Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-4510/2024

г. Нальчик

30 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 30 января 2025 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Ю.Ж. Шокумова,

при ведении протокола помощником судьи Шогенцуковой К.Х., 

рассмотрев в открытом судебном заседании  

У С Т А Н О В И Л:

индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее по тексту - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с исковым заявлением к Местной администрации Эльбрусского муниципального района КБР об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 07:11:1500000:278, расположенный в КБР, Эльбрусский р-он, п. Терскол с ФИО1 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора привлечены муниципальное учреждение «Местная администрация сельского поселения Эльбрус» Эльбрусского муниципального района КБР, акционерное общество «Эльбрустурист», федеральное государственное бюджетное учреждение Национальный парк «Приэльбрусье» и ТУ Росимущества по КБР.

Лица участвующие в деле, уведомленные должным образом о времени и месте судебного заседания своих представителей не направили. Надлежащее извещение сторон подтверждается уведомлениями о вручении судебной корреспонденции, приобщенными к материалам настоящего дела. Кроме того, вся информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте Арбитражного суда КБР в информационной телекоммуникационной сети «Интернет» в установленном порядке. По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Как следует из содержания заявления требования предпринимателя основаны на том, что по договорам аренды осуществляет пользование земельного участка с кадастровым номером 07:11:1500000:278. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости, находящийся в собственности предпринимателя. Полагая, что предприниматель, как собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обладает правом выкупа земельного участка, он обратился в адрес администрации с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Письмом от 15.03.2024 администрация отказала в заключении договора купли-продажи земельного участка, указав что объект недвижимости, принадлежащий заявителю расположен на землях особо охраняемых территорий. Полагая отказ заинтересованного лица несоответствующим требованиям земельного законодательства и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Согласно представленному в материалы дела отзыву, ТУ Росимущества в КБР возражало против удовлетворения заявленных требований, указав, что  администрация не наделена полномочиями по распоряжению испрашиваемым земельным участком, который относится к землям особо охраняемых территорий.  

Иные лица,  участвующие в деле, свою правовую позицию по заявленным требованиям не представили, о наличии каких либо правовых притязаний не заявили.

Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером 07:11:1500000:278, расположенный по адреу: КБР, Эльбрусский район, п. Терскол общей площадью 84 кв. м.  относится к землям населенных пунктов.

На земельном участке расположен объект недвижимости - гостиница с кафе с кадастровым номером 07:11:0900000:152, право собственности на которое зарегистрировано за предпринимателем. Согласно представленному в материалы дела заключению кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «Геостройпроект» объект недвижимости с кадастровым номером 07:11:0900000:152 полностью расположен на  земельном участке с кадастровым номером 07:11:1500000:278.

Как установлено удом, ранее по договору аренды земельного участка от 26.01.2010 № 26/01, заключенному между местной администрацией с.п. Эльбрус и ФИО2, последней предоставлен в аренду земельный участок под строительство кафе. 01.10.2010 Администрацией Эльбрусского муниципального района КБР выдано ФИО2 разрешение на строительство гостиницы с кафе. На основании выданного Администрацией Эльбрусского муниципального района КБР разрешения, предыдущим арендатором построена гостиница с кафе. 

В последующем по договору аренды от 21.12.2016 № 18 с учетом дополнительного соглашения от 22.11.2018 земельный участок предоставлен в аренду предпринимателю, как собственнику объекта недвижимости, расположенного на нем.

С целью выкупа земельного участка под объектом недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности, предприниматель обратился в адрес администрации с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 07:11:1500000:278, общей площадью 84 кв.м. 

Письмом от 15.03.2024 г. № АОГ-34 администрация отказала в выкупе земельного участка с кадастровым номером 07:11:1500000:278. Основанием отказа указано, что «согласно сведениям, содержащимся в публичной кадастровой карте Росреестра здание отеля «Скай-Азау» полностью расположено в границах земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов, с кадастровым номером 07:11:1500000:21, расположенного по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, п. Терскол, вид разрешенного использования – Канатно-маятниковая дорога Эльбрус-1, площадью 41 994 кв.м., находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у АО «Эльбрустурист».

Полагая, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества в предпринимательской деятельности заявитель обратился в суд с настоящим заявлением об обязании администрации предоставить испрашиваемый земельный участок в собственность.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 27 ЗК РФ установлено, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статей 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотрен в статье 39.17 Земельного кодекса. Сведения, которые должны содержаться в соответствующем заявлении заинтересованного (физического, юридического) лица, закреплены в пункте 1 названной статьи. К заявлению прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4-6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 39.15 Земельного кодекса к заявлению прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, за исключением документов, которые должны быть представлены в порядке межведомственного информационного взаимодействия. 

Перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержден приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 (ред. от 22.11.2023) (Зарегистрировано в Минюсте России 01.10.2020 N 60174).

