Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-66643/22

08 февраля 2023 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 25 января 2023

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2023

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.В. Анисимовой               при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ИП ФИО2  к ООО "АВАНТАЖ ПК" 

о признании договора расторгнутым, 

а также встречному иску ООО "АВАНТАЖ ПК" 

к ИП ФИО2 

о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО2  обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "АВАНТАЖ ПК" о признании расторгнутым с 01.06.2022 Договора аренды недвижимого имущества № 58Ж от 30.12.2021 и обязании принять арендованные Истцом помещения. 

К рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО "АВАНТАЖ ПК" о взыскании с ИП ФИО2 задолженности по договору аренды недвижимого имущества № 58Ж от 30.12.2021 по уплате арендных платежей в размере 57 900 руб. и компенсации коммунальных расходов в сумме 776,33 руб.

В заседании представитель ИП ФИО2 исковые требования поддержал. Против удовлетворения встречного иска возражал.

Представитель ООО "АВАНТАЖ ПК" заявил об отказе от требования о взыскании компенсации коммунальных расходов в сумме 776,33 руб.

Частичный отказ принят к рассмотрению суда.

Производство по встречному иску в данной части подлежит прекращению.

В оставшейся части представитель ООО "АВАНТАЖ ПК" встречные требования поддержал. Против удовлетворения первоначального иска возражал.

Заслушав представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

30 декабря 2021 между ИП ФИО2 и ООО «Авантаж ПК» был заключен договор аренды недвижимого имущества № 58Ж.

Согласно условиям договора в аренду передается офисные нежилые помещения общей площадью 19,3 кв.м., расположенные в помещении находящимся по адресу: 

<

...>, лит. Б, пом. VII.

Арендованные помещения были переданы по акту приема передачи                              от 30 декабря 2021.

Согласно п. 4.1. Договора, срок действия договора установлен до                                 1 декабря 2022.

Согласно п. 2.2. Договора, предпринимателем был внесен обеспечительный платеж в размере двойной ежемесячной арендной платы в размере 38 600 руб.

В марте 2022 года истцом было принято решение о закрытии бизнеса и расторжении действующего договора аренды с ответчиком. 

Как указывает предприниматель, 31 мая 2022 ключи от помещения были сданы сотруднику ответчика, было подписано соглашение о расторжении договора аренды.

При этом, пунктом 3 соглашения было предусмотрено, что внесенный обеспечительный платеж в размере 38 600 руб. будет удержан в качестве суммы убытков (штрафа) за расторжение договора. С данным пунктом предприниматель не согласилась и попросила зачесть обеспечительный платеж, что отразила это в подписанном соглашении.

На следующий день - 01 июня 2022 вместо подписанного соглашения о расторжении договора, на почту была получена Претензия об оплате задолженности по арендной плате. 

Истец указывает, что был введен в заблуждение ответчиком. Соглашение истцом было подписано, счета оплачены, ключи переданы. Фактически после подписания соглашения о расторжении договора от 31.05.2022 помещение не использовалось. Вместе с тем, ответчик уклоняется от подписания соглашения о расторжение договора аренды от 31 мая 2022 и принятия арендованного имущества.

Вышеуказанное послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска общество указало, что арендатором обязательства по внесению арендной платы исполнялись ненадлежащим образом. Письмом №20/1                   от 20 июня.2022 арендодатель уведомил арендатора об отказе от исполнения договора                       с 01 сентября 2022 и необходимости возврата помещений в последний день срока аренды.

В последний день аренды арендатор не возвратил помещения арендодателю.

31 августа 2022 в связи с неявкой представителя арендатора в последний день аренды, помещения приняты арендодателем в одностороннем порядке, о чем был составлен Акт вскрытия помещения.

Задолженность арендатора перед арендодателем по плате арендной платы по договору аренды за период март 2022, май 202, июнь 2022 составляет                                       57 900 руб. (после зачета обеспечительного платежа).

Разрешая требования, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Из указанных норм права следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.

Прекращение договора аренды в силу закона (п. 2 ст. 622 ГК РФ) само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества взыскателю.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в                    ст. 12 ГК РФ, a также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. 

Требование истца о признании спорного договора расторгнутым не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия такого способа защиты, как иск о признании договора расторгнутым.

Самостоятельное требования о признании договора расторгнутым фактически направлено на установление факта прекращения действия договора, а не направлено на восстановление прав истца.

Доводы ИП ФИО2 о расторжении договора по соглашению сторон 31.05.2022 документально не подтверждены. Соглашение со стороны арендодателя не подписано; со стороны арендатора – подписано с замечаниями, в то время как соглашение по своей природе является двухсторонней сделкой. Доказательств передачи помещения уполномоченному представителю арендодателя 31 мая 2022 также не представлено.

