Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-58715/2022

30 октября 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  20 октября 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  30 октября 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "СИРС СПБ"

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "ЛМ" 

о взыскании,

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 19.10.2022;

- от ответчиков: ФИО3, представитель по доверенности от 13.01.2022,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СИРС СПБ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЛМ" (далее - ответчик) о взыскании 456 580 руб. суммы обеспечительного платежа по договору № 03/2022-129-Ф от 16.03.2022, 105 013,40 руб. неустойки, 14 232 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Определением суда от 10.06.2022 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В материалы дела поступило встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ЛМ" о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "СИРС СПБ" штрафа за отказ от принятия Объекта согласно п. 3.2.8. Договора в размере 456 580 рублей.

Определением от 10.08.2022 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, назначил предварительное и основное судебное заседание на 20.10.2022. Также суд принял к производству встречное исковое заявление для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

В судебном заедании представитель истца поддержал исковое заявление в полном объеме; против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель ответчика против удовлетворения искового заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве; встречное исковое заявление просил удовлетворить в полном объеме.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был заключен Договор субаренды № 03/2022-129-Ф от 16.03.2022 (далее - Договор), согласно которому Арендодатель передает Арендатору во временное владение и пользование следующее имущество: часть нежилого помещения 19-Н, расположенного на 3 этаже нежилого здания по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер здания: 78:31:0001198:2016, включающую в себя: часть № 2 площ. 12,3 кв.м., часть № 3 площ. 24 кв.м., часть № 4 площ. 19,3 кв.м., часть № 5 площ. 13,7 кв.м., часть № 6 площ. 29,2 кв.м., часть № 7 площ. 11,3 кв.м., часть № 8 площ. 49,6 кв.м., часть № 9 площ. 12,4 кв.м., часть № 16 площ. 4,2 кв.м., часть № 18 площ. 23,2 кв.м., часть № 19 площ. 18 кв.м., часть № 20 площ. 29,6 кв.м., общей площ. 246,8 кв.м (далее - Объект, помещение).

Согласно п. 2.1.1. Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору Объект, обеспеченный теплоснабжением, электроэнергией, охранно-пожарной сигнализацией, отопительными приборами, включая сантехническое, электрическое оборудование по акту приема-передачи, в котором должно быть, указано техническое состояние Объекта на момент сдачи в аренду, после оплаты Арендатором обеспечительного платежа в соответствии с п. 3.2 Договора, но не позднее 01 апреля 2022г. Приложением к акту приема-передачи является альбом фотофиксации Объекта.

Согласно п.2.2.1. Договора Арендатор обязуется принять у Арендодателя Объект по Акту приема-передачи после оплаты Арендатором обеспечительного платежа в соответствии с п. 3.2 Договора, но не позднее 01 апреля 2022г.

16.03.2022 во исполнение обязательств, установленных п. 3.2.2 Договора Арендатором был уплачен обеспечительный платеж в сумме 456 580,00 руб., что подтверждается платежным поручением № 72 от 17.03.2022, а также счетом на оплату №179 от 16.03.2022.

Не позднее 01.04.2022 согласно п.2.1.1. Договора Арендодатель был обязан передать Арендатору Объект.

Как указал истец, он не принял Объект по причине существенных и неустранимые недостатков, которые были отражены в Акте приема-передачи от 01.04.2022, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора и не были заранее известны Арендатору, а также препятствуют использованию Объектом в соответствии с условиями Договора, что соответствует п. 7.5.2 Договора.

Из материалов дела видно, что 31.03.2022, согласно протоколу осмотра письменных доказательств №78 АВ 1914328 от 12.04.2022, Арендодатель направил на электронную почту Арендатора акт приема-передачи с приложением фотофиксации состояния Объекта Договора, где отражены, по мнению истца, неустранимые существенные недостатки Объекта, которые делают невозможным целевое использование помещения, а именно неудовлетворительное состояние паркета. При предварительном осмотре нежилого помещения до подписания Договора о каких-либо недостатках Объекта Арендатору сообщено не было, а само помещение было занято предыдущем арендатором.

