ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-32823/2016

город Ростов-на-Дону

22 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Авдониной О.Г.,

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 24 марта 2017 года по делу № А53-32823/2016 (судья Димитриев М.А.)

по иску комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304615406500157)

при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью «Стим» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки по договорам аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель, ФИО1) о взыскании:

-625 934 руб. 76 коп. задолженности по арендной плате по договору №14-48 от 10.02.2014 за периоды с 01.10.2013 по 17.07.2014 и с 15.03.2016 по 30.09.2016, а также 36 783 руб. 29 коп. неустойки за период с 20.12.2013 по 14.10.2016;

-2 297 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате по договору №09-331 от 03.07.2009 за третий квартал 2016 года, а также 77 руб. 01 коп. неустойки за период с 20.03.2016 по 20.09.2016.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по внесению арендной платы по договорам №14-48 от 10.02.2014 и №09-331 от 03.07.2009 за пользование: земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004524:57 площадью 2853 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>, и земельным участком с кадастровым номером 61:58:0002015:10 площадью 1229 кв.м, расположенным по адресу: 

<

...>.

Решением суда от 24 марта 2017 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ФИО1 в пользу комитета взыскано 628 231 руб. 91 коп. задолженности и 36 860 руб. 30 коп. неустойки. С ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 16 302 руб. государственной пошлины.

Суд указал, что произведенные истцом расчеты арендной платы соответствуют условиям договоров и положениям действующего законодательства. Доказательства внесения арендной платы за пользование земельными участками в спорном периоде ответчик не представил.

Проверив расчет неустойки, суд признал его произведенным верно, а размер неустойки - соразмерным последствиям нарушения ответчиком своего обязательства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 (с учетом определения от 30.12.2017 об исправлении в постановлении арифметической ошибки) решение суда первой инстанции изменено в части взыскания неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 и распределения судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В связи с изменением размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о пересмотре решения от 24.03.2017 в части взыскания задолженности по арендной плате по данному вопросу по новым обстоятельствам.

Решением от 27.11.2018 суд первой инстанции удовлетворил заявление ФИО1 о пересмотре решения суда от 24.03.2017 по настоящему делу по новым обстоятельствам и отменил указанное решение в части взыскания задолженности по арендной плате по договору №14-48 от 10.02.2014 за период с 15.03.2016 по 30.09.2016, задолженности по арендной плате по договору №09-331 от 03.07.2009 за третий квартал 2016 года.

Решением от 21.03.2019 суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично; взыскал с ФИО1 в пользу комитета 2 297 руб. 15 коп. задолженности по договору №09-331 от 03.07.2009; в остальной части прекратил производство по делу в связи с отказом истца от иска; взыскал с ФИО1 в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по делу.

05.06.2019 в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд от ФИО1 поступило заявление о пересмотре постановления суда апелляционной инстанции от 30.12.2017 (с учетом определения от 30.12.2017 об исправлении в постановлении арифметической ошибки) по новым обстоятельствам в части требования истца о взыскании неустойки по договору аренды №14-48 от 10.02.2014 (с учетом заявления об уточнении требований – л.д. 122-123 том 3).

Заявление мотивировано тем, что взыскание неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014 на сумму арендной платы, рассчитанной с 15.03.2016 по 30.09.2016, было обусловлено приобретением ФИО1 по договору купли-продажи от 09.03.2016, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Стим», объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57. Вместе с тем, определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.11.2018 по делу № А53-8907/2017 (с учетом постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по указанному делу) договор купли-продажи от 09.03.2016 был признан недействительным. Поскольку указанная сделка недействительна с момента ее совершения, в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 ФИО1 не являлся собственником объекта недвижимости и, соответственно, стороной договора аренды №14-48 от 10.02.2014. В связи с этим, с ответчика необоснованно была взыскана неустойка за нарушение сроков внесения арендных платежей за указанный период.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2019 заявление ФИО1 удовлетворено, отменено постановление апелляционного суда от 30.12.2017 в части взыскания неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, начисленной на сумму арендной платы, рассчитанной с 15.03.2016 по 30.09.2016, а также в части взыскания государственной пошлины по делу. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стим» (далее – третье лицо, ООО «Стим»).

