АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, 

<

...>; тел/ факс: 

<

***>;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-2513/2025

08 октября 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 24 сентября 2025 года

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2025 года

            Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Мамяшевой Д.Р., при ведении протокола секретарем судебного заседания Нефедовой С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Объединение Марс» и ФИО1,

заинтересованные лица: 

Администрация муниципального образования «Город Саратов»,

Комитет по управлению имуществом г. Саратова,

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

Приволжское межрегиональное территориальное управление воздушного транспорта федерального агентства воздушного транспорта (Приволжское МТУ Росавиации),

о признании незаконным распоряжения Администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11.11.2024 №2024-р «Об отказе ООО «Объединение Марс», ФИО1 в предоставлении в собственность земельного участка в Ленинском районе, занимаемого объектами недвижимости»,

об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Объединение Марс» и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:19 общей площадью 5246 кв. м, в долевую собственность из которых доля в праве ООО «Объединение Марс» - 4284 кв.м., доля в праве ФИО1 - 962 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», по адресу: 

<

...>,

при участии представителей:

от заявителей – ФИО2 по доверенности от 01.11.2024 и от 12.04.2025,

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» – ФИО3, по доверенности от 21.10.2024,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Объединение Марс» (далее – ООО «Объединение Марс», общество, заявитель) и ФИО1 (далее –  ФИО1, заявитель) с заявлением о признании незаконным распоряжения Администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее –  Администрация, заинтересованное лицо) от 11.11.2024 № 2024-р «Об отказе ООО «Объединение Марс», ФИО1 в предоставлении в собственность земельного участка в Ленинском районе, занимаемого объектами недвижимости», об обязании Администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить с ООО «Объединение Марс» и ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:19 общей площадью 5246 кв. м, в долевую собственность из которых доля в праве ООО «Объединение Марс» - 4284 кв.м., доля в праве ФИО1 - 962 кв.м. из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», по адресу: 

<

...>.

Представитель заявителей поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных пояснениях.

Представитель Администрации муниципального образования «Город Саратов» возражал против удовлетворения заявления. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Как следует из материалов дела, в 2015 году года между администрацией муниципального образования «Город Саратов», ООО «Объединение Марс» и ФИО4 в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК 1'Ф) был заключен договор аренды земельного участка oт 07.08.2015 № Ар15-261/ю/ф-4 для эксплуатации объекта V класса опасности по СанПиН: производственная база (площадь 468,6 кв.м) расположенный на земельном участке с кадастровым номером 64:48:040233:19 Площадью 5246 кв. м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования «для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунальною хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», по адресу: 

<

...> в Ленинском районе сроком на 49 лет.

Пунктом 1.1 договора аренды земельного участка от 07.08.2015 № Ар15-261/ю/ф-4 определены обязательства сторон договора (ООО «Объединение Марс» - 4284 кв., м, ФИО4 - 962 кв. м.).

20.11.2018 между ФИО5 (ФИО4) и ФИО1 был заключен договор замены стороны в обязательстве, где ФИО5 уступил ФИО1 права и обязанности на земельный участок площадью 962 кв. м, по договору аренды земельного участка от 07.08.2015 № Ар15-261/ю/ф-4, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 28.11.2018 сделана запись о государственной регистрации права №64:48:040233:19-64/001/2018-1.

На земельном участке с кадастровым номером 64:48:040233:19, предоставленном в соответствии с договором аренды земельного участка от 07.08.2015 № Ар15-261/ю/ф-4 под эксплуатацию, располагается нежилое здание, по адресу: 

<

...>, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности ООО «Объединение Марс» - нежилое помещение, литер Г, этаж № 1, с кадастровым номером 64:4S:040121:444, площадью 293,2 кв.м., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости № 64-1.48-363. 1499-619.1 от 01.12.1999 и  ФИО1 - нежилое помещение площадью 175,4 кв. м., этаж 2-й надземный, с кадастровым номером 64:48:040121:683, а также нежилое помещение площадью 71,6 кв. м., этаж: 2-й надземный, с кадастровым номером 64:48:040121:701, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 28.11.2018 сделана запись о государственной регистрации права № 64:48:040121:685-64/001 2018-2 и № 64:48 040121 701-64/001/2018-2.

В соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации ООО «Объединение Марс» совместно с ФИО1 обратились в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 64:48:040233:19, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими на нраве собственности заявителям, за плату без проведения торгов.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 11.11.2024 № 2024-р в предоставлении земельного участка в собственность было отказано на основании подпункта 1 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Основанием для отказа послужил установленный заинтересованным лицом факт того, что площадь земельного участка значительно превышает площадь, занятую объектами недвижимости.

