/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-33907/2015

г. Краснодар

14 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2017  года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью «ЭКСПО» – Сахарова М.Ю. (доверенность от 28.08.2017), от администрации города Сочи – Жудика А.Ю. (доверенность от 20.12.2016), от департамента имущественных отношений администрации города Сочи – Жудика А.Ю. (доверенность от 14.12.2016), в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «АМСО», оценщика ООО «АМСО» Костиной Е.В., Департамента имущественных отношений Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-33907/2015, установил следующее.

ООО «ЭКСПО» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о возложении на администрацию города Сочи (далее – администрация) в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент) обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 31.12.2004 № 0000000935 земельного участка площадью 31 361 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402030:22, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Бестужева, с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации культурно-спортивного оздоровительного комплекса», категория земель – «земли населенных пунктов», изложив пункт 1 дополнительного соглашения в редакции: «Размер годовой арендной платы по договору от 31.12.2004 № 0000000935 за земельный участок площадью 31 361 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402030:22, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Бестужева, составляет 1 308 720 рублей по состоянию на 30.04.2015 (с учетом изменения предмета заявленных требований – т. 2, л. д. 1, 2).

Определением от 11.04.2016 к производству принято встречное исковое заявление администрации о признании недействительным (недостоверным) отчета от 30.04.2015№ 2/40-2015 об определении величины рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:22 (т. 2, л. д. 27 – 29).

Решением от 16.02.2017 первоначальный иск удовлетворен, на администрацию в лице департамента возложена обязанность по заключению с обществом дополнительного соглашения к договору аренды от 31.12.2004 № 0000000935, пункт 1 которого изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы по договору от 31.12.2004 № 0000000935 за земельный участок площадью 31 361 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402030:22, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Бестужева, составляет 1 308 720 рублей, начиная с 30.04.2015». Производство по делу по встречному иску прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Суд первой инстанции руководствовался пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление № 50). Пунктом 2 данного нормативного правового акта органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано не позднее 01.03.2011 привести в соответствие с постановлением № 50 свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, который выполнен в соответствии с постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210). Пунктом 5.2 постановления № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления № 210, поэтому арендная плата определяется в зависимости от рыночной стоимости земельного участка. Учитывая разногласия сторон по размеру годовой арендной платы, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, производство которой поручил ООО «Бюро оценки». Согласно заключению эксперта от 30.03.2016 № 300316.01/ЗЭ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:22 по состоянию на 30.04.2015 составила 87 248 тыс. рублей. Размер годовой арендной платы за пользование данным участком определен как произведение рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы 1,5% и составил 1 308 720 рублей, в связи с чем спорный пункт договора аренды земельного участка от 31.12.2004 № 0000000935 принят в редакции общества. Прекращая производство по встречному иску, суд указал на то, что отчет об оценке (от 30.04.2015 № 2/40-2015) не может являться самостоятельным предметом спора и не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

Определением 21.06.2017 апелляционный суд в соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» перешел к рассмотрению дела в части прекращения производства по встречному иску по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции (т. 2, л. д. 159 – 163). Определением от 24.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен оценщик ООО «АМСО» Костина Е.В. (т. 3, л. д. 27 – 30).

Постановлением апелляционного суда от 06.09.2017 решение от 16.02.2017 в части прекращения производства по делу по встречному иску отменено, в удовлетворении встречного искового заявления отказано; в остальной части судебное решение оставлено без изменения. Апелляционный суд указал, что рыночная стоимость годовой арендной платы спорного земельного участка, определенная в отчете от 30.04.2015 № 2/40-2015, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Принимая во внимание, истечение сроков, предусмотренных частью 2 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), учитывая отсутствие доказательств нарушения права муниципального образования отчетом об оценке от 30.04.2015 № 2/40-2015, а также нарушений в действиях ООО «АМСО» законодательства об оценочной деятельности при его подготовке, в удовлетворении требований администрации апелляционный суд отказал.

В кассационной жалобе администрация и департамент просят состоявшиеся судебные акты отменить, в удовлетворении иска общества отказать, встречные требования удовлетворить. Податель жалобы указывает, что в соответствии со статьями 12 и 13 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, данный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица. В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был заключен или заключен на значительно отличающихся условиях. Основанием для изменения или расторжения договора служит одновременное наличие четырех условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса. Кроме того, изменение договора допускается лишь в случаях, прямо названных в данном пункте. Лицо, требующее изменения договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая выводы судебных инстанций соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, отметив, что арендодатель без соответствующих правовых оснований игнорирует отчет от 30.04.2015 № 2/40-2014, полученный согласно муниципальному контракту во исполнение постановления № 210. В соответствии с заключением НП СРО «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа» от 21.05.2015 № 23/210515-06 отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.04.2015 № 2/40-2014 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (на дату оценки рыночная стоимость участка в размере 4 291 250 рублей соответствует действительности). Согласно заключению эксперта от 30.03.2016 № 300316.01/ЗЭ рыночная стоимость земельного участка (23:49:0402030:22) по состоянию на 30.04.2015 составила 87 248 тыс. рублей. Исходя из данного заключения годовой размер арендной платы составил 1 308 720 рублей.

