Четвертый арбитражный апелляционный суд 

улица Ленина, 145, Чита,  672007, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                              Дело №А58-5502/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2023 года

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Венедиктовой Е.А., судей Желтоухова Е.В., Мациборы А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02 мая 2023 года по делу №А58-5502/2022 по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304143523600142) о взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 9 279 рублей

при участии в судебном заседании: индивидуального предпринимателя ФИО2,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 с требованием о взыскании 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендных платежей и неустойки в размере 24 658,18 рублей по договору аренды земельного участка от 05.07.2018 № 09-1/2018-0262.

Уточнением исковых требований истец уточнил период взыскиваемой неустойки и просит суд взыскать с ответчика 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2022 и 24 658,18 рублей неустойки за период с 16.03.2019 по 30.06.2022.

Определением суда от 05.09.2022 уменьшенный размер исковых требований принят судом к рассмотрению.

18.08.2022 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился со встречным иском без даты и номера к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска о взыскании 9 279 рублей неосновательного обогащения в виде переплаты по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05.07.2018 № 09-1/2018-0262.

Определением суда от 05.09.2022 встречное исковое заявление принято к производству суда. Рассмотрение встречного искового заявления назначено совместно с первоначальным исковым заявлением.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02.05.2023 требования Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Индивидуальный предприниматель ФИО2, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявил апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, отказать Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска в удовлетворении требований, встречные исковые требования удовлетворить.

Из апелляционной жалобы следует, что арендодателем (Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации) созданы препятствия в использовании земельного участка ФИО2, которые выразились в том, что сам же арендодатель не обеспечил арендатора земельным участком, отвечающим всем условиям мирового соглашения, утвержденного решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия), на основании которого он был выдан, а также во время аренды были изменены условия самого договора аренды.

Апеллянт указывает, что суд, разрешая дело, применил нормы права только об аренде земельного участка, не принимая во внимание природу возникновения этого договора, расценивая отношения сторон как возникшие между двумя равноправными субъектами по доброй воле, полагает, что территориальная зона, установленная на спорном земельном участке, на период, за который истец просит взыскать арендную плату, не соответствовала той территориальной зоне, которая была предусмотрена мировым соглашением, в связи с этим у ФИО2 отсутствовала возможность использования земельного участка по условиям договора и по условиям мирового соглашения на протяжении всего срока его действия, в связи с чем, основание для оплаты по договору отсутствует, оплаченные арендные платежи подлежат взысканию с истца как неосновательное обогащение.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 08.07.2023, 17.08.2023, 31.08.2023.

Согласно пункту 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по правилам частей 1, 6 статьи 121, статей 122, статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, включая документы, представленные участниками в электронном виде, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.07.2018 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании мирового соглашения от 30.05.2018 в рамках судебного дела № А58-106/2015 заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2018-0262 (далее – договор).

Согласно пунктам 1.1., 1.2 договора арендодатель предоставил ответчику в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:102031:30, находящийся по адресу: РС (Я), 

<

...> участок находится в Км на Север от ориентира (жилой дом), площадью 794 кв.м.; участок предоставлен для использования для проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами.

Срок действия договора определен соглашением сторон с 05.07.2018 по 05.07.2028 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 2.2 установлены сроки уплаты арендных платежей 4 раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.07.2018 за номером государственной регистрации 14:36:102031:30-14/001/2018-3.

Уведомлением от 27.05.2022 № 2811/ДИиЗО, направленным ответчику по почте 27.05.2022, истец предупредил ответчика о наличии задолженности в сумме 206 258 рублей.

Поскольку ответчиком оплата арендных платежей не произведена, истец обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 208 778,18 рублей, в том числе 184 120 рублей арендной платы за период с 01.01.2020 по 30.06.2022 и 24 658,18 рублей неустойки за период с 16.03.2019 по 30.06.2022.

Принимая оспариваемое решение, Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)  руководствуясь положениями статей 8, 34, 329, 330, 333, 421, 424, 606, 607, 611, 612, 614, 1102, 1103, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 75, 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства от 16.07.2009 № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878, Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении", Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 в соответствии с пунктом 1 статьи 9.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской, установив, что ответчиком не доказана невозможность использования земельного участка по назначению в заявленный истцом период, пришел к выводу о правомерности заявленных требований истца частично, с учетом применения Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 №497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", отказав в удовлетворении встречного искового заявления.

В соответствии с положением ч. 5 и 6 ст. 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в пределах доводов апелляционной жалобы, а также вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке, установленном статьями 268 АПК РФ, апелляционный суд усматривает основания для отмены решения.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора..

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 N 305-ЭС20-7170).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Исходя из вышеперечисленных норм действующего законодательства, следует, что для использования земельного участка 14:36:102031:30 необходима фактическая и юридическая возможность пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды и мировым соглашением.

Как установлено судом первой инстанции, на основании мирового соглашения от 30.05.2018 в рамках судебного дела № А58-106/2015 между Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № 09-1/2018-0262 Договором аренды от  № 09-1/2018-0262 определено разрешенное использование земельного участка - для проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами.

