ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-9523/2022

г. Самара11АП-15162

11 октября 2023 года

/2023

Резолютивная часть постановления оглашена 05 октября 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2023 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Митиной Е.А., Романенко С.Ш., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2023 года по делу № А65-9523/2022 (судья Парменовам А.С.)

по иску Индивидуального предпринимателя Ибрагимова Айрата Зуфаровича

к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, 

о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли-продажи арендуемого имущества, 

с привлечением в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зелено­дольского муниципального района», Музейного объединения Зеленодольского муниципального района, Акционерного общества «Зеленодольское предприятие тепловых сетей»,

по встречному иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района

к индивидуальному предпринимателю ФИО2, 

о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы равной 203 184 руб., в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.16; об обязании за счет собственных средств привести муниципальное имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер: 16:49:010202:1321 в надлежащее состояние в течении одного месяца со дня вступления в силу судебного решения; о расторжении договора аренды муниципального имущества казны Зеленодольского муниципального района от 30.09.2016 №08-014-0923, дополнительного соглашения от 01.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08-014-0923 от 30.09.2016,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2, г.Казань (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, г.Зеленодольск, (далее – ответчик) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>. на условиях прилагаемого ИП ФИО2 договора купли-продажи арендуемого имущества.

Определением от 10.01.2023 настоящее дело объединено в одно производство с делом №А65-27619/2022 по иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района, г. Зеленодольск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Казань (ОГРНИП 319169000160652, ИНН 

<

***>) о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы равной 203 184 руб., в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.16; об обязании за счет собственных средств привести муниципальное имущество – нежилое здание, 2 А65-9523/2022 расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер: 16:49:010202:1321 в надлежащее состояние в течение одного месяца со дня вступления в силу судебного решения; о расторжении договора аренды муниципального имущества казны Зеленодольского муниципального района от 30.09.2016 №08-014-0923, дополнительного соглашения от 01.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08- 014-0923 от 30.09.2016.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц,не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное учреждение «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района», Музейное объединение Зеленодольского муниципального района, Акционерное общество «Зеленодольское предприятие тепловых сетей».

До принятия решения истцом были уточнены исковые требования, которые были приняты судом первой инстанции в порядке ст.49 АПК РФ.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 31 июля 2023 года первоначальные исковые требования удовлетворил. В удовлетворении встречных исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение. В обоснование своей жалобы сослался на неправильное применение норм материального права. Заявитель указывает, что спорное имущество не было включено в план приватизации, поэтому правовых оснований для удовлетворения требований истца не имелось. Кроме того, заявитель указывает, что истцом были допущены нарушения условий договора в виде разрушения спорного объекта и неиспользование его по назначению.

ИП ФИО2 представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Стороны, третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, 30.09.2016 между Муниципальным учреждением «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор), по результатам торгов заключен договор аренды № 08-014-0923 муниципального имущества- нежилое здание (литера Б, инвентарный номер 1-5-1298/2) с кадастровым номером 16:49:010202:1321, расположенное по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, для использования под торговлю. Срок аренды установлен с 01.10.2016 по 30.09.2021. 

Дополнительным соглашением от 01.10.2021 срок договора аренды продлен до 01.10.2026.

01.10.2016 между Арендодателем и Арендатором подписан акт приема-передачи вышеуказанного объекта. Претензий от Арендатора по передаваемому имуществу не поступило.

Истец 12.11.2021 обратился к ответчику  с заявлением о выкупе арендуемого недвижимого имущества, реализуя свое право на выкуп вышеуказанного арендуемого имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В письме от 13.12.2021 ответчик указал, что  муниципальное имущество будет включено в план приватизации муниципального имущества Зеленодольского муниципального района на 2022 год.

Однако, договор купли-продажи ответчиком истцу не направлен, в связи с чем, истец обратился к ответчику с досудебной претензией (т. 1 л.д. 21-25) с требованием об обязании направить подписанный договор с приложением проекта договора купли-продажи по цене 3536000 рублей, определенной на основании отчета об оценке ООО «Ооценка столицы» от 15.02.2011.

Неисполнение требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца с иском.

При рассмотрении настоящего дела между сторонами возник спор относительно цены выкупаемого имущества, ответчик возражал против заключения договора купли-продажи по цене, предложенной истцом, поскольку  представленный отчет имел корректировку на отсутствие отопления объекта, тогда как ответчик и третье лицо (Палата земельных  и имущественных отношений МО) утверждали  о том, что объект подключен к городского системе теплоснабжения.

С целью выяснения указанных обстоятельств, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Музейное объединение Зеленодольского муниципального района, Акционерное общество «Зеленодольское предприятие тепловых сетей».