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Судом апелляционной инстанции проверяется законность и обоснованность решения суда от 24.03.2017 только в части взыскания неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, начисленной на сумму арендной платы, рассчитанной с 15.03.2016 по 30.09.2016.

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004524:57, расположенный по адресу: 

<

...>, был поставлен на государственный кадастровый учет 17.09.2008 (кадастровый паспорт земельного участка от 24.01.2014 № 61/001/14-56258 – л.д. 32-34 том 1).

Данный участок является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, и находится в распоряжении органов местного самоуправления.

Разрешенный вид использования земельного участка - «для размещения многофункционального здания (детского кафе, косметического салона, офисов)».

Из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57 расположен объект незавершенного строительства.

10.02.2014 комитет (арендодатель) предоставил ФИО1, являющемуся владельцем указанного объекта незавершенного строительства, названный земельный участок с кадастровым номером 61:58:0004524:57 по договору аренды №14-48.

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 17.11.2016 №90-28623356 (л.д. 49-50 том 1) договор аренды №14-48 от 10.02.2014 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.2 договора №14-48 на земельном участке имеется объект незавершенного строительства.

Срок аренды земельного участка стороны установили с 25.09.2013 по 24.08.2018 (пункт 2.1 договора №14-48).

В последующем ФИО1 (продавец) продал по договору купли-продажи от 02.07.2014 (л.д. 41-42 том 1) ООО «Стим» (покупатель) расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57 объект незавершенного строительства общей площадью застройки 803,8 кв.м.

Одновременно с продажей объекта недвижимости продавец уступил, а покупатель принял права и обязанности арендатора по договору №14-48 от 10.02.2014 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 площадью 2853 кв.м по адресу: 

<

...>.

В исковом заявлении комитет указал, что обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004524:57 за период с 01.10.2013 по 17.07.2014, то есть до перехода права собственности на объект незавершенного строительства и уступки прав и обязанностей арендатора по договору №14-48 от 10.02.2014, предприниматель не исполнил.

Истец также указал, что 09.03.2016 ООО «Стим» (продавец) продало по договору купли-продажи ФИО1 (покупатель) расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57 объект незавершенного строительства общей площадью застройки 803,8 кв.м.

Одновременно с продажей объекта недвижимости продавец уступил, а покупатель принял права и обязанности продавца по договору №14-48 от 10.02.2014 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 площадью 2853 кв.м по адресу: 

<

...>.

В исковом заявлении комитет указал, что обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004524:57 за период с 15.03.2016 по 30.09.2016 ФИО1 не исполнил.

Претензионным письмом от 21.10.2016 №60.4.3/10603 (л.д. 53 том 1) истец уведомил ответчика о наличии у него задолженности по внесению арендных платежей и необходимости ее погашения в течение тридцати дней с момента получения данного письма.

Неисполнение ФИО1 указанного требования послужило основанием для обращения комитета в суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции правильно установил, что договор №14-48 от 10.02.2014 по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указывалось выше, обращаясь в суд с иском по настоящему делу, комитет указал на нарушение ФИО1 обязанности по внесению арендных платежей в установленный в договоре №14-48 от 10.02.2014 срок за следующие периоды арендного пользования: с 01.10.2013 по 17.07.2014 и с 15.03.2016 по 30.09.2016.

Согласно расчету комитета за период с 01.10.2013 по 17.07.2014 размер арендной платы составил 236 665 руб. 13 коп.; за период с 15.03.2016 по 30.09.2016 – 633 204 руб. 86 коп.

