АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А09-7931/2017

г.Калуга

27» апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена             26.04.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме              27.04.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Гладышевой Е.В.

Нарусова М.М.

ФИО1

от истца:

Брянской городской администрации

(ИНН 

<

***>)

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «ГРИДИ»

(ИНН 

<

***>)

от третьего лица:

Управления Росреестра по Брянской области

(ИНН 

<

***>)

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГРИДИ» на решение Арбитражного суда Брянской области от 22.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А09-7931/2017, 

УСТАНОВИЛ:

Брянская городская администрация обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ГРИДИ» (далее - ООО «ГРИДИ») о понуждении возвратить земельный участок площадью 3058 кв. м с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Калинина, с видом разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, передав его по акту приема-передачи (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 22.09.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017, иск удовлетворен в полном объеме. Производство по делу в части требований в части погашения сведений об аренде земельного участка площадью 3058 кв.м с кадастровым номером 32:28:0032015:28, расположенный по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Калинина, с видом разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей в Едином государственном реестре недвижимости прекращено в связи с отказом истца от иска в данной части.

ООО «ГРИДИ» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просил суд ее удовлетворить. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и  процессуального права при принятии судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований  для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как следует из материалов дела,  ООО «ГРИДИ» в результате ряда совершенных сделок по уступке права аренды являлось арендатором по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности N 314 от 15.06.2007, заключенного Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель), предоставленного для завершения разработки проекта и строительства 5-этажного жилого дома, с последующим изменением наименования назначения земельного участка на «Многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей».

В результате заключения дополнительных соглашений к договору срок действия договора был продлен до 09.06.2016.

В связи с истечением срока аренды (09.06.2016) истец письмом от 26.04.2017 исх. N 4/29-874и уведомил ответчика о необходимости в срок до 15.05.2017 вернуть занимаемый земельный участок передав его по акту приема-передачи. 

В связи с тем, что требование о возвращении земельного участка ответчиком не исполнено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных исковых требований, ООО «ГРИДИ» указало, что обязанность по оплате арендных платежей выполняет надлежащим образом, не оспаривал факт пользования участком, на спорном земельном участке имеются строения, являющиеся объектами капитального строительства, что подтверждается заключением эксперта №7-26 от 10.04.2017. Судом не учтен факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости. Отсутствие регистрации права собственности на указанные объекты не является обязательным условием для признания их объектами недвижимости. 

Принимая судебные акты об удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций, руководствовались положениями статьи 622 Гражданского кодекса РФ, статей 60, 62, частями 2, 3 статьи 76  Земельного кодекса РФ, со ссылкой на обстоятельства дела, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 25.11.2016 по делу N А09-9524/2016, которым отказано в удовлетворении иска ООО «ГРИДИ» к Брянской городской администрации о признании недействительной сделкой односторонний отказ Администрации от исполнения договора аренды от 15.06.2007 № 314, применении последствий недействительности указанной сделки, признании договора аренды от 15.06.2007  №  314 действующим, о понуждении Брянской городской администрации заключить с ООО «ГРИДИ» дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 15.06.2007 № 314 о продлении срока действия договора на срок 3 года в течение 10 дней с момента принятия судом решения (с учетом уточнения). 

Также судами указано, что поскольку ответчик владел спорным земельным участком на основании ничтожной сделки, то у него не возникло право на продление аренды в порядке пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а также право на выкуп земельного участка в порядке части 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ. В связи с изложенным, суд указал, что факт нахождения на земельном участке объектов недвижимости (склад, туалет, разгрузочная площадка) не имеет правового значения и начиная с 07.09.2016 (вступление в законную силу судебного акта по делу N А09-9524/2016) осуществление ответчиком владения и пользования арендованным земельным участком утратило установленные законом, иным правовым актом или сделкой основания. 

Между тем судами не учтено следующее.

Если исходить из того, что ответчик не обладал и не обладает какими-либо правами аренды в отношении спорного земельного участка, как указал суд, в силу ничтожности договора аренды, то в таком случае оснований для рассмотрения иска в порядке статьи 622 ГК РФ у суда отсутствовали. 

При имеющихся сведениях о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимости (как минимум, склад, туалет, разгрузочная площадка, в отношении которых представлено заключение эксперта), собственник земельного участка вправе требовать освобождения земельного участка исключительно по основаниям статьи 222 ГК РФ, что обуславливает необходимость установления ряда обстоятельств, предусмотренных положениями данной статьи.   

В таком случае оснований для удовлетворения иска по заявленным предмету и основаниям у судов не имелось и следовало предложить истцу уточнить заявленные исковые требования.

