Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-595/2023

г. Владивосток

30 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2024 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей А.В. Гончаровой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарями судебного заседания Е.Д. Спинка, К.А. Щёлкиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Черниговского муниципального округа,

апелляционное производство № 05АП-7657/2023

на решение от 07.11.2023 

судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-595/2023 Арбитражного суда Приморского края

по заявлению главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304253318000030) 

к администрации Черниговского муниципального округа Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Приморское межрегиональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (ИНН 2536153725, ОГРН 

<

***>), 

о признании незаконным решения от 04.10.2022 об отказе в выкупе земельного участка сельскохозяйственного назначения,

при участии: 

от главы КФХ ФИО1: представитель ФИО2 по доверенности от 07.02.2022, сроком действия до 31.12.2024;

от администрации Черниговского муниципального округа Приморского края: представитель ФИО3 по доверенности от 15.01.2024, сроком действия 3 года;

от Приморского межрегионального управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору: не явились, извещены; 

УСТАНОВИЛ:

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – заявитель, глава КФХ) обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Черниговского района (далее – администрация), выраженного в письме от 04.10.2022 №4695, об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:22:250001:1928 площадью 55893,91 кв.м. В качестве правовосстанавливающей меры заявитель просил обязать администрацию заключить с крестьянским (фермерским) хозяйством договор купли-продажи спорного земельного участка.

Определением арбитражного суда от 27.07.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Приморское региональное управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору (далее – третье лицо, Росприроднадзор). 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2023 заявленные требования удовлетворены в полном объеме, и в качестве способа устранения допущенных нарушений на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление главы КФХ.

Не согласившись с принятым судебным актом, администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 07.11.2023 отменить, принять новый судебный акт. В обоснование своей правовой позиции указывает на противоречивый вывод суда первой инстанции о возможности использования спорного земельного участка членами КФХ для любых видов деятельности из числа поименованных в пункте 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Кодекс). В этой связи обращает внимание на то, что согласно правоустанавливающим документам земельный участок первоначально был предоставлен в аренду КФХ под пашню. Между тем члены КФХ в отсутствие разрешительной документации самовольно восстановили и ввели в эксплуатацию в границах спорного земельного участка гидротехническое сооружение – дамбу обвалования мелководного водохранилища (пруд) фактически в рекреационных целях, поскольку доказательства использования дамбы для полива земель сельскохозяйственного назначения заявителем представлено не было. Кроме того, поясняет, что в настоящее время спорный земельный участок в результате изменения границ населенного пункта с. Черниговка отнесен к землям населенных пунктов и включен в территориальную зону Р-2, не предусматривающую такой вид разрешенного использования, как сельскохозяйственное производство. Вышеуказанные обстоятельства, по мнению администрации, препятствуют предоставлению испрашиваемого земельного участка в собственность КФХ в целях сельскохозяйственного производства. 

В судебном заседании представитель администрации доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объёме, ходатайствовал о приобщении дополнительных документов (карта границ населенных пунктов Черниговского сельского поселения, карта функциональных зон с. Черниговка, документы о согласовании Генерального плана Черниговского сельского поселения) и о замене стороны - администрации Черниговского района правопреемником.

Данное ходатайство было судом апелляционной инстанции рассмотрено и удовлетворено на основании следующего.

По правилам части 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Пунктом 1 статьи 58 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.

Как установлено судебной коллегией, Черниговское сельское поселение, Дмитриевское сельское поселение, Реттиховское сельское поселение, Снегуровское сельское поселение и Сибирцевское городское поселение, входящие в состав Черниговского муниципального района, в связи с преобразованием объединены в новое муниципальное образование – Черниговский муниципальный округ Приморского края.

В этой связи на основании решений Думы Черниговского муниципального округа Приморского края от 25.10.2023 №42 «О создании Администрации Черниговского муниципального округа Приморского края», от 15.11.2023 №55 «О правопреемстве органов местного самоуправления в связи с созданием Черниговского муниципального округа Приморского края» администрация Черниговского муниципального округа является правопреемником администрации Черниговского муниципального района с момента ее формирования. 