Оспариваемый отказ не содержит указания на непредставление необходимых документов. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что предприниматель является собственником объекта недвижимости, возведенного в установленном порядке на испрашиваемом земельном участке (разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию завершенного строительства, а также выписки из единого государственного реестра недвижимости). Основанием для обращение является наличие у предпринимателя исключительного права на выкуп земельного участка.

Отказ заинтересованного лица мотивирован тем, что земельный участок, испрашиваемый предпринимателем в целях выкупа, относится к землям особо охраняемых территорий.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса определено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Одним из оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, служит несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении (подпункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Так, пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ установлено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на 7 категорий, в том числе на земли сельскохозяйственного назначения (подпункт 1), земли населенных пунктов (подпункт 2).

Земли, указанные в пункте 1 названной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного и иных видов использования земельных участков). Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Как следует из сведений из единого государственного реестра недвижимости испрашиваемый земельный участка относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного  использования - для строительства кафе. Вопреки доводам администрации Единый государственный реестр недвижимости не содержит сведений о пересечении земельного участка, испрашиваемого предпринимателем, с землями особо охраняемых территорий, предоставленных Национальному парку. Привлеченные к участию в настоящем деле в качестве третьих лиц, без самостоятельных требований на предмет спора, правообладатели земель особо охраняемых территорий - Национальный парк, АО «Каббалктурист» и ТУ Росимущества не заявили каких либо правовых притязаний ни на земельный участок с кадастровым номером 07:11:1500000:278, ни на объект недвижимости, расположенный на нем, не заявили, что указанные объекты расположены в границах земель особо охраняемых территорий и что указанное расположение нарушает границы земель особо охраняемых территорий.   

Таким образом, по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, суд приходит к выводу, что испрашиваемый предпринимателем земельный участок относится к землям населенных пунктов с видом разрешенного использования - под строительство кафе. В материалы дела не представлены доказательства, что при использовании земельного участка были выявлены в рамках государственного земельного надзора нарушения, в том числе и использование с нарушением целевого использования земельного участка. Объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю возведены на земельном участке в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Рассматривая заявленные требования суд учитывает, что земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). По общему правилу продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется на торгах (пункт 1 статьи 39.3). Законодатель допускает продажу таких участков без проведения торгов собственнику расположенных на них зданий, сооружений (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3). Данное исключение из общего правила продиктовано тем, что право лиц, являющихся собственниками расположенных на публичных земельных участках зданий, сооружений, на приобретение этих участков в собственность является исключительным (пункт 1 статьи 39.20).

По смыслу данных Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснений, исключительный характер права на приобретение земельного участка в собственность означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение земельного участка, занятого этим зданием, сооружением. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации или с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (пункты 4, 5).

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выработаны следующие правовые подходы, не утратившие свою актуальность. Земельный участок, на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из них (постановления от 06.09.2011 N 4275/11, от 02.10.2012 N 5361/12). Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является доказанность соразмерности площади этого участка потребностям эксплуатации объектов. Заявитель при обращении в соответствующие органы о предоставлении земельного участка обязан обосновать его площадь, занятую зданием, сооружением и необходимую для их использования (постановление от 01.03.2011 N 13535/10). При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса (постановления от 17.08.2004 N 4345/04, от 20.10.2010 N 6200/10).

Оспариваемый отказ не содержит сведений о несоответствие испрашиваемой площади, площади расположенных на земельном участке объектов недвижимости. В соответствии со статьей 65 АПК РФ администрацией не представлено доказательств такого несоответствия. Более того, представленное в материалы дела заключение кадастрового инженера содержит информацию, что объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю полностью расположен на испрашиваемом земельном участке.

Исходя из этого, суд при ходит к выводу, что отказ администрации в предоставлении земельного участка противоречит положениям статьей 39.3 и 39.20 Земельного кодекса РФ и нарушает права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности.

На основании изложенного в порядке устранения нарушений суд считает необходимым обязать Местную администрацию Эльбрусского муниципального района КБР подготовить проект договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью 84 кв.м.  с кадастровым номером 07:11:1500000:278, расположенного по адресу: КБР, Эльбрусский р-он, п. Терскол в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания предпринимателю ФИО1.

При обращении в суд предприниматель уплатил государственную пошлину в размере  6000 рублей по чеку о безналичной оплате услуг от 02.08.2024. Требования о  возмещении судебных расходов стороной не заявлено. По правилам статьи 112 АПК РФ заявитель имеет право обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов отдельно после вступления в силу судебного акта завершающего рассмотрение дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      

Р Е Ш И Л :

1. Обязать Местную администрацию Эльбрусского муниципального района КБР подготовить проект договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью 84 кв.м.  с кадастровым номером 07:11:1500000:278, расположенного по адресу: КБР, Эльбрусский р-он, п. Терскол в трех экземплярах, подписать их и направить для подписания предпринимателю ФИО1.

2. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца.

Судья                                                                               Ю.Ж. Шокумов