АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-17099/2024

28 января 2025 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 января 2025 года

Полный текст решения изготовлен           28 января 2025 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Сахновой В.В.,  ознакомившись с исковым заявлением Комитета по управлению имуществом города Саратова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов

 к Акционерному обществу «Нижневолжский коммерческий банк» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.08.2002, ИНН: 

<

***>), г.Москва 

Третьи лица:

ФИО1 

ФИО2 

о взыскании задолженности 

при участии в судебном заседании: 

от ГК «АСВ» – ФИО3, по доверенности от 20.05.2023

иные  лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитета по управлению имуществом города Саратова с исковым заявлением к Акционерному обществу «Нижневолжский коммерческий банк» в лице конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» о взыскании задолженности по договору аренды № Ар-16-475/Ю-Ф-6 от 27.05.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:060212:28 за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в сумме 20 309,21 руб., пени по договору аренды № Ар-16-475/Ю-Ф-6 от 27.05.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:060212:28 за период с 10.01.2023 по 14.09.2023 в сумме 519,61 руб.

Отводов не заявлено.

Представитель ГК «АСВ» заявленные требования оспорил по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не обеспечили явку своего представителя, отзыв не представили.

Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном настоящим Кодексом, не позднее, чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.

Также, информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседание, об объявленных перерывах в судебном заседании была размещена на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru. 

Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса также считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если: несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем организация почтовой связи уведомила арбитражный суд.

В соответствии со статьей 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны сообщить арбитражному суду об изменении своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения копии судебных актов направляются по последнему известному арбитражному суду адресу и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не находится или не проживает.

Дело рассматривается в порядке статей 152-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по существу заявленных требований по имеющимся в деле документам.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, 27.05.2016 между Администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодатель) и АО «Нижневолжский коммерческий банк» (арендатор) заключен договор аренды № Ар- 16-475/Ю-Ф-6 земельного участка с кадастровым номером 64:48:060212:28, площадью 1163 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, предоставленный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, сроком до 49 лет. Доля ответчика - 153,2 кв.м.

Соглашением от 29.09.2023 (регистрация 20.11.2023) внесены изменения: считать арендатором ФИО2 вместо АО «Нижневолжский коммерческий банк».

Пунктом 3.2. договора аренды земельного участка № Ар-16-475/Ю-Ф-6 от 27.05.2016 определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2020 г. (дата объявления резолютивной части - 19 марта 2020 г.) по делу № А57-2747/2020 Акционерное Общество «Нижневолжский коммерческий банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 410012, 

<

...>, далее - АО «НВКбанк», Банк, Ответчик), признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Полномочия конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

На основании Решения Саратовской городской Думы от 17.12.2020 № 80-626 «О бюджете муниципального образования «Город Саратов» на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» комитет по управлению имуществом города Саратова является главным администратором доходов бюджета муниципального образования «Город Саратов» в отношении доходов, получаемых в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, средств от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков; получаемых в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений).

В силу части 2 статьи 160.1 Бюджетного кодекса РФ администратор доходов бюджета обладает бюджетными полномочиями по взысканию задолженности по платежам в бюджет, пеней и штрафов.

В соответствии с пунктом 3.25 Положения о Комитете по управлению имуществом города Саратова, утвержденным решением Саратовской городской Думы от 29.09.2011 № 7-71, комитет обеспечивает в пределах своей компетенции защиту имущественных прав муниципального образования «Город Саратов», в том числе в сфере земельных отношений, при ведении дел в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах, Федеральной антимонопольной службе и ее территориальных органах.

Из искового заявления следует, что на стороне ответчика образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды № Ар-16-475/Ю-Ф-6 от 27.05.2016 земельного участка с кадастровым номером 64:48:060212:28 за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в размере 20309,21 руб. и с 10.01.2023 по 14.09.2023 в размере 519,61 руб.