14.11.2023 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании юридического лица администрации Черниговского муниципального округа Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Принимая во внимание, что администрация Черниговского муниципального района Приморского выбыла из правоотношений в связи с преобразованием, указанное лицо подлежит замене на администрацию Черниговского муниципального округа Приморского края в порядке процессуального правопреемства.

Глава КФХ с доводами апелляционной жалобы не согласилась, считает, что судом первой инстанции выяснены все обстоятельства дела, и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем обжалуемое решение отмене не подлежит. В обоснование своих возражений также ходатайствовала о приобщении дополнительных документов, а именно фототаблицы земельного участка с кадастровым номером 25:22:250001:1928.

Суд апелляционной инстанции на основании статей 159, части 2 статьи 268 АПК РФ рассмотрел заявленные сторонами ходатайства о приобщении дополнительных документов и определил их удовлетворить, в связи с чем указанные выше дополнительные документы были приобщены к материалам дела, как связанные с обстоятельствами настоящего спора, устраняющие неполноту материалов дела и представленные со стороны ФИО1 в обоснование возражений на жалобу.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечило, о причине неявки не сообщило, отзыв на апелляционную жалобу не представило, в связи с чем апелляционный суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу без его участия.

При этом в судебном заседании 16.01.2024 в порядке статей 163, 184, 185 АПК РФ судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 23.01.2024, о чём лица, участвующие в деле, были уведомлены путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

30.12.2005 между комитетом по управлению имуществом Черниговского района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 заключен договор №575 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:22:250001:1928 из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: 

<

...> примерно в 2400 м по направлению на восток от ориентира дом №203, расположенного за пределами участка, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, площадью 55893,91 кв.м пашни.

Срок аренды земельного участка установлен с 30.12.2005 по 30.12.2035 (пункт 1.3 договора аренды).

Соглашением от 16.12.2014 права и обязанности арендатора по договору №575 от 30.12.2005 переданы ФИО5, а впоследствии ФИО1 (в связи с заменой главы КФХ по соглашению от 20.12.2019).

С указанного времени земельный участок с кадастровым номером 25:22:250001:1928 площадью 55893,91 кв.м, принадлежит на праве аренды главе КФХ ФИО1 (дата государственной регистрации 10.01.2020, №25:22:250001:1928-25/004/2020-22035).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости с кадастровым номером 25:22:250001:1928 по состоянию на 20.12.2022 данный земельный участок относится к категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Сведений о наличии в его границах водоема Единый государственный реестр недвижимости не содержит.

В ходе использования земельного участка 31.10.2017 главой КФХ в администрацию направлено заявление о намерениях по восстановлению ранее существующего водоема, расположенного в пределах арендуемого земельного участка.

В 2018 году по заказу крестьянского (фермерского) хозяйства ООО «ЭкоСфера» составлена программа планируемых работ с оценкой воздействия на окружающую среду «Аккумулирующий водоем (пруд-накопитель) на местном стоке для орошения сельскохозяйственных культур в районе с. Черниговка Приморского края».

03.03.2018 глава КФХ обратился в администрацию за выдачей градостроительного плана на указанный земельный участок с целью реконструкции гидротехнического сооружения, в выдаче которого было отказано.

09.08.2018 Приморским территориальным управлением Федерального агентства по рыболовству выдано заключение о согласовании деятельности, предусмотренной программой планируемых работ «Аккумулирующий водоем (пруд-накопитель) на местном стоке для орошения сельскохозяйственных культур в районе с. Черниговка Приморского края».

09.10.2018 Департаментом природных ресурсов и охраны окружающей среды Приморского края принято решение №25-20.03.07.001-Р-РМИО-С-2018-02939/00 (зарегистрировано Отделом водных ресурсов по Приморскому краю Амурского бассейнового водного управления 09.10.2018) о предоставлении водного объекта в пользование: река Медведица бассейна реки Амур с местом забора воды – водозабор №1. 

