Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры 

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-18293/2023

26 июля 2024 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2024 г.

 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Бухаровой С.В., при ведении протокола заседания секретарем Шиховой Г.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стрела» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628007, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> - Горкавича, д. 7, помещ. 1004) к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 628508, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Ханты-Мансийский р-н.,                    

<

...>), муниципальному предприятию «ЖЭК-3 Ханты-Мансийского района о взыскании 1 147 929,88 руб.,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

с участием представителей сторон:

от истца –   ФИО1 по доверенности от 29.01.2024, 

от департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района – ФИО2 по доверенности № 04-597 от 05.02.2024,

от муниципального предприятия «ЖЭК-3 Ханты-Мансийского района – ФИО3 по доверенности от 01.02.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стрела» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района (далее – ответчик) о взыскании 1 147 929,88 руб. задолженности за услуги по содержанию общего имущества МКД.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на не исполнение ответчиком обязательств по оплате.

Определением от 11.12.2023 суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве соответчика муниципальное предприятие «ЖЭК-3 Ханты-Масийского района.

Протокольным определением от 06.02.2024 суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района 283 661,80 руб. задолженности за услуги по содержанию общего имущества МКД за период с 16.02.2023 г. по 29.03.2023 г., с муниципального предприятия «ЖЭК-3 Ханты-Мансийского района 853 978,26 руб. задолженности за период с 30.03.2023 г. по 31.07.2023 г.

Определением суда от 04.04.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Истец заявленные требования и доводы искового заявления поддержал.

Ответчики требования истца не признали по мотивам, изложенным в отзывах на иск. 

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из материалов дела, решениями общих собраний собственников помещений многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...>, проведенных в форме заочного голосования, в качестве управляющей компании избрано общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стрела», установлена цена за обслуживание, содержание и текущий ремонт общего имущества 28 рублей 17 копеек за один квадратный метр общей площади помещения с 01.05.2015.

Протоколами ОССП от 01 марта 2023 г. в отношении указанных МКД установлена плата за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в размере 33,50 руб. в кв.м. с помещения, домофон в размере 60,00 руб., вывоз и утилизация снега в размере 200 руб. куб.м. с квадратного метра помещения. Также решен вопрос о пропорциональном распределении КР на СОИ по водоснабжению, отведению сточных вод (водоотведению), электроснабжению, отоплению жилым и нежилым помещениям с квадратного метра площади жилого и нежилого помещения.

В указанных МКД расположено нежилое помещение (подземная автостоянка) общей площадью 5 511 кв.м. (далее - нежилое помещение), собственником которого являлся департамент по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

На основании распоряжения департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 08.02.2023 № 13-Р-211 «О передаче имущества в муниципальную собственность» право собственности на указанное нежилое помещение с 16.02.2023 перешло муниципальную собственность.

В период с 16.02.2023 по 31.07.2023 истцом осуществлялось оказание услуг по содержанию общего имущества МКД, которые ответчик не оплатил.

Наличие задолженности за оказанные услуги по содержанию общего имущества МКД послужило основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно статье 249 названного Кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пунктов 1, 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (пункт 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно статьям 153, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

Все составные части платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, органами управления товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов (пункты 7, 8 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственником помещения – подземной автостоянки, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, литера I, до 16.02.2023 являлся Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, далее департамент имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района.

В соответствии с пунктом 12 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 г. (далее – Правила № 491), собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпунктах «д(1)» и «л» пункта 11 настоящих Правил, или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее соответственно - услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Согласно подпункту «а» пункта 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Между тем, по смыслу закона, в отсутствие заключенного у собственника нежилого помещения договора на содержание жилого дома, у него в силу бремени содержания имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникают фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг с исполнителем согласно нормам главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 28 Правил № 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения: платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 31 Правил № 491 при определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Поскольку для управления домами по улице Дунина-Горкавича, 5 и 7 в городе Ханты-Мансийске по итогам проведения общего собрания собственников помещений избрано ООО УК «Стрела», ответчики, являясь собственниками подземной автостоянки в этом доме, обязаны были ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению и содержанию домом.

