АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А60-71922/2018

01 апреля 2019 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 марта 2019 года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2019 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи А.А. Малова  при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело 

по  иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к:

- индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

- обществу с ограниченной ответственностью "РУБИКОН" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

Третьи лица: ФИО4 (привлечен определением от 19.12.2018); МИНИСТЕРСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ  СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ" (привлечено определением от 01.02.2019)

о признании договора недействительным (ничтожным), об обязании освободить здание,

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: ФИО5 – по доверенности от 03.05.2017,

от ответчиков: 

от ООО "РУБИКОН": ФИО6 – по доверенности от 23.01.2019,

от ИП ФИО3: ФИО7 – по доверенности от 24.12.2018.

Исходя из документов, имеющихся в материалах дела и руководствуясь ст. 123 АПК РФ, суд установил надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени  и месте рассмотрения иска, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В связи с неявкой третьих лиц,  дело  рассмотрено  в порядке ст. 156  АПК РФ.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Определением от 19.12.2018 судом принят к производству и рассмотрению иск ИП ФИО2, предъявленный к соответчикам - ИП ФИО3 и ООО "РУБИКОН"  о признании ничтожным договора аренды №60/ИП от 10.09.2018 и обязании ответчика освободить нежилое здание.

Назначено предварительное судебное заседание.

 В предварительном судебном заседании представители лиц, участвующих в деле изложили доводы по существу дела.

На основании ст. 75,131 АПК РФ к делу приобщен отзывы, с приложенными к нему документами – представлены ИП ФИО3 и ООО "РУБИКОН".

Суд, исходя из характера спора, на основании ст. 46,51 АПК РФ определил:

- исключить из состава третьих лиц ГУП Свердловской области "РАСПОРЯДИТЕЛЬНАЯ ДИРЕКЦИЯ МИНГОСИМУЩЕСТВА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ";

- привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Министерство  по управлению государственным имуществом Свердловской области.

По результатам предварительного судебного заседания 01.02.2019 принято определение о назначении дела к судебному разбирательству.

В судебном заседании 14.03.2019 представители изложили доводы по существу дела.

На основании ст. 75,131,81 АПК РФ к делу приобщены представленные истцом – пояснения по делу, с приложенными к нему документами, отзыв (с приложенными к нему документами), представленный третьим лицом.

Поскольку представителями непосредственно в судебном процессе представлены документы, требующие анализа и изучения, на основании ст. 158 АПК РФ 15.03.2019.

В судебном заседании 25.03.2019 представители сторон изложили доводы.

В порядке ст. 75,131 АПК РФ к материалам дела приобщены представленные  ИП ФИО3 и ООО «Рубикон» дополнения к отзывам, и дополнительные документы.

Третьи лица не обеспечили явку представителей.

Рассмотрев материалы дела, суд 

УСТАНОВИЛ:

Предметом иска является требование собственника недвижимого имущества о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества, заключенного в отношении  нежилого помещения, не являющимся собственностью истца.

В черте г. Екатеринбурга расположен земельный участок с  кадастровым номером: 66:41:0509003:5, площадью 43097 кв.м., с разрешенным видом использования: под здание производственного и административно-бытового назначения (литер А, А1), расположенное по адресу: 

<

...>, государственная собственность на который не разграничена. 

На указанном земельном участке находятся объекты капитального строительства – здания, права собственности на нежилые помещения которого зарегистрированы за ИП ФИО2, ИП ФИО3, ФИО4 и иными собственниками.

Для использования части земельного участка заключен договор аренды земельного участка №Т-363 от 17.11.2017 (с учетом дополнительных соглашений от 11.04.2018, 01.02.2019) со множественностью лиц на стороне арендатора: ФИО2, ФИО3, ФИО4, арендодателем является Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

На указанном земельном участке находится здание, в котором находятся нежилые помещения общей площадью 958,1, кадастровый номер 66:41:0509003:138.

Между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Рубикон» (арендатор) заключен договор аренды  № 60/ИП от 10.09.2018, объектом аренды которого является часть нежилых помещений площадью 280 кв.м., помещений площадью 958,1, кадастровый номер 66:41:0509003:138.

Истец указывает, что фактически здания с кадастровым номером 66:41:0509003:138 не существует, оно уничтожено пожаром, а  ИП ФИО3 сдает ООО «Рубикон» иные помещения в здании с кадастровым номером 66:41:0509003:59 право собственности на которое не зарегистрировано в Росреестре за ИП ФИО3

Истец, полагая нарушенным свое право в том, что он уплачивает арендную плату за земельный участок в большем размере, чем уплачивал бы при  надлежащей регистрации собственности на помещение с кадастровым номером 66:41:0509003:59, предъявил иск о признании недействительным договора аренды - № 60/ИП от 10.09.2018.