Указанным решением №25-20.03.07.001-Р-РМИО-С-2018-02939/00 установлена водоохранная зона объекта: 100 метров (пункт 3.6 решения).

В пункте 3.5 решения №25-20.03.07.001-Р-РМИО-С-2018-02939/00 приведен перечень гидротехнических и иных сооружений, расположенных на водном объекте, обеспечивающих возможность использования водного объекта или его части для нужд водопользователя: пруд-накопитель, тело дамбы, шлюз-регулятор (выполнен из стальной трубы диаметром 33 мм), магистральный канал).

Согласно заключению, выполненному по заказу главы КФХ ФИО1 ООО «ЕЦГИ «ГЕОЛАБ» от 11.03.2023, исследуемый водоём, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 25:22:250001:1928, представляет собой пруд-накопитель пойменного типа, образованный на надпойменной террасе и частично на пойме реки Медведица и реки Черниговка у их слияния путем строительства П – образной дамбы обвалования. Границы участка: с востока - р. Медведица, с севера и запада - земли сельскохозяйственного назначения, с юга - р. Черниговка. 

Исследуемый накопительный водоём сдан в эксплуатацию в 1973 году и был предназначен для орошения полей Гусаровской осушительно-оросительной системы (овощной участок) Черниговского овощесовхоза согласно акту приёмки в эксплуатацию Государственной приёмочной комиссией законченного строительства Гусаровской оросительной системы Черниговского овощесовхоза 31 октября 1973 года.

Из заключения специалиста ФИО6 от 15.09.2022 №9 следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 25:22:250001:1928 располагается: - защитная дамба водного объекта протяженностью 214 м (площадь – 1824 кв.м); - накопительный водоём площадью 43443 кв.м; - сельскохозяйственные земли (соя) площадью 4017 кв.м.

Указанные сооружения отражены также на Плане земель Совхоза Черниговский 1988 года, а также имеются в Проекте перераспределения земель ТОО Черниговский от 1993 года.

Глава КФХ ФИО1, руководствуясь положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, направила 19.09.2022 в администрацию заявление о заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 25:22:250001:1928 площадью 55893,91 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...> примерно в 2400 метрах по направлению на восток от ориентира дом номер 203, арендатором которого является КФХ. 

По результатам рассмотрения указанного заявления администрация письмом от 04.10.2022 № 4695 отказала в заключении договора купли-продажи земельного участка со ссылкой на необходимость предоставления дополнительных документов по безопасности находящегося на участке искусственного водного объекта – гидротехнического сооружения, занимающего примерно 95% площади земельного участка.

Полагая решение, оформленное письмом от 04.10.2022 №4695, незаконным, не соответствующим нормам законодательства и нарушающим законные права и интересы заявителя, глава КФХ обратилась в Арбитражный суд Приморского края с рассматриваемым заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции не усмотрел оснований для обоснованности причины отказа администрации в выкупе земельного участка по мотиву наличия объекта гидротехнического сооружения и, как следствие, ввиду недоказанности использования земельного участка с нарушением требований действующего законодательства. 

Изучив материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ, правильность применения судом первой инстанции норм процессуального права, апелляционный суд считает решение арбитражного суда подлежащим отмене на основании следующего.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу статьи 39.2 Кодекса предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Из подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ следует, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1); принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю (подпункт 3).

В свою очередь оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ).

Как установлено пунктом 1 статьи 10 указанного Закона, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 этой же статьи гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, в силу системного толкования подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ данные нормы права предоставляют возможность арендатору публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, в отношении которого отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды этого участка без торгов.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.09.2021 №1907-О указано, что такое правовое регулирование, предусматривающее дополнительные права арендаторов земельных участков, имеющих необходимый опыт ведения сельского хозяйства и осуществивших мероприятия по освоению данных участков, одновременно создает предпосылки для их последующего рационального и эффективного использования, что согласуется как с публичными интересами в сфере продовольственной безопасности государства, так и с одним из основных принципов земельного законодательства - о приоритете охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Соответственно правом на приобретение без торгов в собственность или новую аренду публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для сельскохозяйственного производства, обладает арендатор, добросовестно использующий земельный участок по указанному назначению и не допустивший (устранивший) нарушения законодательства Российской Федерации при использовании участка.