Материалам дела подтверждается, что протоколами общих собраний собственников утвержден текст договора с управляющей организацией, приложением к которому является порядок определения размера оплаты за содержание и ремонт жилого и нежилого помещения.

Доводы ответчиков о том, что автостоянка не является помещением в многоквартирном жилом доме, в связи с чем у ответчиков отсутствует обязанность по несению расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, судом отклоняется.

В абзаце 12 пункта 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, приведено понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» - это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Таким образом, из указанного понятия следует, что наличие отдельного входа в нежилое помещение, а также самостоятельного технологического присоединения к внешним инженерным сетям не имеет определяющего правового значения для отнесения помещения к нежилому.

Согласно представленной истцом в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости все помещения расположены в границах единого объекта– многоквартирный дом. Подземная автостоянка изначально строилась и вводилась в эксплуатацию вместе с жилым домом как единый неделимый объект, то есть встроено-пристроенные помещения являлись частью дома.

В материалы дела представлены выписки ЕГРН как на помещения ответчика, так на многоквартирный дом. Данный объект является единым объектом строительства.

Согласно письму Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 в случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома. При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений. Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Наличие отдельного входа в помещение, содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождает собственника нежилого помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, в том числе в случае отсутствия договорных отношений с истцом.

Ответчиками не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что принадлежащие им спорные нежилые помещения полностью изолированы от многоквартирного дома, имеют самостоятельный адрес, отдельный земельный участок, выделенный для строительства и эксплуатации спорных нежилых помещений. Доказательств того, что нежилые помещения спроектированы и выполнены не как единый комплекс в составе многоквартирного дома, и конструктивно обособлены, в материалах дела не имеется.

В издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема его фактического использования.

Представленным в материалы дела техническим паспортом, схемами подтверждено, что системы теплоснабжения, энергоснабжения, вентиляции и нежилых помещений ответчика были изначально запроектированы как цельная система инженерных коммуникаций помещений МКД.

Кроме того, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 09.11.2017 по делу А75-9043/2017 установлено, что подземная автостоянка является нежилым помещением многоквартирных домов №№ 5,7 по ул. Дунина-Горкавича.

В рамках дел №№ А75-9043/2017, А75-5582/2018, А75-9043/2017, А75-5582/2018 удовлетворены требования истца к департаменту по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры о взыскании задолженности за оказание услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов №№ 5,7, литера I по ул. Дунина-Горкавича.

В соответствии со статьей 69 АПК РФ указанные судебные акты имеют преюдициальное значения  для настоящего дела.

Доводы ответчика о том, что основную часть работ по содержанию нежилого помещения, по пристроенной части выполняет самостоятельно, несостоятельны.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Довод ответчика о том, что часть работ (услуг) предоставляемых истцом, осуществляются ответчиком самостоятельно, а некоторые ему вообще не предоставляются, несостоятелен, поскольку материалы дела не содержат доказательств того, что истцом не оказывались услуги по содержанию спорного жилого дома, либо оказывались некачественно.

Более того, пунктом 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, предусмотрено, что собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды (абзац 2 пункта 18 правил).

Из вышеуказанного следует, что, несмотря на наличие отдельных договоров (контрактов), заключенных ответчиком напрямую с ресурсоснабжающими организациями, о чем заявляет ответчик, на него в связи с наличием в жилом доме занимаемого им помещения возлагается в силу закона обязанность по возмещению истцу общедомовых расходов.

Выступая в качестве собственника нежилого помещения в указанном доме, ответчик обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Факт оказания услуг по содержанию и предоставление коммунальных услуг спорного нежилого помещения подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, тарифы ответчиком не оспорены.

Проверив расчет задолженности, суд находит его верным, составленным с применением тарифов, утвержденных общим собранием собственников многоквартирных домов.

Исковые требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В связи с удовлетворением исковых требований, в соответствии со статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на ответчиков пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации Ханты-Мансийского района в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стрела» 283 661,80 руб. задолженности, 6 077,97 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с муниципального предприятия «ЖЭК-3 Ханты-Мансийского района в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стрела» 853 978,26 руб. задолженности, 18 298,03 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Стрела» из федерального бюджета 103 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению от 18.09.2023 № 399.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.  

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

 

Судья                                                                                                  С.В. Бухарова