ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34/70/75 лит А, г. Ростов-на-Дону, 344002,

 тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-12381/2016

город Ростов-на-Дону

27 августа 2017 года

15АП-7066/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца –  представитель ФИО2 по доверенности от 10.06.2016

от ответчиков: от ООО «ПКФ «Аякс» - представитель ФИО3 по доверенности от 16.01.2017; 

от третьих лиц: 

от Администрации г. Ростова-на-Дону –  представитель ФИО4 по доверенности от 24.07.2017; 

от АО "Тандер" – представитель  ФИО5 по доверенности от 16.04.2017, представитель ФИО6 по доверенности от 05.05.2017, 

ФИО7 лично, представитель  третьего лица ФИО7 - ФИО8 по доверенности от 10.09.2015; 

от Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону – представитель ФИО9 по доверенности от 23.12.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Аякс», апелляционную жалобу акционерного общества «Тандер»

на решение Арбитражного суда Ростовской области (судья Великородова И.А.)

от  23 марта 2017 года по делу № А53-12381/2016 

по иску Администрации Железнодорожного района города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>)

к ответчику: индивидуальному предпринимателю ФИО10 (ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» (ИНН 

<

***>),

при участии третьих лиц: Администрации города Ростова-на-Дону, Департамента архитектуры и строительства города Ростова-на-Дону, ФИО7, акционерного общества «Тандер»,

о сносе объекта,

УСТАНОВИЛ:

от имени муниципального образования город Ростов-на-Дону Администрация Железнодорожного района города Ростова-на-Дону обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО10 и обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» о сносе самовольной постройки в виде нежилого здания площадью 624 кв.м. расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0061250:406 по адресу: 

<

...>.

Исковые требования мотивированы тем, что указанное здание является самовольной постройкой.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.03.2017 исковые требования частично удовлетворены, в иске к ФИО10 отказано, суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» снести указанное здание.

Судебный акт мотивирован тем, что спорное здание является самовольной постройкой, в связи с чем подлежит сносу. Суд указал на несоблюдение норм градостроительного законодательства при создании объекта.

Не согласившись с указанным решением, ответчик – общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное решение как незаконное и необоснованное. Апеллянт указывает, что Администрация Железнодорожного района не вправе обращаться с иском о сносе нежилого помещения в суд. Кроме того, на момент регистрации права собственности помещение было жилым, а в нежилое оно было переведено только постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 12.02.2015. Суд необоснованно применил нормы статей 39,40 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные доводы приведены в апелляционной жалобе акционерного общества «Тандер». Кроме того, в апелляционной жалобе приведен довод о неправильной индивидуализации земельного участка. Не привлечен к участию в деле правообладатель аптеки, расположенной в помещении спорного объекта. Не доказаны выводы суда о наличии угрозы нарушения благоприятной окружающей среды, нарушения условий жизненного уклада.

От Администрации города Ростова-на-Дону поступил отзыв, в которой указывается на законность и обоснованность решения суда, а также подтверждается право Администрации Железнодорожного района на обращение с иском в суд.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в ходе проверки организационно-правового порядка строительства на территории города Ростова-на-Дону, принимая во внимание соответствующие обращения граждан, Администрацией Железнодорожного района города Ростова-на-Дону установлено, что на земельном участке по адресу: 

<

...> расположен объект капитального строительства, здание, в котором функционирует ряд торговых организаций (продовольственные магазины, аптека).

Из положений Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону следует, что земельный участок с указанной адресной принадлежностью находится в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа ОЖ-1/2/02.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимость собственником земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:0061250:94 по адресу: 

<

...> является общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» (запись о государственной регистрации права №61-61/001-61/001/177/2015-2690/2).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимость на земельном участке расположено одноэтажное здание, площадью 624 кв.м., принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Производственно- коммерческая фирма «АЯКС» (запись о государственной регистрации права №61-61/001-61/001/177/2015-2691/5).

Ранее расположенные на земельном участке жилой дом, хозяйственные постройки снесены. Работы по сносу ранее существовавших объектов и возведению спорного здания осуществлены ФИО10, заключившим 05.09.2014 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (запись о регистрации права №61-61-01/710/2014-521).

