АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

26 ноября 2019 года

Дело №

А55-13026/2019

Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 26 ноября 2019 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Каленниковой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании  19 ноября 2019 года  дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Своя Пекарня", Россия 423823, г. Набережные Челны, 

<

...> Н

к  Обществу с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Бизнес-Гарант", 443070, 

<

...>, этаж 2 комната 8

о  взыскании 309 093 руб. 23 коп.

при участии в заседании представителей:

от истца – представитель ФИО2, доверенность от 13.09.2017, 

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 01.07.2019,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Своя Пекарня" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Бизнес-Гарант" о  взыскании 309 093 руб. 23 коп., в том числе 237 600 руб. - задолженность по арендным платежам, 36 115 руб. 20 коп. - неустойка за период с 27.06.2016 по 26.04.2017 согласно п. 7.3 договора аренды недвижимого имущества от 27.06.2016, 35 378 руб. 03 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 20.07.2016 по 28.02.2018.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в письменном отзыве на иск (л.д. 69-71) указал, что на момент заключения договора аренды и передачи недвижимого имущества в пользование Обществу с ограниченной ответственностью  «Своя Пекарня» нежилые помещения отвечали условиям, предусмотренным в договоре, а также целям деятельности истца.

Ответчик указал, что в обоснование своей позиции о невозможности использования нежилого помещения истец ссылается на Дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества, согласно которому нежилое помещение должно быть оборудовано электрической мощностью не менее 15 кВт. Данный довод, по мнению ответчика, нельзя принять во внимание, поскольку дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2019 сторонами не заключалось, о чем свидетельствует отсутствие подписи уполномоченных лиц как Общества с ограниченной ответственностью «КА Бизнес Гарант», так и Общества с ограниченной ответственностью  «Своя Пекарня».

В счет оплаты по договору Общество с ограниченной ответственностью «Своя пекарня» произвело оплату обеспечительного платежа в размере 118 800 руб. и оплату арендного платежа в размере 118 800 руб., что подтверждается платёжным поручением № 120 от 22.07.2016.

Спустя 10 месяцев использования нежилого помещения Общество с ограниченной ответственностью  «Своя Пекарня» письмом исх. №8 от 22.03.2017 направило в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Бизнес Гарант» уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

26 апреля 2017 года в соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества арендуемое помещение, указанное в п. 1.1. договора аренды, было возвращено Арендатору, при этом на момент подписания сторонами акта приема передачи недвижимого имущества у Арендатора (ООО «Своя Пекарня») перед арендодателем (ООО «КА «Бизнес Гарант») имелась задолженность в размере 881 138 руб.:

-За Июль 2016 года (20 дней) - 76 640 руб. оплачено платежным поручением № 120 от 22.07.2016.

-За Август 2016 года - 118 800 руб. оплачено в части суммы 42 160 руб. то есть сумма долга за август осталась в размере 76 640 руб.

-За Сентябрь 2016 года - 118 800 руб.

-За Октябрь 2016 года - 118 800 руб.

-За Ноябрь 2016 года - 118 800 руб.

-За Декабрь 2016 года - 118 800 руб.

-За Январь 2017 года  - 118 800 руб.

-За Февраль 2017 года - 118 800 руб.

-За Март 2017 года - 118 800 руб. - частично оплачено оставшейся частью обеспечительного платежа в размере 26 832 руб. то есть сумма задолженности составляет 91 698 руб.

-За Апрель 2017 года - 91 968 руб. - оплачено обеспечительным платежом по платежному поручению № 120 от 22.07.2016.

В исковом заявлении истец ссылается на Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 20.06.2016, в тексте которого выражается намерение ответчика выплатить в пользу истца 118 800 руб., при этом ответчик указывает, что в материалах дела имеются два соглашения о расторжении от 25.04.2017 и от 19.04.2017 ответчиком, соглашения о расторжении договора не заключались, к тому же подписание соглашения о расторжении противоречит фактическим обстоятельствам и дела, поскольку в апреле 2017 года истец имел задолженность перед ответчиком за пользование нежилым помещением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, отзыве на исковое заявление, заслушав пояснения представителей сторон, оценив их доводы, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что между Обществом с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Бизнес-Гарант" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Своя Пекарня"  27.06.2016 был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого Общество с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Бизнес-Гарант", будучи арендодателем, обязалось предоставить арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью "Своя Пекарня"  за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество: нежилые помещения №№18, 19, часть помещения №4 (S=8,4 кв.м.), общей площадью 79,2 кв.м., расположенные на 1 этаже нежилого помещения площадью 202,2 кв.м., находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д.220.