Не согласившись с вышеуказанным отказом, заявители обратились в суд с настоящими требованиями.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, применяемый к земельным правоотношениям после 01.03.2015, установлен в статье 39.14 ЗК РФ, в соответствии с частью 1 которой предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии со статьей 39.17 ЗК РФ для приобретения земельного участка без проведения торгов заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в котором указывается, среди прочего, основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса оснований.

Пунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в том числе если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Статьей 1 ЗК РФ установлены основные принципы земельного законодательства, среди которых: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Одновременно с этим нормы статьи 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в аренду или собственность имеют лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на аренду, на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Из разъяснений, изложенных в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, следует, что исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет.

Таким образом, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под этим объектом в собственность или в аренду, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объекта недвижимости, в том числе в заявленных целях.

При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду, ему надлежит подтвердить размер земельного участка (его части), необходимый для размещения объектов недвижимости и их эксплуатации. При этом, данные документы должны быть представлены с заявлением в орган местного самоуправления, уполномоченный на их принятие и оценку.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом, ввиду прекращения действия в спорный период статьи 36 ЗК РФ суд считает необходимым отметить, что содержание действующего в настоящий момент пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ не содержит иного правового регулирования правоотношений по выкупу и аренде земельных участков в сравнении с ранее действовавшей нормой пункта 1 статьи 36 ЗК РФ. 

Соответственно, учитывая отсутствие в настоящий момент изменения правоприменительной практики по аналогичным спорам, позиция, изложенная, в частности, в вышеуказанных постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11, подлежит применению в рассматриваемом случае.

В соответствии с подходом, сформулированным в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, от 06.03.2017 № 305-КГ16- 16409, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования. Как было отмечено ранее собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. 

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-0, от 30.11.2021 № 2518-0, от 27.01.2022 № 75-0.

В обоснование испрашиваемой площади земельного участка заявители указали, что приобретенные арендаторами объекты недвижимости расположены на спорном земельном участке с 1999 года, то есть при образовании указанного земельного участка данный объект недвижимости уже находился на нем, в связи с чем площадь земельного участка 5246 кв.м. была сформирована под существующий объект недвижимости и, предоставляя его в аренду, администрацией не оспаривался вопрос несоразмерности спорного земельного участка.

Вместе с тем, предоставление в аренду земельного участка на длительный срок не является безусловным основанием для предоставления заявителям в собственность данного земельного участка в имеющейся площади, при том, что объекты недвижимости, принадлежащие заявителям и на которые в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности, имеют несоизмеримо меньшую площадь, чем площадь самого земельного участка.

Довод заявителей о том, что площадь земельного участка установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.04.2014 по делу №А57-14754/2013, судом отклоняется, поскольку указанное решение не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора. Вопрос о соразмерности испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации и обслуживания здания в рамках дела №А57-14754/2013 судом не исследовался и выводов в данной части не содержит. 

Соответствующее ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью установления площади земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества, от лиц, участвующих в деле, не поступило.

В ходе рассмотрения дела суд разъяснил о необходимости совершения лицами, участвующими в деле, (как заявителем, так и заинтересованным лицом) процессуальных действий, включающих как собственно заявление ходатайства о назначении экспертизы, так и совершение процессуальных действий, необходимых для разрешения этого ходатайства по существу, включая сообщение суду не только сведений об экспертной организации (включая данные о конкретных лицах, предлагаемых в качестве судебных экспертов, если экспертная организация не является государственным судебно-экспертным учреждением), а также представления доказательств наличия у этих лиц необходимых специальных познаний, сведений о сроке и стоимости проведения экспертизы, а также выражение согласия на оплату экспертизы в случае ее назначения. От назначения по делу судебной экспертизы заявители отказались. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что заявителями документально не обоснована необходимость приобретения испрашиваемого земельного участка с существующей площадью с целью эксплуатации располагающегося на нем объекта недвижимости.

При этом, заявители не лишены возможности инициирования процедуры формирования земельных участков непосредственно под объектами недвижимости, принадлежащими им, что позволит актуализировать вопрос о возможности приобретения земельного участка, необходимого для функционирования указанного объекта недвижимости.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «Объединение Марс» и ФИО1 требований, отказать. 

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области.

Судья Арбитражного суда 

Саратовской области

Д.Р. Мамяшева