В последующем ФИО2 просил привести изменения в части переданного участка ввиду разрешенного использования под магазин в соответствии с мировым соглашением, однако письмом от 09.04.2021 № 1416-ДИЗО/21 Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска сообщил о невозможности изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, расположенного по адресу: 

<

...> с проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами, для иного использования на магазины по причине того, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 08.02.2021 № 07-067326 в отношении земельного участка территориальная зона не установлена, также на спорном земельном участке расположен бесхозяйный объект – газопровод, который ограничивает предпринимателя  в возможности пользования арендованным земельным участком.

Возражая в отношении предъявленных требований, ответчик ссылался на то, что не имел возможности пользоваться земельным участком, препятствие в пользовании участком выражается в отказе изменения вида разрешенного использования земельного участка «под магазин», что препятствует использованию земельного участка с видом разрешенного использования «под магазин», вследствие чего он не мог получить разрешение на строительство и ведения соответствующей ВРИ «под магазины» предпринимательской деятельности. Кроме того, на спорном земельном участке установлен газопровод, который также препятствует возможности пользования земельным  участком.

Отклоняя доводы ответчика, суд первой инстанции признал их необоснованными, указав, что ответчик не обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство какого-либо объекта на спорном земельном участке, а также указал, что ответчик был осведомлен о наличии линии газопровода на земельном участке, в связи с чем, наличие сетей газопровода не является недостатком, который был обнаружен после заключения договора.

Указанные выводы суда первой инстанции являются неверным, на основании следующего.

В рассматриваемой ситуации ответчик имел намерение изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, расположенным по адресу: 

<

...> с проектирования и строительства 16-квартирного жилого дома с гаражами, для иного использования  под магазин, в соответствии с мировым соглашением, заключенным с Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска, однако последний условия мирового соглашения не выполнил, указав на то, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности от 08.02.2021 № 07-067326 в отношении земельного участка территориальная зона не установлена.

С момента заключения договора по настоящее время на спорном земельном участке не установлен вид разрешенного использования, соответствующий условиями мирового соглашения «объекты торговли»,  а также присутствует бесхозяйный объект – газопровод, в связи с указанными обстоятельствами ответчик не имеет возможности использовать арендованный земельный участок по назначению.

Поскольку в данном случае Департаментом имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска созданы такие условия, при которых образуется как физическая, так и юридическая невозможность использования арендованного земельного участка по назначению, то при таких обстоятельствах следует сделать вывод, что он не выполнил перед арендатором свою обязанность по обеспечению владения и (или) пользования переданным в аренду земельным участком.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать внесения арендатором арендной платы в предусмотренном договором размере в том случае, если арендатор имеет как фактическую, так и юридическую возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом.

Таким образом, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В данном случае, обстоятельства, которые препятствует использованию арендованного земельного участка по назначению, а также по условиям мирового соглашения, возникли не по вине ФИО2

Исходя системного толкования правовой позиции высших судов, арендодатель не вправе требовать арендной платы за период, в котором арендатор по независящим от него обстоятельствам был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

По мнению суда апелляционной инстанции, позиция о возможности осуществления ответчиком пользования спорным земельным участком, является необоснованной с учетом действия презумпции добросовестности участников гражданского оборота (пункт 5 статьи 10 ГК РФ) ввиду невозможности легального пользования земельным участком на праве аренды.

Таким образом, на основании вышеизложенного, установив невозможность использования спорного земельного участка с кадастровым номером 14:36:102031:30, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы за период с 16.03.2019 по 30.06.2022, в связи с чем, заявленные исковые требования о взыскании задолженности по договору удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" приведена рекомендация о том, что в отсутствие нормативно установленных особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.

 

Согласно справке о задолженности, представленной истцом, за период с 2018 г. по настоящее время ФИО2 уплатил арендную плату в размере 9 279 руб.

Невозможность использования арендованного земельного участка и убытки в виде ранее уплачиваемой арендной платы находятся в причинно-следственной связи, что свидетельствует о доказанности факта причинения убытков в заявленной сумме.

Поскольку в материалы дела представлены  документы о перечислении арендной платы в размере 9 279 руб., указанные денежные средства подлежат возврату.

Учитывая изложенное, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02 мая 2023 года по делу №А58-5502/2022 подлежит отмене в полном объеме на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны.

При обращении с апелляционной жалобой ответчиком была оплачена государственная пошлина в размере 3000 руб. (платежное поручение № 132437 от 06.07.2023), которая подлежит взысканию с истца, поскольку апелляционная жалоба удовлетворена.

Государственная пошлина подлежит взысканию с истца в пользу ответчика на основании части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несение расходов по оплате государственной пошлины при подаче встречного искового заявления в размере 2000 руб. подтверждается платежным поручением № 145 от 17.08.2022, представленным в материалы дела.

С учетом результата рассмотрения дела, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с истца в пользу ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5000 руб.

При таком положении обжалуемый судебный акт, в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, подлежит отмене с вынесением нового судебного акта.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 02 мая 2023 года по делу №А58-5502/2022 отменить.  Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска к индивидуальному предпринимателю ФИО2 отказать.

Встречное исковое требование индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304143523600142)  9 279 рублей неосновательного обогащения, а также расходы по уплате государственной пошлины  в размере 5 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                      Е.А. Венедиктова

 

 

Судьи                                                                                                           Е.В. Желтоухов

 

 

А.Е. Мацибора