Поскольку недостатки Объекта устранены не были, 06.04.2022 истцом было направлено уведомление о расторжении в соответствии с п. 7.5.2. и требование о возврате обеспечительного платежа, так как Объект договора Арендатору не передан, доступ к нежилому помещению в пригодном для использования состояния не обеспечен, Объект находится в непригодном для целевого использования состоянии.

13.04.2022 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате обеспечительного платежа в сумме 456 580,00 руб. Оставление претензии без ответа и удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик обратился в арбитражный суд со встречным заявлением, в котором просил взыскать с истца штраф за отказ от принятия Объекта согласно п. 3.2.8. Договора в размере 456 580 рублей.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что согласно п.3.2.8. Договора в случае отказа Арендатора от принятия Объекта после подписания настоящего Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора и требовать уплаты штрафа в двукратном размере арендной платы Арендатором Арендодателю.

Согласно п.3.1. Договора ежемесячная арендная плата за временное пользование Объектом по настоящему Договору составляет 456 580 рублей 00 копеек, в том числе НДС - 20%, в месяц.

В соответствии с п.3.2.6. Договора право на удержание сумм из обеспечительного платежа возникает у Арендодателя при следующих обстоятельствах:

- несвоевременное или неполное внесение арендной платы;

- причинение ущерба имуществу Арендодателя;

- возмещение расходов Арендодателя на ремонт Объекта после его освобождения Арендатором, если Объекту был причинен ущерб в результате деятельности Арендатора;

- обстоятельствах, установленных разделом 4 настоящего Договора;

- применения штрафных санкций к Арендатору в соответствии с условиями настоящего Договора.

Как полагает ответчик, Объект полностью пригоден для использования в согласованных в пункте 1.1. Договора целях «под офис», а ООО «СиРС СПб» необоснованно отказалось от своевременного принятия объекта аренды, зафиксировав свое волеизъявление в уведомлении об отказе от договора от 05.04.2022г.

На основании изложенного, а также руководствуясь п. 3.2.8. Договора, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ ООО «ЛМ» письмом Исх. №37 от 13.04.2022г. уведомило ООО «СИРС СПб» об отказе от исполнения Договора и зачете обеспечительного платежа в качестве штрафа.

Таким образом, в связи с неправомерным отказом Арендатора от приемки Объекта и правомерное удержание обеспечительного платежа Арендодателем в качестве части штрафа за отказ от принятия Объекта, ответчик полагает необоснованными требования первоначального искового заявления и просит суд взыскать с истца вторую часть вышеуказанного штрафа в размере 456 580 рублей.

Оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, до заключения Договора, а именно 15 марта, 16 марта 2022 года представители Арендатора, а так же генеральный директор ООО «СиРС СПб» ФИО4 дважды осматривали Объект. При этом каких-либо претензий к по качеству Объекта, в том числе в отношении отделки покрытия пола и лакового слоя пола со стороны Арендатора заявлено не было. Данный факт истцом не оспаривается.

Вместе с тем, 31.03.2022, согласно протоколу осмотра письменных доказательств №78 АВ 1914328 от 12.04.2022, Арендодатель направил на электронную почту Арендатора акт приема-передачи с приложением фотофиксации состояния Объекта Договора, где отражены, по мнению истца, неустранимые существенные недостатки Объекта, которые делают невозможным целевое использование помещения, а именно неудовлетворительное состояние паркета.

Как видно из переписки сторон, представленной в материалы дела, Арендодатель предложил Арендатору два варианта решения возникшего вопроса. Так, Арендатору предложено за свой счет выполнить улучшение состояния пола, для этого Арендодатель передал контакт подрядчика ООО «СК Василеостровская», а Арендодатель в свою очередь, предоставляет Арендатору арендные каникулы на срок, равный соотношению стоимости работ по улучшению пола к стоимости арендной платы в месяц. Также, Арендодатель предложил своими силами и за свой счет улучшить состояние пола и передает Объект Арендатору не позднее 11.04.2022.

