АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город  Новосибирск                                        Дело № А45-28702/2019

резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2019  года      

решение в полном объеме изготовлено 16 декабря 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Быстревской К.И., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, зал № 508,   дело по первоначальному  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВЕРБОТЕЛЕКОМ" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды № 127КА167 от 11.07.2017 г. в размере 75 150 рублей 00 копеек, процентов  в размере 1 790 рублей 73 копеек, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" (ОГРН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью "ВЕРБОТЕЛЕКОМ" (ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности в размере 174 240 рублей 90 копеек,

при участии в судебном заседании представителей: 

истца - ФИО1, доверенность от 26.06.2019г., паспорт.

ответчика – не явился, извещен, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ВЕРБОТЕЛЕКОМ" (далее- истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" (далее- ответчик) о взыскании обеспечительного платежа по договору аренды № 127КА167 от 11.07.2017 г. в размере 75 150 рублей 00 копеек, процентов в размере 1 790 рублей 73 копеек.

Ответчик в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что у ответчика отсутствует обязанность возвратить обеспечительный взнос. Ответчик обратился к истцу со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по договору аренды в размере 174 240 рублей 90 копеек.

Ответчик в судебное заседание не явился, заявил ходатайство об отложении судебного заседания, которое судом отклонено в силу отсутствия уважительности причин для отложения судебного заседания и невозможности направления в суд другого представителя.

Дело в порядке статьи 156 АПК РФ рассматривается в отсутствие ответчика.

Как следует из материалов дела, 11.07.2017г. между ООО «МЕТА-БИЛЗ» (арендодателем) и ООО «ВЕРБОТЕЛЕКОМ» (арендатором) заключен договор аренды № 127КА167, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату помещение общей площадью 100,2 кв.м. (офис D), расположенное на 16 (Шестнадцатом) этаже здания по адресу: 

<

...> (далее по тексту -Здание).

Срок действия договора установлен до 30 апреля 2018г. (п. 7.1 договора). 10.04.2018г. стороны подписали дополнительное соглашение № ПР1-04-18, согласно которому продлили срок действия договора до 31 марта 2019г. включительно.

Во исполнение условий договора 01.08.2017г. арендодатель передал помещение арендатору, что подтверждается актом приема - передачи № 1.

В соответствии с п. 5.2.2 Договора арендатор обязан оплатить обеспечительный взнос в размере, указанном в Приложении № 1 к Договору, в срок, установленный для оплаты первого взноса арендной платы (п. 5.2.1 договора), если иное не указано в Приложении № 1 к Договору.

Согласно п. 4 Приложения № 1 сумма обеспечительного взноса составляет 65 130 руб., НДС не облагается. Затем размер обеспечительного взноса был увеличен до 75 150 рублей 00 копеек. Данный взнос истцом оплачен в полном объеме, что подтверждается письмом о зачете обеспечительного взноса от 01.08.2017 г., платежным поручением. 

Согласно    п. 4.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.07.2017г. арендатор имеет право прекратить действие договора, не дожидаясь истечения согласованных сторонами в договоре сроков аренды, письменно уведомив об этом арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до желаемой даты прекращения договора. Арендатор обязан освободить помещение в последний день указанного срока и передать помещение арендодателю в соответствии с условиями договора.

18.12.2018г. арендатор направил арендодателю уведомление от 17.12.2018г. о досрочном расторжении договора аренды. Следовательно, последним днем аренды являлось 16.02.2019г., в указанную дату арендатор обязан освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи ответчику. Однако арендуемое ответчиком было освобождено 19.03.2019г.

18 марта 2019 г. истец направил в адрес ответчика электронное письмо с вопросом о том,  в какое время будет осуществлен возврат помещения и каким образом будет осуществлен возврат обеспечительного взноса.

18 апреля 2019 г. ответчик направил в адрес истца документы о возврате помещения, а также дефектную ведомость, в которой указывал на то, что помещение возвращено арендатором с недостатками, требующими устранения. 