Указанный правовой подход обусловлен спецификой земельных правоотношений, при которых публичному собственнику небезразлична личность покупателя (арендатора) земельного участка в связи с тем, что общественный интерес заключается в рациональном и эффективном использовании участка, в отношении которого заключается договор купли-продажи. 

Из материалов дела усматривается, что с 16.12.2014 договор аренды спорного земельного участка был заключен с коммерческим объединением граждан в лице главы КФХ ФИО5, что четко следовало из вводной части соглашения от 16.12.2014 о переуступке прав по договору аренды главе КФХ ФИО5 (ОГРНИП 304253318000030). 

В связи со сменой главы КФХ для документального порядка заключено соглашение от 20.12.2019 на спорный земельный участок, которым была произведена смена главы одного и того же КФХ.

Таким образом, переуступкой права аренды фактически произведено только титульное переименование главы КФХ с ФИО5 на ФИО1, в связи с избранием ФИО1 на должность главы крестьянского хозяйства на общем собрании КФХ 09.12.2019.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, при решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что договор заключен с одним и тем же КФХ (ОГРНИП 304253318000030), члены его не изменялись, то исчисление сроков пользования участком необходимо считать с 16.12.2014. 

Соответственно в силу буквального указания подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3, пункта 4 статьи 10 Закона №101-ФЗ ФИО1 имеет право на предоставление указанного земельного участка в собственность без проведения торгов при условии отсутствия информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка и при условии обращения с таким заявлением до истечения срока аренды.

Как подтверждается материалами дела, данная возможность была реализована главой КФХ посредством обращения в администрацию с заявлением от 19.09.2022 о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, которое оспариваемым решением администрации было оставлено без удовлетворения по мотиву расположения на земельном участке гидротехнического сооружения на площади, эквивалентной примерно 95% земельного участка. 

Оценив оспариваемый отказ в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По правилам пункта 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 78 Кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности.

Положениями статьи 42 Кодекса установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Как указано судом ранее, отсутствие информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка сельскохозяйственного назначения является одним из условий для приобретения такого участка арендатором в собственность (новую аренду) без торгов.

Данное условие, введенное Федеральным законом от 03.07.2016 №336-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», было направлено на то, чтобы не требовать от арендатора, сельскохозяйственной организации доказательств, подтверждающих использование участка в сельскохозяйственных целях, поскольку добросовестность и разумность действий участников гражданского оборота предполагаются.

Однако новая редакция подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ не означает, что орган, который уполномочен решать вопрос о продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, не может представлять доказательства того, что арендатор не использует участок по назначению.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 1 Пстановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации, презумпция добросовестности арендатора может быть опровергнута представленными в дело доказательствами.

Между тем в рассматриваемом случае факт использования КФХ ФИО1 спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием не нашел подтверждения материалами дела. 

Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции исходит из того, что по правилам пункта 1 статьи 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания мелиоративных защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства) крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Согласно пункту 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

В соответствии с пунктом 1.1 договора № 575 аренды земельного участка арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, площадью 55 893,91 кв.м пашни. 

В силу пунктов 3.4.2, 3.4.7 договора аренды № 575 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и условиями предоставления; не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка. 

Вместе с тем, представленными в дело доказательствами, подтверждено и не опровергнуто заявителем, что большая часть испрашиваемого земельного участка представляет собой водоем. 

Так, из акта осмотра земельного участка от 19.09.2022, заключения специалиста от 15.09.2022 №9, заключения Отдела земельного надзора Россельхознадзора от 28.06.2022 №06-99-22, а также имеющихся в материалах дела фотоизображений следует, что земельный участок покрыт водной гладью (водоемом). 