Согласно п. 1.2 указанного договора объект предоставляется арендатору под пекарню.

В обязанности арендодателя, в числе прочего, входило обеспечение объекта для его эксплуатации арендатором присоединенными электрическими мощностями не менее 15 кВт (п. 2.1.6 договора).

Пунктом 4.2 договора установлено, что арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 3 дней с даты подписания договора.

В соответствии с разделом 5 договора арендная плата по настоящему договору составляет 118 800 руб., без НДС, в месяц.  В связи с предоставлением Арендатору льготного периода для прободения работ по расстановке оборудования арендная плата за первые 2 недели аренды не начисляется. Арендная плата начисляется с 11 июля 2016 года и выплачивается на основании настоящего договора аренды. Оплачиваемым периодом признается календарный месяц. В целях оплаты за любой неполный оплачиваемый период по стоящему договору для расчета принимается количество полных календарных дней месяца, в течение которых продолжалась аренда. Размер арендной платы подлежит увеличению по инициативе Арендодателя, но не чаще одного раза в год, и не более чем на 8% начиная со второго года срока аренды с даты подписания акта приема-передачи. При индексации арендной платы Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление с указанием даты, с которой изменяется размер арендной платы, при этом составления дополнительного соглашения не требуется. Если Стороны в течение месяца не согласовали новый размер арендной платы, то Договор считается расторгнутым по окончании этого месяца. 

Оплата арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 05 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится не позднее 05 июля 2016 года (п. 5.2.3 договора).

Пунктом 5.3 договора установлено, что в обеспечение обязательств по договору Арендатор, не позднее 05 июля 2016 года оплачивает на расчетный счет Арендодателя Обеспечительный взнос в размере 118 800 руб., без НДС. Обеспечительный взнос удерживается Арендодателем в течение срока действия настоящего договора без начисления процентов, как гарантия надлежащего исполнения обязательств Арендатора по настоящему договору (п. 5.3.1 договора). По истечении срока действия настоящего договора Обеспечительный взнос засчитывается в счет Обеспечительного взноса по договору аренды, заключенному на новый срок, либо за последний месяц аренды в случае отсутствия намерения сторон на заключение договора аренды на новый срок (5.3.2 договора).

Истец указал, что исполняя принятые на себя по договору от 27.06.2016 обязательства, произвел оплату арендного и обеспечительного платежей на общую сумму 237 600 руб., что подтвердил платежным поручением №120 от 22.07.2016 (л.д. 23).

В материалы дела истец представил подписанную со стороны арендатора копию дополнительного соглашения №1 от 17.08.2016 к договору аренды недвижимого имущества от 27.06.2016, согласно которому п. 4.2 договора изложен в иной редакции: арендодатель обязан передать объект арендатору  не позднее 17.08.2016.

Кроме того, п. 5.2.1 договора был изложен в следующей редакции: арендная плата по настоящему договору составляет 118 800 руб. без НДС в месяц. В связи с предоставлением Арендатору льготного периода для проведения работ по расстановке оборудования, арендная плата за первые 2 недели аренды не начисляется. Арендная плата начисляется с 01 сентября 2016 года и выплачивается на основании настоящего договора аренды. Оплачиваемым периодом признается календарный месяц. В целях оплаты за любой неполный оплачиваемый период по настоящему договору для расчета принимается количество полных календарных дней месяца, в течение которых продолжалась аренда.

Пункт 2.1.6 договора изложен в следующей редакции: «Обеспечить объект для его эксплуатации арендатором присоединенными электрическими мощностями не менее 15 кВт, 380 В до 01.09.2016 арендодатель обязуется осуществить фактическое подключение мощностей, при этом арендодатель не обязан предъявлять арендатору документы на подключение мощностей. В случае отсутствия необходимых мощностей, арендодатель продлевает срок арендных каникул до даты их фактического подключения. Факт подключения мощностей оформляется сторонами дополнительным актом. В случае если арендатор уклоняется от подписания акта, арендодатель вправе направить указанный акт в адрес арендатора. В случае неподписания и неполучения ответа на данный акт от арендатора в течение 3 календарных дней, акт считается принятым. С этого дня возобновляется обязанность арендатора по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора.

