АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-6844/2020

18 июня 2021 года

г. Курск

Резолютивная часть решения объявлена 15 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2021 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Е.Ф. Вербиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Курска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Курск,

к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании решения, выраженного в письме от 13.08.2020 № 7178/оу01-19, незаконным и необоснованным,

об обязании выполнить п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В судебном заседании приняли участие представители: 

от заявителя: ФИО2 по доверенности от 03.08.2020, 

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности от 23.10.2020.

Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, и изучив материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Курска» (далее – заявитель, Общество, ООО «УК Курска») обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – заинтересованное лицо, Комитет), выраженного в письме от 13.08.2020 № 7178/оу01-19, незаконным и необоснованным, об обязании выполнить п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

От заинтересованного лица в судебном заседании поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии заявления с отметкой о принятии 03.08.2020. Судом ходатайство удовлетворено, представленные документы приобщены к материалам дела.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражала против удовлетворения заявленных требований.

Из материалов дела судом установлено, что ООО «УК Курска» зарегистрировано в качестве юридического лица 11.11.2011, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

На основании протокола № 8р/2016а проведения открытого аукциона от 24.08.2016 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) и ООО «УК Курска» (арендатор) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска № 4990 от 05.09.2016, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 286,30 кв. м, в том числе: помещение III, комнаты №№ 3-7,9-18,18а, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А.

Срок действия договора установлен с 05.09.2016 по 03.09.2017 (пункт 5.1. договора).

Согласно пункту 5.3. договора договор прекращает свое действие и теряет юридическую силу по окончании его срока, установленного п. 5.1 указанного договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендуемое имущество было передано Обществу по акту приема-передачи 05.09.2016.

14.12.2017, 22.03.2018, 25.04.2018 Комитетом в адрес заявителя направлялись претензии об уплате задолженности по арендной плате.

29.01.2020 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес ООО «УК Курска» было направлено уведомление об изменении с 01.02.2020 размера платы за фактическое пользование помещением муниципального нежилого фонда города Курска, расположенным по адресу: ул. Школьная, 7.

03.06.2020 Комитетом в адрес ООО «УК Курска» было направлено уведомление № 4675/07.01-14, в котором заинтересованное лицо, сославшись на пункт 5.1. договора, согласно которому срок действия договора аренды № 4990 от 05.09.2016 составляет период с 05.09.2016 по 03.09.2017, уведомило Общество о необходимости в срок до 30.06.2020 освободить и передать помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: ул. Школьная, 7, по акту приема-передачи в добровольном порядке.

18.06.2020 ООО «УК Курска» обратилось к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением (исх. № 451/ю-09), содержащим предложение заключить новый договор аренды на определенный срок без проведения торгов.

В ответ на указанное обращение 03.07.2020 Комитетом в адрес Общества было направлено уведомление № 5571/07.01-14, в котором комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска сослался на прекращение действия договора аренды с 03.09.2017, уведомил, что Комитетом принято решение использовать помещение для муниципальных нужд, и просил освободить и передать помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: ул. Школьная, 7, по акту приема - передачи в добровольном порядке, в срок до 03.08.2020.

30.07.2020 ООО «УК Курска» обратилось в Комитет с заявлением (вх. № 07.01-09/1699) о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

05.08.2020 Комитетом в адрес Общества была направлена претензия с требованием уплатить неустойку, начисленную в соответствии с пунктом 4.2. договора за период с 01.01.2018 по 31.07.2020 в размере 111772,62 руб.

В письме от 13.08.2020 № 7178/07.01-04 Комитет отказал ООО «УК Курска» в предоставлении в собственность испрашиваемого помещения, сославшись на прекращение 03.09.2017 арендных отношений, а также на наличие у Общества задолженности в размере 111772,62 руб.

Не согласившись с данным отказом, полагая его незаконным и необоснованным, нарушающим право Общества на преимущественное приобретение арендуемого им имущества, ООО «УК Курска» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При этом судом установлено, что в рассматриваемом заявлении Обществом неверно указан исходящий номер письма, содержащего оспариваемое решение. Так, в заявлении указано, что Общество просит признать незаконным решение Комитета, выраженное в письме от 13.08.2020 № 7178/оу01-19, в то время как письмо, содержащее оспариваемый отказ, имеет исх. № 7178/07.01-14.