В подтверждение исполнения обязанности по оплате за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004524:57 в спорный период предприниматель представил в материалы дела следующие платежные поручения:

№3 от 20.02.2014 на сумму 36 665 руб. 70 коп. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»),

№7 от 19.03.2014 на сумму 54 641 руб. 92 коп. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»),

№11 от 20.06.2014 на сумму 55 249 руб. 05 коп. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»),

№23 от 15.09.2014 на сумму 9 714 руб. 13 коп. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»),

№11 от 02.06.2016 на сумму 30 000 руб. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»);

№14 от 28.06.2016 на сумму 15 096 руб. 28 коп. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»);

№16 от 25.07.2016 на сумму 10 000 руб. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»);

№18 от 22.08.2016 на сумму 10 400 руб. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»);

№24 от 21.09.2016 на сумму 10 000 руб. (назначение платежа: «Арендная плата за земельный участок по договору №14-0048 от 10.02.2014»).

Из представленного истцом расчета суммы долга следует, что задолженность по арендным платежам за период с 01.10.2013 по 17.07.2014 была оплачена ответчиком в полном объеме.

Согласно документам, приложенным к исковому заявлению, изначально заявленная ко взысканию в рамках настоящего дела сумма долга в размере 625 934 руб. 23 коп. образовалась за период с 15.03.2016 по 30.09.2016.

В связи с нарушением сроков внесения арендных платежей как за период с 01.10.2013 по 17.07.2014, так и за период с 15.03.2016 по 30.09.2016 комитет произвел начисление неустойки в размере 36 783 руб. 29 коп. Начисление имущественной санкции произведено за период с 20.12.2013 по 14.10.2016.

Рассмотрев требования истца о взыскании задолженности и неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, суд первой инстанции признал их заявленными обоснованно.

Постановлением от 30.12.2017 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки от 30.12.2017) суд апелляционной инстанции оставил без изменения решение суда в части взыскания долга по арендной плате и изменил решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, уменьшив ее размер до 36 300 руб. 64 коп. и отказав в удовлетворении данного требования в остальной части.

Решением от 27.11.2018 суд первой инстанции частично удовлетворил заявление ответчика о пересмотре решения суда от 24.03.2017 по настоящему делу по новым обстоятельствам и отменил решение суда от 24.03.2017 в части взыскания задолженности по арендной плате по договору №14-48 от 10.02.2014 за период с 15.03.2016 по 30.09.2016 (поскольку в указанной части решение суда от 24.03.2017 было оставлено апелляционным судом без изменения). При принятии указанного судебного акта суд первой инстанции руководствовался правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2012 № 13649/11.

Решение от 24.03.2017 в части рассмотрения требования о взыскании неустойки по договорам №14-48 от 10.02.2014 и №09-331 от 03.07.2009 предметом пересмотра судом первой инстанции в порядке, установленном главой 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не выступало.

При новом рассмотрении комитет заявил отказ от иска в части взыскания долга по арендной плате по договору аренды №14-48 от 10.02.2014 в полном объеме.

Решением от 21.03.2019 суд первой инстанции принял заявленный комитетом отказ от иска и прекратил производство по делу в указанной части. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 2 297 руб. 15 коп. задолженности по другому договору №09-331 от 03.07.2009 и в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановлением от 02.07.2019 суд апелляционной инстанции удовлетворил заявление ответчика о пересмотре постановления суда апелляционной инстанции от 30.12.2017 (с учетом определения от 30.12.2017 об исправлении в постановлении арифметической ошибки) по новым обстоятельствам и отменил указанный судебный акт в части взыскания неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, начисленной на сумму арендной платы, рассчитанной с 15.03.2016 по 30.09.2016, а также в части взыскания государственной пошлины по делу.

Повторно проверив законность и обоснованность решения суда от 24.03.2017 в указанной части, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Таким образом, для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки необходимо констатировать два обстоятельства: во-первых, наличие у ответчика обязанности по внесению арендных платежей в установленный в договоре срок; во-вторых, нарушение им указанных сроков.