28.04.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление исх. 8 от 22.03.2017 о расторжении договора аренды от 27.06.2016, указав в нем на невыполнение арендодателем п. 2.1.6 договора  в редакции дополнительного соглашения от 17.08.2016, в связи с чем не имея необходимости нести дальнейшие затраты по содержанию и охране объекта, предложил расторгнуть договор аренды от 27.06.2016 в соответствии с п. 6.3 договора.

 Кроме того, истец в уведомлении от 22.03.2017 исх. 8 указал на освобождение им помещения в течение 7 дней и просил возвратить перечисленные 22.07.2016 денежные средства в размере 237 600 руб. (л.д. 24).

 В материалы дела истцом представлено соглашение от 19.04.2017 о расторжении договора аренды, подписанное со стороны арендатора, в п. 2 которого указано, что не позднее 3 банковских дней с момента подписания настоящего соглашения арендодатель возвращает арендатору 118 800 руб., оплаченные арендатором в соответствии с п. 5.3 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору нежилого помещения (л.д. 25).

Пунктом 3 указанного соглашения установлено, что иных обязательств по взаимным расчетам, кроме предусмотренных п. 2 настоящего соглашения, стороны не имеют.

Помимо этого, истец представил копию соглашения от 25.04.2017 о расторжении договора аренды, подписанного со стороны арендодателя, где в п.2 которого стороны так же согласовали, что не позднее 3 банковских дней с момента подписания настоящего соглашения арендодатель возвращает арендатору 118 800 руб., оплаченные арендатором в соответствии с п. 5.3 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору нежилого помещения (л.д. 26).

При этом условие об отсутствии иных обязательств, которое содержится в п. 3 соглашения, подписанного арендодателем в одностороннем порядке, данное соглашение в редакции арендатора не содержит.

В соответствии с актом от 26.04.2017 арендатор возвратил арендодателю нежилые помещения №№18, 19, часть помещения №4 (S=8,4 кв.м.), общей площадью 79,2 кв.м., расположенные на 1 этаже нежилого помещения площадью 202,2 кв.м., находящиеся по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Советской Армии, д.220 (л.д. 29).

Поскольку денежные средства в размере 237 600 руб. арендатору возвращены не были, истец в порядке досудебного урегулирования спора 11.05.2018 направил в адрес ответчика претензию с требованием возвращения 237 600 руб., которая последним была оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик отрицает подписание договора аренды недвижимого имущества от 27.06.2016 с истцом, однако в отзыве на исковое заявление указывает, что на момент заключения договора аренды и передачи недвижимого имущества в пользование Общества с ограниченной ответственностью «Своя пекарня» нежилые помещения отвечали условиям, предусмотренным в договоре, а также целям деятельности истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как пояснили представители сторон в судебном заседании, ими не оспаривается обстоятельство сложившихся между ними фактических отношений по аренде недвижимого имущества. Сторонами не отрицается факт передачи имущества арендатору, возврата имущества арендодателю, а также подписания соглашения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендатора и со стороны арендодателя в связи с разногласиями по условию наличия (отсутствия) у сторон иных обязательств, кроме возврата 118 800 руб. обеспечительного платежа.

Таким образом, анализ фактически возникших между сторонами спорных отношений, учитывая наличие в материалах дела подписанного сторонами акта возврата помещения, а также соглашения о расторжении договора аренды, позволяет квалифицировать их как фактически сложившиеся отношения по оказанию услуг аренды нежилого помещения.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Обеспечительный платеж в силу его правовой природы, носящей компенсационный характер, направлен на обеспечение контрагентом существующего обязательства по контракту, в том числе, обязанности по возмещению убытков или уплате неустойки в случае имевших место с его стороны нарушений. Внесение данного платежа призвано упростить процедуру удовлетворения соответствующих требований заказчика, в том числе о компенсации убытков, неустойки.

В случае прекращения обязательств по договору, обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Прекращение договорных отношений влечет необходимость соотнести взаимное предоставление сторон (сальдо встречных обязательств) и определить завершающую обязанность одной из них в отношении другой.