Размер стоимости, рассчитанный подрядчиком, не устроил ООО «СиРС СПб», в связи с чем 05.04.2022г. Арендодатель согласился улучшить состояние пола (циклевку и покрытие лаком) за свой счет до 11.04.2022г. и для закрепления договоренности направил Акт приема-передачи с указанием договоренностей сторон Арендатору на электронную почту для подписания, что также подтверждается в тексте основного искового заявления Арендатора. Направленный акт содержал следующие положения:

1. Объект передан в надлежащем техническом состоянии, отвечающем требованиям безопасности и гигиены, соответствующем условиям Договора;

2. Арендатор отдельно отметил неудовлетворительное состояние паркета на полу Объекта, который имеет многочисленные протёртости лакового покрытия до слоя древесины.

Стороны пришли к соглашению, что Арендодатель обязуется за свой счет произвести циклёвку паркета и обработку его лаком в срок до 11 апреля 2022г. включительно. По завершению указанных работ стороны составят альбом фотофиксации Объекта.

05.04.2022г. Арендодателем от Арендатора по электронной почте, а затем и почтовым отправлением было получено уведомление, в котором сообщалось, что Объект находится в непригодном для целевого использования состоянии, содержит неустранимые существенные недостатки – неудовлетворительное состояние паркета, в связи, с чем Арендатор отказывается от договора.

При этом, 08.04.2022г. представитель Арендатора произвел осмот Объект на предмет его приемки. К этому моменту процент выполнения работ по реставрации паркета составил 80%, паркет был полностью зачищен и частично покрыт лаком. В этот же день Арендодатель направил Арендатору на электронную почту письмо Исх. №35 с просьбой принять Объект до 12.04.2022г. 

12.04.2022г. представитель Арендатора на подписание акта приема-передачи не явился.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. При этом никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив представленную в материалы дела переписку сторон, суд пришел к выводу, что указанная переписка и фактические действия сторон позволяют говорить о том, что Арендодателем добросовестно предпринимались все возможные действия для передачи помещения Арендатору, в т.ч. произведен ранее не оговариваемый сторонами косметический ремонт пола, однако Арендатор отказался от приемки Объекта.

При этом следует отметить, что указанные Арендатором в уведомлении о расторжении недостатки Объекта, являются визуально определяемыми, могли быть обнаружены Арендатором при осмотре до заключения Договора (осмотр осуществлялся двумя представителями Арендатора дважды 15 и 16 марта 2022г.). Ссылка Арендатора на то, что Объект был занят предыдущим арендатором, мебель которого стояла на местах потертости напольного покрытия не может быть принята, поскольку потертости паркета визуально значительно отличаются по цвету от окружающего пола, а учитывая их габариты и расположение, были с легкостью заметны при осмотре.

Пригодность использования Объекта «под офис» также подтверждается и нахождением в Объекте предыдущих арендаторов ООО «Инвест-Консалт» по договору субаренды №12/2021-122-Ф от 01 декабря 2021г. и ООО «Паритет Групп» по договору субаренды № 08/2021-98-Ф от 01 августа 2021г.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ, доказательств невозможности использования спорных помещений «под офис» в материалы дела ООО «СиРС СПб» не представлено.

В силу пункта 7.5.2. Договора право Арендатора на односторонний внесудебный отказ от Договора возникает, если Объект имеет существенные и неустранимые недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении Договора и не были заранее известны Арендатору, и которые препятствуют использованию Объектом в соответствии с условиями Договора. 

ООО «СиРС СПб», направляя уведомление об отказе от Договора, не представило доказательств того обстоятельства, что указанные им недостатки являются существенными и носят неустранимых характер и при этом не были заранее известны Арендатору.

Согласно п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 под существенным недостатком товара (работы, услуги) следует понимать:

а) неустранимый недостаток товара (работы, услуги) - недостаток, который не может быть устранен посредством проведения мероприятий по его устранению с целью приведения товара (работы, услуги) в соответствие с обязательными требованиями, предусмотренными законом или в установленном им порядке, или условиями договора (при их отсутствии или неполноте условий - обычно предъявляемыми требованиями), приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара (работы, услуги) в целях, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется;

б) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерных расходов, - недостаток, расходы на устранение которого приближены к стоимости или превышают стоимость самого товара (работы, услуги) либо выгоду, которая могла бы быть получена потребителем от его использования;

в) недостаток товара (работы, услуги), который не может быть устранен без несоразмерной затраты времени, - недостаток, на устранение которого затрачивается время, превышающее установленный соглашением сторон в письменной форме и ограниченный сорока пятью днями срок устранения недостатка товара, а если такой срок соглашением сторон не определен, - время, превышающее минимальный срок, объективно необходимый для устранения данного недостатка обычно применяемым способом.