28.10.2014 подготовлен градостроительный план земельного участка RU 61310002-440, разработана схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

11.11.2014 указанному лицу Администрацией Железнодорожного района города Ростова-на-Дону выдано разрешение № RU 61310002-46 на строительство трехэтажного, индивидуального одноквартирного жилого дома площадью 441 кв.м.

Вместе с тем в нарушение указанного разрешения ФИО10 создал иной объект капитального строительства, очевидно не отвечающим признаком жилого дома. Из описательной части заключения эксперта  ООО «Эксперт Плюс» следует, что строительные конструкции представлены кровельными и стеновыми сэндвич-панелями с минераловатным утеплителем на базальтовой основе, а также сваренным металлическим каркасом.  Нежилое здание состоит из торгового зала площадью 456 кв.м., основной комнаты 28,2 кв.м., туалета 1,2 кв.м., подсобного помещения 3,6 кв.м., кабинета 4,7 кв.м., складского помещения 6,3 кв.м., туалета 4,3 кв.м., умывальной 3,4 кв.м., котельной 6,6 кв.м.,  складского помещения 10,9 кв.м., складского помещения 5,1 кв.м., коридора 51,1 кв.м.,  основной комнаты 41,4 кв.м., туалета 1,2 кв.м (л.д.14-19,т.3). Аналогичное описание  помещения с фотоматериалами содержится в заключении Центра судебных экспертиз по Южному округу (л.д.89-137, т.4). Таким образом, уже из описания помещения и материалов ,использованных для возведения здания, очевидно для любого разумного лица, что возведенное здание не является жилым зданием.

В техническом паспорте 2014 года также отражено, что материалом стен является металлический каркас и сэндвич-панель, при этом к экспликации допущено явное несоответствие наименование помещений и их площади ( коридор 124, 9 кв.м., кухня 86,1 кв.м. и т.п.)

Таким образом, ФИО10, заведомо осознавая, что создает объект недвижимого имущества, не являющийся жилым помещением, действуя в обход закона, представил в регистрационный орган на основании статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заведомо недостоверные документы для регистрации за ним объекта как жилого дома, хотя указанный объект не создавался и не мог быть создан как жилой дом.

12.02.2015 Администрацией города Ростова-на-Дону вынесено Постановление № 62 о переводе жилого объекта в нежилое помещение. В государственный кадастр недвижимости внесены изменения в части вида разрешенного использования земельного участка, имеющего кадастровый номер 61:44:0061250:94 по адресу: 

<

...> - объекты сферы торговли (магазины).

08.12.2015 между ФИО10 и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истец, ссылаясь на то, что спорный объект недвижимости возведен с нарушением градостроительных норм, в отсутствии должной совокупности разрешительной документации, считает свои права и права третьих лиц нарушенными, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пунктам первой и второй статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса

Апелляционный суд отмечает, что согласно разъяснению, данному в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»: «Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки»

Сам по себе факт использования ФИО10 упрощенного порядка регистрации объекта недвижимого имущества – жилого дома, установленный статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не означает легализации самовольной постройки.

Поскольку указанный объект не являлся жилым домом и поскольку при его создании требовалось разрешение на строительство соответствующего объекта, созданное ФИО10 здание является самовольной постройкой, независимо от факта внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Сам по себе факт последующего перевода созданного здания в категорию нежилого постановлением Администрации города Ростова-на-Дону ничего не изменяет в квалификации указанного здания как самовольной постройки, поскольку Администрация города Ростова-на-Дону не наделена законом правом легализовывать самовольные постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано только решением суда на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации или ( при определенных условиях) может возникнуть по приобретательной давности ( пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143).

Таких юридических фактов в настоящем деле не имеется.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

При таких обстоятельствах ФИО10 не вправе был совершать сделку по отчуждению объекта самовольной постройки, а соответствующая сделка не породила у общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» соответствующего вещно-правового эффекта ( переход права собственности на самовольную постройку не перешел и не мог перейти ввиду отсутствия такого права).

Согласно разъяснению, данному в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143: «Право собственности на самовольную постройку не может быть приобретено по основанию, предусмотренному абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ».

