АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. 

<

***>; факс 

<

***>

http://www.irkutsk.arbitr.ru

   Именем Российской Федерации

   

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-6790/2025

г. Иркутск

9 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2025. Решение в полном объеме изготовлено 09.10.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи  Уразаевой А.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Седых Д.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 664007, 

<

...>)

об урегулировании разногласий, 

при участии в заседании:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 20.03.2025, паспорт, диплом об образовании;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности №505-70-2303/25 от 07.07.2025, сл. удостоверение №437, диплом об образовании.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с требованиями:

1. Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>) при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

2. Пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив в следующей редакции: «п. 2.1 Стоимость имущества – 5 906 331,00 (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать один) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

3. График платежей к договору купли-продажи (Приложение №1) в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта, равной 5 906 331,00 (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать один) рублей, а также взыскать 110 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя, 40 000 руб. расходов по оплате экспертизы.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме, с учетом уточнений, огласил свои доводы.

Ответчик поддержал заявленные доводы о чрезмерности судебных расходов.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, ИП ФИО1 на праве аренды (договор аренды нежилого помещения № 10264 от 24.08.2018) принадлежит объект недвижимости: нежилое помещение, назначение: нежилое, расположенное на 1 этаже 9-этажного панельного жилого дома, номера на поэтажном плане: 17-20,45-49,49а, 50, 51, общей площадью 139,4 кв.м., по адресу: 

<

...>.

Целевое использование: коммерческая деятельность, на период с 24.08.2018 по 23.08.2028.

Указанные помещения являются муниципальной собственностью.

ИП ФИО1 14.11.2024 обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (указанного выше), находящегося в муниципальной собственности.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска направил в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО1 25.02.2025 представила в КУМИ администрации города Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, содержащий иную редакцию договора в части пунктов:

- 2.1, содержащего условия о цене имущества, определенной истцом в сумме 7 425 000 руб. 00 коп., без учета НДС, на основании Отчета об оценке № 31/25 рыночной стоимости.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска в письме от 03.03.2025 № 505-70-638/25 сообщил об отказе в подписании договора нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, предложенных ИП ФИО1

Поскольку согласия на заключение договора с учетом предложенных истцом изменений от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска не поступило, ИП ФИО1 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

Оценив заявленные доводы и возражения сторон, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

 В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен вести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа  защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Следовательно, предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов защиты.

Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве способа защиты предполагаемо нарушенного права ИП ФИО1 было избрано предъявление иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 данного Закона № 159-ФЗ Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1);

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в случае, предусмотренном частью 2.1 статьи 9 этого Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления (пункт 2).

Частью 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлены специальные условия, при которых заявитель вправе подать заявление о реализации преимущественного права в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. В этом случае арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления должно находиться в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1).

Наличие у ИП ФИО1 преимущественного права на выкуп спорного имущества подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Правоотношения сторон по настоящему спору регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 422  Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из содержания пункта 2.1. проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, следует, что цена продажи имущества составляет 9 750 000 руб. (без НДС), на основании отчета № 423/24 от 12.12.2024 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение, назначение нежилое, этаж: 1, общей площадью 139,4 кв.м., кадастровый номер 38:36:000009:30464, расположенное по адресу: 

<

...> выполненным МУП «БТИ г.Иркутска».

Положениями части 1 статьи 13 Закона об оценочной деятельности установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, проведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

В настоящем случае величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является обязательной для сторон,  поскольку статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, вопрос о достоверности величины стоимости спорных объектов оценки, определенной МУП «БТИ г.Иркутска» в Отчете № 423/24 от 12.12.2024 об оценке рыночной стоимости объекта оценки: нежилое помещение, назначение нежилое, этаж: 1,общей площадью 139,4 кв.м., кадастровый номер 38:36:000009:30464, расположенное по адресу: 

<

...> может быть рассмотрен судом в рамках настоящего спора по иску ИП ФИО1 об оспаривании величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

ИП ФИО1, не согласившись со стоимостью муниципального имущества, подлежащего отчуждению по договору купли-продажи, направленным ответчиком в адрес истца, обратилась к ООО «Байкал-Оценка» для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Согласно Отчета об оценке № 31/25 рыночной стоимости, подготовленному ООО «Байкал-Оценка», рыночная стоимость помещения, назначение: нежилое, площадью 139,4 кв.м., этаж № 1, номера на поэтажном плане: 17-20,45-49,49а, 50, 51, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, по состоянию на 18.02.2025 составляет 7 425 000 руб., без учета НДС.

