﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8546/20 

Екатеринбург

01 февраля 2021 г.

 

Дело № А76-51687/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 февраля 2021 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И. А.,

судей Полуяктова А.С., Беляевой Н.Г.     

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2020 по делу № А76-51687/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» в лице конкурсного управляющего Е.В. Крестовских (далее - общество «ПромИнвест») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации Миасского городского округа Челябинской области (далее –администрация) с требованиями о признании незаконным решения административного органа, выраженного в письме от 18.09.2019 № 4856/16 об отказе в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:35:0400005:31 площадью 3228 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Богдана Хмельницкого, в Северной части, вменении административному органу в обязанность принятия решения о предоставлении заявителю в аренду спорного земельного участка без проведения торгов, заключении договора аренды спорного земельного участка. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ольховский Сергей Александрович.

Решением суда первой инстанции от 05.08.2020 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 13.10.2020 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «ПромИнвест» просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. По мнению заявителя, обжалуемые судебные акты влекут правовую неопределенность в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:34:0400005:145, расположенного на спорном земельном участке. Полагает, что вывод судов первой и апелляционной инстанций о возможности истребования объекта незавершенного строительства в порядке пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаконным. По мнению заявителя, к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», учитывая, что  принадлежащий истцу на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:34:0400005:145 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400005:31 по договору аренды земельного участка для строительства от 02.09.2016 № 7788, на котором находится спорный объект, включены в конкурсную массу общества «ПромИнвест», признанного несостоятельным (банкротом), совместно с положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель настаивает на том, что реализация имущества может быть произведена только в рамках процедуры банкротства.

Более того, по мнению заявителя, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен без проведения аукциона и до 01.03.2015.

Кроме того, по мнению заявителя, у администрации отсутствуют правовые основания требовать возвращения земельного участка, занятого законно возведенным объектом недвижимости, независимо от прекращения действия договора аренды. 

Далее, по мнению заявителя, отказ администрации в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок нарушает права победителя торгов, проведенных обществом «ПромИнвест», многочисленных кредиторов общества «ПромИнвест», а также права самого должника как собственника объекта недвижимости, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса  Российской Федерации, отказ администрации от предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400005:31 на новый срок на тех же условиях фактически влечет за собой уменьшение конкурсной массы должника - общества «ПромИнвест».

Также заявитель не согласен с доводом судов о том, что обществом «ПромИнвест» была реализована возможность однократного продления срока аренды, предусмотренная пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд апелляционной инстанции посчитал достаточным применение в рассматриваемом случае положений Земельного кодекса Российской Федерации, однако, установив формальное отсутствие оснований для предоставления права аренды, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, должным образом не исследовал наличие факта нарушения прав и интересов общества «ПромИнвест», а также третьих лиц (его кредиторов).

Помимо изложенного заявитель отмечает, что в связи с оспариваемым  отказом органа местного самоуправления у конкурсного управляющего общества  «ПромИнвест» отсутствует возможность заключить с победителем торгов, проведенных обществом  «ПромИнвест», договор купли-продажи имущества  общества «ПромИнвест», указанного в лоте № 1: объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка площадью 3228 кв. м.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 198  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействий) органов, осуществляемых публичные полномочия,  арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого решения и действия (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или действие (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое решение или действие (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. 

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с  публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства. 

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

 При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что на основании постановления администрации от 05.06.2012 № 2790 между администрацией и обществом «ПромИнвест» заключен договор аренды от 12.06.2012 № 6558 земельного участка площадью 10 681 кв. м с кадастровым номером 74:34:0400005:20 для жилищных нужд (строительство квартала жилой застройки). 

Постановлением администрации от 15.03.2013 разрешен раздел указанного земельного участка на земельные участки с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м, 74:34:0400005:32 площадью 3800 кв. м, 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м, в договор аренды от 12.06.2012 № 6558 внесены изменения в части его предмета (три соответствующих земельных участка). 

В дальнейшем указанное изменение предмета договора аренды от 12.06.2012 № 6558 отражено в дополнительном соглашении № 1 от 21.03.2013 к договору аренды от 12.06.2012 № 6558.

Общество «Проминвест» 15.04.2016 обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка в отношении двух объектов: земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м и 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м для завершения комплексной застройки квартала и строительства многоквартирных домов.

Постановлением администрации от 16.08.2016 № 4531 обществу «Проминвест» предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства. 