Вместе с тем, исходя из преследуемого заявителем интереса и существа заявленных требований, суд полагает возможным рассмотреть заявление ООО «УК Курска», как заявление о признании незаконным и необоснованным решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, выраженного в письме от 13.08.2020 № 7178/71.01-14.

В обоснование предъявленных требований Общество ссылается на то, что до истечения срока аренды (03.09.2017) арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора. На дату истечения срока действия договора аренды (03.09.2017) каких-либо возражений относительно продолжения пользования арендованным имуществом от Комитета в адрес арендатора не поступало. Как на дату истечения срока действия договора аренды (03.09.2017), так и в течение всего периода его действия арендатором надлежащим образом исполнялись все его договорные обязательства. По истечении срока действия договора аренды № 4990 от 05.09.2016 Общество продолжило использовать нежилое помещение, а Комитет не возражал против продления договора аренды на неопределенный срок, получал арендную плату за пользование недвижимым имуществом и ежегодно индексировал (увеличивал) ее размер со ссылками в соответствующих уведомлениях на заключенный договор аренды нежилого помещения муниципального нежилого фонда от 05.09.2016 № 4990. Доказательств расторжения указанного договора в соответствии с положениями п. 5.7 Договора и ст. 610 ГК РФ в материалы дела Комитетом не представлено. В связи с чем, заявитель считает, что на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции», с учетом правового подхода, отраженного в пункте 4.2 действующего постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, необходимо сделать вывод о наличии совокупности условий для продления действия договора аренды, в связи с чем, договор аренды муниципального нежилого помещения считается продленным на неопределенный срок. Также Общество ссылается на отсутствие у него на момент обращения с заявлением о предоставлении в собственность спорного имущества задолженности по договору, поскольку по состоянию на 31.07.2020, согласно акту сверки, у Общества имелась переплата до договору в размере 140000,20 руб.

В ходе рассмотрения дела комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска возражал против удовлетворения заявленных требований, сославшись на отсутствие условий для предоставления Обществу в собственность испрашиваемого имущества, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», поскольку на момент обращения с заявлением (30.07.2020) о приобретении муниципального имущества договор аренды от 05.09.2016 № 4990 прекратил свое действие, и у Общества имелась задолженность по уплате неустойки (пеней) за период с 11.02.2019 по 29.07.2020 размере 111772, 62 руб., начисленной в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за январь 2019 года - июнь 2020 года.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд находит заявленные требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Судом установлено, что с настоящим заявлением о признании незаконным решения комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, выраженного в письме от 13.08.2020 № 7178/07.01-14, ООО «УК Курска» обратилось 31.08.2020, то есть в пределах установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ срока.

В частях 4 и 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Основанием для признания незаконными действий (бездействия), ненормативного правового акта органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 АПК РФ, пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

Пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

На основании части 2 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом города Курска, утвержденному Решением Курского городского Собрания от 20.12.2019 № 111-6-РС, Комитет осуществляет от имени муниципального образования «Город Курск» права собственника в отношении муниципального имущества, управляет и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законодательством, в том числе осуществляет передачу муниципального имущества в аренду.

Реализация полномочий собственника по передаче муниципального имущества в аренду осуществляется Комитетом в порядке оказания муниципальной услуги согласно Постановлению Администрации г. Курска от 14.10.2011 № 3051 «Об утверждении административного регламента комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска по предоставлению муниципальной услуги «Реализация полномочий собственника по передаче муниципального имущества в аренду» (далее - Регламент).

Согласно пункту 2.3 Регламента конечным результатом предоставления муниципальной услуги является: заключение договора аренды и передача муниципального имущества; отказ в предоставлении объекта муниципальной собственности; предоставление преференции в виде льготы по арендной плате за использование объекта муниципальной собственности согласно договору аренды; отказ в предоставлении преференции.

Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ) регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены иным федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Как следует из положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что ООО «УК Курска» включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства 01.08.2016, категория «малое предприятие».

ООО «УК Курска», сославшись на положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию нежилого помещения муниципальной собственности площадью 286,30 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно письму от 13.08.2020 № 7178/07.01-04, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приватизацию указанного нежилого помещения явилось наличие задолженности на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения муниципальной собственности, а также истечение срока действия договора аренды указанного имущества № 4990 от 05.09.2016.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Аналогичная позиция сформулирована в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017.

