Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2427/2023

город Псков

22 января 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 10 января 2024 года

Полный текст решения изготовлен 22 января 2024 года

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Васильевой О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Свободиной А.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (адрес: 173004, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (адрес: 180004, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

3-е лицо: Комитет по охране объектов культурного наследия Псковской области

о расторжении договора и взыскании 1 148 728 руб. 77 коп.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 11.04.2023;

от ответчика: ФИО2 – директор, ФИО3 – представитель по доверенности от 04.08.2023;

от 3-его лица: не явились, извещены; 

 

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее – истец, Теруправление) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (далее – ответчик, Общество) о расторжении охранно-арендного договора № 758 на пользование недвижимым памятником истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и дом II) 

<

...> от 28.09.2000, обязании передать имущество, взыскании задолженности по арендной плате и неустойки с учетом уточнения периода и размера в сумме 1 148 728 руб. 77 коп., в том числе 1 064 000 руб. 00 коп. основного долга за период с марта 2022 года по сентябрь 2023 года, 84 728 руб. 77 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2022 по 20.10.2023, кроме того 62 руб. судебных издержек.

          В судебном заседании ответчик заявил ходатайство об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного претензионного порядка. В удовлетворении ходатайства отказано судом.

          Истец в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, арендная плата оплачена в полном размере, против расторжения договора категорически возражает.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседания своих представителей не направило, каких-либо заявлений, ходатайств, отзыва на исковое заявление не представило.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 1 и 3 статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, выслушав позиции сторон, суд установил следующее.

            Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры и общество с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (арендатор) 29.09.2000 заключили охранно-арендный договор №758 на пользование недвижимым памятником истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом 1 и II) 

<

...> (далее охранно-арендный договор). Срок охранно-арендного договора с 15.05.2000 по 15.05.2050.

            Распоряжением Территориального управления от 06.07.2007 №194-р «О передаче объекта культурного наследия – Палаты ФИО4 первые и Палаты ФИО4 вторые в казну Российской Федерации» вышеуказанный объект недвижимости был изъят из оперативного управления ГУК «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» и передан в казну Российской Федерации.

            В пункте 2.6 охранно-арендного договора указано, что в качестве арендной платы в период с 15.05.2000 по 31.12.2020 арендатор производит работы по ремонту и реконструкции арендуемого имущества - Палат М-вых первых и Палат М-вых вторых, согласно сметному расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком их проведения, являющимся приложением к настоящему договору. Арендатор может отступать от графика проведения работ при условии соблюдения срока окончания. По окончании работ, оформленных актом приема-передачи подписываемым сторонами, порядок внесения платы за арендуемое имущество подлежит изменению. 

            Арендодатель обязан ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за отчетным периодом месяца осуществлять приемку выполненных работ согласно смете, о чем составляется акт, подписываемый сторонами (пункт 2.7. договора). Арендатор обязан в установленных в пункте 2.7. настоящего договора порядке и сроках сдавать арендодателю выполненные работы (пункт 2.8. договора). 

            Все работы по памятнику арендатор производит за свой счет. Работы по ремонту и реконструкции арендатор производит в соответствии с документацией. Все работы по памятнику производятся под техническим надзором балансодержателя с учетом пункта 2.6. договора (пункты 4.1. - 4.3. договора).

            Полагая, что порядок внесения платы за пользование имуществом с 01.01.2021 изменен, арендатор обязан ежемесячно вносить плату за пользование имуществом, истец в адрес ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» направил претензию от 02.12.2022 №53-ТП/9315 с предложением в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.02.2022 по 03.12.2022 в сумме 616 000 руб., 57 414 руб. 58 коп. пени и повторно направил соглашение о расторжении договора. Первоначальное уведомление о систематическом нарушении договора и направлении соглашения о его расторжении и акта приема-передачи датировано 17.10.2022 за № 53-ТП/8006.

            В связи с тем, что ответчиком не была погашена задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору в части оплаты. 

          Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд приходит к следующим выводам.

            Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

            В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

            Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

            Согласно пункту 1 статьи 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

            Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами сложились на основании договора аренды.

            Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель  обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Арендная плата может устанавливаться в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пункт 5 части 2 статьи 614 ГК).

            Пунктами 1 и 2 статьи 654 ГК установлено, что договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

            Пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ) предусмотрено, что юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. В абзаце втором пункта 2 статьи 14 названного Закона указано, что порядок предоставления данной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

            Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» по спорному договору в 2000 году был передан во временное владение и пользование памятник истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и II), расположенный по адресу: 

<

...>. Назначение использования: музейные композиции, организация выставок, торговля, общественное питание. 

            В соответствии с пунктом 2.6. договора, учитывая буквальное толкование условий указанного пункта, принимая во внимание положения статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что в период с 15 мая 2000 года по 31 декабря 2020 в качестве арендной платы арендатор произвел работы по ремонту и реконструкции арендуемого имущества, объем, качество и стоимость который истец не оспорил.

            В соответствии со статьей  424 ГК  РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

            Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), предусматривающую обязательность проведения оценки объектов оценки  в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации,  в том числе в целях передачи в аренду. Согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или  в судебном порядке не установлено иное.