В материалы дела представлены соглашения о расторжении договора аренды, датированные 19.04.2017 (подписано арендатором) и 25.04.2017 (подписано арендодателем), в пункте 2 которых указано, что не позднее 3 банковских дней с момента подписания настоящего соглашения арендодатель возвращает арендатору 118 800 руб., оплаченные арендатором в соответствии с п. 5.3 договора в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору нежилого помещения.

Таким образом, обе стороны признали обязанность арендодателя возвратить 118 000 руб., оплаченных в качестве обеспечительного взноса платежным поручением №120 от 22.07.2016.

Поскольку в материалы дела доказательств возврата обеспечительного платежа в размере 118 800 руб. ответчиком не представлено, требование истца в указанной части требований следует признать обоснованным.

В части требования о взыскании 118 800 руб. – возврата арендного платежа, перечисленного арендодателю платежным поручением №120 от 22.07.2016, суд не находит оснований для его удовлетворения ввиду нижеследующего.

Акт приема-передачи арендатору помещения сторонами не подписан. Вместе с тем имеется подписанный двусторонний акт возврата помещения от 26.04.2017.

В материалы дела истцом представлено письмо Общества с ограниченной ответственностью «Своя пекарня» исх. 9 от 14.04.2017, адресованное Обществу с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Бизнес-Гарант", в котором истец указал, что в июле 2016 года им был произведен ремонт помещения, из чего суд делает вывод о фактическом владении истцом помещением.

Применительно к нормам ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Доказательств невозможности использования помещения, обращения к арендодателю на предмет его возврата и уклонения последнего от приемки помещения в материалах дела не имеется. Ссылка истца на дополнительное соглашение №1 от 17.08.2016 не принимается судом во внимание, так как соглашение не подписано сторонами.

Поэтому оснований для возврата истцу уплаченной им арендной платы в размере 118 800 руб. суд не усматривает. При этом требований о зачете стоимости ремонта истец не заявлял.

Помимо основного долга истец просил взыскать с ответчика неустойку, начисленную за несвоевременную передачу объекта в соответствии с п. 7.3 договора, согласно которому в случае непредставления арендодателем объекта в согласованные сроки арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Размер неустойки по расчету истца составил 36 115 руб. 20 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Поскольку неустойкой признается денежная сумма, определенная договором или законом, при сложившихся фактических отношениях по аренде нежилого помещения, но в отсутствие письменного соглашения о неустойке, неустойка не может быть взыскана.

Кроме того, факт передачи объекта арендатору сторонами не отрицается, конкретная дата передачи материалами дела не подтверждена, но факт обратной передачи зафиксирован актом от 26.04.2017. Истец же начисляет неустойку до даты возврата помещения, что противоречит фактическим обстоятельствам.

Истец также заявил о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.07.2016 по 28.02.2018, которые по расчету истца составили сумму в размере 35 378 руб. 03 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Принимая во внимание, что требование истца о взыскании основного долга признано обоснованным только в размере обеспечительного платежа 118 800 руб., подлежащего возврату, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 4 565 руб. 66 коп. за период с 29.04.2017 по 30.09.2017, исходя из пункта 2 имеющегося в материалах дела соглашения о расторжении договора аренды от 25.04.2017, подписанного арендодателем.

Ответчик не представил доказательств исполнения своевременного возврата обеспечительного платежа, поэтому начисление истцом процентов на сумму непогашенной задолженности суд считает отвечающим требованиям ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой уплата процентов должником кредитору предусмотрена в качестве меры гражданско-правовой ответственности за нарушение денежного обязательства.    

При указанных обстоятельствах требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 123 365 руб. 66 коп., из которых 118 800 руб. – обеспечительный взнос, 4 565 руб. 66 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.04.2017 по 30.09.2017.

В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истец просил отнести на ответчика 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, однако в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, документально не подтвердил факт несения им таких расходов, поэтому основания для удовлетворения заявления истцом о взыскании судебных расходов при недоказанности их несения отсутствуют.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований путем взыскания с него 3 665 руб. в пользу истца, оплатившего государственную пошлину при подаче иска.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Коллекторское агентство "Бизнес-Гарант" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Своя Пекарня" 123 365 руб. 66 коп., в том числе 118 800 руб. – обеспечительный взнос, 4 565 руб. 66 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 29.04.2017 по 30.09.2017, а также 3 665 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

В удовлетворении заявления о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя отказать.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/

О.Н. Каленникова