По смыслу положений статей 611, 622 ГК РФ, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата предмета аренды арендодателю, причем при аренде недвижимого имущества такой возврат оформляется составлением двухстороннего акта (статья 655 Кодекса).

При этом сама обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю возникает при прекращении арендных отношений по основаниям, предусмотренным законодательством и договором аренды, в том числе, в результате расторжения договора по соглашению сторон или в случаях одностороннего отказа от договора, когда такой отказ предусмотрен законодательством и договором аренды (статьи                450.1, 610, 619, 620 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции в соответствии со статьей                 71 АПК РФ оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что предпринимателем не доказано обстоятельств прекращения арендных отношений между сторонами 31 мая 2022, возращения помещения                            (с обязательным составлением акта приема-передачи помещения, как то предусмотрено п. 6.5 договора), а действия общества исходя из представленной переписки и позиций представителей не могут быть расценены судом как уклонение от приема помещения. 

Как следует из обстоятельств дела, арендодатель письмом №20/1 от 20 июня 2022 уведомил арендатора об отказе от исполнения договора с 01 сентября 2022 и необходимости возврата помещений в последний день срока аренды.

Согласно п. 6.4 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как указал арендодатель, арендная плата более двух раз подряд внесена не была – возникла задолженность за март, май-август 2022. Предпринимателем надлежащих доказательств внесения арендной платы также не представлено.

Представленные чеки об операциях из Сбербанка такими доказательствами не являются. Платежи от 12 апреля 2022 проведены по номеру телефона получателя "Татьяна Васильевна Г.". Назначения платежей отсутствуют.

В судебном заседании представитель общества указал, что данное лицо ему неизвестно, полномочий по получению каких-либо платежей в рамках договора не передавал третьим лицам.

Перечисления денежных средств между счетами двух физических лиц не может служить подтверждением оплаты арендной платы по договору.

Доказательств того, что между сторонами сложилась такая практика расчетов не представлено. Напротив, ранее платежи производились на расчетный счет общества, указанный в договоре, в том числе, с указанием назначения платежа.

В отсутствие доказательств, подтверждающих, что стороны изменили порядок расчетов по договору аренды и согласовали осуществление расчетов, минуя расчетный счет арендодателя, у суда не имеется оснований для вывода о том, что представленные чеки являются относимыми и допустимыми доказательствами по настоящему делу, подтверждающими оплату.

Согласно п. 2.2. Договора, предпринимателем был внесен обеспечительный платеж в размере двойной ежемесячной арендной платы в размере 38 600 руб.

В силу ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Условиями заключенного сторонами договора (п. 2.2 договора) предусмотрено, что обеспечительный платеж подлежит возврату в течение 10 дней с момента прекращения действия Договора при условии исполнения Арендатором всех обязательств по настоящему Договору, в т.ч. возврата помещений и погашения задолженностей, передачи всей документации. При этом Помещения должны быть возвращены Арендодателю в состоянии, предусмотренном условиями договора, в полной сохранности, со всеми переделками, перестройками и другими неотделимыми без вреда для Помещений улучшениями (без возмещения стоимости этих улучшений), без задолженностей по платежам, указанным в Договоре, а также без задолженностей по уплате штрафов и пеней, выставленных Арендодателем Арендатору в период аренды. Арендодатель имеет право обеспечительный платеж  засчитать в  качестве  оплаты  арендной платы или зачесть за иные платежи, задолженности.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, обеспечительный платеж правомерно засчитан в счет исполнения соответствующего обязательства – погашения задолженности по арендной платы.

31 августа 2022 в связи с неявкой представителя арендатора в последний день аренды, помещения приняты арендодателем в одностороннем порядке, о чем был составлен Акт вскрытия помещения. 

Таким образом, правомерно продолжено начисление арендодателем арендной платы до указанной даты.

Поскольку доказательств внесения арендной платы не представлено, встречное требование подлежит удовлетворению как обоснованное по праву и размеру.

При этом, поскольку помещения приняты арендодателем в одностороннем порядке, оснований для его обязания принять арендованные помещения не имеется.

Расходы по госпошлине относятся на ИП ФИО2

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возвращению                                          ООО "АВАНТАЖ ПК" из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В иске ИП ФИО2 отказать.

Принять отказ ООО "АВАНТАЖ ПК" от встречных требований в части взыскания компенсации коммунальных расходов в сумме 776,33 руб., в данной части прекратить производство по делу.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ООО "АВАНТАЖ ПК" задолженность по арендной плате в размере в размере 57 900 руб. и расходы по госпошлине в сумме 2 347 руб.

Возвратить ООО "АВАНТАЖ ПК" из федерального бюджета 41 руб. госпошлины, уплаченной по п/п № 148 от 21.09.2022.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                                              О.В. Анисимова