На основании Отчета об оценке № 31/25 рыночной стоимости ИП ФИО1 направила в адрес КУМИ администрации города Иркутска протокол разногласий от 25.02.2025 к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, содержащего иную редакцию договора в части пункта 2.1 содержащего условия о цене, определенной истцом на основании Отчета об оценке № 31/25 рыночной стоимости.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска в письме от 03.03.2025 № 505-70-638/25 сообщил об отказе в подписании договора нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, на условиях, предложенных ИП ФИО1

В силу требований статей 3, 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при наличии у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ответчик обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

С учетом этого, для разрешения возникшего между сторонами преддоговорного спора величину рыночной стоимости выкупаемого объекта следует определить по состоянию на 15.11.2024.

Ввиду наличия разногласий между истцом и ответчиком относительно выкупной цены арендуемых объектов недвижимости, по ходатайству истца, при отсутствии возражений ответчика, суд определением от 22 мая 2025 года назначил оценочную экспертизу в целях определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения, по состоянию на 15.11.2024, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Десоф-Консалтинг»  ФИО4.

На разрешение экспертизы поставлен следующий вопрос:

- определить рыночную стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 139,4 кв.м.,  количество этажей № 1, кадастровый номер 38:36:000009:30464, расположенного по адресу: 

<

...>, без учета НДС, по состоянию на 15.11.2024. 

От эксперта ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО4 31.07.2025 поступило заключение от 28.07.2025.

По результатам проведенного исследования экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, назначение: нежилое, общей площадью 139,4 кв.м.,  количество этажей № 1, кадастровый номер 38:36:000009:30464, расположенного по адресу: 

<

...>, без учета НДС, по состоянию на 15.11.2024, составляет 5 906 331 руб.

Подвергать сомнению заключение ООО «Десоф-Консалтинг» 28.07.2025 у суда оснований не имеется, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, сторонами не было заявлено мотивированных возражений относительно представленного суду заключения судебной экспертизы.

 Указанное экспертное заключение оценено судом по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, и никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71), а также в соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой заключение эксперта исследуется судом наряду с другими доказательствами по делу.

 С учетом поступившего экспертного заключения истец уточнил исковые требования, просил изложить пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив в следующей редакции: «п. 2.1 Стоимость имущества – 5 906 331,00 (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать один) рублей без учета налога на добавленную стоимость.

График платежей к договору купли-продажи (Приложение №1) в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены Объекта, равной 5 906 331,00 (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать один) рублей.

Ответчик, ознакомившись с поступившим в материалы дела заключением эксперта от 28.07.2025, каких-либо возражений в отношении выводов эксперта, установленной экспертом стоимости объекта недвижимости не представил, не заявил о назначении дополнительной или повторной экспертизы.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что условия пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> график платежей к нему, между КУМИ администрации города Иркутска и ИП ФИО1 должны быть изложены с учетом рыночной стоимости объекта муниципальной собственности, определенной заключением эксперта от 28.07.2025.  

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2024 N 307-ЭС23-24183 по делу N А56-29055/2022, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

 Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом представленные суду доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных истцом требований в части урегулирования разногласий между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска,  возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, путем изложения спорных пунктов договора купли-продажи в редакции уточненных исковых требований с учетом выводов судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании 110 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в состав судебных расходов включены государственная пошлина и судебные издержки, связанные с рассмотрением дела арбитражным судом. 

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам относятся расходы на оплату услуг представителей и иных лиц, оказывающих юридическую помощь, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с требованиями части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвовавшего в деле, в разумных пределах.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении. 

Пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление) установлено, что после принятия итогового судебного акта по делу лицо, участвующее в деле, вправе обратиться в суд с заявлением по вопросу о судебных издержках, понесенных в связи с рассмотрением дела, о возмещении которых не было заявлено при его рассмотрении.

В силу пункта 10 Постановления лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

В подтверждение несения заявителем судебных расходов в материалы дела представлен договор на оказание юридических услуг от 20.03.2025, заключенный между ИП ФИО1 (заказчик) и ФИО5 и ФИО2 (исполнители).

