за период с 15.12.2021 по 18.08.2022.

В рамках рассмотрения настоящего дела истцом к взысканию с ответчика на основании п.1 ст.395 Гражданского кодекса РФ также заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 109.992 рублей 96 копеек за период с 18.08.2022 по 14.11.2022, а также на основании п.3 ст.395 Гражданского кодекса РФ заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму неосновательного обогащения, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, начиная с 15.11.2022 по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты неосновательного обогащения).

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд считает необходимым указать следующее.

В отзыве на иск ответчик указывает, что 12.11.2021 он стал победителем открытого аукциона, проведенного под патронажем государственного банка - Банка непрофильных активов «Траст», в результате чего за 1.412.775.000 рублей 00 копеек приобрел право на приобретение в собственность объекта незавершенного строительства (проектируемое назначение: гостиница, включая спортивно-рекреационный объект, 2 этап, степень готовности объекта незавершенного строительства: 6%, проектируемое значение площади объекта незавершенного строительства: 29555,9 кв.м, с кадастровым номером 77:05:0001014:5283, расположенный по адресу: г. Москва, ш. Варшавское, вл.14, стр.8, вл.14, coop.6,7, расположенном на земельном участке площадью 10108 кв.м с кадастровым номером: 77:05:0001014:1000. 

Указанный земельный участок был предоставлен в аренду АО СДЦ «Труд» по долгосрочному договору аренды земельного участка от 27.10.2009 №М-05-030948 с Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник истца).

По результатам аукциона 18.11.2021 ответчик (покупатель) заключил с АО СДЦ «Труд» (дочернего общества банка Траст) (продавец) договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении вышеназванного объекта незавершенного строительства, и полностью оплатил его стоимость, сформированную на аукционе.

Согласно п.п1,2 ст. 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 1.2.1 договор купли-продажи недвижимого имущества от 18.11.2021 предусмотрено, что одновременно с переходом к покупателю права собственности на недвижимое имущество в силу п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец.

Право собственности ответчика на вышеназванный объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН 15.12.2021, что подтверждается представленной в материалы дел выпиской. 

Согласно п.1 ст.307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Представленное истцом в материалы дела дополнительное соглашение от 03.06.2022 к договору аренды земельного участка заключенное между Департаментом и АО СДЦ «Труд» о расторжении договора аренды от 27.10.2009 №М-05-030948 с 15.12.2021 не имеет юридической силы, так как на момент его заключения арендные отношения между подписантами отсутствовали.

На основании обращения ответчика 17.02.2022, и в соответствии с положениями пп.10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, Градостроительной земельной комиссией г.Москвы принято (п.24 Протокола №6 ГЗК) решение о предоставлении ООО СЗ «Апсис Плюс» земельного участка 77:05:0001014:1000 в аренду на 3 года для завершения строительства вышеназванного объекта незавершенного строительства в обозначенных технико-экономических параметрах. Решением ГЗК были установлены сроки, в которые уполномоченные городские органы и организации (в том числе истец), должны были осуществить мероприятия для предоставления земельного участка в аренду ответчику.

Ответчик указывает, что обязанность по предоставлению земельного участка в аренду и заключению договора аренды, в силу предоставленных ему полномочий, возложена на истца. На настоящий момент, вопреки принятому ГЗК решению, эта обязанность истцом не выполнена. Земельный участок ответчику в аренду не предоставлен.

Истец 30.12.2022 в своем письме (исх.№ДГИ-1-764-26/22-1) в ответ на обращение ответчика касательно оформления и заключения договора аренды, проинформировал о том, «что данный вопрос требует дополнительной проработки».

Письмом от 25.01.2023 истец (исх.№ДГИ-Э-1078/23-1) дополнительно сообщил о невозможности предоставления в аренду земельного участка в настоящий момент в связи с наличием пересечения границ с соседним участком, ранее предоставленным истцом третьему лицу в безвозмездное пользование 13.01.2014, что требует проведение дополнительных организационных мероприятий.

Как следствие вышеуказанного, при отсутствии законного права на земельный участок ответчик не может его использовать - начать и завершить строительство недостроенного объекта недвижимости, а следовательно, и извлекать из этого какую-либо выгоду и/или сберегать денежные средства, так как из-за действий/бездействия истца земельный участок до настоящего момента в аренду не предоставлен. Отсутствие договора аренды лишает ответчика какой-либо возможности вести строительный процесс в любой его форме, как (физически) на самой строительной площадке, так и в части оформления исходно-разрешительной документации.

Ответчиком в материалы дела представлены доказательства, а именно письма от уполномоченных организаций, в которых они отказывают ответчику в производстве работ и/или оказании профильных услуг, необходимых для оформления исходно-разрешительной документации для завершения процесса строительства на земельном участке, в связи с отсутствием у ответчика права аренды на земельный участок, а именно: письмо  ГБУ  Главное  архитектурно-планировочное  управление  г.Москвы (ГлавАПУ) от 18.02.2022 №100-02-250/22-1; уведомление АО «Мосводоканал» от 07.06.2022;письмо ПАО «Россети Московский регион» от 14.07.2022 № РМР/203/1448.

Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В то же время, как следует из толкования положений ст.8.1, п.2 ст.609 Гражданского кодекса РФ, подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр - для лиц, не являющихся сторонами сделки.

По смыслу ст.ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Таким образом, между сторонами фактически сложились арендные отношения, имеется договор аренды, который своевременно не прошел государственную регистрацию по вине Департамента, в связи с чем плата за земельный участок должна исчисляться в соответствии с условиями договора аренды (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2022 № Ф05-19188/2022).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.04.2006г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости. То есть для определения неосновательного обогащения надо использовать установленную Правительством Москвы кадастровую стоимость спорного земельного участка, а не среднего удельного показателя, как следует из расчета Департамента, приложенного к исковому заявлению.

Размер процентов для определения арендной платы согласно постановлению Правительства Москвы установлен 1,5%.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч. 3 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные АПК РФ и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с АПК РФ. 

Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные АПК РФ последствия.

Исходя из вышеизложенного следует, что вне зависимости от наличия государственной регистрации спорного договора у арендатора имелась самостоятельная обязанность по внесению арендной платы, что последним не было исполнено в надлежащем порядке, истцом избран ненадлежащий способ защиты права, требование о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости пользования земельным участком в отсутствие договорных отношений с владельцем такого земельного участка и акцессорное по отношению к нему требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 65, 70, 75, 110, 121, 123, 156, 170-175, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья                                                                                                                    Д.С. Рыбин