Истцом в адрес ответчика 14.09.2023 направлена претензия, содержащая требование оплатить образовавшийся долг.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом; органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя в отношении земельных участков, расположенных в границах указанных субъектов, если законами указанных субъектов не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства, в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог федерального значения; федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в случае, предусмотренном пунктом 12 статьи 3.4 настоящего Федерального закона; органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в случае предоставления земельных участков для размещения автомобильных дорог регионального или межмуниципального значения.

Таким образом, органы местного самоуправления, осуществляют распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Правовые отношения сторон по предмету спора основаны истцом на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательств одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно положениям части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что договор аренды был заключен с банком в связи с тем, что Банк являлся собственником нежилого помещения общей площадью 676,2 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:46458 по адресу: 

<

...>, пом. б/н, 7 этаж, которое входит в состав торгового центра, расположенного на земельном участке. В рамках процедуры конкурсного производства была произведена реализации имущества Банка, в связи с чем 17.03.2022 между банком и ФИО1 заключен договор купли- продажи объекта недвижимого имущества № 2022-035 в отношении Помещения. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на Помещение произведена 13.04.2022. В дальнейшем ФИО1 продал ФИО4 Юрьевне (государственная регистрация права собственности ФИО2 на Помещение произведена 19.04.2022). Таким образом, начиная с 13.04.2022 АО «НВКбанк» не является арендатором земельного участка и не обязан уплачивать арендную плату по Договору аренды земельного участка, следовательно, арендная плата за период 01.10.2022 по 30.06.2023 и с 01.01.2023 по 14.09.2023 и пени за ее неуплату не могут быть взысканы с Банка.

В подтверждение данных обстоятельств, ответчиком представлен договор купли-продажи недвижимого имуществам, заключенный между ответчиком (продавец) и третьим лицом (покупатель), согласно которому продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение общей площадью 676,2 кв. м., кадастровый номер 64:48:000000:46458 по адресу: 

<

...>, пом. б/н, 7 этаж.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении вышеуказанного объекта недвижимости от 05.05.2022, право собственности за третьим лицом зарегистрировано 13.04.2022.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Данная правовая позиция изложена также в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

Смена собственника объекта недвижимости, находящегося на арендованном земельном участке, по общему правилу не прекращает действие договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 N 307-ЭС18-12996 по делу N А21-4809/2017).

В силу пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23 марта 2020 г. (дата объявления резолютивной части - 19 марта 2020 г.) по делу № А57-2747/2020 Акционерное Общество «Нижневолжский коммерческий банк» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 410012, 

<

...>, далее - АО «НВКбанк», Банк, Ответчик), признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Полномочия конкурсного управляющего возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

Судом установлено и истцом не оспорено, что в рамках процедуры конкурсного производства была произведена реализации имущества Банка, в связи с чем 17.03.2022 между банком и ФИО1 заключен договор купли- продажи объекта недвижимого имущества № 2022-035 в отношении Помещения. Государственная регистрация права собственности ФИО1 на Помещение произведена 13.04.2022.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении вышеуказанного объекта недвижимости от 05.05.2022, право собственности за третьим лицом зарегистрировано 13.04.2022.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что земельный участок принадлежал АО «НВКбанк» на праве аренды, обязательства по уплате арендных платежей на стороне ответчика прекратились с 13.04.2022, с момента регистрации права собственности ФИО1 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:46458 по адресу: 

<

...>, пом. б/н, 7 этаж, к третьему лицу перешло право аренды в отношении земельного участка по договору аренды № Ар-16-475/Ю-Ф-6 от 27.05.2016.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

На основании вышеизложенного, учитывая, что право собственности АО «НВКбанк»  на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:46458 прекращено с 13.04.2022, оснований для взыскания с него задолженности по арендной плате за период с 01.10.2022 по 30.06.2023 в сумме 20 309,21 руб., пени за период с 10.01.2023 по 14.09.2023 в сумме 519,61 руб., не имеется, в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления Комитета по управлению имуществом города Саратова по делу №А57-17099/2024 - отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке статей 257-259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи через Арбитражный суд Саратовской области апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента принятия решения. 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                              В.В. Сахнова