При таких обстоятельствах доводы апеллянта – общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС» - относительно добросовестности своего приобретения подлежат отклонению, поскольку не могут привести к иному разрешению дела.

Согласно разъяснению, данному в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22: «В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал - юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица - лицо, получившее имущество во владение.

Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку».

С учетом указанного разъяснения, суд первой инстанции правомерно возложил обязанность по сносу на ООО «Производственно-коммерческая фирма «АЯКС», что не исключает права общества на взыскание убытков с ФИО10

Апелляционный суд пришел к выводу, что доказательств того, что созданное здание создает угрозу жизни и здоровья граждан, не имеется, что подтверждается заключением эксперта ООО «Центр судебных экспертиз по Южному округу» ФИО11 (т.4, л.д.89-136), заключением о пожарном аудите, подготовленном обществом с ограниченной ответственностью «ДОН-Защита» (т.7, л.д.3-50). Вопреки доводам третьего лица ФИО7 аккредитация в сфере пожарного аудита носит добровольный, а не обязательный характер. Заключение указанного общества никем из участников дела не опровергнуто.

Как разъяснено в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2010 № 143: «На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется». Таким образом, при отсутствии таковой угрозы к требованию о сносе самовольной постройки может быть применена исковая давность.

Однако в настоящем деле ответчики при рассмотрении дела в суде первой инстанции о применении исковой давности не заявили, в связи с чем суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленный иск.

Довод ответчиков об отсутствии легитимации Администрации Железнодорожного района города Ростова-на-Дону на предъявление иска о сносе самовольной постройки подлежит отклонению.

Истцом в материально-правовом смысле по данному делу является муниципальное образование «город Ростов-на-Дону» в лице соответствующих органов муниципальной власти.

Независимо от того, как толковать пункт 3.1.1.3 пункта 3.1.1 Порядка взаимодействия отраслевых (функциональных) и территориальных органов Администрации города Ростова-на-Дону при выявлении самовольных построек на территории города Ростова-на-Дону, утвержденного постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 17.03.2015 № 144, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель Администрации города Ростова-на-Дону ФИО12 на вопрос суда прямо заявил об одобрении от имени Администрации города Ростова-на-Дону предъявления указанного иска.

Кроме того, согласно пункту 2.21.1 Устава города Ростова-на-Дону к компетенции Администрации района в городе Ростове-на-Дону относится обращение в случаях, предусмотренных законом, в суд общей юрисдикции или арбитражный суд с заявлениями в защиту публичных интересов, в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц.

Довод апелляционной жалобы третьего лица – акционерного общества «Тавр» о нарушении решением прав аптеки, находящейся в спорном здании, подлежит отклонению. Ответчиком не представлено доказательств наличия у аптеки какого-либо титула на здание (часть здания). Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует, что на спорное здание имеется только одно обременение в виде права аренды акционерного общества «Тавр» сроком с 27.03.2015 по 17.03.2025 (л.д.45-46, т.1). Каких-либо иных обременений в Реестре не зарегистрировано.

Аренда как вещно-правовое обременение для третьих лиц возникает не ранее регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 сформулирован вывод о том, что в силу ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам. Посему при отсутствии регистрации договора аренды ответчик обязан самостоятельно позаботиться об освобождении здания от всех наведенных лиц.

Довод апеллянта о неправильном указании в решении суда индивидуализирующего признака земельного участка в виде кадастрового номера справедлив, поскольку из выписки из Единого государственного реестра от 10.03.2016 следует, что кадастровый номер 61:44:0061250:406 имеет нежилое здание общей площадью 624 кв.м. (л.д.45, т.1), расположенный по адресу: 

<

...>, а из кадастровой выписки о земельном участке следует, что земельный участок площадью 769 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, имеет кадастровый номер 61:44:0061250:94. Однако указанное обстоятельство не является основанием для изменения решения суда, поскольку является очевидной опиской, которая может быть исправлена судом первой инстанции в порядке статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на заявителей жалоб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23 марта 2017 года по делу А53-12381/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном  порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий В.В. Галов

СудьиМ.Н. Малыхина

А.А. Попов