Материалами дела подтверждаются оба указанных обстоятельства.

Как указывалось выше, требование истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной на сумму арендной платы по договору №14-48 от 10.02.2014, рассчитанной с 15.03.2016 по 30.09.2016, основано на пункте 5.2 договора аренды №14-48 от 10.02.2014.

Из материалов дела следует, что договор №14-48 от 10.02.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 был заключен между комитетом и ФИО1 в целях использования расположенного на нем объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственной реестре недвижимости (кадастровый (или условный) номер объекта – 61:58:0004524:66).

После заключения договора аренды ФИО1 (продавец) продал по договору купли-продажи от 02.07.2014 (л.д. 41-42 том 1) ООО «Стим» (покупатель) расположенный на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57 объект незавершенного строительства общей площадью застройки 803,8 кв.м.

Одновременно с продажей объекта недвижимости продавец уступил, а покупатель принял права и обязанности продавца по договору №14-48 от 10.02.2014 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 площадью 2853 кв.м по адресу: 

<

...>.

В последующем ООО «Стим» (продавец) подписало с ФИО1 (покупатель) договор купли-продажи от 09.03.2016 объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57.

В договоре купли-продажи от 09.03.2016 стороны также согласовали, что покупатель принимает права и обязанности продавца по договору №14-48 от 10.02.2014 аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском по настоящему делу, комитет указал на нарушение ФИО1 обязанности по внесению арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 в установленный в договоре срок.

Возражая против названного требования комитета, ФИО1 указал, что в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 не являлся собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57, поскольку договор купли-продажи от 09.03.2016 признан недействительной сделкой. В связи с этим, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014 не имеется.

Оценив указанный довод, суд апелляционной инстанции установил, что определением Арбитражного суда Ростовской области от 12.04.2017 по делу № А53-8907/2017 было возбуждено производство по делу о банкротстве ООО «Стим».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2017 по делу № А53-8907/2017 ООО «Стим» признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве, - конкурсное производство.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Стим» конкурсный управляющий обществом оспорил договор от 09.03.2016 купли-продажи недвижимого имущества на основании пункта 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) как сделку, совершенную должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Определением от 13.11.2018 по делу № А53-8907/2017 Арбитражный суд Ростовской области признал недействительным договор купли-продажи от 09.03.2016, заключенный между ООО «Стим» и ФИО1, и в порядке применения последствий недействительности сделки взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Стим» денежные средства в размере 5 738 457 руб. 36 коп., представляющие собой стоимость объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по делу № А53-8907/2017 определение суда первой инстанции от 13.11.2018 изменено в части применения последствий недействительности сделки. Суд апелляционной инстанции обязал ФИО1 возвратить в конкурсную массу ООО «Стим» объект недвижимости и восстановил за ООО «Стим» право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57. В остальной части определение суда первой инстанции от 13.11.2018 оставлено без изменения.

В постановлении от 22.04.2019 по делу № А53-8907/2017 суд апелляционной инстанции указал, что согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения; это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку (пункт 25 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, ответчик указывает, что в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 не являлся собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57, в связи с чем, на его стороне не возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование указанным земельным участком.

Оценив названный довод ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Нормами земельного законодательства Российской Федерации предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 73) подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09).

При этом согласно абзацу 2 пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ № 11 возникновение у нового собственника объектов недвижимости прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором расположены указанные объекты, непосредственно связано с моментом государственной регистрации перехода права собственности на эти объекты.