По результатам совместных осмотров спорного строения, с учетом ответа третьего лица – АО «Зеленодольское ПТС» (т. 5 л.д. 62) установлено, что спорный объект к сетям теплоснабжения не подключен.

По ходатайству истца определением  от 3.05.2023 по делу назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено  Обществу  с ограниченной ответственностью «Независимость», экспертам ФИО3, ФИО4, по вопросу: какова рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, по состоянию на 12.11.2021?

Согласно  выводам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: 

<

...> и земельного участки площадью 132 +/-4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60. расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на дату 12.11.2021 составляет 3 755 000 рублей с учетом НДС, 3371000 рублей без учета НДС.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Федерального закона № 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Согласно статье 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Федерального закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано что, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Согласно   заключению эксперта, составленному в рамках судебной экспертизы,  рыночная стоимость спорных объекта недвижимости и земельного участка составляет  3 371 000 рублей без учета НДС.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в  соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского Кодекса РФ цена в договоре купли-продажи недвижимости является его существенным условием.

Исходя из положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной  судебной экспертизой,   суд  пришел к выводу, что  стоимость подлежащего отчуждению истцу муниципального недвижимого имущества должна составлять 3371000 рублей.

При этом, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.

Так, пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что отчуждение зданий, строений, сооружений осуществляется одновременно с отчуждением покупателю такого имущества земельного участка, занимаемого этим имуществом и необходимого для его использования.

В соответствии с пунктом 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; практика применения законодательства по этому вопросу сформирована постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09 и 03.04.2012 N 14556/11.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В данном случае договор купли-продажи предусматривает передачу в собственность истцу не  только нежилого здания общей площадью 80,6 кв.м., кадастровый номер 16:49:010202:1321, расположенного по адресу: 

<

...>, но и необходимого для его использования  земельного участка площадью 132 +/- 4 кв.м, кадастровый номер 16:49:010106:60, расположенного по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований.

Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района заявлены встречные требования к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании штрафа в размере годовой арендной платы равной 203 184 руб., в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) им обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно п.1.1 (в части целевого использования), 4.4.16; об обязании за счет собственных средств привести муниципальное имущество – нежилое здание, расположенное по адресу: РТ, 

<

...>, кадастровый номер: 16:49:010202:1321 в надлежащее состояние в течение одного месяца со дня вступления в силу судебного решения; о расторжении договора аренды муниципального имущества казны Зеленодольского муниципального района от 30.09.2016 №08-014-0923, дополнительного соглашения от 01.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08- 014-0923 от 30.09.2016.

В обоснование встречного иска ответчик  указал, что в период рассмотрения Арбитражным судом дела №А65-9523/2022, а именно 6.07.2022, третьим лицом осуществлен осмотр спорного объекта в присутствии ответчика, в ходе   которого  установлено, что объект недвижимости не эксплуатируется длительное время, истцом допущено ухудшение состояния объекта недвижимости до состояния не пригодного к использованию.  Спорный объект не использовался по целевому назначению. Истец никогда не получал  разрешения на реконструкцию  арендованного имущества, однако, ответчиком установлено, что объект подвергался капитальному ремонту.

Между ИП ФИО2 и МУ «Палата имущественных и земельных отношений ЗМР» заключен договор аренды муниципального имущества от 30.09.2016 №08-014-0923: нежилое здание (литера Б, инвентарный номер 1-5-1298/2) с кадастровым номером 16:49:010202:1321 на срок с 01.10.2016г. по 30.09.2021г. Целевое назначение объекта:- для использования под торговлю. Здание принято арендатором по акту приема-передачи от 01.10.2016 без претензий к состоянию и оборудованию муниципального имущества, что зафиксировано в акте приема-передачи. 

Дополнительным соглашением от 1.10.2021 №08-114-0959 к договору аренды муниципального имущества №08-014-0923 от 30.09.2016, срок действия договора продлен до 1.10.2026.

В соответствии с п. 4.4.6 договора аренды Арендатор обязуется использовать имущество по прямому назначению в соответствии с пунктом 1.1 Договора (торговля), согласно п.  4.4.7 договора аренды арендатор обязуется содержать арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем состоянии, обеспечивать его сохранность;  не производить капитального ремонта, перепланировки, реконструкции и переоборудования арендуемого имущества (неотделимые улучшения) без письменного согласия Арендодателя на проведение строительных и ремонтных работ (п. 4.4.8).

Согласно п.5.1 Договора, за не исполнение или ненадлежащее исполнение условий Договора стороны несут ответственность, предусмотренную Договором и действующим законодательством.

