ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-114538/20-37-780

г. Москва

25 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2021 года

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Городенским Н.Б.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНА (ОГРНИП 314774617000936, ИНН 772619595431)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

При участии:

от истца – Кобылинский Д.А. по доверенности от 18.09.2020;

от ответчика – Артамонова Ю.С. по доверенности от 08.12.2020 № 33-Д-1240/20.

Эксперт ООО "А101 КОНСАЛТ" Страхалис А.В. – явился, паспорт гражданина РФ.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бабаева Наринэ Гамлетовна (ИП Бабаева Н.Г.) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском (с учетом принятого судом 18.03.2021 в порядке статьи  49 АПК РФ уточнения) к Департаменту городского имущества города Москвы с требованием урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем Бабаевой Наринэ Гамлетовной при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звёздный д. 12, корп. 1, с кадастровым номером 77:02:0022011:1292, общей площадью 23,5 кв.м, (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а,4) путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 1 905 833 (один миллион девятьсот пять тысяч восемьсот тридцать три) рублей без учета НДС.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

путем принятия п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 763 (тридцать одна тысяча семьсот шестьдесят три) руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

А также урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Индивидуальным предпринимателем Бабаевой Наринэ Гамлетовной при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский д. 67, корп. 4, с кадастровым номером 77:06:0003009:9223, общей площадью 115,8 кв.м. (этаж 1, пом. V) путем принятия п. 3.1. договора купли- продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 9 121 667 (девять миллионов сто двадцать одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. без учета НДС. 

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

путем принятия п. 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 152 027 (сто пятьдесят две тысячи двадцать семь) руб. 79 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В качестве правового обоснования заявленных требований истец ссылается на ст.ст. 445, 446 ГК РФ, на положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец поддержал уточненные требования.

Ответчик против иска возражал по доводам отзыва.

Эксперт ответил на заданные вопросы.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 04.09.2015г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ИП Бабаевой Н.Г. (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00394/15, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 23,5 кв.м, (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) , расположенные по адресу: г. Москва, б-р Звёздный д. 12, корп. 1, с кадастровым номером 77:02:0022011:1292.

Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен  с 03 августа 2015г. по 03 августа 2025г.

18.05.2017г. между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ИП Бабаевой Н.Г. (арендатор, истец) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы № 00-00187/17, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 115,8 кв.м. (этаж 1, пом. V), расположенные по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский д. 67, корп. 4, с кадастровым номером 77:06:0003009:9223.

Согласно п. 2.1. договора аренды его срок установлен  с 03 мая 2017г. по 03 мая 2027г.

Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ИП Бабаева Н.Г. отнесена к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

ИП Бабаева Н.Г. полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, 27.02.2020 обратилась в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Департамент направил ИП Бабаевой Н.Г. проекты договоров купли-продажи указанных выше объектов с предложением подписать договоры.

Согласно отчету от 20.03.2020 № М445-20 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 23,5 кв.м, (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) , расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звёздный д. 12, корп. 1», выполненному ООО  «Оценка и Консалтинг» по заказу  департамента,  рыночная стоимость арендуемого ИП Бабаевой Н.Г. помещения составила 3 632 000 руб. 00 коп.

Согласно отчету от 18.03.2020 № М440-20 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 115,8 кв.м. (этаж 1, пом. V), расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский д. 67, корп. 4», выполненному ООО  «Оценка и Консалтинг» по заказу  департамента,  рыночная стоимость арендуемого ИП Бабаевой Н.Г. помещения составила 18 523 000 руб. 00 коп.

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному по заказу истца, рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звёздный д. 12, корп. 1, с кадастровым номером 77:02:0022011:1292, общей площадью 23,5 кв.м, (этаж 1, пом. I, комн. l-3, 3a, 4) по состоянию на 27.02.2020 г. (на дату обращения истца с заявлением к ответчику) составила 1 429 685  рублей без учета НДС.

Согласно Отчету независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному по заказу истца,  рыночная стоимость помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский д. 67, корп. 4, с кадастровым номером 77:06:0003009:9223, общей площадью 115,8 кв.м, (этаж 1, пом. V) по состоянию на 27.02.2020 г. (на дату обращения истца с заявлением к ответчику) составила 7 360 034 рубля без учета НДС.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой, истец 28.05.2020 направила в адрес ответчика заявления о подписании договоров с протоколами разногласий, содержащих предложение об изменении пунктов договоров:

- п. 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 1 429 685 (один миллион четыреста двадцать девять тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «КОНТИ» № 200514-0н от 19.05.2020.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

- п. 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 23 828 (двадцать три тысячи восемьсот двадцать восемь) рублей 09 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

- п. 3.1. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«п. 3.1. Цена Объекта составляет 7 360 034 (семь миллионов триста шестьдесят тысяч тридцать четыре) рубля, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным ООО «КОНТИ» № 200515-0н от 19.05.2020.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ не начисляется».