Однако, независимо от выводов решения суда по ранее рассмотренному делу N А09-9524/2016 в части действительности договора аренды, следовало дать надлежащую правовую оценку данному обстоятельству в рамках настоящего дела. Ни одна из сторон, как по настоящему делу, так и по делу N А09-9524/2016, на ничтожность договора не ссылалась.

Как видно из решения суда по делу N А09-9524/2016, действительно суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 15.06.2007  №  314. 

Тем не менее, суд округа в постановлении от 20.07.2017 указал на не предоставление суду первой инстанции документов, подтверждающих либо опровергающих соблюдение условий при заключении договора положений пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не высказываясь о правильности вывода суда о ничтожности договора аренды. В приобщении документов, предоставленных суду округа, отказано ввиду отсутствия полномочий по приобщению дополнительных доказательств.  

При этом, суд округа, соглашаясь с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска, исходил из того, что при установленных судом обстоятельствах арендодатель обладал правом одностороннего отказа от договора аренды, с чем согласился Верховный суд РФ. То есть вышестоящие инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения иска по иным основаниям, не связанным с ничтожностью договора аренды. 

Определением Арбитражного суда Брянской области от 18.09.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017, ООО «ГРИДИ» отказано в удовлетворении заявления о пересмотре решения Арбитражного суда Брянской области от 25.11.2016 по делу N А09-9524/2016 по вновь открывшимся обстоятельствам. В обоснование своего заявления ООО «ГРИДИ» ссылалось на обнаружение документов, свидетельствующих о длящихся с 1999 года арендных отношениях по рассматриваемому договору аренды, подтверждающих его действительность. При этом Арбитражным судом Центрального круга в постановлении от 09.02.2018  по делу N А09-9524/2016, помимо прочего, указано, что заявителем не доказано, что новые документы (приказы N 224 от 13.04.2007, N 1603 от 28.06.2010, N 1601 от 10.06.2013, приказ к дополнительному соглашению от 29.11.2013) являются вновь открывшимся обстоятельствами и их существование на дату принятия решения суда первой инстанции, исходя из предмета заявленных требований, привело бы к принятию другого решения.

Следует учитывать, что, как разъяснено в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 11974/06 по делу N А12-2463/06-с42, арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

С учетом изложенного, суду при рассмотрении настоящего дела, с целью правильного и объективного рассмотрения дела, все же следовало исследовать и достоверно установить, имеются ли действительные основания считать договор аренды ничтожным.

Если исходить из действительности ранее действующих арендных отношений сторон, то в таком случае у суда также не имелось оснований для удовлетворения иска по заявленным основаниям и предмету без надлежащей оценки обстоятельств того, имеются ли на спорном земельном участке объекты недвижимости.     

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при  прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 21 «Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 4 (2017)», в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункту 1 статьи 130 ГК РФ). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что в настоящее время на спорном земельном участке фактически завершены работы по возведению фундамента жилого дома, выполнено ограждение участка, проложены дорога к участку и на нем, установлены электроопоры для постоянного освещения жилого дома и строительной площадки на период строительства, проложена и согласована трасса газопровода. Заявителем понесены значительные затраты на возведение на спорном земельном участке объектов недвижимости вспомогательного значения (склад, площадью 53,6 кв.м, туалет, площадью 4,2 кв.м, разгрузочная площадка, площадью 54,8 кв.м), необходимых для строительства многоквартирного жилого дома, что подтверждается заключением эксперта №7-26 от 10.04.2017. Согласно данному заключению, указанные вспомогательные объекты недвижимости являются объектами капитального строительства, которые возможно использовать самостоятельно, то есть отдельно от строительного производства для собственных нужд владельцев данного участка.

Надлежащей правовой оценки с учетом правовой позиции Верховного суда РФ приведенным доводам заявителя не дано, исследование и установление данных обстоятельств судами первой и апелляционной инстанции не осуществлено.

При новом рассмотрении дела суду следует установить, имеются ли на земельном участке объекты недвижимости (незавершенные строительством объекты).

При установлении факта нахождения на земельном участке объектов недвижимости статья 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на ООО «ГРИДИ» обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка и зарегистрированы ли права на объекты недвижимости. В таком случае, возможно предложить истцу уточнить исковые требования применительно к положениям статьи 222 ГК РФ, с учетом требований которой необходимо, помимо прочего, установить имелись ли правовые основания для возведения имеющихся объектов недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суды неправильно применили к спорным правоотношениям положения статьи 622 ГК РФ, в связи с чем обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует рассмотреть заявленные исковые требования, правильно применив, с учетом изложенного, нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, проверить и дать правильную правовую оценку доводам истца и ответчика. 

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1, 2 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 22.09.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2017 по делу № А09-7931/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст. 291.1 АПК РФ.

Председательствующий                    Е.В.Гладышева

Судьи           М.М.Нарусов

          ФИО1