В связи с невозвратом арендодателем обеспечительного платежа, истец направил ответчику требование (претензию) о возврате суммы обеспечительного платежа по договору аренды от 17.04.2019г., которое не было удовлетворено арендодателем, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Рассмотрев первоначальный и встречный иски, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п. 1. - п.3 статьи 381.1. ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

Согласно пункту 3.2.5. договора аренды арендодатель обязан после истечения срока действия настоящего договора, а также в случае его досрочного расторжения, и удовлетворения требований арендодателя за счет суммы обеспечительного взноса в соответствии с пунктом 3.1.4 настоящего договора возвратить арендатору остаток оплаченного обеспечительного взноса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.3 настоящего Договора.

В соответствии с п.5.3. договора при досрочном прекращении настоящего договора по вине арендатора, а также в случае нарушения арендатором предусмотренных настоящим договором (либо соглашением сторон) сроков освобождения арендуемого помещения, остаток внесенной арендатором суммы обеспечительного взноса возврату не подлежит и остается у арендодателя.

Как следует из положений  п. 4.1.3 договора, арендатор имеет право прекратить действие договора, не дожидаясь истечения согласованных сторонами в договоре сроков аренды, письменно уведомив об этом арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до желаемой даты прекращения договора.

Ответчик в отзыве на иск ссылается на то, что истец продолжил пользоваться помещением и в феврале 2019 года, и в марте 2019 года, следовательно, выразил волю на продление арендных отношений. Указанное обстоятельство, по мнению ответчика, подтверждается фактом внесения арендных платежей ответчиком. Поэтому ответчик полагает, что уведомление от 17.12.2018 года утратило свою силу и отношения по договору аренды № 127КА167 были продолжены после 16.02.2019 года, и указанные правоотношения были прекращены досрочно по инициативе арендатора с 19.03.2019 года, что подтверждается требованием арендатора о возврате суммы обеспечительного платежа. 

Согласно п.4.1.4. договора в случае несоблюдения арендатором сроков письменного уведомления о досрочном расторжении договора либо отсутствие такого уведомления со стороны арендатора,  арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты штрафной неустойки в размере суммы обеспечительного взноса, предусмотренного пунктом 5.2.2 настоящего Договора.

В связи с тем, что арендатор нарушил срок уведомления о досрочном расторжении договора, ответчик удержал сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа. 

Согласно п. 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд полагает ошибочными доводы ответчика о том, что арендатором нарушен срок уведомления расторжения договора, поскольку оно было направлено заблаговременно, за 91 день до освобождения помещения. Не имеется оснований полагать, что отношения были продлены, поскольку арендатор свой отказ от договора не отозвал. 

Согласно пунктам 2, 5 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

В отношениях, возникающих из договора аренды, имеется правило о том, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 ГК РФ). 

В соответствии с разъяснениями, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора», согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом (например, статья 328, пункт 2 статьи 405, статья 523 ГК РФ) или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда, и к ним подлежат применению правовые позиции, сформулированные в настоящем постановлении.

Последствия расторжения договора, отличающиеся от тех, которые установлены в статье 453 ГК РФ, могут содержаться в положениях об отдельных видах договоров. Правила статьи 453 Кодекса в указанных случаях применяются в той мере, в какой они не противоречат положениям специальных норм.

Разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Вместе с тем условия договора, которые в силу своей природы предполагают их применение и после расторжения договора (например, гарантийные обязательства в отношении товаров или работ по расторгнутому впоследствии договору; условие о рассмотрении споров по договору в третейском суде, соглашения о подсудности, о применимом праве и т.п.) либо имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора; иное может быть установлено соглашением сторон.

Согласно п.4.1.3. договора о желании продолжить договорные отношения арендатор обязан сообщить письменно. Письменное сообщение о желании продолжить договорные отношения прекращает действие предыдущего предупреждения о прекращении действия настоящего Договора при письменном подтверждении согласия Арендодателя продолжить договорные отношения.