Заключением ООО «ЕЦГИ «ГЕОЛАБ» (ИНН 

<

***>) от 11.03.2023, заключением ФИО6 от 15.09.2022 №9, письмом Приморского трриториального управления Росрыболовства от 06.09.2022 также подтверждается нахождение в границах испрашиваемого земельного участка водного объекта (пруда-накопителя). 

Кроме того, в результате проверки прокурором Черниговского района исполнения требований действующего законодательства на земельном участке с кадастровым номером 25:22:250001:1928 установлено, что на земельном участке расположено гидротехническое сооружение (водоем), созданный искусственным способом площадью около 51 667 кв.м, с трех сторон обвалованный дамбой общей протяженностью около 710 метров. 

Таким образом, имеющиеся в материалах дела доказательства подтверждают, что более 90% спорного земельного участка, предоставленного в аренду под пашни, занято водным объектом (прудом-накопителем), то есть используется не по целевому назначению, определенному в договоре аренды. 

При этом, вопреки позиции администрации, обстоятельство законности возведения указанного водного объекта, с учетом предмета заявленных требований, не имеет в данном случае правового значения и не подлежит оценке в рамках настоящего спора. 

В то же время указание заявителя на то, что пруд-накопитель используется в целях орошения полей смежных земельных участков, подлежит отклонению. 

Действительно, согласно статье 77 ЗК РФ в состав земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли, занятые помимо прочего водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), используемые крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. 

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 10.01.1996 №4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель осуществляется в целях повышения продуктивности и устойчивости земледелия, обеспечения гарантированного производства сельскохозяйственной продукции на основе воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения и земель, предназначенных для осуществления сельскохозяйственной деятельности, а также создания необходимых условий для вовлечения в сельскохозяйственное производство неиспользуемых и малопродуктивных земель и формирования рациональной структуры сельскохозяйственных угодий.

Мелиоративные мероприятия - проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание мелиоративных защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ. 

Вместе с тем документальных доказательств того, что спорный земельный участок предоставлялся в целях осуществления мелиоративных мероприятий, материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств изменения целей предоставления земельного участка с пашни под водные объекты. 

Доводы главы КФХ о неудовлетворительном состоянии арендуемого земельного участка, ввиду которого участок невозможно было использовать в предусмотренных договором целях, подлежат критической оценке, исходя из того, что земельный участок принят в аренду в 2014 году КФХ без замечаний и возражений, в том числе относительно его состояния. 

При этом с требованиями в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об устранении недостатков имущества арендатор не обращался, равно как не подавал заявление о расторжении договора на основании пунктов 5.6.3, 5.6.4 договора аренды №575, предусматривающих право арендатора на расторжение договора в случаях, если переданное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки. 

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что заявитель в нарушение требований статей 65 и 66 АПК РФ не представил в материалы дела доказательства надлежащего использования арендованного земельного участка по назначению и, как следствие, доказательства, подтверждающие осуществление им сельскохозяйственной деятельности в течение срока аренды земельного участка, применительно к нормам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса.

Кроме того, нельзя оставить без внимание тот факт, что рассмотрение спора о приобретении арендатором в собственность публичного земельного участка сельскохозяйственного назначения должно осуществляться исходя из оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, соответствия арендатора установленным требованиям, в том числе и в части использования участка в целях сельскохозяйственного производства и возможности использовать участок в этих целях в дальнейшем.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения по льготной цене для лиц, непосредственно не осуществляющих сельскохозяйственную деятельность и у которых нет намерения использовать участки в дальнейшем для данного вида деятельности (либо появился нормативный акт, устанавливающий невозможность использования участков по данному виду), что является недопустимым и не соответствующим цели введенного законодателем ограничения.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 ЗК РФ земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. 

Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7 Кодекса).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к рекреационным зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 Кодекса).