Согласно Свода правил (в развитие СНиП 2.03.13-88 "Полы" и СНиП 3.04.01-87 "Изоляционные и отделочные покрытия") "Полы. Технические требования и правила проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта", при предъявлении к полам с дощатым и паркетным покрытиям повышенных требований по степени пылеотделения, водо- и маслостойкости, износостойкости, а также для улучшения эстетических и декоративных качеств покрытий рекомендуется предусматривать дополнительную отделку поверхности (Пункт 9.1.). Паркетные полы для защиты от изнашивания и загрязнений, а также выявления естественной фактуры древесины покрывают лаком (Пункт 9.4.).

Таким образом, заявленный Арендатором дефект пола (потертость лака) является несущественным, относится к эксплуатационному, косметическому, позволяет использовать помещение под офис. Повышенных требования по степени пылеотделения, водо- и маслостойкости, износостойкости к стандартному офисному помещению не предъявляются, а Арендатором при заключении Договора не оговаривалось.

С учетом изложенного, суд признает необоснованным отказ истца от приемки Объекта, а действия по расторжению договора – незаконными, противоречащими нормам действующего законодательства и положениям договора.

13.04.2022г. руководствуясь п. 3.2.8. Договора, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ ООО «ЛМ» письмом Исх. №37 уведомило ООО «СИРС СПб» об отказе от исполнения Договора с 13.04.2022г. Арендодатель удержал ранее оплаченный Арендатором обеспечительный платеж в сумме 456 580 рублей в качестве части штрафа, о чем было сообщено Арендатору в письме.

Согласно п.3.2.8. Договора в случае отказа Арендатора от принятия Объекта после подписания настоящего Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора и требовать уплаты штрафа в двукратном размере арендной платы Арендатором Арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая фактические обстоятельства дела, поведение сторон, а также положения п. 3.2.8 Договора, суд признает договор прекратившимся с 13.04.2022 на основании уведомления арендодателя исх.№ 37 от 13.04.2022.

В связи с отказом Арендатора от принятия Объекта после подписания Договора и одностороннем отказе Арендодателя от исполнения Договора и руководствуясь п.3.2.8. Договора Арендодатель вправе требовать от Арендатора уплаты штрафа в двукратном размере арендной платы.

Согласно п.3.1. Договора ежемесячная арендная плата за временное пользование Объектом по настоящему Договору составляет 456 580 (четыреста пятьдесят шесть тысяч пятьсот восемьдесят) рублей 00 копеек, в том числе НДС - 20%, в месяц.

Согласно п.3.2.6. Договора право на удержание сумм из обеспечительного платежа возникает у Арендодателя, в т.ч. при применении штрафных санкций к Арендатору в соответствии с условиями настоящего Договора.

17.03.2022г. Арендатор оплатил обеспечительный платеж в сумме 456 580 рублей, который Арендодатель удержал в качестве штрафа, о чем было сообщено Арендатору письмом Исх. №37 от 13.04.2022г. 

Статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" разъяснено, что обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете, как во встречном иске, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания, которых исследуются судом равным образом.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, в связи с неправомерным отказом Арендатора от приемки Объекта и правомерное удержание обеспечительного платежа Арендодателем в качестве части штрафа за отказ от принятия Объекта, суд пришел к выводу, что с ответчика подлежит взысканию вторая часть вышеуказанного штрафа в размере 456 580 рублей. Встречное исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объеме.

С учетом изложенного, в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать.

Расходы истца по уплате госпошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального искового заявления отказать.

Встречный иск удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СИРС СПБ" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЛМ" штраф за отказ от принятия Объекта согласно п. 3.2.8. Договора в размере 456 580 рублей, а также 12 132 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Нетосов С.В.