Таким образом, последующее пользование арендатором имущества после 16.02.2019 года не означает, что договор аренды был продлен, поскольку доказательства того, что арендатор имел намерение на дальнейшее продолжение арендных отношений на новый срок, ответчиком не представлено, вместе с тем, обязанность по уплате арендной плате сохранила свое действие и после расторжения договора аренды до фактического освобождения помещения и передаче его арендодателю в соответствии со статьей 622 ГК РФ. 

Следовательно, у ответчика не имелось оснований для удержания  обеспечительного платежа в качестве штрафа за несоблюдение порядка уведомления арендодателя о досрочном расторжении договора.

Однако проверив доводы истца по встречному иску, суд полагает, что они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и отсутствуют основания для возврата обеспечительного платежа по первоначальному иску. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании п. 4.2.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и иные платежи.

Согласно п. 5.1 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю плату по договору размер арендной платы за полный календарный месяц аренды указан в Приложении № 1 к Договору.

Арендная плата выплачивается за каждый календарный месяц до 15 (пятнадцатого) числа предыдущего календарного месяца, за исключением случаев, предусмотренных п. 5.2 договора.

Согласно п. 6.1 договора при нарушении сроков внесения платежей, указанных в п. 5.1, п. 5.2 договора, арендатор уплачивает пени (штрафную неустойку) в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

С учетом размера арендных платежей, согласованных сторонами, с учетом платежей Ответчика и в связи с нарушением арендатором  сроков по оплате арендных платежей, задолженность ответчика перед истцом по договору составила 25 582 руб. 99 коп., из которых:

задолженность по оплате арендных платежей за март 2019г. в размере 14 217 руб. 43 коп.;

задолженность по оплате пени за нарушение сроков оплаты арендных платежей в размере 28 руб. 43 коп.;

задолженность по оплате электроэнергии за февраль 2019г. и март 2019г. в размере 7 908 руб. 94 коп.;

задолженность по оплате стоимости услуг по уборке помещений за март 2019г. в размере 3 394 руб. 25 коп.;

задолженность по оплате пени за нарушение сроков оплаты стоимости услуг по уборке помещений в размере 33 руб. 94 коп.

 Ответчик по первоначальному иску расчет задолженности не оспаривает, полагает его верным и сообщает о том, что ответчик просил истца вычесть указанные затраты из суммы обеспечительного платежа. 

Следовательно, указанная сумма подлежит вычету из суммы обеспечительного платежа: 75 150 руб. 00 копеек - 25 582 руб. 99 коп. = 49 567 руб.01 коп.

 Однако ООО «Верботелеком» не видит вины в нанесенном ущербе в части удержания из суммы обеспечительного взноса стоимости восстановительного ремонта в размере 148 657 руб.91 коп., полагает, что не представлено истцом объективных доказательств, подтверждающих вину  в причинении ущерба имуществу действиями арендатора.

Рассмотрев возражения ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из акта приема-передачи к договору аренды от 01.08.2017 года следует, что помещение было передано арендатору без недостатков, в работоспособном состоянии. Арендатор не имеет претензий к состоянию помещения, указанному в п.1 настоящего акта.

В соответствии с п. 4.4. договора аренды арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия настоящего договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящегося там имущества Арендатора и передать его арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа. При этом составляется Акт приема-передачи №2, подписываемый полномочными представителями обеих сторон.

Арендатором в материалы дела не представлено акта возврата спорного помещения, из которого было видно, что помещение было передано арендодателю 19.03.2019 года в пригодном состоянии с учетом нормального износа. 

В связи с отсутствием арендатора при передаче помещения арендодателем при участии иных лиц – ООО «УК Труд», ООО «ЭкопластСервис» (эксплуатирующей организации) был составлен акт об отсутствии арендатора от 19.03.2019 года и зафиксированы дефекты, которые не являются следствием естественного износа, в осмотренном помещении необходимо проведение восстановительных работ для устранения выявленных дефектов. 

Согласно п. 4.5 договора при наличии замечаний к состоянию помещений, лицами, подписывающими акт приема - передачи № 2, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления Помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

В соответствии с п. 4.3 договора арендатор обязан полностью компенсировать затраты Арендодателя по восстановлению помещения в случае, если в результате любых действия или бездействий арендатора будет причинен какой-либо ущерб. Компенсация осуществляется в денежной форме. Сумма компенсации может быть определена Арендодателем на основании суммы затрат на восстановление.

При осмотре помещения 19.03.2019г. арендодателем выявлены следующие дефекты помещения: стены  -  отслоение обоев в местах стыка, темные пятна, потертости, потолочное покрытие - отсутствуют плитки «Экофон» - 2 шт. - частичное загрязнение, частично закрашены (пятна белой краской), частично повреждены (отверстия) - 18 шт.; Дверь (входная) металлическая -царапины, пятна, потертости, бытовые   загрязнения   поверхностей,   пола, дверей,    окон,    стеклянных    перегородок, подоконников, кафель в с/у.

Стоимость восстановительного ремонта согласно локальному сметному расчету истца составила 148 657 (Сто сорок восемь тысяч шестьсот пятьдесят семь) руб. 91 коп.

По существу компенсация суммы затрат на восстановление помещения представляет собой возмещение убытков. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик по встречному иску ссылается на то, что наличие недостатков, зафиксированных в дефектной ведомости, были обнаружены в отсутствие представителя истца, а также после фактического выезда истца из нежилого помещения. Кроме того, в сопроводительном письме от 18.04.2019 г. отсутствуют доказательства того, что зафиксированные дефекты были совершены истцом.

Однако арендатором в материалы дела не представлено  доказательств передачи помещения в надлежащем состоянии после прекращения договора аренды. Акт, в котором перечислены спорные недостатки, составлен при участии иных лиц – ООО «УК Труд» и ООО «ЭкопластСервис», поскольку арендатор уклонился от передачи помещения  арендодателю, акт возврата помещений из аренды не составлял, и доказательств уклонения арендодателя от возврата спорных помещений в соответствии со статьей 65  АПК РФ в суд не представил. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что арендодатель правомерно составил акт с участием иных незаинтересованных сторон.

Размер ущерба ответчиком не оспорен, доказательства того, что указанные недостатки относятся к нормальному износу помещения, ответчиком по встречному иску не представлено.

На основании изложенного, в соответствии со статьей 15, статьей 393 ГК РФ указанная компенсация суммы затрат на восстановление подлежит взысканию с ответчика в пользу истца с учетом оставшейся у арендодателя  суммы обеспечительного платежа в размере (148 657, 91 руб. - 49 567, 01 руб.)=  99 090 рублей 90 копеек. В остальной части встречный иск удовлетворению не подлежит. Также не подлежит удовлетворению и первоначальный иск в части возврата обеспечительного платежа, взыскания процентов по статье 395 ГК РФ и судебных издержек.

Истец по встречному иску просит возместить судебные издержки на почтовые расходы, которые составили 213 руб. 61 коп. за отправку претензии.

Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.

Согласно кассового чека № 00030 от 12.09.2019г. стоимость услуг по направлению претензии ответчику составила 213 (Двести тринадцать) руб. 61 коп. Указанная сумма подлежит возмещению ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (56%), то есть в сумме 129 рублей 30 копеек.

Расходы истца по встречному иску по уплате государственной пошлины также подлежат возмещению ответчиком пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску.

В удовлетворении исковых требований отказать.

По встречному иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МЕТА-БИЛЗ" (ОГРН 

<

***>), с общества с ограниченной ответственностью "ВЕРБОТЕЛЕКОМ" (ОГРН 

<

***>), 99 090 рублей 90 копеек задолженности, 129 рублей 30 копеек судебных издержек, 3 541 рубль 00 копеек государственной пошлины. В остальной части исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                 А.И. Айдарова