Согласно пункту 1.1. исполнитель обязался по поручению заказчика оказать ему юридические услуги: подготовка и подача искового заявления в суд, а также необходимых процессуальных документов, по урегулированию разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> и определения выкупной цены объекта в размере стоимости данного помещения согласно отчету об оценке, либо заключению судебной экспертизы; дача консультаций по правовым вопросам в рамках гражданского дела; представление интересов заказчика в судебных заседаниях в связи с гражданским делом.

В соответствии с пунктом 3.1. договора стоимость юридических услуг по договору составляет 110 000 руб. за ведение дела в суде первой инстанции.

Оплата юридических услуг (за ведение дела в суде первой инстанции) по договору производится заказчиком в следующем порядке:

- заказчик производит предоплату в размере 50 000 руб. в день подписания договора, путем передачи наличных денежных средств, либо путем перечисления на расчетный счет одного из исполнителей;

- окончательный расчет в размере 60 000 руб., заказчик оплачивает в течение двух календарных месяцев с момента подписания договора, но не позднее 19.05.2025.

Факт оплаты ФИО5 и ФИО2 по 55 000 руб., каждому из исполнителей подтвержден чеками от 20.03.2025.

Согласно правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.1999 № 48, размер вознаграждения исполнителю должен определяться в порядке, предусмотренном статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом фактически совершенных им действий (деятельности).

Материалами дела подтверждено исполнение обязательств исполнителями по договору в следующем объеме: подготовлено и направлено в суд исковое заявление, подавалось заявления об уточнении иска, подавалось ходатайство о приобщении дополнительных документов, ходатайство о назначении экспертизы, представители истца приняли участие в предварительном судебном заседании и судебных заседаниях.

КУМИ администрации города Иркутска, заявляя возражения на заявления о взыскании судебных расходов, указало на то, что заявленная к взысканию сумма судебных расходов, связанных с оплатой услуг представителя, является чрезмерной и необоснованной ввиду несложности дела, дело рассматривалось непродолжительное время, расходы не подлежат увеличению исходя из количества представителей.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 20  Информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. Доказательства, подтверждающие разумность расходов на оплату услуг представителя, должна представить сторона, требующая возмещения указанных расходов (статья 65 АПК РФ).

Исходя из указанных критериев разумности расходов на оплату услуг представителя, суд считает, что в настоящем случае не имеется оснований для взыскания с ответчика расходов истца на оплату услуг представителя в полном объеме.

При этом суд принимает во внимание, что данное дело не может быть признано сложным и требующим значительного времени для подготовки материалов и пояснений по нему. Исковые требования основаны на разногласиях сторон в части определения выкупной стоимости объекта недвижимости;  судебная практика по рассматриваемому вопросу обширна и доступна для изучения и применения; представителям истца следовало проанализировать небольшой пакет документов для подачи иска в суд.

При таких обстоятельствах взыскание расходов на оплату услуг представителя в полном объеме не может быть признано соразмерным работе, которую пришлось проделать истцу в суде первой инстанции, не представляющей особой сложности.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», суд вправе уменьшить заявленные к возмещению расходы на оплату услуг представителя, признав их чрезмерными, и в отсутствие соответствующих возражений со стороны ответчика. Такое уменьшение является обоснованным в случае, если суд придет к выводу о явной неразумности расходов, в том числе понесенных по делу, не представлявшему особой трудности (если иск подан в связи с неоплатой должником поставленного товара, при том, что истец располагал доказательствами заключения договора, исполнения своих обязанностей перед ответчиком, а также отсутствия денежных средств, полученных от должника). Такое уменьшение не является нарушением судом принципа состязательности арбитражного процесса, предусмотренного статьей 10 АПК РФ. Право суда на уменьшение подлежащих взысканию расходов на оплату услуг представителя определено пунктом 2 статьи 110 АПК РФ, закрепляющим правило о возмещении судебных расходов в разумных пределах. Даже в  случае, если ответчик не заявил о чрезмерности предъявленных к возмещению судебных расходов, суд вправе, оценив размер требуемой суммы и установив, что она явно превышает разумные пределы, удовлетворить данное требование частично.

С учетом изложенного, суд считает разумной и соразмерной работе, которой необходимо было выполнить представителям по настоящему делу, сумму судебных расходов в размере 50 000 руб.