В целях исполнения указанного постановления административного органа для завершения строительства объекта незавершенного строительства между администрацией и обществом «ПромИнвест» заключен договор аренды от 02.09.2016 № 7788 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м, находящегося по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Богдана Хмельницкого, в Северной части. 

Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи земельного участка от 02.09.2016. 

Срок аренды земельного участка по договору установлен с 16.08.2016 по 16.08.2019.

На указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства: площадь застройки 912 кв. м, степень готовности 20%, адрес (местоположение): Челябинская область, г. Миасс, квартал жилой застройки по ул. Богдана Хмельницкого в Северном районе, уч. 3, кадастровый номер 74:34:0400005:145, собственником которого является общество «ПромИнвест». 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.05.2018 по делу № А76-6/2017 общество «ПромИнвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, утвержден конкурсный управляющий. 

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 19.05.2017 по делу № А76-6/2017 суд определил применить при банкротстве должника - застройщика общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» правила параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». 

Конкурсный управляющий общества «ПромИнвест» 28.03.2019 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении письменного согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.09.2016  № 7788 третьему лицу - покупателю права аренды земельного участка.

Постановлением администрации от 24.05.2019 № 2400 обществу «ПромИнвест» разрешена передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 02.09.2016 № 7788 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 в пользу третьего лица - покупателя права аренды. 

Конкурсный управляющий общества «ПромИнвест» 09.08.2019 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:34:0400005:31 на новый срок на тех же условиях.

Рассмотрев указанное обращение конкурсного управляющего общества «ПромИнвест», администрация письмом от 18.09.2019 № 4856/16 (получено заявителем 02.10.2019) уведомила общество «ПромИнвест» о том, что в отсутствие критериев, предусмотренных статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у административного органа нет правовых оснований для заключения договора аренды на испрашиваемый земельный участок на новый срок без проведения торгов. 

Полагая отказ административного органа не соответствующим действующему законодательству, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество «ПромИнвест» обратилось в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что общество «ПромИнвест» реализовало возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства в льготном порядке при обращении заявителя в администрацию 15.04.2016 с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка в отношении двух объектов: земельных участков с кадастровыми номерами 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м и 74:34:0400005:33 площадью 3653 кв. м для завершения комплексной застройки квартала и строительства многоквартирных домов, на основании которого постановлением администрации от 16.08.2016 № 4531 обществу «Проминвест» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также был заключен договор аренды № 7788 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0400005:31 площадью 3228 кв. м сроком с 16.08.2016 по 16.08.2019.

Также суды приняли во внимание, что срок действия разрешения на строительство от 18.08.2014 № RU74308000-246 истек 30.06.2017, действие указанного разрешения на строительство на более поздний срок не продлевалось, суды обоснованно признали, что оснований для правомерного завершения строительства после 30.06.2017 у общества «ПромИнвест» без продления срока действия разрешения на строительство не имелось. 

Таким образом, учитывая, что обществом реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии у администрации оснований для заключения с обществом договора аренды земельного участка без проведения торгов и признали правомерным отказ в предоставлении в аренду обществу «ПромИнвест» испрашиваемого земельного участка. 

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций  обоснованно отказали в удовлетворении требований общества «ПромИнвест».

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Поскольку определением Арбитражного суда Уральского округа от 14.12.2020 заявителю жалобы была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с общества «ПромИнвест» в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3000 руб. государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.

При оформлении объявленной 25.01.2020 резолютивной части постановления Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-51687/2019 Арбитражного суда Челябинской области допущена следующая описка, а именно: указано «в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 300 руб.» вместо слов «в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3000 руб.».

В соответствии с частью 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, принявший решение, по своей инициативе вправе исправить допущенные в решении описки, опечатки и арифметические ошибки без изменения его содержания.

Принимая во внимание, что исправление описки в данном случае не затрагивает существа принятого постановления, и руководствуясь статьей 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции по собственной инициативе исправляет описку, допущенную при оформлении резолютивной части постановления Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-51687/2019 Арбитражного суда Челябинской области, указав в резолютивной части постановления Арбитражного суда Уральского округа по делу № А76-51687/2019 Арбитражного суда Челябинской области вместо слов: «в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 300 руб.» слова «в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3000 руб.». 

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.08.2020 по делу № А76-51687/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПромИнвест» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             И.А. Татаринова 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                     Н.Г. Беляева