Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-4810/2020

г. Владивосток

10 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2021 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой,

судей Н.Н. Анисимовой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Е. Филипповой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Совхоз Южно-Сахалинский»

апелляционное производство № 05АП-478/2021

на решение от 01.12.2020 

судьи О.Н. Боярской

по делу № А59-4810/2020 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению акционерного общества «Совхоз Южно-Сахалинский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Рыбопромышленная компания «Сахалин» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды на земельный участок,

при участии:

лица, участвующие в деле не явились, извещены 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Совхоз Южно-Сахалинский» обратилось в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав – прекращения существующего обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000011:255 площадью 2783566 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, севернее совхоза «Тепличный», южнее р. Красносельская, восточнее п/р Ново-Александровск, восточнее автодороги Южно-Сахалинск-Оха, западнее бывшей птицефабрики 50-летия СССР, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию права в виде прекращения обременения в виде аренды на земельный участок.

Решением арбитражного суда Сахалинской области от 01.12.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, просит решение суда отменить, удовлетворить заявленные требования. В доводах жалобы, со ссылкой на ст. 168 ГК РФ указывает, что договор субаренды земельного участка является ничтожной сделкой, независимо от признания ее таковой в суде.  Соответственно, погашение записи о государственной регистрации договора субаренды в ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости может быть произведено заинтересованным лицом во внесудебном порядке на основании решения суда, вступившего в законную силу о признании сделки недействительной. 

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в заседание суда не явились, в порядке ст. 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Как установлено судом из материалов дела, в собственности АО «Совхоз «Южно-Сахалинский» находится земельный участок с кадастровым номером 65:02:0000011:255 площадью 2783566 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, севернее совхоза «Тепличный», южнее р. Красносельская, восточнее п/р Ново-Александровск, восточнее автодороги Южно-Сахалинск-Оха, западнее бывшей птицефабрики 50-летия СССР. 

Сведения в Единый государственный реестр недвижимости внесены 11 декабря 2018 года (л.д.15-16). В отношении земельного участка зарегистрировано ограничение в виде аренды ООО РПК «Сахалин», сроком действия с 20 марта 2012 года по 16 июня 2058 года. 

Указанное ограничение возникло в результате заключенного ФГУП «Тимирязевское» с ООО рыбопромышленная компания «Сахалин» договора субаренды земельного участка от 18 ноября 2011 года. 

Договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке в управлении Росреестра по Сахалинской области 20 марта 2012 года (л.д. 103-109). 

Акционерное общество «Тимирязевское» прекратило свою деятельность путем присоединения к АО «Совхоз Южно-Сахалинский», и в этой связи совхоз является правопреемником по правам АО «Тимирязевское» ( л.д.96-102). 

Договор субаренды явился предметом рассмотрения в деле Арбитражного суда Сахалинской области № А59-2145/2019. 

В рамках настоящего дела АО «Совхоз Южно-Сахалинский» обратилось с иском к ООО РПК «Сахалин» о расторжении договора субаренды и взыскании задолженности по арендной плате. 

Решением суда от 23 марта 2020 года требование о расторжении договора субаренды оставлено без рассмотрения. 

В удовлетворении требования о взыскании задолженности по договору отказано. 

В решении суда содержится оценка договору субаренды от 11 ноября 2011 года, заключенному между ФГУП «Тимирязевское», арендатором, и ООО РПК «Сахалин», субарендатором. 

Договор признан ничтожным, как заключенный с нарушением положений Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также с нарушением прав собственника земельного участка, каковым до 4 февраля 2016 года являлась Российская Федерация (л.д.23-34). 

АО «Совхоз Южно-Сахалинский» 29 мая 2020 года обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

Уведомлением от 5 июня 2020 года № КУВИ-001/2020-5693874/1 управление приостановило государственную регистрацию права в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:02:0000011:255, указав, что в качестве основания для государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды представлено решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23 марта 2020 года по делу №А59-2145/2019.

