ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-16426/2023

Дело № А41-92684/2022

19 сентября 2023 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Техсервис» на решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2023 по делу № А41-92684/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Техсервис» – ФИО2 по доверенности №2 от 31.10.2022; 

Администрации городского округа Долгопрудный Московской области – ФИО3 по доверенности №2-2023 от 11.01.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Техсервис» (далее – заявитель, ООО «Техсервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Долгопрудный Московской области (далее – заинтересованное лицо, администрация) с требованиями (исходя из принятых судом уточнений) о признании недействительными постановления администрации от 30.09.2022 № 591-ПА «Об использовании для муниципальных нужд недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Долгопрудный Московской области», уведомления от 14.10.2022 № 2876 о прекращении договора аренды от 17.03.2011 № 811, о признании действующим договора аренды от 17.03.2011 № 811. 

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено муниципальное унитарное предприятие «Долгопрудненское городское благоустройство» (далее – третье лицо, МУП «ДГБ»).

Решением суда первой инстанции заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе заявитель (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на обоснованности требований.

От администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель заинтересованного лица возражал против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «Техсервис» (арендатор) сроком с 01.04.2011 по 31.03.2026 заключен договор аренды от 17.03.2011 № 811 помещения с кадастровым номером 50:42:0010310:2699, находящегося в муниципальной собственности городского округа Долгопрудный. 

Договор заключен по результатам конкурсных процедур, помещение предоставлено в целях использования исключительно для ремонта и обслуживания контрольно-кассовой техники, монтажа и обслуживания систем видеонаблюдения. 

Согласно пункту 2.5 договора срок его действия с 01.04.2011 по 31.03.2026.

Договор зарегистрирован в установленном порядке, имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.04.2011. 

Согласно пункту 6.6 договора данный договор может быть расторгнут или прекращен в любое время в течение срока договора по иным требования, предусмотренным действующим законодательством. 

В связи с заявлением МУП «ДГБ» администрацией принято обжалуемое постановление от 30.09.2022 № 591-ПА «Об использовании для муниципальных нужд недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Долгопрудный Московской области», в соответствии с которым помещение с кадастровым номером 50:42:0010310:2699 передано в хозяйственное ведение МУП «ДГБ», договор аренды от 17.03.2011 № 811, заключенный с ООО «Техсервис», признан прекращенным. 

Уведомлением от 14.10.2022 № 2876 администрация сообщила ООО «Техсервис» о прекращении договора аренды от 17.03.2011 № 811 и потребовала освободить помещение с кадастровым номером 50:42:0010310:2699 до 28.10.2022. 

Полагая, что оснований для досрочного прекращения договора аренды не имеется, ООО «Техсервис» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из их необоснованности.

Проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Из анализа норм статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность решения заинтересованного лица и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя.

В силу части 5 статьи 200 названного Кодекса обязанность доказывания законности оспариваемого решения лежит на соответствующем органе. Вместе с тем, в соответствии со статьей 65 Кодекса, поскольку каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, бремя доказывания наличия факта нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов заявителя лежит на последнем.

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеет место совокупность обстоятельств, необходимая для удовлетворения требований заявителя.

Позиция администрации, заявленная в обоснование принятия оспариваемого постановления, строится на том, что договор аренды подлежит прекращению, а арендуемое обществом помещение – передаче в хозяйственное ведение МУП «ДГБ» в связи с исполнением утвержденной губернатором Московской области программы по внедрению единого регионального стандарта жилищно-коммунального обслуживания населения «Наш дом». 

Администрация указывает, что на совещании у губернатора Московской области впервые представлен региональный стандарт сервисных управляющих организаций (СУО) «Наш Дом». В своем ежегодном обращении глава региона поручил разработать и внедрить новый стандарт обслуживания домов через систему СУО: водо-, теплоснабжающие организации с муниципальным участием, которые обладают собственными материально-техническими ресурсами, в т.ч. собственной уборочной и аварийно-восстановительной техникой, и штатными профессиональными бригадами специалистов. Реализация стандарта проводится при участии Госжилинспекции Московской области и Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области. 

Распоряжением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Московской области от 30.10.2015 № 255-РВ утвержден Стандарт сервисных управляющих организаций «Наш дом», осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, расположенными на территории Московской области (приложение № 10). Данным распоряжением органам местного самоуправления муниципальных образований Московской области рекомендовано применение Стандартов по управлению многоквартирными домами организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами. 

С учетом требований стандарта, в том числе в части расположения офисов обслуживания в шаговой доступности для населения, обслуживаемых многоквартирных домов, спорное помещение с кадастровым номером 50:42:0010310:2699 передано МУП «ДГБ» в целях размещения брендированного офиса обслуживания «Наш дом». 

Данные обстоятельства, по мнению администрации, свидетельствуют о существенном изменении обстоятельств, то есть к правоотношениям сторон должны применяться положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, администрация ссылается на то, что согласно представленному в материалы дела акту осмотра от 02.12.2022 помещение не используется с 2019 года (обнаружена первичная бухгалтерская документация, датированная 2018-2019 годами), вскрытие помещения производилось на основании распоряжения от 30.11.2022 № 180-РА в присутствии сотрудников полиции. На видео записи, приложенной к акту осмотра, зафиксированы признаки неиспользования помещения – отсутствие сотрудников организации, наличие документов третьих лиц, общее состояние помещения неудовлетворительное (на оконных рамах имеется паутина, на мебели густой слой пыли, банки с засохшей краской, частично сломанная мебель, строительные материалы бывшие в употреблении). 