Как указано в пункте 2 статьи 85 ЗК РФ, градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах представляют собой земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, используемые в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ).

Статьей 7 Федерального закона от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - Закон №172-ФЗ) предусмотрено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в данной норме.

К числу таких исключительных случаев, допускающих перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию пунктом 3 части 1 статьи 7 Закона №172-ФЗ отнесено установление или изменение черты населенных пунктов.

В силу части 1 статьи 8 названного Закона установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, отражен правовой подход, согласно которому предназначенный для сельскохозяйственного производства земельный участок в составе земель населенных пунктов не может быть выкуплен на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ после изменения правилами землепользования и застройки его разрешенного использования, не предусматривающего сельскохозяйственное производство.

Как следует из материалов дела, в связи с принятием генерального плана Черниговского сельского поселения, утвержденного ршением муниципального комитета Черниговского сельского поселения от 22.04.2014 №120, Правил землепользования и застройки Черниговского сельского поселения от 13.05.2014 №123, спорный земельный участок с кадастровым номером 25:22:250001:1928 включен в состав границ населенного пункта с. Черниговка и отнесен к категории земель «земли населенных пунктов», что подтверждается в том числе актуальными сведениями из ЕГРН. 

Согласно сведениям карты функциональных зон с. Черниговка испрашиваемый земельный участок относится к функциональной зоне рекреационного назначения с искусственными водоемами Р-2. 

При этом в зоне рекреационного назначения не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, ввиду чего испрашиваемый земельный участок в силу прямого указания закона (пункт 11 статьи 85 ЗК РФ) не может быть использован в целях сельскохозяйственного производства.

С учетом изложенного следует признать, что наличие нормативного правового акта, в силу которого спорный земельный участок переведен в категорию населенных пунктов и отнесен к рекреационной зоне, не предназначенной для ведения сельскохозяйственного производства, свидетельствует о том, что данный участок не подлежит передаче в собственность в льготном порядке без торгов по основаниям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса и Закона №101-ФЗ.

Иное толкование закона означало бы возникновение возможности получения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права на приобретение в собственность земельных участков, отнесенных к землям населенного пункта, по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и Закона №101-ФЗ, которые не регулируют оборот земель населенных пунктов, в обход установленных земельным законодательством процедур предоставления в собственность земельных участков, относящихся к категории населенных пунктов, что является недопустимым.

Позиция заявителя о том, что на момент обращения в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка и на момент принятия оспариваемого решения измененные границы населенного пункта и сведения о новой категории земель не были внесены в ЕГРН, названных выводов суда не отменяет, поскольку материалами дела подтверждается фактическое изменение категории земель, что не может быть оставлено без внимания судебной коллегии, как влияющее на правильность разрешения настоящего спора.

Подводя итог изложенному, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность КФХ и, следовательно, не усматривает предусмотренной нормами главы 24 АПК РФ возможности удовлетворения заявленных требований, поскольку оспариваемое решение в целом не противоречит закону и не привело к нарушению прав и законных интересов главы КФХ ФИО1

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ считает необходимым отменить решение арбитражного суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения администрации, выраженного в письме от 04.10.2022 №4695, об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:22:250001:1928. Соответственно апелляционная жалоба администрации подлежит удовлетворению. 

Нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, судом апелляционной инстанции не установлены. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований, судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению в сумме 300 руб. на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя, а в излишне уплаченной сумме подлежат возврату плательщику из федерального бюджета.  

При этом, учитывая, что на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, суд апелляционной инстанции не распределяет судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 48, 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальное правопреемство и заменить администрацию Черниговского муниципального района Приморского края на её правопреемника администрацию Черниговского муниципального округа Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2023 по делу №А51-595/2023 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить ФИО7 из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2700 руб. (две тысячи семьсот рублей), излишне уплаченную при подаче заявления главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 по чеку-ордеру ПАО «Сбербанк» от 02.01.2023 на общую сумму 3000 руб. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

А.В. Гончарова

С.В. Понуровская