Апелляционный суд отмечает, что в силу принципа относительности обязательственного правоотношения по общему правилу, предусмотренному пунктом 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает прав и обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Соответственно, стороны обязательства не могут выдвигать в отношении третьих лиц возражения, основанные на обязательстве между собой, равно как и третьи лица не могут выдвигать возражения, вытекающие из обязательства, в котором они не участвуют (пункт 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

В данном случае комитет не является участником договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, в связи с чем на него не могут быть возложены негативные последствия наличия в договоре от 09.03.2016 купли-продажи пороков, связанных с его недействительностью, тем более риск признания недействительной сделки, заключенной в преддверии банкротства по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

Комитет, добросовестно полагавшийся в отношениях по аренде земли на данные ЕГРП, не может быть поставлен в состояние неопределенности относительно фигуры его договорного контрагента.

Придание регистрационной записи значения юридического факта, влекущего изменение субъектного состава арендного правоотношения, при определении момента перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, в ситуации замены стороны в договоре на основании положений закона обусловлено спецификой структуры обязательственных связей между участниками отношений и соответствует разумному распределению рисков.

Из материалов дела также следует, что после признания договора купли-продажи от 09.03.2016 недействительным ФИО1 обратился в Таганрогский городской суд Ростовской области с иском к комитету о взыскании неосновательного обогащения, представляющего собой уплаченную им плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004524:57 в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2017 по делу № А53-32823/2016.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 22.07.2019 по делу № 2-3267/19, оставленным без изменения апелляционным определением Ростовского областного суда от 14.10.2019 (дело № 33-17485/2019), в удовлетворении иска отказано. Суд установил, что ФИО1, фактически являясь пользователем земельного участка на законных основаниях (договор аренды), обязан нести ответственность за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей. Обстоятельство признания сделки недействительной в отношении объекта недвижимости при отсутствии факта пользования продавцом спорным участком не порождает у продавца обязанности по внесению арендных платежей, поскольку в силу принципа платности земли данная обязанность возникает у фактического пользователя земельным участком, которым в данном случае являлся ФИО1

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений.

Таким образом, обстоятельства, установленные Таганрогским городским судом Ростовской области в рамках рассмотрения дела № 2-3267/19, имеют свойство преюдициально установленных обстоятельств для рассмотрения настоящего дела.

Из материалов дела следует, что право собственности на объект незавершенного строительства за ФИО1 было зарегистрировано 15.03.2016 (выписки из ЕГРП - л.д. 39, 51-52 том 1).

Ответчик не оспорил обстоятельство нахождения в его пользовании объекта незавершенного строительства с момента подписания договора купли-продажи до 30.09.2016. 

Более того, ответчик вносил арендные платежи по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57, а также в 2016 году реализовывал право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, действуя в качестве его титульного пользователя. 

Согласно постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по делу № А53-8907/2017 в рамках рассмотрения указанного дела ФИО1 приводил доводы о том, что в период после подписания договора купли-продажи от 09.03.2016 им предпринимались действия, направленные на завершение строительства объекта недвижимого имущества. В частности, ФИО1 указывал, что 14.04.2016 им был подписан договор подряда с ООО «ТСМ», а также представил в качестве доказательств оплаты по договору от 14.04.2016 квитанции к приходному кассовому ордеру от 12.08.2016 и от 15.04.2016 (11 страница постановления апелляционного суда от 22.04.2016 по делу № А53-8907/2017). Таким образом, в рамках дела № А53-8907/2017 ФИО1 признавал обстоятельство пользования им земельным участком с кадастровым номером 61:58:0004524:57 после подписания договора купли-продажи от 09.03.2016.

Объект недвижимого имущества был возвращен в конкурсную массу ООО «Стим» постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по делу № А53-8907/2017. Указанным судебным актом также было восстановлено за ООО «Стим» право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57.

