АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-5870/25

06 июня 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 06 июня 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Власенко А.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третьи лица: Администрация г. Новошахтинска и Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска

о признании права собственности,

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 05.07.2023;

от ответчика: не направили;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерпром» (далее – ООО «Интерпром») признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Определением от 16.04.2025 суд привлек к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Администрацию г. Новошахтинска, Комитет по управлению имуществом города Новошахтинска.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика явку не обеспечил, извещен надлежащим образом.

Представитель Администрации г. Новошахтинска направил пояснения по делу.

В судебном заседании 19.05.2025 судом объявлен перерыв до 29.05.2025 до 11 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из доводов иска, по договору купли-продажи от 19.11.2021 индивидуальный предприниматель ФИО1 приобрел имущество у ООО «Интерпром» на открытых торгах.

Торги проводились на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 22.09.2014 в рамках дела о банкротстве ООО «Интерпром» №А53-16900/2014.

Спорное имущество выставлено на торги одним лотом, который включает в себя 35 объектов движимого, недвижимого имущества и права аренды на земельные участки (сообщение на сайте Федресурса № 7742251 от 25.11.2021).

Истцом произведена оплата лота в полном объеме, а именно 2 000 000 рублей (платежное поручение №134 от 08.11.2021 на сумму 200 000 рублей, платежное поручение № 151 от 03.12.2021 на сумму 1800000 рублей).

Имущество передано покупателю 19.11.2021 по акту приема-передачи к договору купли-продажи имущества от 19.11.2021.

В дальнейшем индивидуальный предприниматель ФИО1 и конкурсный управляющий ФИО3 обратились в МФЦ с заявлением о регистрации перехода права собственности на объекты незавершенного строительства. Однако в регистрации перехода права собственности было отказано в связи с тем, что в ЕГРН отсутствуют сведения об объектах незавершенного строительства и сведения о зарегистрированном праве собственности на указанные объекты также отсутствуют.

Ответчик уклонился от надлежащего оформления правоустанавливающих документов на спорное имущество. 

Определением от 05.09.2023 производство по делу № А53-16900/2014 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Интерпром» прекращено в связи с отсутствием финансирования расходов по делу о банкротстве на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 57 Закона о банкротстве.

Истец, указывая, что в настоящее время фактически лишен возможности осуществить регистрацию перехода права на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: 

<

...> обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. 

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. 

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. 

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. 

Таким образом, учитывая, что право собственности ответчика на объект не зарегистрировано, он был лишен права им распоряжаться.

Довод истца о том, что он считал, что продаваемое имущество на торгах должно быть легализовано, судом отклоняется, поскольку на возникновение права собственности на объект недвижимости добросовестное поведения не влияет. Более того, истец не лишен был права убедиться в регистрации права собственности на объект путем получения выписки из ЕГРН.

Также суд отмечает, что на момент заключения договора купли-продажи от 19.11.2021 у ответчика отсутствовали разрешительные документы на возведение объекта незавершённого строительства.

Как следует из пояснений Администрации города Новошахтинска в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности Ростовской области с функциями автоматизированной информационно - аналитической поддержки осуществления полномочий в области градостроительной деятельности, которая ведется отделом главного архитектора Администрации города Новошахтинск с 2006 года, отсутствуют данные об обращении застройщиков за выдачей разрешения на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства на земельном участке, расположенном в городе Новошахтинске Ростовской области по ул. Магаданская 31.

Таким образом, спорный объект незавершённого строительства является самовольной постройкой. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи. 

Ни истец, ни предыдущий собственник объекта не обращались в установленном законом порядке в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство, доказательств обратного материалы дела не содержат, в связи с чем, суд пришел к выводу, что спорное строение отвечает признакам самовольной постройки.

При указанных обстоятельствах, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ростовской области в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления в законную силу при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Палий Ю. А.