С учетом изложенного, в силу положений Закона № 159-ФЗ, в рассматриваемом случае возникновение у ООО «УК Курска» права на преимущественный выкуп арендуемого имущества поставлено в зависимость от наличия у него действующих арендных отношений в течение двух и более лет по состоянию на дату подачу заявления о реализации преимущественного права (30.07.2020).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку имущество, являющееся предметом договора аренда № 4990 от 05.09.2016, является муниципальным, к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 171-ФЗ), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ и вступила в действие с 02.07.2008, то есть, до заключения указанного договора.

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, по общему правилу заключение договоров аренды, договоров безвозмездного использования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, переданных в пунктах 1-16 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Судом установлено, что рассматриваемые правоотношения к числу исключений, указанных в пунктах 1-16 части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, не относится.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ правовое значение имеет дата заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества.

Согласно материалами дела, договор № 4990 от 05.09.2016 аренды муниципального имущества - нежилого помещения площадью 286,30 кв. м, в том числе: помещение III, комнаты №№ 3-7,9-18,18а, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, был заключен после вступления в силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды муниципального имущества.

При этом указанный договор был заключен по результатам открытого аукциона на основании протокола № 8р/2016а от 24.08.2016.

При таких обстоятельствах предоставление спорного помещения Обществу в аренду после истечения срока действия данного договора (03.09.2017) в силу положений статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ было возможно только посредством проведения торгов.

Таким образом, с учетом изложенного и исходя из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», вопреки доводам Общества, договор аренды № 4990 от 05.09.2016 не мог быть возобновлен на неопределенный срок применительно к положениям статьи 621 ГК РФ.

При этом, указание в пункте 5.3. договора аренды на то, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, по мнению суда, в рассматриваемом случае для установления факта наличия (отсутствия) между Комитетом и ООО «УК Курска» арендных отношений значения не имеет, поскольку данное положение договора не может быть расценено, как исключающее применение положений части 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, содержащих императивное правило о необходимости заключения договоров аренды муниципального имущества только по результатам торгов.

При этом неосуществление Комитетом действий, направленных на возврат объекта аренды после истечении срока его действия, не является доказательством наличия между сторонами действующего договора аренды.

Частью 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Однако доказательств заключения договора аренды спорного имущества на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ суду не представлено.

С учетом вышеизложенного, суд признает обоснованным вывод Комитета об отсутствии у Общества на момент обращения с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение испрашиваемого имущества действующего договор аренды, в рамках которого могло быть реализовано указанное право.

Ссылки ООО «УК Курска» на то, что Комитет после 03.09.2017 получал арендную плату за пользование недвижимым имуществом и ежегодно индексировал (увеличивал) ее размер со ссылками в соответствующих уведомлениях на заключенный договор аренды нежилого помещения муниципального нежилого фонда от 05.09.2016 № 4990, также не могут быть расценены судом как достаточные основания для признания факта наличия между сторонами после указанной даты арендных отношений, поскольку по истечении срока действия договора Общество продолжило пользоваться имуществом, арендодателю его не вернуло, в связи с чем, в силу положений статьи 622 ГК РФ, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время пользования имуществом.

В качестве основания для отказа Обществу в предоставлении ему в собственность испрашиваемого имущества Комитет в письме от 13.08.2020 № 7178/07.01-04 сослался также на наличие задолженности по состоянию на 03.08.2020 в размере 111772,62 руб.

В ходе рассмотрения дела Комитетом представлен расчет задолженности по уплате неустойки (пеней) за период с 11.02.2019 по 29.07.2020 размере 111772,62 руб., начисленной в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за январь 2019 года - июнь 2020 года.

Вместе с тем, по смыслу пункта 2 части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, препятствием для реализации преимущественного права субъектом малого или среднего бизнеса является задолженность по уплате арендной платы или неустойки, наличие которых подтверждено документально, требование о которых было заявлено арендодателем, и арендатор на день подачи заявления не исполнил это требование.

В рассматриваемом случае в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Комитет до обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права (30.07.2020) предъявлял Обществу требования об уплате неустойки. 

Претензия об уплате неустойки в размере 111772,62 руб. была направлена в адрес Общества 05.08.2020, то есть, после обращения Общества с заявлением о реализации преимущественного права (30.07.2020).

Согласно представленным в материалам дела платежным поручениям, последние платежи по договору были внесены ООО «УК Курска» 30.07.2020, то есть, до подачи заявления о реализации преимущественного права.

При этом, согласно расчету Общества, по состоянию на 30.07.2020 у него имелась переплата в размере 140000,02 руб.