Судебная коллегия признает данные доводы несостоятельными.

Так, в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 указанной статьи по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 названного Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны (пункт 2 указанной статьи).

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (пункт 3 указанной статьи).

Из приведенных норм права следует, что на основании статьи 451 названного Кодекса (существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора) договор может быть расторгнут только на основании судебного решения. 

Так же в силу приведенного выше пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при существенном нарушении договора договор также может быть расторгнуть только на основании решения суда.

В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации пояснил, что с подобным иском администрация в суд не обращалась.

Принимая оспариваемое постановление в части прекращения спорного договора аренды (пункты 3 и 4 постановления), администрация фактически уклонилась от установленного гражданским законом порядка расторжения договора аренды, подменив данный порядок изданием муниципального акта.

Также суд апелляционной инстанции считает, что в настоящем случае не применимы нормы статей 416 и 417 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в силу пункта 1 статьи 416 названного Кодекса (на который сослался суд первой инстанции в обжалуемом решении) обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 417 названного Кодекса если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части. 

Между тем, администрация не доказала обоснованность прекращения спорного договора по указанным основаниям.

Так, судебная коллегия признает несостоятельным довод администрации об отсутствии иного помещения для размещения офиса управляющей компании как документально не подтвержденный.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи отказа от договора в одностороннем порядке. 

Так, в пункте 1 указанной статьи указано, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 указанной статьи).

В пунктах 6.4 и 6.5 спорного договора администрации предоставлено право на односторонний отказ от договора в указанных в данных пунктах случаях.

Между тем, в настоящем случае администрация не доказала наличие данных оснований. 

Отдельно судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на следующие обстоятельства.

28 августа 2020 года ООО «Техсервис» было получено уведомление от администрации № 2197/1 от 24.08.2020 об отказе от договора в одностороннем порядке на основании пункта 6.4 договора - в связи с тем, что арендованные помещения арендатором используются не по целевому назначению.

Считая данное уведомление недействительным и противоречащим условиям пункта 6.4 договора, ООО «Техсервис» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, в котором просило признать уведомление № 2197/1 от 24.08.2020 об отказе от договора в одностороннем порядке недействительным, признать договор аренды действующим.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2020 по делу                        № А41-75802/2020 заявленные требования общества были удовлетворены.

22 сентября 2022 года ООО «Техсервис» обратилось в администрацию с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». 

В  свою очередь, спорное в настоящем деле постановление принято 30.09.2022, то есть сразу после поступления в администрацию заявления общества о выкупе помещения.

По пояснениям представителей сторон, в настоящее время в суде рассматривается спор о выкупе обществом помещения в порядке указанного Закона.

При данных обстоятельствах, в силу изложенного ранее оспариваемое постановление администрации от 30.09.2022 № 591-ПА в части прекращения спорного договора аренды и возврата помещения (пункты 3 и 4 постановления), а также уведомление от 14.10.2022 № 2876 о прекращении договора аренды от 17.03.2011 № 811 являются незаконными.

В остальной части в удовлетворении заявленных обществом требований следует отказать.

В частности, в пунктах 1 и 2 спорного постановления указано на передачу помещения с кадастровым номером 50:42:0010310:2699 в хозяйственное ведение МУП «ДГБ».

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Ввиду изложенного передача помещения в хозяйственное ведение не нарушает права общества на использование помещения как арендатора (применительно к обстоятельствам настоящего спора).  

Иное заявителем в настоящем деле не доказано.

Также не подлежит удовлетворению требование общества о признании действующим договора аренды от 17.03.2011 № 811, так как удовлетворение требования о признании недействительным постановления администрации от 30.09.2022 № 591-ПА в части прекращения спорного договора аренды и возврата помещения само по себе восстановит нарушенные права заявителя. 

Ввиду изложенного ранее обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене, требования общества подлежат удовлетворению частично: подлежат признанию недействительными постановление администрации от 30.09.2022 № 591-ПА «Об использовании для муниципальных нужд недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Долгопрудный Московской области», а также уведомление от 14.10.2022 № 2876 в части прекращения договора аренды от 17.03.2011 № 811 и освобождении арендованного помещения. 

В остальной части в удовлетворении заявленных требований следует отказать. 

Ввиду частичного удовлетворения требования общества с администрации в пользу общества подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по иску в сумме 6000 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 21.07.2023 по делу                                    № А41-92684/2022 отменить. 

Требования общества с ограниченной ответственностью «Техсервис» удовлетворить частично. 

Признать недействительными постановление Администрации городского округа Долгопрудный Московской области от 30.09.2022 № 591-ПА «Об использовании для муниципальных нужд недвижимого имущества, находящегося в собственности городского округа Долгопрудный Московской области», а также уведомление от 14.10.2022 № 2876 о прекращении договора аренды от 17.03.2011                         № 811 и освобождении арендованного помещения. 

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать. 

Взыскать с Администрации городского округа Долгопрудный Московской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Техсервис» расходы по государственной пошлине по иску в сумме 6000 руб., а также по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                      Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                              С.А. Коновалов

 

                                                                                               В.Н. Семушкина