п. 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«п. 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____  числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 122 667 (сто двадцать две тысячи шестьсот шестьдесят семь) рублей 74 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Письмом от 09.06.2020 исх. № 33-5-22-752/20-(0)-4, 33-5-22-22748/20-(0)-4 департамент отказал истцу в подписании договоров на условиях, предложенных истцом.

ИП Бабаева Н.Г. полагая, что Департамент городского имущества города Москвы обязан заключить договоры купли-продажи имущества на условиях прилагаемых проектов по ценам, предложенным истцом (с учетом сделанного истцом уточнения), обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд считает заявленные требования подлежащими  удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ критериям. Истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в законную силу 05.08.2008.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2)  отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5  статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Определением суда от 12.11.2020г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости объектов. Проведение экспертизы поручено эксперту ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "А101 КОНСАЛТ" (ОГРН 1187746880683, ИНН 7713462297, адрес: 127422, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ХАМОВНИЧЕСКИЙ ВАЛ, ДОМ 12, ЭТ 1, ПОМ VIII, КОМ 3) Страхалис Анастасии Викторовне.

Экспертом А.В. Страхалис даны ответы на поставленные вопросы:

1. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звездный, д. 12, корп. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) от 20.03.2020 № М445-20, выполненный ООО «Оценка и консалтинг», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ на первый вопрос:

Отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию.

2.  Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звездный, д. 12, корп. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) от 20.03.2020 № М445-20 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звездный, д. 12, корп. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) по состоянию и в ценах на 27.02.2020?

Ответ на второй вопрос:

Эксперт не подтверждает стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 23,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, б-р Звездный, д. 12, корп.1, (этаж 1, пом.1, комн.1-3, 3а, 4), определенную Оценщиком в отчете об оценке от 20.03.2020 №М445-20, подготовленный оценщиком ООО «Оценка и Консалтинг», так как Экспертом выявлены существенные ошибки и противоречивые данные, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости.

3. Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звездный, д. 12, корп. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) по состоянию и в ценах на 27.02.2020?

Ответ на третий вопрос:

Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 23,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звездный, д. 12, корп. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) по состоянию и в ценах на 27.02.2020 с учетом НДС - 2 287 000 руб., без учета НДС – 1 905 833 руб.

4. Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 115,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4 (этаж 1, пом. V) от 18.03.2020 № М440-20, выполненный ООО «Оценка и консалтинг», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности?

Ответ на четвертый вопрос:

Отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки. Отчет содержит перечень выявленных технических ошибок, которые способны ввести в заблуждение пользователей, а также приводят к неоднозначному толкованию.

5. Если отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 115,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4 (этаж 1, пом. V) от 18.03.2020 № М440-20, выполненный ООО «Оценка и консалтинг» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, повлияло ли это на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 115,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4 (этаж 1, пом. V) по состоянию и в ценах на 27.02.2020?

Ответ на пятый вопрос:

Эксперт не подтверждает стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 115,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4, (этаж 1, пом. V), определенную Оценщиком в отчете об оценке от 18.03.2020 №М440-20, подготовленный оценщиком ООО «Оценка и Консалтинг», так как Экспертом выявлены существенные ошибки и противоречивые данные, оказывающие влияние на полученный результат рыночной стоимости.

6. Если повлияло, то какова рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 115,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4 (этаж 1, пом. V) по состоянию и в ценах на 27.02.2020?

Рыночная стоимость объекта недвижимости, нежилого помещения, общей площадью 115,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4 (этаж 1, пом. V) по состоянию и в ценах на 27.02.2020 с учетом НДС – 10 946 000 руб., без учета НДС – 9 121 667 руб.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на 27.02.2020г.  – дату обращения истца за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении объектов, расположенных по адресу: г. Москва, б-р Звездный, д. 12, корп. 1 (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4); г.Москва, просп. Нахимовский, д. 67, корп. 4, (этаж 1, пом. V).

По мнению ответчика, итоговая стоимость объектов исследования определена без учета НДС и не проанализированы данные аналитики на соответствие условиям рынка недвижимости города Москвы.

Ответчик ходатайствовал о вызове в судебное заседание эксперта Страхалис А.В.

Истец не возражал против вызова эксперта.

Ответчиком определение суда в части заблаговременного направления вопросов эксперту не исполнено, вопросы в адрес эксперта не направлены.

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, отобрал расписку, которая приобщена к материалам дела.

