﻿﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-54824/2019

Дело № А49-14257/2018

г. Казань

26 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Глазова Ю.В.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Хакимовой Ф.Ф.,

при участии в судебном заседании присутствующего в Арбитражном суде Пензенской области представителя истца – Андрюшина Д.В. (доверенность от 10.01.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Обухова Дмитрия Валерьевича на решение Арбитражного суда Пензенской области от 14.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019

по делу №А49-14257/2018

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Обухова Дмитрия Валерьевича (ОГРНИП 310583432300019, ИНН 583409617201) к администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области (ОГРН 1025801014942, ИНН 5829010867) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Горводоканал», акционерного общества «Пензтеплоснабжение», публичного акционерного общества «Ростелеком», акционерного общества «Метан», закрытого акционерного общества «Пензенская горэлектросеть», муниципального казенного предприятия «Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Пензы», индивидуального предпринимателя Городничего Василия Вячеславовича, индивидуального предпринимателя Белякова Михаила Владимировича, индивидуального предпринимателя Юрина Вячеслава Владимировича, Вуколова Дмитрия Валерьевича, Смирнова Вячеслава Львовича, Толкарева Романа Сергеевича,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Обухов Дмитрий Валерьевич (далее – ИП Обухов Д.В., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к администрации Засечного сельсовета Пензенского района Пензенской области (далее ? администрация, ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 22.01.2016 № 43, о взыскании оплаченного по данному договору задатка в размере 720 000 руб.

К участию в деле в качестве лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Горводоканал», акционерное общество «Пензтеплоснабжение», публичное акционерное общество «Ростелеком», акционерное общество «Метан», закрытое акционерное общество «Пензенская горэлектросеть», муниципальное казенное предприятие «Департамент жилищно-коммунального хозяйства города Пензы», индивидуальный предприниматель Городничий Василий Вячеславович, индивидуальный предприниматель Беляков Михаил Владимирович, индивидуальный предприниматель Юрин Вячеслав Владимирович, Вуколова Дмитрий Валерьевич, Смирнов Вячеслав Львович, Толкарев Роман Сергеевич.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 14.05.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанными судебными актами, предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить как незаконные и необоснованные, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области. Ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Указывает, что судебные акты по настоящему делу ошибочно основаны на преюдициальности решений по делу № А49-14842/2015.

Отмечает, что на момент формирования и выставления на аукцион спорного земельного участка ответчик знал о наличии ограничений и обременений спорного участка в виде охранных зон инженерных коммуникаций, а, следовательно, при проведении торгов и заключении договора купли-продажи земельного участка администрация предоставила истцу заведомо ложную информацию о существующих ограничениях (обременении) земельного участка, что в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка и возврата оплаченного задатка.

Делает вывод, что, предъявив ранее иск о признании торгов и договора недействительными, истец избрал неверный способ защиты, в связи с чем и получил отказ в удовлетворении требований в деле   № А49-14842/2015.

Кроме того, предприниматель не согласен с протокольным определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2019 об отказе в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела новых доказательств, которые не были представлены в суд первой инстанции.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от акционерного общества «Метан», муниципального казенного учреждения «Департамент ЖКХ г. Пенза», закрытого акционерного общества «Пензенская горэлектросеть» поступили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие их представителей.

В судебном заседании, проведенном в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в режиме видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Пензенской области, представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в суд не направили, отзыв на кассационную жалобу не представили.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции считает решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежащими отмене на основании следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 14.12.2015 администрацией проведен аукцион по предоставлению в собственность земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 58:00:0000000:226, площадью 6 125 кв.м, с разрешенным использованием –для размещения автостоянки.

Между администрацией (продавец) и победителем данного аукциона – ИП Обуховым Д.В. (покупатель) 22.01.2016 подписан договор купли-продажи от 22.01.2016 № 43 (далее – договор купли-продажи) указанного земельного участка.