 Решение не имеет подписи судьи, печати, отметки о вступлении его в законную силу, его резолютивная часть не содержит выводов о прекращении существующего обременения в виде аренды или указания на совершение каких-либо действий управлением (л.д.17, 35). 

19 июня 2020 года общество представило дополнительные документы. 

Уведомлением от 26 июня 2020 года управление сообщило о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав, и впоследствии 7 сентября 2020 года в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды было отказано ( л.д. 12,36, 41).

Отказывая в удовлетворении требований ДГИ, суд первой инстанции указал, что представленное Обществом решение суда по делу №А59-2145/2019 не является достаточным основанием для регистрации записи о прекращении аренды, так как в решении суда выводы о ничтожности договора субаренды не свидетельствуют напрямую о том, что право аренды подлежит прекращению. 

Поддерживая выводы суда первой инстанции, апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 ст. 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отсутствие предусмотренной статьей 198 АПК РФ совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечет в силу части 3 статьи 201 АПК РФ отказ в удовлетворении заявленных требований.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости, Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с ч. 3 ст. 3 и ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости обязательным этапом государственной регистрации является проведение Управлением Росреестра правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Согласно ч. 4 ст. 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации предусмотрен пунктом 2 ст. 14 Закона о недвижимости, в частности установлено, что такими основаниями являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты (пп. 5).

Вместе с тем, внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При отсутствии возражений обе стороны оформляют прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды, подлежащего в свою очередь государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом изложенного, для прекращения аренды необходимо представить документ, подтверждающий отсутствие отношений между арендатором и арендодателем по договору.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, с учетом действующего гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут на основании: соглашения сторон о расторжении договора; либо в порядке, предусмотренном ст. 610 ГК РФ (наличие уведомления о предупреждении за три месяца стороны договора аренды недвижимости о его расторжении); либо на основании решения суда Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Заявителем в Управление было представлено Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 23.03.2019 по делу №А59-2145/2019 в резолютивной части которого не содержится вывод о прекращении права аренды ООО РПК «Сахалин» на земельный участок заявителя. 

Вместе с тем в резолютивной части судебных актов должен содержаться вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном или обязательственном праве (наличии/снятии обременения или ограничения права), подлежащем государственной регистрации и (или) государственному кадастровому учету или сведения, которые государственный регистратор прав обязан внести в ЕГРН.

Так как представленное решение суда не содержит конкретного заключения о прекращении обременения в виде аренды на вышеуказанный объект, следовательно, оно не могло быть принято Управлением в качестве основания для внесения в ЕГРН записей о прекращении обременения.

Пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установлено, что в связи с тем, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, регистратор не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельств дела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебный акт.

Аналогичные нормы содержит и ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в соответствии с которой вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, решение суда, согласно резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта, следует понимать буквально, без толкований и искажений.

В силу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 на основании п. 3 ст. 1 Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН.

В соответствии с вышеизложенным, суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами Управления Росреестра о том, что внести в ЕГРН запись об прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости в виде аренды на вышеуказанный объект, в отношении которого заявлено действие на основании решения суда, не представляется возможным, ввиду того, что в резолютивной части решения отсутствуют сведения, которые государственный регистратор прав обязан внести в ЕГРН,  а также судом не применены последствия недействительности сделки.

Кроме того, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор руководствуется конкретными представленными документами и сведениями, содержащимися в ЕГРН, и не устанавливает какие-либо факты.  

В связи с вышеизложенным, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое решение является законным, требования заявителя не подлежали удовлетворению.

Апелляционная коллегия считает верными выводы суда первой инстанции об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных по делу требований.

Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы ее податель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб., понесенные обществом при ее подаче, на основании статьи 110 АПК РФ относятся коллегией на заявителя. В оставшейся части излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату обществу из бюджета как излишне уплаченная в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 01.12.2020  по делу №А59-4810/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу «Совхоз Южно-Сахалинский» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению № 4106 от 30.12.2020.

Выдать справку на возврат государственной пошлины. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова

С.В. Понуровская