В данном случае при определении размера судебных расходов на оплату услуг представителя суд полагает возможным учитывать Рекомендации Адвокатской палаты Иркутской палаты

При этом суд учитывает, что участие двух представителей истца в судебных заседаниях не является основанием для снижения размера взыскиваемых сумм, учитывая, что законом не ограничено количество представителей, которые могут участвовать от имени представляемого лица при рассмотрении дела. Сторона вправе самостоятельно определять необходимое количество представителей для защиты своих интересов в суде. Участие сразу нескольких представителей в рассмотрении дела не свидетельствует о чрезмерности понесенных расходов, при определении соразмерности и разумности взыскиваемых судебных издержек данное обстоятельство не может быть квалифицировано как неразумное и нецелесообразное.  

Доказательств того, что участие двух представителей не обусловлено объемом выполненной работы, ответчиком не представлено.

На основании вышеизложенного, с учетом характера возникшего между сторонами спора, продолжительности рассмотрения искового заявления, количества проведенных судебных заседаний, объема совершенных представителями действий в ходе выполнения поручения доверителя, затраченное ими время, арбитражный суд приходит к выводу о том, что размер судебных расходов является разумным в сумме 50 000 руб.

При таких обстоятельствах, судебные расходы на оплату услуг представителя подлежат возмещению ответчиком в размере 50 000 руб. и отклонению в остальной части.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных издержек, возникших при рассмотрении данного дела, а именно – расходов на оплату судебной экспертизы, суд приходит к следующему.

 В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, арбитражный суд назначает экспертизу.

Назначая судебную экспертизу, суд исходил из того, что для разрешения возникшего между сторонами  спора  необходимо   определение рыночной стоимости спорного объекта.

Отношения между экспертом, судом и лицом, заявившем ходатайство о назначении экспертизы, возникли и существуют в публичной сфере при отправлении правосудия.

В силу статьи 108 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом.

По результатам судебного разбирательства данные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном Кодексом.

Статьей 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей с депозитного счета арбитражного суда.

В пунктах 26, 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» указано, что денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта

Согласно статье 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» действие указанного Закона распространяется на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами.

Исходя из положений статьи 41 вышеупомянутого закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

Как усматривается из материалов дела определением арбитражного суда от 22.05.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Десоф-Консалтинг» ФИО4.

Согласно статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, экспертное заключение относится к доказательствам по делу и оценивается судами наравне со всеми представленными по делу доказательствами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе как допустимое доказательство.

По итогам проведенной судебной оценочной экспертизы в дело 31.07.2025 поступило заключение эксперта от 28.07.2025, составленное экспертом «Десоф-Консалтинг» ФИО4

Названное заключение исследовано Арбитражным судом Иркутской области в судебном заседании.

Согласно части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Исследовав поступившее в материалы дела заключение эксперта 28.07.2025, суд оценил в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение и  принял его в качестве надлежащего доказательства по делу.

С целью оплаты расходов по проведению экспертизы ИП ФИО1 внесены на депозит суда денежные средства в размере 40 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 14.04.2025. 

Для оплаты проведенной судебной экспертизы экспертным учреждением представлен счет № СУД25-64 от 31.07.2025 на сумму 40 000 руб. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания судебных расходов за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб. с КУМИ администрации города Иркутска в пользу ИП ФИО1, поскольку иск ИП ФИО1  к КУМИ администрации города Иркутска признан судом обоснованным и подлежащим удовлетворению, а экспертное заключение – надлежащим доказательством по делу.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на ответчика и взыскиваются в пользу истца.  

Принимая во внимание, что ответчик является органом местного самоуправления, суд считает необходимым отметить, что положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 337 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено освобождение государственных органов и органов местного самоуправления - ответчиков от уплаты государственной пошлины в бюджет. При этом законодательством не предусмотрено освобождение указанных органов от возмещения судебных расходов другой стороне по делу в случае, если решение принято не в пользу указанных органов. Напротив, в части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный орган либо орган местного самоуправления. Указанная правовая позиция соответствует разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно которым в силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются. Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ. Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ИНН: 

<

***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН: 

<

***>), возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>:

1) пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции «Стоимость имущества – 5 906 331 руб. (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать один) рубль без учета НДС.

2) график платежей к договору купли-продажи (Приложение № 1) в части размера сумм выплат изменить исходя из общей цены объекта, равной 5 906 331 руб. (пять миллионов девятьсот шесть тысяч триста тридцать один) рубль.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ИНН: 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>) судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., расходы за проведение судебной экспертизы в размере 40 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб., всего – 105 000 руб.

В удовлетворении остальной части судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. 

Судья:                                                                                                        А.Р. Уразаева