В судебном заседании 18.03.2021г. эксперт ООО «А101 КОНСАЛТ» Страхалис А.В. была допрошена. Допрос эксперта проводился с использованием средств аудиозаписи. Ответы эксперта также отражены в протоколе судебного заседания.

На вопрос ответчика: «В связи с чем, эксперт определил итоговую стоимость объектов исследования без учета НДС, тогда как величина рыночной стоимости не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС?» эксперт пояснил:

-Расчет рыночной стоимости в исследовательской части проведен без выделения НДС. Таким образом, рыночная стоимость в таблице на стр. 97 в наибольшем числе указана с учетом НДС.

На вопрос ответчика: «В связи с чем, эксперт не проанализировал данные аналитики на соответствие условиям рынка недвижимости города Москвы?» эксперт пояснил:

- Эксперт выбирает источники информации по своему усмотрению, данные Ассоциации «СтатРиелт» считает объективными и соответствующими классу оцениваемого помещения.

Истец замечаний и вопросов к экспертному заключению Страхалис А.В. не имел.

Оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта Страхалис А.В. по арбитражному делу № А40-114538/20-37-780, суд пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорных помещений в размере 1 905 833 руб. и 9 121 667 руб. является достоверной.

По мнению суда, вывод о величине рыночной стоимости объектов экспертизы сформирован экспертом Страхалис А.В. на основании проведенного полного, всестороннего, научно-обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной ст. 55 АПК РФ и ст. 16 №73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» от 31.05.2001 г.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию истца возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании изложенного, суд удовлетворяет требования истца об урегулировании разногласий между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНОЙ и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звёздный д. 12, корп. 1, с кадастровым номером 77:02:0022011:1292, общей площадью 23,5 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 1 905 833 (Один миллион девятьсот пять тысяч восемьсот тридцать три) руб. 00 коп. без учета НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "А101 КОНСАЛТ" Страхалис Анастасии Викторовны от 05.02.2021 № А40-114538/20-37-780.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до______числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 763 (тридцать одну тысячу семьсот шестьдесят три) руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Также суд удовлетворяет требования истца об урегулировании разногласий между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНОЙ и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский д. 67, корп. 4, с кадастровым номером 77:06:0003009:9223, общей площадью 115,8 кв.м. (этаж 1, пом. V) путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

 «Цена Объекта составляет 9 121 667 (девять миллионов сто двадцать одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. без учета НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "А101 КОНСАЛТ" Страхалис Анастасии Викторовны от 05.02.2021 № А40-114538/20-37-780.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до______числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 152 027 (сто пятьдесят две тысячи двадцать семь) руб. 79 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В соответствии со ст.ст. 102 и 110 АПК РФ госпошлина  по иску  в размере 6 000 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию в пользу истца. 

Судебные расходы на оплату экспертизы в размере 70 000 руб. 00 коп.  также относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца. 

С учетом изложенного, на основании  ст.ст. 8, 11, 12, 217, 421, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.  49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд    

 

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНОЙ (ОГРНИП 314774617000936, ИНН 772619595431) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, б-р Звёздный д. 12, корп. 1, с кадастровым номером 77:02:0022011:1292, общей площадью 23,5 кв.м. (этаж 1, пом. I, комн. 1-3, 3а, 4) путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 1 905 833 (Один миллион девятьсот пять тысяч восемьсот тридцать три) руб. 00 коп. без учета НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "А101 КОНСАЛТ" Страхалис Анастасии Викторовны от 05.02.2021 № А40-114538/20-37-780.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора.

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до______числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 31 763 (тридцать одну тысячу семьсот шестьдесят три) руб. 89 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Урегулировать разногласия между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНОЙ (ОГРНИП 314774617000936, ИНН 772619595431) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, просп. Нахимовский д. 67, корп. 4, с кадастровым номером 77:06:0003009:9223, общей площадью 115,8 кв.м. (этаж 1, пом. V) путем принятия п. 3.1. договора купли-продажи в следующей редакции:

 «Цена Объекта составляет 9 121 667 (девять миллионов сто двадцать одна тысяча шестьсот шестьдесят семь) руб. без учета НДС в соответствии с заключением эксперта ООО "А101 КОНСАЛТ" Страхалис Анастасии Викторовны от 05.02.2021 № А40-114538/20-37-780.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Пункт 3.4. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

 «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до______числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 152 027 (сто пятьдесят две тысячи двадцать семь) руб. 79 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНЫ (ОГРНИП 314774617000936, ИНН 772619595431) 70 000 (семьдесят тысяч) руб. 00 коп. расходов на оплату судебной экспертизы.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ БАБАЕВОЙ НАРИНЭ ГАМЛЕТОВНЫ (ОГРНИП 314774617000936, ИНН 772619595431) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                                                 Ю.А. Скачкова