﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А02-799/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  12 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Севастьяновой М.А.,

судей							 Зиновьевой Т.А.,

								 Сириной В.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя Сальниковой Анны Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Алтай                от 27.09.2019 (судья Соколова А.Н.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019 (судьи Скачкова О.А., Кривошеина С.В., Павлюк Т.В.) по делу № А02-799/2019 по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуального предпринимателя Сальниковой Анны Владимировны (ОГРНИП 314040415300021,                          ИНН 040402758022) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (649002, Республика Алтай, город Горно-Алтайск, улица Строителей, дом 8,                   ОГРН 1040400770486, ИНН 0411119757) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка. 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация муниципального образования «Усть-Коксинский район». 

Суд установил:

глава крестьянского фермерского хозяйства индивидуальный предприниматель Сальникова Анна Владимировна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Алтай                       с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),                      к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (далее - управление Росреестра)                        о признании незаконным решения от 17.06.2019 об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 04:08:011313:143.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования «Усть-Коксинский район» (далее – администрация МО «Усть-Коксинский район»).

Решением Арбитражного суда Республики Алтай от 27.09.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, предприниматель обратилась с кассационной жалобой, в которой, в которой просит отменить                и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что к отношениям                по аренде спорного земельного участка, в которых арендатором выступало Мараловодское Хуторское Казачье Общество (в последующем на основании уступки права аренды – предприниматель) не подлежали применению нормы пункта 5 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), поскольку договор аренды заключался            с указанным казачьим обществом на общих основаниях, а не как                              со специальным субъектом - без проведения торгов, в связи с чем запрет                   на приватизацию земельного участка в данном случае не распространяется.

По мнению предпринимателя, заключая договор аренды, Мараловодское Хуторское Казачье Общество действовало как некое некоммерческое объединение граждан, а не казачье общество, поскольку в реестр казачьих обществ оно включено 30.04.2013.

Кроме того, заявитель ссылается на то, что им представлены                       в материалы дела документы, доказывающие, что спорный земельный                     не находится в специальном земельном фонде для предоставления земель казачьим обществам.

Отзыв на кассационную жалобу управлением Росреестра                                    и администрацией МО «Усть-Коксинский район» не представлен.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени    и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассматривается в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                     и представленным доказательствам, изучив материалы дела, суд округа приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией МО «Усть-Коксииский район» (арендодатель)                                     и Мараловодческим Хуторским Казачьим Обществом (арендатор) заключен договор аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от 13.08.2010 № 326, по которому арендатору переданы в аренду сроком на 15 лет для сельскохозяйственного производства земельные участки с кадастровым номером 04:08:011313:143, площадью 95 000 кв. м                и с кадастровым номером 04:08:011313:145 площадью 143 452 кв. м, местоположение обоих земельных участков: примерно в 100 м                                 по направлению на юг от ориентира с. Баштала.  

Договор зарегистрирован управлением Росреестра 25.01.2011.

Соглашением между администрацией МО Усть-Коксинский район и Мараловодческим Хуторским Казачьим Обществом из предмета указанного договора исключен земельный участок с кадастровым номером 04:08:011313:145.

Решением внеочередного круга Мараловодческого Хуторского Казачьего Общества от 30.03.2014 данная организация была переименована          в Усть-Коксинское станичное казачье общество (далее также - казачье общество). Кроме того, решено отказаться от аренды земельного участка                   с кадастровым номером 04:08:011313:143 или произвести уступку права требования по договору аренды, право принятия окончательного решения по земельному участку было оставлено за атаманом Струковым В.Ю.

Между Усть-Коксинским станичным казачьим обществом и гражданами Струковым Владимиром Юльевичем, Струковым Василием Юльевичем, Сальниковой Анной Владимировной 29.12.2014 заключен договор уступки права требования по договору аренды от 13.08.2010 № 326 в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:08:011313:143 площадью                  95 000 кв. м. 

Договор уступки зарегистрирован управлением Росреестра 15.01.2015.

Администрация МО «Усть-Коксинский район» уведомлена о передаче прав.