            Стоимость аренды государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Спорное имущество находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного имущества в аренду относится к компетенции Российской Федерации.

            Размер арендной платы установлен Территориальным управлением на основании отчета об оценке от 24.06.2019 №К19-35-2, изготовленного ООО ГК «Азира». Согласно отчету размер арендной платы составляет 56 000 руб. 00 коп. в месяц, ответчиком не оспаривается.

            Арендная плата за период с января 2021 года по февраль 2022 года взыскана по решению суда от 24.03.2022 по делу А52-5317/2021.

Арендная плата за период с марта 2022 по декабрь 2023 года оплачена ответчиком платежными поручениями № 605 от 27.11.2023 на сумму 616 000 руб., № 632 от 15.12.2023 на сумму 672 000 руб. Платежным поручением № 606 от 27.11.2023 оплачены проценты за пользование чужими денежными средствами.

Истец в судебном заседании подтвердил оплату арендной платы и процентов в полном размере, исковые требования не уточнил, в связи с чем в удовлетворении требования о взыскании арендной платы и процентов следует отказать в связи с их оплатой.  

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы по договору № 758 от 28.09.2000 истец просит расторгнуть договор с ответчиком.

В соответствии с абзацем 3 пункта 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору  письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В силу положений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. 

Досудебная претензия от 02.12.2022 № 53-ТП/9315 о наличии задолженности и предложении расторгнуть договор направлена ответчику Управлением по неверному адресу, ул.Плехановский посад д.3 в городе Пскове, тогда как ответчик находится в доме 93 по ул.Плехановский посад. По неверному адресу направлено и уведомление о расторжении охранно-арендного договора от 17.10.2022 № 53-ТП/8006. Приложенные к уведомлению соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи руководителем МТУ Росимущества в Псковской и Новгородской областях не подписаны, что не позволяет их квалифицировать как проект соглашения о расторжении договора и передачи имущества. 

Ответчик не отрицает получение 07.11.2022 уведомления о расторжении договора, претензия от 02.12.2022 об оплате задолженности им не получена. Требование об оплате арендной платы за период с 01.03.2022 по 01.09.2022 получено им 25.10.2022, о чем ответчик указывает в отзыве на иск от 18.12.2023.

На основании изложенного суд делает вывод о несоблюдении истцом порядка расторжения договора, установленного действующим законодательством, что также подтвердил представитель истца в судебном заседании, поскольку до обращения в суд вся корреспонденция по настоящему спору направлялась ответчику по неверному адресу.

По смыслу статьи 4 с учетом пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора рассматривается законодателем в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Одновременно с этим при решении вопроса об оставлении иска без рассмотрения суду необходимо учитывать цель претензионного порядка и перспективы досудебного урегулирования спора.

В процессе рассмотрения дела в период с апреля по декабрь ответчик предпринял меры к урегулированию спора, предложил истцу встретиться и подписать соглашение о расторжении договора, подготовил и подписал проект соглашения и акта приема-передачи. Истец на подписание соглашения и передачу объекта своего представителя не направил. На предложение суда расторгнуть договор путем подписания соглашения в суде ответил отказом, настаивал на рассмотрении спора в судебном порядке. 

Поскольку из материалов дела и поведения сторон не усматривается их намерение урегулировать спор во внесудебном порядке, принимая во внимание длительный период рассмотрения дела, урегулирование спора по арендной плате в процессе рассмотрения дела, намерение ответчика сохранить договор, а истца расторгнуть его в судебном порядке, учитывая разъяснения, приведенные в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", в удовлетворении ходатайства об оставлении иска без рассмотрения суд отказал, требование о расторжении договора подлежит рассмотрению по существу.

В соответствии с п. 1, подп. 1 и абзацем первым подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).

          По смыслу статей 450, 619 ГК РФ с учетом толкования, приведенного в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", суд полагает, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для сторон.

Учитывая длительность правоотношений сторон, степень существенности выявленного нарушения суд приходит к выводу о том, что расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности и не соответствует принципу поддержания баланса интересов сторон.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ Управление не представило доказательств, свидетельствующих о том, что для него наступили такие негативные последствия, вызванные нарушением ответчиком условий договора, которым бы соответствовали и были соразмерны правовым последствиям в виде расторжения спорного договора. При этом суд учитывает, что с 2020 года Теруправление не предлагало Обществу внести изменения в спорный договор в части регламентации порядка внесения арендных платежей, что дало основание ответчику ссылаться на отсутствие в договоре условий о сроках внесения арендных платежей и применение положений пункта 2 статьи 314 ГК РФ. При сдаче в аренду государственного и муниципального имущества арендную плату определяет оценщик, но не определяет порядок ее уплаты, это предусматривают стороны в договоре аренды.

На основании изложенного требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Истец просит взыскать 62 руб., стоимость почтового отправления.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в частности, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В связи с отказом в иске не подлежит удовлетворению требование о взыскании судебных расходов в сумме 62 руб. 00 коп.

Истец в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дел в судах, государственная пошлина при подаче иска не уплачивалась. В соответствии с абзацем 2 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

отказать в иске.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

 

Судья                                                                                     О.Г. Васильева