В соответствии с п. 5.2.1 Арендатор обязуется уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями Договора, а именно п. 1.1 (в части целевого использования), п. 4.4.16.

Пунктом 5.2.2 предусмотрена обязанность  Арендатора уплатить Арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств предусмотренных условиями договора, а именно пунктами 2.2, 4.4.2,4.4.5, 4.4.7-4.4.9, 4.4.11 -4.4.13, 4.4.15-4.4.20, 6.1, 7.4.

В случае нарушения пункта 4.4.7 Договора, Арендатор за счет собственных средств приводит имущество в надлежащее состояние в срок, определенный односторонним предписанием Арендодателя или уполномоченным им лицом.

Согласно п. 6.7 Арендодатель вправе расторгнуть договор в случае неиспользования арендованного имущества Арендатором в течении двух месяцев; неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств предусмотренных условиями Договора, а именно пунктами 1.1 (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, 4.4.2, 4.4.4, 4.4.7 - 4.4.9, 4.4.11-4.4.13, 4.4.15-4.4.20, 5.2.1, 5.2.2, 6.1,7.4.

В соответствии с разделом VIII. Существенным нарушением условий договора является нарушение Арендатором пунктов 1, 2.2, 3.2, 4.4.2, 4.4.4, 4.4.7-4.4.9, 4.4.11-4.4.13, 4.4.15-4.4.20, 5.2.1, 5.2.2, 6.1,7.4 Договора.

В силу пункта 1 статьи 2 АПК РФ задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 АПК РФ).

В абзацах шестом и седьмом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 года N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено следующее. При применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе, и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ). 

 На момент обращения  истца с заявлением о выкупе муниципального  имущества, договор аренды действовал, о нарушении его условий, арендодатель не заявлял, требований о расторжении не предъявлял.

 В соответствии с ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, срок с момента обращения с заявлением о выкупе и до выдачи договора купли-продажи нежилого помещения не может превышать 85 дней в соответствии с вышеуказанным федеральным законом

Следовательно, ответчик был обязан направить истцу проект договора купли-продажи не позднее 10.02.2022. 

В нарушение законодательно установленных сроков, ответчик договор купли-продажи истцу не направил, заявив требования о взыскании штрафа и расторжении договора.

Бездействие ответчика, выразившееся в не заключении с истцом договора купли-продажи, свидетельствует о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства, и не соответствует положениям ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ. Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, реализующего свое право на заключение договора. Названные выводы согласуются с правовой позицией, содержащейся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2019 № Ф05- 17377/2019 по делу № А40-153645/2017, Определении Верховного Суда РФ от 26.06.2020 N 305-ЭС20-1341 по делу N А40-167000/2016.

Ответчик доказательств того, что указанные во встречном иске нарушения имели место на момент обращения истца с заявлением о выкупе, не представил, более того, не заявлял о таковых до момента осмотра объекта недвижимости в целях проведения оценочной экспертизы при рассмотрении первоначального иска.

При таких обстоятельствах, суд пришел к правомерному выводу о  злоупотреблении ответчиком  своим правом и  отказу ответчику в иске со ссылкой на статью 10 ГК РФ.

Спорное нежилое здание с кадастровым номером 16:49:010202:1321 расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:49:010106:60, общей площадью 132 +/ - 4 кв.м.

Таким образом, в силу действующего законодательства Российской Федерации отдельно стоящее нежилое здание, являющееся объектом по договору аренды, подлежит отчуждению совместно с земельным участком на котором оно расположено.

12.11.2021 ИП ФИО2 обратился в Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района с заявлением в установленном порядке с целью выкупа арендуемого нежилого здания в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

ИП ФИО2 полностью соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ: является субъектом малого и среднего предпринимательства, сведения о котором внесены в единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства; арендованное нежилое здание находится в непрерывном владении ИП ФИО2 в течение двух и более лет; отсутствует задолженность по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ).

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района признал преимущественное право предпринимателя на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном указанным Законом, что подтверждается материалами дела, в том числе письмом 03.03.2022 №03-2/1998, отчетами об оценке, выполненными в соответствии с частью 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ.

Однако, впоследствии вместо исполнения всех обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Ответчик подает исковое заявление о расторжении договора аренды и освобождение нежилого помещения площадью 80,6 кв.м, ссылаясь на использование арендных помещений не по назначению.

В постановлении Конституционного Суда РФ от 20.12.2010 № 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска") указано, что Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии. В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Согласно пункту 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом и субъекты Российской Федерации или муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Из пункта 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения федерального закона "об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации» следует, по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 31 июля 2023 года по делу № А65-9523/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Е.А. Митина

    С.Ш. Романенко