Между гражданами Струковым Владимиром Юльевичем, Струковым Василием Юльевичем, Сальниковой Анной Владимировной и крестьянским (фермерским) хозяйством ИП Сальникова А.В. 02.10.2015 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды от 13.08.2010 № 326                      в отношении земельного участка с кадастровым номером 04:08:011313:143, площадью 95 000 кв. м. 

Договор уступки зарегистрирован управлением Росреестра 15.10.2015.

Согласно выписке из Единого государственного реестра (далее – ЕГРЮЛ) от 04.04.2019 и письму Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Республике Алтай от 26.07.2019 на основании решения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 17.12.2015 по делу № 2А-583/2015 в ЕГРЮЛ 05.02.2016 внесена запись о ликвидации Усть-Коксинского станичного казачьего общества, указанная организация 09.02.2016 исключена из государственного реестра казачьих обществ                        в Российской Федерации. 

Между администрацией МО «Усть-Коксинский район» и главой КФХ Сальниковой А.В. заключен договор от 28.02.2019 № 44 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 04:08:011313:143 площадью                95 000 кв. м по цене 12 931 руб. 88 коп.

Сальникова А.В. 28.02.2019 обратилась с заявлением в управление Росреестра о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

Управление Росреестра 14.03.2019 уведомило о приостановлении государственной регистрации прав в связи с направлением запроса                          в прокуратуру Усть-Коксинского района Республики Алтай для проведения проверки законности предоставления спорного земельного участка                           в собственность, предложило подготовить документы в соответствии                      с действующим законодательством.

Прокуратурой Усть-Коксинского района Республики Алтай 29.03.2019            в адрес администрации внесено представление, в котором указано                       на незаконность заключения договора купли-продажи спорного участка при наличии прямого запрета в пункте 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Управлением Росреестра 18.06.2019 принято решение об отказе предпринимателю в государственной регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка со ссылкой на установленный законом запрет на выкуп земельного участка, предоставленного в аренду казачьему обществу, и на внесенное прокурором в связи с этим представление в адрес администрации МО Усть-Коксинский район.

Полагая отказ незаконным, предприниматель обратилась в арбитражный суд с заявлением, рассмотренным судами в рамках настоящего дела.

Отказывая в удовлетворении заявления, суды исходили из того, что  земельный участок с кадастровым номером 04:08:011313:143 был предоставлен в аренду в специальном порядке, в связи с чем согласно пункту 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения его выкуп не допускается, в государственной регистрации договора купли-продажи отказано правомерно.

Оснований для отмены обжалуемых предпринимателем судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

В силу пунктов 6 и 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) оборот земельных участков, относящихся                      к категории земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется                    в соответствии с гражданским законодательством и регулируется Законом                об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

В соответствии с частью 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада               в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.                            В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,                 за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу требований пункта 5 статьи 22 ЗК РФ на нового арендатора (заявителя) распространяются ограничения, установленные пунктом 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон                       о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания                                    и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

На основании подпункта 1 пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости регистратор принимает решение                                      о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа                        в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Подпунктом 2 пункта 4 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости предусмотрено, что, установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение                       о приостановлении государственной регистрации прав.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав приведен в статье 26 Закона                                о государственной регистрации недвижимости.

Основаниями для приостановления осуществления государственной регистрации прав являются, в частности несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26); непредставление документов (сведений, содержащиеся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (пункт 9 части 1 статьи 26).

Согласно статье 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Установив при проведении правовой экспертизы несоответствие заключенного администрацией МО «Усть-Коксинский район»                           и предпринимателем договора купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения, предоставленного в арендное пользование специальному субъекту – казачьему обществу, положениям пункта 5 статьи 10 Закона                     об обороте земель сельскохозяйственного назначения, управление Росреестра правомерно приостановило осуществление государственной регистрации права собственности предпринимателя на такой земельный участок в связи                с несоответствием содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости), а затем в связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, также правомерно отказало в ее осуществлении.

