Арбитражный суд Московской области

Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва 

«__» ___________ 2023г.Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 17 апреля  2023г.

Полный текст решения изготовлен 21 апреля 2023г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело  по иску (заявлению) ______________________________ 

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________о ________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

Администрация городского округа Ступино обратилась в  Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «ФинТрастОйл», с учетом уточнения, об обязании ответчика исполнить обязательства по Инвестиционному контракту №41/33-07 от 06.06.2007г. и передать в собственность администрации городского округа Ступино Московской области следующие жилые помещения (14 квартир), находящиеся в жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Ступино, пер. Приокский, д.9, корп.1

№

п/ п

№ квар тиры

Кадастровый номер

Площадь

факт.кв .м

Условный    номер но проекту

Номер

подъезд

а

Эта ж

Площадь         по проекту кв.м

Кол-во

комнат

1

220

50:33:0040133:4518

40,70

617

9

3

41,94

1

2

248

50:33:0040133:4548

83,30

645

9

8

86,23

3

3

253

50:33:0040133:4554

83,30

650

9

9

86,23

3

4

258

50:33:0040133:4559

83,30

655

9

10

86,23

3

5

263

50:33:0040133:4565

83,30

660

9

11

86,23

3

6

268

50:33:0040133:4570

83,30

665

9

12

86,23

3

7

273

50:33:0040133:4576

83,30

670

9

13

86,23

3

8

279

50:33:0040133:4583

68,390

676

10

2

71.52

2

9

281

50:33:0040133:4585

72,10

678

10

2

81,65

2

10.

282

50:33:0040133:4586

72,00

679

10

2

81,55

2

11

283

50:33:0040133:4587

43,50

680

10

2

46,38

1

12

359

50:33:0040133:4672

43,90

756

11

2

45,23

1

13

363

50:33:0040133:4676

40,60

760

11

3

41,89

1

14

365

50:33:0040133:4678

41,40

762

11

3

42,67

1

Всего кв.м

922,3 кв.м

970,22 кв.м

а также нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:33:0040133:4754, 50:33:0040133:4762, 50:33:0040133:4747.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

06 июня 2007г. между Министерством строительного комплекса Московской             области, Администрацией Ступинского муниципального          района          Московской          области и АО  «ФинТрастОйл» (Инвестор-Застройщик) был заключен Инвестиционный контракт №41/33-07 на строительство многоэтажных жилых домов со встроено-построенными помещениями в микрорайоне Юго-Западный города Ступино Московской области.

Согласно п.2.1 Инвестиционного контракта предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства двух двенадцатиэтажных шестисекционных и двух четырнадцатиэтажных шестисекционных жилых домов.

Дополнительными соглашениями №1 от 09.02.2015г., №2 от 12.02.2015г. были прекращены права и обязанности  Министерства строительного комплекса Московской области, права и обязанности Администрацией Ступинского муниципального района Московской области безвозмездно перешли к Администрации городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области.

Дополнительным соглашением №3    от 20.02.2015г. стороны согласовали к передаче 5% общей площади квартир, 5% от общей площади нежилых помещений II очереди строительства, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта, 100% коммуникаций систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД и собственности Инвестора-Застройщика.

Согласно п.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения №3 предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства двух 17-ти этажных домов со встроеннно-пристроенными помещениями коммерческого назначения и сооружений инженерного назначения в две очереди:

I очередь: шестисекционный жилой жом, РТП, Подземная КНС

II очередь: двенадцатисекционный жилой дом, Трансформаторные подстанции ТП-1, ТП-2 по адресу: 

<

...>.

Жилые дома были построены и введены в эксплуатацию на основании Разрешений на ввод объекта в эксплуатацию:

- №RU50528104-021/14 от 30.06.2014г. (I очередь - 6-ти секционный 17-ти этажный жилой дом)

- №RU50-33-12453-2018 от 17.12.2018г. (Два многоэтажных жилых дома со встроено-пристроенными помещениями коммерческого назначения по адресу: 

<

...> (II и III этапы) II очередь – дом №2 секции 2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.12)

- №RU50-33-21217-2022 от 22.03.2022г.  (Два многоэтажных жилых дома со встроено-пристроенными помещениями коммерческого назначения по адресу: 

<

...> (II и III этапы).

Таким образом, как усматривается из материалов дела, фактически вторая очередь строительства по контракту - двенадцатисекционный жилой дом – была реализована двумя этапами строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома.

Обязательства по передаче квартир I очереди строительства ответчиком исполнены, по передаче помещений II очереди строительства исполнены частично.

По расчету истца площадь подлежащих передаче жилых помещений II очереди строительства (в терминологии п.2.1 контракта) составляет  3142,51 кв.м., площадь подлежащих передаче нежилых помещений составляет  683,29 кв.м.

Поскольку по окончании строительства объекты не были переданы в полном объеме, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик по иску возражал, полагает, что передал истцу все полагающиеся к передаче квартиры и нежилые помещения.

Ответчик также заявил о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку  Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию II очереди строительства получено 17.12.2018г.

При этом ответчик при расчете подлежащих передаче площадей принимает площади, указанные непосредственно в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию №RU50-33-12453-2018 от 17.12.2018г. (II очередь – дом №2 секции 2.1,2.2,2.3,2.4,2.5,2.12) – без учета фактической реализации контракта по строительству II очереди двумя этапами строительства (II и III) согласно разрешениям на ввод №RU50-33-12453-2018 от 17.12.2018г. и №RU50-33-21217-2022 от 22.03.2022г.  

Исходя из толкования условий договора по правилам ст.431 ГК РФ суд полагает верной позицию истца о включении в расчет передаваемых площадей жилых и нежилых помещений площади II очереди строительства, исходя из фактической реализации данной очереди двумя этапами  согласно разрешениям на ввод №RU50-33-12453-2018 от 17.12.2018г. и №RU50-33-21217-2022 от 22.03.2022г.  

Поскольку двенадцатисекционный жилой дом,  реализованный двумя этапами строительства,  был введен в эксплуатацию 22.03.2022г., срок исковой давности в настоящем деле истцом не пропущен.

Так как обязательства по передаче истцу жилых помещений площадью   3142,51 кв.м ответчиком не исполнены, требования истца об обязании передать свободные от прав третьих лиц квартиры, находящиеся в жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Ступино, пер. Приокский, д.9, корп.1

№

п/ п

№ квар тиры

Кадастровый номер

Площадь

факт.кв .м

Условный    номер но проекту

Номер

подъезд

а

Эта ж

Площадь         по проекту кв.м

Кол-во

комнат

1

220

50:33:0040133:4518

40,70

617

9

3

41,94

1

2

248

50:33:0040133:4548

83,30

645

9

8

86,23

3

3

253

50:33:0040133:4554

83,30

650

9

9

86,23

3

4

258

50:33:0040133:4559

83,30

655

9

10

86,23

3

5

263

50:33:0040133:4565

83,30

660

9

11

86,23

3

6

268

50:33:0040133:4570

83,30

665

9

12

86,23

3

7

273

50:33:0040133:4576

83,30

670

9

13

86,23

3

8

279

50:33:0040133:4583

68,390

676

10

2

71.52

2

9

281

50:33:0040133:4585

72,10

678

10

2

81,65

2

10.

282

50:33:0040133:4586

72,00

679

10

2

81,55

2

11

283

50:33:0040133:4587

43,50

680

10

2

46,38

1

12

359

50:33:0040133:4672

43,90

756

11

2

45,23

1

13

363

50:33:0040133:4676

40,60

760

11

3

41,89

1

14

365

50:33:0040133:4678

41,40

762

11

3

42,67

1

Всего кв.м

922,3 кв.м

970,22 кв.м

заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

При этом истцом избран надлежащий способ защиты права, позволяющий в полной степени восстановить нарушенные права. Требования истца заявлены в рамках существующих между сторонами обязательственных отношений ввиду неисполнения ответчиком обязательств по контракту.

Доводы ответчика о ненадлежащем исполнении истцом обязательств по контракту, а также о том, что платой за передачу имущества является исполнение Администрацией принятых на себя обязательств,  являющихся  публичной обязанностью муниципальной власти по исполнению ими своих функций и отсутствии в данной связи на стороне ответчика обязанности по передаче имущества не могут быть признаны судом обоснованными.

В соответствии с п.п.1,2 ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы .которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3 ст.421 ГК РФ).

Как следует из п.4,5 ст.421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием - Администрация городского округа Реутов и частным лицом - ответчиками. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 №4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.

Из содержания контракта усматривается, что оно не породило у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед ответчиком. Определенные условиями контракта обязанности являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в данном случае - градостроительного) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка в указанной части обязательств.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 03.04.2012 №17043/11, согласно которой споры, связанные с неисполнением (ненадлежащим исполнением) муниципальным образованием обязанностей, предусмотренных публичным законодательством, хотя бы такие обязанности и были упомянуты в соглашениях, заключенных публичным образованием с частными лицами, не имеют частноправовой природы, а вытекают из публично-правовых отношений. Данное постановление содержит оговорку об обязательности применения арбитражными судами изложенного в нем толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.