Как следует из иска, пояснений представителя истца, в качестве оснований недействительности договора аренды  № 60/ИП от 10.09.2018 указывается нормы ст. 168 ГК РФ.

Статьей 168 ГК РФ закреплено.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Истец указывает, что договор аренды № 60/ИП от 10.09.2018 является сделкой посягающей на публичные интересы, поскольку связана с распоряжением имущества – земельным участком, находящимся в государственной собственности; договор аренды № 60/ИП от 10.09.2018 является сделкой, нарушающей требования закона – ст. 608 ГК РФ, поскольку, как полагает истец для заключения договора необходимо согласие всех лиц, являющихся на стороне арендатора по договору аренды земельного участка №Т-363 от 17.11.2017.

Согласно отзывам ИП ФИО3, и ООО «Рубикон» приводятся доводы об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Третье лицо – ФИО4 полагает иск подлежащим удовлетворению.

Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области разрешение спора оставляет на усмотрение суда.  

При рассмотрении иска суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов,  и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Ст. 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 разъяснено следующее.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи  арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Как следует из материалов дела 01.02.2019 к договору аренды земельного участка №Т-363 от 17.11.2017 заключено дополнительное соглашение, в соответствии с которым в преамбулу договора добавлен новый арендатор ФИО3. Кроме того, внесены изменения в пункт 3.1 договора  раздела 3 договора «Размер и условия внесения арендной платы».

Как указано в соглашении, основанием для заключения дополнительного соглашения явился факт государственной регистрации права собственности за ФИО3 на следующие объекты недвижимости:

- Здание, кадастровый номер 66:41:0509003:57, назначение: складское, площадь общая: 697,8 кв. м., инвентарный номер: 1\21340\Е\21, этажность: 1, адрес: 

<

...> (регистрационная запись от 09.01.2014 № 66-66-01/618/2013-28);

- Помещение, кадастровый номер 66:41:0509003:138, назначение: нежилое помещение, площадь общая: 958,1 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, адрес: 

<

...> (регистрационная запись от 28.04.2017 №66:41:0509003:138-66/001/2017-2);

- Помещение, кадастровый номер 66:41:0509003:118, назначение: нежилое помещение, площадь общая: 32,4 кв.м., номер этажа, на котором расположено помещение: этаж № 1, адрес: 

<

...> (регистрационная запись от 28.04.2017 № 66:41:0509003:118-66/001/2017-2);

- Помещение, кадастровый номер 66:41:0509003:136, назначение: нежилое помещение, площадь общая: 34,1 кв.м., адрес: 

<

...> (регистрационная запись от 28.04.2017 № 66:41:0509003:136-66/001/2017-2; регистрационная запись перехода права от 14.11.2017 № 66:41:0509003:136-66/001/2017-3).

Расчет арендной  платы за пользование земельным участок  осуществлен пропорционально площади помещений, право собственности на которые зарегистрировано за  ФИО3 

На основании материалов дела установлено, что право собственности к ФИО8 на объекты недвижимости перешло по договору  купли-продажи от 20.12.2013 г. от продавца ООО «Спектрум», который являлся собственником имущества  на основании договора купли-продажи № 2 от 20.09.2012 г., продавцом выступало ОАО «Екатеринбург-Лада».

В материалах дела имеется информация о действиях ИП  ФИО3 по регистрации перехода права собственности объектов в Управлении Росреестра по Свердловской области, заключении с МУГИСО дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

Судом отклоняются доводы истца о недействительности оспариваемого им договора аренды  №60/ИП от 10.09.2018, со ссылкой на нарушение ст. 608 ГК РФ и использование ФИО3 земельного участка без внесения платы.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Таких доказательств в материалы дела не представлено.

В пункте 75 постановления Пленума № 25 от 23.06.2015 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168   ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В материалы дела не представлены доказательства для установления наличия указанных обстоятельств.

Кроме того, истец при оспаривании договора аренды №60/ИП от 10.09.2018 приводит доводы о том, что здание, в котором находятся помещения, являющиеся объектом аренды – является объектом самовольной постройки.

Как следует из материалов дела указанное здание приобретено ИП ФИО3 на основании договора купли-продажи от 20.12.2013, заключенного с ООО «Спектрум» - продавец. Материалами дела подтверждается факт надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору купли-продажи, а именно представлены платежное поручение № 1от 23.12.2013, акт приема-передачи от 24.12.2013.

 Исходя из ст. ст. 454, 457,549 ГК РФ по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. 

В  связи с чем, указанные доводы истца судом отклонены.

Кроме того, ИП ФИО2 не представил документального обоснования какие именно его права нарушены в результате заключения договора № 60/ИП от 10.09.2018.

Не представлены доказательства недобросовестного поведения ИП ФИО3

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 71 АПК РФ). 

Изучив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

Судья                                                          А.А. Малов