Доводы предпринимателя о том, что на приватизацию земельного участка не распространяется запрет, установленный пунктом 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, поскольку договор аренды заключался с казачьим обществом на общих основаниях,        а не как со специальным субъектом, учитывая также, что Мараловодское Хуторское Казачье Общество включено в реестр казачьих обществ после заключения договора аренды, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции и обоснованно ими отклонены                   с приведением соответствующих мотивов.

Поскольку спорный земельный участок получен в аренду указанной некоммерческой организацией, созданной именно в форме казачьего общества, принимая во внимание положения частей 1 статьи 6.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», Федерального закона от 05.12.2005 № 154-ФЗ                               «О государственной службе российского казачества», определяющие правовое понятие, цели создания указанного вида некоммерческой организации, и предоставляющие казачьему обществу право осуществлять только такую предпринимательскую деятельность, которая соответствует целям, для достижения которых оно создано, учитывая применение названных норм в системном действии с нормами пункта 5 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, суд апелляционной инстанции правильно поддержал выводы суда первой инстанции о прямом действии законодательного запрета на выкуп такого земельного участка. 

Вопреки доводам кассатора о том, что в государственном реестре казачьих обществ в Российской Федерации указанное казачье общество включено после заключения договора аренды, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на отсутствие в этом правового значения для существа спора, поскольку изначально первоначальный арендатор создан именно                     в форме некоммерческой организации – казачье общество, которое                            и являлось субъектом арендных прав, а в последующем лишь подтвердило свой статус казачьего общества.

На основании  указанного судами обеих инстанций также обоснованно отклонены и ссылки предпринимателя на объявления в газете «Уймонские вести» как на доказательство предоставления казачьему обществу спорного земельного участка в общем порядке – лицу, единственно заявившему права                            на земельный участок.

Кроме того, указав на то, что публикация от 05.11.2009 в указанной газете представляет собой лишь сообщение администрации Усть-Коксинского района о предоставлении ею в аренду земельных участков                          с кадастровыми номерами 04:08:011313:143, 04:08:011313:145, суды обеих инстанций сделали верный вывод об отсутствии каких-либо юридических последствий такого сообщения информационного характера, учитывая также, что указанный в нем срок подачи заявок определен в один месяц, тогда как спорный договор аренды с казачьим обществом был заключен почти через год после публикации. 

Ссылаясь на то, что спорный земельный участок не находится                             в специальном земельном фонде для предоставления земель казачьим обществам, заявитель жалобы не учитывает, что при установленных судами фактических обстоятельствах получения в аренду земельного участка казачьим обществом как специальным субъектом в льготном порядке, вопрос отнесения этого участка к землям специального земельного фонда, правового значения не имеет.

При принятии обжалуемых предпринимателем решения и постановления, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно учитывали, что предоставление земель сельскохозяйственного назначения  казачьему обществу, получившему такие земли в пользование в льготном порядке на длительный период в связи с особым субъектным статусом арендатора (без проведения торгов, в отсутствие доказательств организации проведения конкурентных процедур и признания торгов несостоявшимися),    не предоставляет правопреемнику такого арендатора больших правомочий по пользованию и распоряжению таким земельным участком, чем те, которыми в силу своего специального статуса был наделен правопредшественник. Иной подход приводит к созданию                                    не предусмотренных законом преимуществ для получения права собственности на землю одними лицами перед другими.

Суды также приняли во внимание, что из материалов представленного управлением Росреестра регистрационного дела в отношении спорного земельного участка следует использование предпринимателем земельного участка в своих предпринимательских целях, в том числе посредством залога этого участка в счет обеспечения обязательства главы крестьянского хозяйства по возврату займа на сумму 6 000 000 руб.; что доказательств использования предпринимателем этого земельного участка в целях развития российского казачества не имеется. 

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов судов первойи апелляционной инстанций, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу пределов полномочий суда кассационной инстанции, определенных пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не входитв его компетенцию и не может служить основанием для отменыили изменения обжалуемых судебных актов. 

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя. 

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Алтай от 27.09.2019                                 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2019  по делу № А02-799/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					М.А. Севастьянова

Судьи									Т.А. Зиновьева

										В.В. Сирина