Из изложенного следует, что заключение инвестиционного контракта с включением в них перечисленных условий не противоречит действующему гражданскому законодательству. При этом соглашения, предметом которых является констатация наличия у публичного образования определенной компетенции в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п., а также выражение публичным образованием готовности исполнять обязанности, установленные градостроительным и земельным законодательством, не являются гражданско-правовыми сделками в указанной части обязательств.

В Инвестиционном контракте, связанных с исполнением муниципальным образованием публично-правовых обязанностей, содержатся также и гражданско-правовые обязательства ответчика – по передачи жилых и нежилых помещений, а также 100% коммуникаций систем электроснабжения, водоснабжения, канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в МКД и собственности Инвестора-Застройщика.

Согласно позиции приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.10.2011 №5495/11, договоры об участии хозяйствующих субъектов в финансировании развития социальной инфраструктуры муниципального образования не противоречат действующему законодательству, так как в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса стороны свободны в заключении договоров, то есть в принятии на себя любых обязательств, не запрещенных законом. 

В силу пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Договор считается заключенным с момента его подписания.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, последовательно выраженную в постановлениях от 18.05.2010 №1404/10 и от 08.02.2011 № 13970/10, также содержащих оговорку об обязательности применения изложенного в них толкования норм права при рассмотрении дел со схожими фактическими обстоятельствами.

Инвестиционный контракт подписан сторонами, его условия об обязанности ответчика по финансированию и выполнению работ в развитии социальной инфраструктуры и передаче результатов в муниципальную собственность, а также передаче в муниципальную собственность жилых и нежилых помещений не противоречат действующему законодательству.

С учетом изложенного, так как ответчиком не исполнены обязательства по передаче истцу имущества, суд, изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела  доказательства, суд находит требования истца в части передачи квартир подлежащими удовлетворению как заявленные обоснованно, подтвержденные материалами дела и основанные на нормах действующего законодательства.

Передача ответчиком в муниципальную собственность объектов инженерной инфраструктуры в объеме, возможно превышающем планируемый к возведению при заключении контракта объем, сама по себе – при отсутствии соответствующих изменений в контракт - не является основанием для уменьшения площади подлежащий к передаче истцу помещений. 

В части требований об обязании передать нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:33:0040133:4754, 50:33:0040133:4762, 50:33:0040133:4747  суд установил следующее.

Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» установлено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В настоящем деле требуемые истцом к передаче нежилые помещения с кадастровыми номерами 50:33:0040133:4754, 50:33:0040133:4762, 50:33:0040133:4747 принадлежат третьим лицам ФИО1, ФИО2, ФИО3, в связи с чем не могут быть переданы истцу, и в данной части требования истца удовлетворению не подлежат.

Уплата госпошлины возлагается на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.307,309 ГК РФ, ст.ст.102,110,123,156,167-170,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Обязать АО «ФинТрастОйл» передать в муниципальную собственность администрации городского округа Ступино Московской области следующие жилые помещения (14 квартир), находящиеся в жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Ступино, пер. Приокский, д.9, корп.1

№

п/ п

№ квар тиры

Кадастровый номер

Площадь

факт.кв .м

Условный    номер но проекту

Номер

подъезд

а

Эта ж

Площадь         по проекту кв.м

Кол-во

комнат

1

220

50:33:0040133:4518

40,70

617

9

3

41,94

1

2

248

50:33:0040133:4548

83,30

645

9

8

86,23

3

3

253

50:33:0040133:4554

83,30

650

9

9

86,23

3

4

258

50:33:0040133:4559

83,30

655

9

10

86,23

3

5

263

50:33:0040133:4565

83,30

660

9

11

86,23

3

6

268

50:33:0040133:4570

83,30

665

9

12

86,23

3

7

273

50:33:0040133:4576

83,30

670

9

13

86,23

3

8

279

50:33:0040133:4583

68,390

676

10

2

71.52

2

9

281

50:33:0040133:4585

72,10

678

10

2

81,65

2

10.

282

50:33:0040133:4586

72,00

679

10

2

81,55

2

11

283

50:33:0040133:4587

43,50

680

10

2

46,38

1

12

359

50:33:0040133:4672

43,90

756

11

2

45,23

1

13

363

50:33:0040133:4676

40,60

760

11

3

41,89

1

14

365

50:33:0040133:4678

41,40

762

11

3

42,67

1

Всего кв.м

922,3 кв.м

970,22 кв.м

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с АО «ФинТрастОйл» в доход федерального бюджета 6.000руб.  государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                   Бобкова С.Ю.