Следовательно, в течение всего спорного периода, за который комитет произвел начисление арендной платы (с 15.03.2016 по 30.09.2016), ФИО1 являлся реестровым собственником спорного объекта незавершенного строительства и фактическим пользователем земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

Таким образом, при разрешении апелляционной жалобы апелляционный суд принимает во внимание:

во-первых, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела выводы Таганрогского городского суда Ростовской области, изложенные в решении от 22.07.2019 по делу № 2-3267/19, о наличии у ответчика в спорный период статуса арендатора земельного участка и, соответственно, о наличии у него обязанности по внесению платы за пользование землей (в апелляционном определении от 14.10.2019 по делу № 33-17485/2019 Ростовский областной суд пришел к аналогичному выводу, указав, что денежные средства за пользование земельным участком были уплачены ФИО1 комитету во исполнение обязательства, вытекающего из договора аренды, в связи с чем арендная плата была получена комитетом на законных основаниях);

во-вторых, наличие у ответчика в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 статуса реестрового собственника объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:58:0004524:57;

в-третьих, нахождение спорного земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 в период с 15.03.2016 по 30.09.2016 в фактическом пользовании ФИО1 (внесение им платежей за пользование землей, реализация права на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка).

С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в данном случае обязанность по уплате неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей, начисленных за период с 15.03.2016 по 30.09.2016, подлежит возложению на ФИО1

В пункте 5.2 договора №14-48 от 10.02.2014 стороны согласовали, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Проверив размер имущественной санкции, начисленной комитетом за спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как указывалось выше, при обращении с иском по настоящему делу комитет произвел начисление имущественной санкции на сумму арендной платы, определенной исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 в размере 18 768 888 руб. 45 коп.

В последующем решением Ростовского областного суда от 03.07.2018 по делу № 3а-297/2018 (л.д. 6-12 том 3) кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 9 514 755 руб. В резолютивной части названного судебного акта Ростовский областной суд указал, что датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка необходимо считать 01.12.2016.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела следует, что в связи с принятием Ростовским областным судом решения от 03.07.2018 по делу № 3а-297/2018 ФИО1 обратился в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о пересмотре решения от 24.03.2017 по настоящему делу по новым обстоятельствам.

Суд первой инстанции удовлетворил указанное заявление и в порядке, установленном главой 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отменил решение от 24.03.2017 по настоящему делу в части взыскания задолженности по арендной плате по договору №14-48 от 10.02.2014 за период с 15.03.2016 по 30.09.2016.

При новом рассмотрении дела решением от 21.03.2019 суд первой инстанции принял заявленный истцом отказ от иска в указанной части в связи с добровольным погашением ответчиком суммы задолженности.

Апелляционный суд произвел перерасчет размера неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016, с учетом переоценки кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:58:0004524:57 решением Ростовского областного суда от 03.07.2018 по делу № 3а-297/2018.

Согласно произведенному судом апелляционной инстанции перерасчету размер неустойки за период с 22.03.2016 по 14.10.2016 составляет 8 995 руб. 22 коп.

В связи с этим, решение суда в части взыскания неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016, подлежит изменению. Размер указанной неустойки подлежит уменьшению до 8 995 руб. 22 коп. В удовлетворении указанного требования в остальной части надлежит отказать.

При вынесении постановления апелляционный суд также учитывает следующее.

Как указывалось выше, в рамках настоящего дела комитетом было заявлено требование о взыскании 36 783 руб. 29 коп. неустойки за период с 20.12.2013 по 14.10.2016, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей за пользование земельным участком по договору №14-48 от 10.02.2014:

-в период с 01.10.2013 по 17.07.2014;

-в период с 15.03.2016 по 30.09.2016.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2017 требование комитета о взыскании с ФИО1 неустойки было удовлетворено в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 30.12.2017 (с учетом определения от 30.12.2017 об исправлении в постановлении арифметической ошибки) с ответчика в пользу истца было взыскано:

-17 830 руб. 80 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 01.10.2013 по 17.07.2014;

-18 469 руб. 84 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016.

В удовлетворении требования о взыскании неустойки в размере 405 руб. 64 коп. по договору №14-48 от 10.02.2014 постановлением суда апелляционной инстанции от 30.12.2017 было отказано.

Поскольку постановлением от 02.07.2019 суд апелляционной инстанции отменил постановление от 30.12.2017 только в части взыскания неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014 и только начисленной на сумму арендной платы, рассчитанной с 15.03.2016 по 30.09.2016, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 8 995 руб. 22 коп.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 (с учетом определения от 30.12.2017 об исправлении в постановлении арифметической ошибки) в части взыскания 17 830 руб. 80 коп. неустойки, а также отказа в удовлетворении требования о взыскании 405 руб. 64 коп. неустойки вступило в законную силу и не являлось объектом пересмотра апелляционным судом по новым обстоятельствам.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2017 в части взыскания с ответчика в пользу истца 77 руб. 01 коп. неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №09-331 от 03.07.2009, не было изменено постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 и также вступило в законную силу.

В связи с этим, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2017 (с учетом определения от 30.12.2017 об исправлении в постановлении арифметической ошибки) в части взыскания с ответчика в пользу истца 17 830 руб. 80 коп. неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, а также решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.03.2017 в части взыскания с ответчика в пользу истца 77 руб. 01 коп. неустойки по договору №09-331 от 03.07.2009, подлежит исполнению в установленном законом порядке.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению между сторонами в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении с иском в суд комитет не уплачивал государственную пошлину, поскольку в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

Как указывалось выше, решением от 21.03.2019 суд первой инстанции принял отказ комитета от иска в части взыскания задолженности по арендной плате по договору №14-48 от 10.02.2014 за третий квартал 2016 года в связи с добровольным удовлетворением ответчиком данного требования и прекратил производство по делу в указанной части.

Согласно пункту 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при отказе истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины, от иска в связи с добровольным удовлетворением его требований после обращения в арбитражный суд производство по делу прекращается и решение не в пользу ответчика не принимается, в силу чего в этом случае государственная пошлина в бюджет с ответчика не взыскивается.

С учетом определенной комитетом цены иска по настоящему делу (с учетом принятого судом первой инстанции отказа истца от иска) (39 157 руб. 45 коп.) размер государственной пошлины составляет 2 000 руб.

Поскольку данный размер государственной пошлины является минимальным при обращении в арбитражные суды, принцип пропорционального распределения судебных расходов по иску в данном случае не применяется.

В связи с этим, ввиду удовлетворения требований истца о взыскании задолженности и неустойки по договору №09-331 от 03.07.2009, а также 26 826 руб. 02 коп. неустойки по договору №14-48 от 10.02.2014, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 000 руб. государственной пошлины по иску. Поскольку данная сумма взыскана с ответчика решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.2019 по настоящему делу, вступившим в законную силу, судебные расходы по иску судом апелляционной инстанции не взыскиваются.

При обращении с апелляционной жалобой ИП ФИО1 уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб. по чеку-ордеру от 11.04.2017 (л.д. 98 том 1).

Согласно пункту 21 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в удовлетворении исковых требований комитета отказано на 25,42%, с истца в пользу ответчика подлежит взысканию 763 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе. В остальной части судебные расходы по апелляционной жалобе подлежат оставлению на ответчике.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 24 марта 2017 года по делу № А53-32823/2016 в части взыскания с ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016, изменить.

Взыскать с ФИО1 (ИНН 

<

***>) в пользу комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 8 995 руб. 22 коп. неустойки за период с 22.03.2016 по 14.10.2016, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016.

В остальной части в удовлетворении требования о взыскании неустойки, начисленной за нарушение сроков внесения арендных платежей по договору №14-48 от 10.02.2014 за пользование земельным участком в период с 15.03.2016 по 30.09.2016, отказать.

Решение в части взыскания с ФИО1 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 16 302 руб. отменить.

Взыскать с комитета по управлению имуществом города Таганрога (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО1 (ИНН 

<

***>) 763 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

ПредседательствующийО.Г. Авдонина

СудьиВ.В. Галов

М.Н. Малыхина