Комитет наличие переплаты в указанном размере не оспаривает. При этом указывает, что данная переплата не могла быть зачтена Комитетом в счет уплаты неустойки по договору, поскольку в платежных поручениях отсутствует указание на то, что денежные средства перечислялись Общество в счет погашения неустойки. Оплата за пользование имуществом и уплата неустойки осуществляются по разным кодам бюджетной классификации. Заявления об уточнении платежа Общество не подавало. 

В то же время суд учитывает, что из оспариваемого решения об отказе в выкупе испрашиваемого Обществом имущества, выраженного в письме от 13.08.2020 № 7178/07.01-14, нельзя однозначно установить характер задолженности, на которую ссылается Комитет. В письме не указано, является ли задолженность в размере 111772,62 руб. задолженностью по оплате за пользование имуществом, либо задолженностью по неустойке (пеням).

Согласно пункту 4.5. договора аренды, за невыполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 2.3.4, 2.3.11 и 2.3.22 договора, арендатор выплачивает неустойку в размере 10% годовой арендной платы.

Как установлено судом, на момент внесения платежей, за счет которых образовалась переплата, Общество достоверными данными о наличии и размере задолженности по неустойке не располагало.

В платежных поручениях № 2391 от 29.07.2020, № 2392 от 30.07.2020, № 2393 от 30.07.2020 в качестве назначения платежа указано «оплата за аренду нежилого помещения по адресу Школьная д. 7 лит А по дог. № 4990 от 05.09.2016».

Код бюджетной классификации, указанный в реквизитах платежа, соответствует коду бюджетной классификации, указанному в договоре аренды.

При этом в договоре аренды не содержится указания на то, что внесение арендной платы и внесение неустойки по договору производится по разным банковским реквизитам, в том числе, по разным кодам бюджетной классификации.

Пунктом 2.1.2. договора установлено, что при изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации арендодатель обязан письменно в двухнедельный срок сообщить арендатору о произошедших изменениях.

Между тем, доказательств извещения ООО «УК Курска» со стороны Комитета о реквизитах, по которым Обществом должна уплачиваться неустойка, в материалы дела не представлено.

В претензии от 05.08.2020 № 6811/07.01-14 об уплате суммы неустойки в размере 111772,62 руб. Комитетом в составе банковских реквизитов, на который необходимо произвести перечисление задолженности, указан тот же код бюджетной классификации, что и в договоре аренды.

Тот же код бюджетной классификации был указан Комитетом и в ранее направляемых в адрес Общества претензиях от 14.12.2017, 22.03.2018, 25.04.2018. При этом, согласно содержанию данных претензий, Комитет просил Общество перечислить задолженность как по арендной плате, так и по пени на один расчетный счет и по одному коду бюджетной классификации.

Имеющаяся у Общества переплата (140000,12 руб.) превышает размер начисленной Комитетом задолженности по неустойке (111772,62 руб.).

При этом согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»  для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Таким образом, положения статьи 410 ГК РФ предоставляют право полного или частичного зачета встречного однородного требования в одностороннем порядке.

В связи с указанным, позиция Комитета о наличии у Общества задолженности по неустойке при наличии переплаты по оплате за пользование имуществом в размере, превышающем размер неустойки, является необоснованной, и, по мнению суда, служит формальным основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения.

Вместе с тем, из анализа положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ усматривается, что для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества при его возмездном отчуждении из муниципальной собственности, необходимо наличие совокупности обстоятельств, установленных данной статьей.

В рамках настоящего дела судом установлено отсутствие на день подачи заявления факта нахождения испрашиваемого Обществом имущества в его временном владении и пользовании в соответствии с договором аренды, в связи с чем суд соглашается с доводом Комитета об отсутствии у Общества права на приобретение в собственность помещения площадью 286,30 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, по основаниям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, оснований для вывода о том, что оспариваемое решение, выраженное в письме от 13.08.2020 № 7178/07.01-14, противоречит положениями ГК РФ, Закона № 159-ФЗ или Закона № 135-ФЗ, суд не усматривает.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ заявитель не представил доказательств нарушения оспариваемым решением его прав и законных интересов и не опроверг доводы заинтересованного лица.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исследовав в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, оценив приведенные сторонами доводы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Руководствуясь статьями 17, 27, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180, 197-201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Курска» отказать. 

Оспариваемый ненормативный акт проверен на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции». 

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                         Е.Ф. Вербина