В судебном заседании представители спорящих сторон поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве. Иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены в соответствии со статьями 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено согласно статье 284 Кодекса. В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании объявлялся перерыв до 07.12.2017 до 14 часов 10 минут, информация о котором размещена в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе и отзыве, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ЗАО «Торгово-промышленная компания "Трейдинвест"» (арендатор) 31.12.2004 заключили договор № 0000000935 аренды земельного участка площадью 31 361 (кадастровый номер 23:49:0402030:0022), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Бестужева, для строительства и эксплуатации культурно-спортивного оздоровительного комплекса. Срок действия договора определен с момента его государственной регистрации до 31.12.2014; договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.07.2005 (т. 1, л. д. 35 – 38).

На основании договора от 15.08.2005 № 001 ЗАО «Торгово-промышленная компания "Трейдинвест"» передало обществу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды от 31.12.2004 № 0000000935. Сделка перенайма зарегистрирована в установленном порядке 15.09.2005 (т. 1, л. д.39).

В связи с завершением строительства культурно-спортивного оздоровительного комплекса «Мандарин» администрация выдала разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.07.2013 № RU 23309-895, что послужило основанием для государственной регистрации права собственности общества на 10 зданий 08.08.2013 (т. 1, л. д. 48 – 57).

17 марта 2014 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к муниципальному образованию город-курорт Сочи, что послужило основанием для заключения администрацией и обществом дополнительного соглашения от 11.12.2014 № 1 к договору аренды от 31.12.2004 № 0000000935, которому присвоен новый номер 4900880935, изменен пункт 2.4 следующим образом: «Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4-й квартал вносится до 10-го ноября текущего года» (т. 1, л. д. 42).

На основании муниципального контракта произведена оценка величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости, в числе которых земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:0022.

Согласно отчету от 30.04.2015 № 2/40-2015, выполненному ООО «АМСО», рыночная стоимость годовой арендной платы за земельный участок площадью 31 361 кв. м, кадастровый номер 23:49:0402030:0022, составляет 4 291 250 рублей (т. 1, л. д. 67 – 106).

В соответствии с экспертным заключением НП СРО «Региональная ассоциация оценщиков Южного федерального округа» от 21.05.2015 № 23/210515-06 отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 30.04.2015 № 2/40-2015 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки в размере 4 291 250 рублей на дату оценки соответствует действительности (т. 1, л. д. 107 – 127).

Полагая, что ответчики необоснованно уклоняются от внесения изменений в рассматриваемый договор путем подписания соответствующего дополнительного соглашения, общество обратилось с иском в арбитражный суд.

Администрация, ссылаясь на нарушение требований федеральных стандартов при составлении отчета от 30.04.2015 № 2/40-2015, обратилась со встречными требованиями о признании недействительным (недостоверным) данного отчета.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса закреплено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции после 01.03.2015) плата за пользование спорным участком, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, относится к категории регулируемых цен.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса в применимой к спорным отношениям редакции).

В рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия относительно размера арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

При этом стороны не лишены права требовать внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменениями законодательства (пункт 16 постановления Пленума № 73, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09).

По итогам рассмотрения дела судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий дополнительного соглашения необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

Постановлением № 210 определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009 – 2016 годы).

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ (пункт 2 постановления № 210).

Согласно пункту 5 постановления № 210 (в применимой к спорным правоотношениям редакции), за исключением индивидуального жилищного строительства, эксплуатации жилого фонда, строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 данного постановления. По договорам аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, заключенным до 1 марта 2010 года, момент перехода на исчисление арендной платы от рыночной стоимости определяется соответствующими постановлениями главы города Сочи о переходе соответствующей категории арендаторов и вида разрешенного использования земельного участка на расчет арендной платы от рыночной стоимости.

В пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления № 210).

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:22 к перечисленным в пунктах 5.1 – 5.5 постановления № 210 категориям не относится, суд пришел к выводу о том, что арендную плату за его использование следует определять исходя из величины рыночной стоимости участка (пункт 2 постановления № 210).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО «Бюро оценки». Согласно заключению от 30.03.2016 № 300316.01/ЗЭ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402030:22 площадью 31 361 кв. м по состоянию на 30.04.2015 составила 87 248 тыс. рублей.

С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований общества путем отражения в дополнительном соглашении к договору аренды от 31.12.2004 № 0000000935 величины годового размера арендной платы 1 308 720 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, апелляционный суд правомерно учел сроки, предусмотренные частью 2 статьи 12 Закона № 135-ФЗ, сославшись также на недоказанность нарушения прав муниципального образования отчетом об оценке от 30.04.2015 и действиями ООО «АМСО» при его подготовке.

Суд округа не усматривает оснований для отмены решения от 16.02.2017 (в неотмененной его части) и апелляционного постановления от 06.09.2017 по доводам, приведенным в кассационной жалобе. Нарушений процессуальных норм, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено.

Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.02.2017 в неотмененной части и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 по делу № А32-33907/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Н.С. Мазурова