В счет оплаты цены земельного участка зачтен ранее внесенный покупателем задаток в сумме 720 000 руб. (платежное поручение от 24.11.2015 № 2576).

С целью изготовления геодезической (исполнительной) съемки земельного участка и проведения инженерно-геодезических изысканий истец обратился в организацию, выполняющую геодезические и землеустроительные работы, а также работы по изготовлению межевых планов.

Из полученной геосъемки следовало, что на приобретенном земельном участке имеются подземные инженерные коммуникации.

ИП Обухов Д.В., полагая, что был введен продавцом в заблуждение относительно качественных свойств земельного участка, а обнаруженные коммуникации препятствуют использованию земельного участка по назначению, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.05.2017, отменено решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.10.2016 по делу № А49-14842/2015, в удовлетворении исковых требований ИП Обухова Д.В. отказано.

Отказывая в иске, суды признали состоявшиеся торги соответствующими закону, и сделали вывод об отсутствии оснований для признания спорного договора недействительным.

Суды апелляционной и кассационной инстанции указали, что несоответствие качественных свойств спорного земельного участка разумным предположениям покупателя, основывающимся на соглашении или обычно предъявляемых требованиях, не может быть следствием его заблуждения и основанием для применения статьи 178 ГК РФ, но может быть результатом возможного нарушения обязательства со стороны продавца, что опосредует определенные правовые последствия, в том числе право стороны требовать расторжения договора.

В претензии от 18.10.2018 ИП Обухов Д.В. предъявил к администрации требование о расторжении договора купли-продажи и возврате задатка.

Ответчиком указанная претензия оставлена без ответа и удовлетворения, в связи с чем предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая исковые требования, суды руководствовались положениями статьи 450 ГК РФ, статьи 37 ЗК РФ, и указав, что администрация представила полную информацию об объекте купли-продажи, а нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций не оказало влияние на решение предпринимателя о покупке земельного участка, сделали вывод об отсутствии оснований для расторжения спорного договора и возврата ИП Обухову Д.В. уплаченного задатка.

Судебные инстанции заключили, что истец не исполнил требования статьи 65 АПК РФ и не доказал наличие препятствий к использованию данного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Принимая во внимание судебную экспертизу, проведенную в рамках дела № А49-14842/2015, подтвердившую факт нахождения на спорном участке подземных коммуникаций, суды первой и апелляционной инстанции указали, что размещение автомобильной стоянки не предполагает проведение капитальных строительных работ. Само по себе нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций по существу не нарушает права покупателя по владению и пользованию спорным земельным участком, исходя из вида его разрешенного использования, и не является препятствием для целевого использования и оборотоспособности этого земельного участка.

Между тем, судами не учтено следующее.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ в частности установлено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Как следует из пункта 2 указанной нормы, в охранных зонах могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности.

Согласно судебной экспертизе, проведенной в рамках дела      № А49-14842/2015, эксперт на вопрос о необходимости установления охранных зон инженерных коммуникаций в отношении спорного земельного участка согласно действующих строительных, землеустроительных и иных норм и правил ответил положительно.

При этом судами первой и апелляционной инстанции не дана оценка со ссылкой на нормативно-правовые акты доводам истца с точки зрения возможности размещения автостоянки на спорном участке с учетом необходимости обеспечить специализированным службам проходов и подъездов к сетевым объектам.

Без этого нельзя сделать обоснованный вывод о том, нарушает ли нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций права покупателя по владению и пользованию данным участком исходя из вида его разрешенного использования.

Так, в силу абзаца 2 подпункта 2 пункта 2 статьи 89 ЗК РФ, действовавшей в спорный период, для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категорий земель, в состав которых входят эти земельные участки. Порядок установления таких охранных зон для отдельных видов объектов и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Согласно подпункту д) пункта 8 Правил установления охранных зон объектов по производству электрической энергии и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 № 1033, действовавшими в спорный период, в охранных зонах запрещается осуществлять действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов, в том числе привести к их повреждению или уничтожению и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также нанесение вреда окружающей среде и возникновение пожаров и чрезвычайных ситуаций, а именно - проводить работы, размещать объекты и предметы, возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

В соответствии с пунктом 5 Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.08.1992 № 197, в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту, в частности: загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы; устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т.п.

Пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 (далее - Правила охраны газораспределительных сетей), действовавшим в спорный период, предусмотрено, что на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения). В числе прочего подпунктом е) названного пункта установлен запрет пользователям таких участков огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.

Согласно пункту 6 Правил охраны газораспределительных сетей юридические и физические лица, ведущие хозяйственную деятельность на земельных участках, расположенных в охранной зоне газораспределительной сети, обязаны принимать все зависящие от них меры, способствующие сохранности сети, и не препятствовать доступу технического персонала эксплуатационной организации к газораспределительной сети.

В силу пункта 39 Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 № 578 (далее ? Правила охраны линий и сооружений связи), юридические и физические лица, ведущие хозяйственную деятельность на земельных участках, по которым проходят линии связи и линии радиофикации, обязаны: принимать все зависящие от них меры, способствующие обеспечению сохранности этих линий; обеспечивать техническому персоналу беспрепятственный доступ к этим линиям для ведения работ на них (при предъявлении документа о соответствующих полномочиях).

Пунктом 49 Правил охраны линий и сооружений связи предусмотрен запрет производить всякого рода действия, которые могут нарушить нормальную работу линий связи и линий радиофикации, в частности ? огораживать трассы линий связи, препятствуя свободному доступу к ним технического персонала.

Отвергая ссылку заявителя на выводы судебной экспертизы, проведенной в рамках дела № А49-14842/2015 и приобщенной к материалам настоящего дела, суды правомерно признали сам факт нахождения коммуникаций на участке не нарушающим права истца, однако не дали оценки возможности покупателя по реализации правомочий собственника по использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием в условиях обязательного установления охранных зон.

При таком положении заключение судов об отсутствии влияния данной информации на решение покупателя о покупке спорного участка, требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, является преждевременным.

Для квалификации указанного обстоятельства в качестве существенного (несущественного) нарушения прав предпринимателя и достаточного (недостаточного) основания для расторжения договора необходимо исследовать вопрос о возможности размещения на спорном участке автостоянки без нарушения норм и правил о зонах с особыми условиями использования территорий.

В случае невозможности такого размещения покупатель лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, что будет являться основанием для применения положений статей 450 ГК РФ, 37 ЗК РФ и расторжения спорного договора с возвращением предпринимателю суммы уплаченного задатка.

Ссылку судов на преюдициальное значение для настоящего дела выводов решений по делу № А49-14842/2015 суд округа считает ошибочной, поскольку доказательства в указанном деле оценивались с точки зрения иного предмета спора, а именно – относительно наличия оснований для признания договора недействительным.

В рамках настоящего спора необходимо исследовать вопрос о наличии или отсутствии факта нарушения договорных условий, значит оценки требуют иные обстоятельства и объем доказательств.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о недостаточности исследования судебными инстанциями обстоятельств дела и доводов заявителя для принятия законного и обоснованного решения.

Разрешая ходатайство истца о приобщении к материалам дела новых доказательств, которые не были представлены в суд первой инстанции, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 2 статьи 268 АПК РФ, разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», правомерно заключил, что истцом не доказана невозможность представления спорных документов при рассмотрении дела в суде первой инстанции, и отказал в приобщении дополнительных доказательств.

Вышеуказанные нарушения, допущенные судами при рассмотрении дела, являются существенными, без их устранения невозможно верное разрешение иска, в связи с чем оспариваемые решение и постановление подлежат подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует определить и исследовать существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доказательствам по делу и доводам участвующих в деле лиц и принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 14.05.2019 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2019 по делу № А49-14257/2018 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                   Ю.В. Глазов

 

Судьи                                                                                    С.Ю. Муравьев

 

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова