АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3960/2017

г. Владивосток

04 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Лошаковой А.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем Зоновой Е.Д., рассмотрев  в судебном заседании дело по иску департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724) к обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест» (ИНН 2540156704, ОГРН 1092540005579) о взыскании 23429590руб.56коп., 

при участии:

от истца – представитель  ФИО2, доверенность № 20/44907 от 29.12.2016, паспорт;

от ответчика – представитель ФИО3, доверенность от 19.10.2016, паспорт, свидетельство о перемене имени

установил:

истец - департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд Приморского края с иском к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест» (далее – общество)  о взыскании задолженности по арендной плат и начисленной неустойке по договору аренды от 14.07.2004 № 01-002190-Ю-Д-1943 в размере 23429590руб.56коп. в том числе по основным платежам за период с 19.03.2011 по 30.09.2016 в размере 11230256руб.57коп. и пени за период с 16.01.2011 по 10.08.2016 в размере 12199333руб.99коп. (с учетом уточненных требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

Исковые требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 614, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору.

Ответчик, заявленные требования не признал, заявил о пропуске срока исковой давности, настаивает, что истцом при расчете арендной платы применено значение коэффициента функционального использования не соответствующее виду функционального использования арендованного земельного участка, заявил ходатайство о снижении суммы пени в порядке ст.333 ГК РФ.

Истец в судебном заседании уточненные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве, пояснил, что  в нарушение заключенного договора аренды земельного участка от 14.07.2004 № 01-002190-Ю-Д-1943 ответчик не своевременно вносил арендную плату, в связи с чем, сложилась задолженность. На сумму задолженности начислена пеня. Просил суд взыскать сумму задолженности и пени в заявленном размере.

Ответчик относительно заявленных требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Из материалов дела судом установлено, что администрация г.Владивостока (арендодатель) и ООО «Аурум» (арендатор) 14.07.2004 заключили договор аренды № 01-002190-Ю-Д-1943 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010024:0049, площадью 886 кв. м, расположенного в г. Владивостоке, в районе ул. Ковальчука, д. 15 (примерно 19 м на юг от ориентира), для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания (далее – договор), сроком действия с 14.07.2004 по 13.07.2029.

05.08.2004 договор зарегистрирован в установленном законм порядке.

Соглашением от 25.01.2006 права и обязанности арендатора по договору с 16.03.2006 переданы ФИО4.

Соглашением от 14.06.2007 права и обязанности арендатора по договору с 02.08.2007 переданы ООО «ПасификИнвестСтрой».

Соглашением от 28.09.2010 с 21.10.2010 права и обязанности арендатора по договору с 02.08.2007 переданы ООО «Бизнес Инвест».

В соответствии со ст. 7 Закона Приморского края от 29.12.2003 № 90-КЗ «О регулировании земельных отношений в Приморском крае», п. 6 ст. 2 Закона Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края», п.п. 2.1.1.7, 2.1.1.8 Положения о департаменте земельных и имущественных отношений Приморского края, утвержденного постановлением Администрации Приморского края от 05.12.2012 № 374-па, арендодателем по договору аренды № 01-002190-Ю-Д-1943 является департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Согласно пункту 3.1 договора установлена арендная плата с коэффициентом 3 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 66705руб.81коп. за первый календарный год (по 31.12.2004 включительно) согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, которая вносится ежеквартально, не позднее 15-числа первого месяца квартала.

В соответствии с п. 3.4 договора за нарушение сроков внесения арендной платы предусмотрена пеня в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

01.01.2011 произведен перерасчет арендной платы на основании постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па «О порядке определения размера арендной платы, а так же порядке, условиях сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края» (далее - постановление Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па), постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края» (далее - постановление Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па), решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке» (далее – решение Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108), решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее - решение Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396) (п.8.7 Приложения 1, в ред. От 21.12.2010 «Строительство административно – управленческих и других объектов (административных зданий, нежилых помещений офисов - более 5 лет), которая составила 710527руб.26.коп. в квартал.

01.01.2012 произведен перерасчет арендной платы на основании постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па, постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па, решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108 «О земельном налоге в городе Владивостоке», решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396 - п.7.12 Приложения 1, в ред. от 30.09.2011 «Строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства до 5 лет и других объектов», которая составила 473684руб.84.коп. в квартал.

01.03.2015 произведен перерасчет арендной платы на основании постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па), постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па, которая составила 63157руб.98коп. в квартал.

20.12.2016 управлением градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока была проведена проверка (обследование) арендованного земельного участка с кадастровым №25:28:010024:0049, в ходе проведения которой было установлено, что территория данного земельного участка огорожена забором, доступ на территорию ограничен, проведения строительных работ не обнаружено, составлен акт проверки.

Письмом департамента от 02.09.2016 исх. № 20/04/07-12/30791 общество было уведомлено о необходимости погашения 20124712руб50коп. задолженности по договору № 01-002190-Ю-Д-1943 в том числе, задолженности по внесению арендных платежей за период с 19.03.2011 по 30.09.2016 в размере 8 630 253руб.14коп. и пени за период с 16.01.2011 по 10.08.2016 в размере 11494459руб.36коп. в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку общество на письмо не ответило, задолженность не оплатило, департамент обратился в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст.308 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, истец и ответчик заключили договор № 01-002190-Ю-Д-1943 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010024:0049, расположенного в г.Владивосток, в районе ул. Ковальчука, д. 15, предоставленного в аренду для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно п.2 ст.614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Вместе с тем, спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», арендная плата по этому договору является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы. 

В соответствии с действовавшим до 01.03.2015 абзацем 5 пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, вступившей в законную силу с 01.03.2015, предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Расчет размера арендной платы по договору осуществлен департаментом на основании: постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 №71-па, постановления Администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па, постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 №437-па, решения Думы г.Владивостока от 28.10.2005 №108, решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396. 

В период действия договора у ответчика сложилась задолженность в заявленной сумме.

Истец производит расчет суммы основного долга в размере  11230256руб.57коп. за период с 19.03.2011 по  30.09.2016 и пени 12199333руб.99коп. в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки за период с 16.01.2011 по 10.08.2016.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности, распространяющийся и на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, составляет три года.

В силу ст.196 АПК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Пунктом 15 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

С настоящим иском в Арбитражный суд Приморского края истец обратился 20.02.2017.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, полагает, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований.

Истцом в материалы дела представлен акт сверки расчетов по договору аренды № 01-002190-Ю-Д-1943 по состоянию на 10.08.2017 с учетом пропуска срока исковой давности для предъявления требований за период с 19.03.2011 по первый квартал 2014 года включительно.

Суд, учитывая условия договора о периодичности и сроках внесения арендной платы, предусмотренные сторонами в пункте 3.1, считает необходимым отказать во взыскании  исковых требований в части суммы основного долга, за период с 19.03.2011 по первый квартал 2014 года включительно, поскольку установил, что истцом пропущен общий срок исковой давности для предъявления требований о взыскании суммы основного долга за данный период, в связи с чем истцом обоснованно предъявлены требования о взыскании основного долга в сумме 4589339руб.30коп.

Истец рассчитывает сумму основного долга исходя из коэффициента функционального использования 10, согласно пункта 7.12 Приложения 1 решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396.

Ответчик полагает, что расчет суммы основного долга, должен быть произведен исходя из коэффициента функционального использования 4, согласно пункта 7.8 Приложения 1 решения Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396.

Суд, представленный ответчиком расчет ошибочным по следующим основаниям. 

Коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой г.Владивостока по предложению главы г.Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Решением Думы г.Владивостока от 24.11.2009 №396 «Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» установлены величины коэффициента функционального использования земельных участков, в частности: пунктом 7.12 для земельных участков с предназначением под строительство административных и офисных зданий, образовательных учреждений, объектов здравоохранения, аптечных организаций и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка установлен коэффициент 10; пунктом 7.8 для земельных участков, предназначенных для размещения нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью не более одного этажа, установлен коэффициент 4.

В соответствии с п.1.1 договора аренды земельный участок предоставлен ответчику для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации административного здания.

Согласно, представленного в материалы дела, акта обследования управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока от 20.12.2016 территория земельного участка с кадастровым №25:28:010024:0049 огорожена забором, доступ на территорию ограничен, проведения строительных работ не обнаружено.

Так же ответчиком в материалы дела представлена копия протокола об административном правонарушении от 02.06.2017 и копия постановления по делу об административном правонарушении № 3/383 от 07.06.2017 с приложением фотоматериалов, из которых усматривается отсутствие на спорном земельном участке, построенного, в какой-либо степени готовности административного здания.

Согласно свидетельству о регистрации права 25-АБ 471270 от 21.10.2010 за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (административное здание) готовностью 1% (лит.А), расположенный по адресу: 

<

...>.

Поскольку ответчик не подтвердил документально нахождение на спорном земельном участке введенного в эксплуатацию административного здания, суд приходит к выводу, что коэффициент функционального использования 4, предусмотренный для земельных участков, предназначенных для размещения нежилого фонда (административные здания, нежилые помещения, офисы) этажностью не более одного этажа, не может быть применен при расчете арендной платы за земельный участок по договору аренды № 01-002190-Ю-Д-1943, т.к. административные здания, нежилые помещения, офисы на спорном земельном участке отсутствуют.

Таким образом, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления настоящих требований за период с 19.03.2011 по первый квартал 2014 года, соглашаясь со справочным расчетом, произведенным истцом по состоянию на 10.08.2017, а также с учетом применения коэффициента функционального использования равного десяти, сроков внесения арендных платежей в соответствии с пунктом 3.1 договора, частичную оплату, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика основной долга в сумме 4589339руб.30коп. за период со второго квартала 2014 по третий квартал 2016 включительно.

Ответчик в порядке ст.65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства оплаты задолженности по договору аренды земли от 14.07.2004 № 01-002190-Ю-Д-1943 в размере 4589339руб.30коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню). Таким образом, неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и мерой имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение.

Согласно пункту 3.4 договора аренды  в случае неуплаты арендной платы в срок по договору начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы недоимки за каждый день просрочки. 

Суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, следовательно, имеются основания для взыскания пени.

Истец просит взыскать с ответчика сумму пени в размере 12199333руб.99коп. за период с 16.01.2011 по 10.08.2016. 

Однако, суд, учитывая пропуск истцом срока исковой давности для предъявления требований за период с 19.03.2011 по первый квартал 2014 года, исходя из суммы основного долга в размере 4589339руб.30коп.  за период со второго квартала 2014 по третий квартал 2016, срок внесения арендных платежей, признавая арифметически верным справочный расчет истца по состоянию на 10.08.2017, считает необходимым удовлетворить исковые требования истца о взыскании суммы пени в размере в сумме 1955514руб.01коп. за период с 16.04.2014 до10.08.2016, в силу ст.330 ГК РФ.

В удовлетворении ходатайства о применении ст. 333 ГК РФ суд отказывает, в связи с тем, что ответчиком не доказаны несоразмерность начисленной пени, кроме того, суд учитывает длительность нарушения ответчиком условий договора об оплате в полном объеме и своевременно арендной платы, а также исходя из суммы задолженности с учетом пропуска истцом срока исковой давности.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

При подаче иска истцом государственная пошлина не уплачивалась, так как в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии со ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест» в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края основной долг в сумме 4589339руб.30коп. и пеню в сумме 1955514руб.01коп., всего 6544853руб.31коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Инвест» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 42044руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Лошакова А.А.