Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А33-30164/2021

22 мая 2023 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи Яцкевич Ю.С.,

судей Качукова С.Б., Кушнаревой Н.П.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции представителей индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 10.05.2023, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании), ФИО3 к. (доверенность от 19.09.2018, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 июля 2022 года по делу № А33-30164/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02 марта 2023 года по тому же делу,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП 311246812600122, ИНН 

<

***>, далее также – предприниматель ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к муниципальному казенному учреждению города Красноярска «Управление дорог, инфраструктуры и благоустройства» (далее также – МКУ «УДИБ», ответчик) о признании недействительным уведомления от 09.11.2021 № 7395 о расторжении договора аренды от 20.06.2016 № 2, о признании указанного договора аренды действующим на неопределенный срок до момента заключения нового договора аренды; об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды на условиях, совпадающих с условиями договора аренды от 20.06.2016 № 02, с учетом дополнительного соглашения к договору 28.08.2018: объект договора - подземный пешеходный переход в районе жилого дома № 4 от ул. Александра Матросова (далее также – подземный переход), общей площадью107,3 кв.м, срок аренды имущества составляет 10 лет с момента государственной регистрации договора аренды в органах, осуществляющих государственную регистрацию права на объекты недвижимого имущества и сделок с ним, арендная плата в размере17 927 рублей 75 копеек (без учета НДС) по результатам оценки объекта на 21.06.2021.

МКУ «УДИБ», в свою очередь, обратилось к предпринимателю ФИО1 со встречным иском об обязании освободить помещения подземного пешеходного перехода площадью 561,8 кв.м, кадастровый номер 24:50:0000000:3698, расположенного в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова города Красноярска.

Дело рассмотрено с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, департамента градостроительства администрации города Красноярска, администрации Свердловского района в городе Красноярске (далее также – третьи лица).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 июля 2022 года в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен. Судом на предпринимателя ФИО1 возложена обязанность освободить помещения подземного пешеходного перехода, также взысканы в пользу учреждения расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от02 марта 2023 года резолютивная часть решения суда изменена, конкретизирована площадь помещения, подлежащего освобождению предпринимателем.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить по мотиву неправильного применения норм материального права, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Заявитель кассационной жалобы, не согласившись с выводами судов, сослался на наличие у него права на продление ранее заключенного с ним на торгах договора аренды, заявил о необоснованном уклонении ответчика от заключения такого договора, а также о неверном исчислении судами момента возникновения у истца права на заключение нового договора аренды. Ссылаясь на положения частей  9, 10, 11 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее также – Закон о защите конкуренции) заявитель жалобы настаивал на наличии у него преимущественного права на заключение нового договора аренды, кроме того, указал на не рассмотрение судами заявленного им требования об обязании МКУ «УДИБ» заключить с истцом договор аренды.

В судебном заседании представители предпринимателя ФИО1 подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.

МКУ «УДИБ» и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение о принятии кассационной жалобы к производству выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие неявившихся  представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, правильность применения судом первой инстанции и апелляционным судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 20.06.2016 междуМКУ «УДИБ» (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) по результатам торгов заключен договор аренды закрепленного за учреждением на праве оперативного управления недвижимого имущества. По условиям названного договора аренды, арендатору предоставляется за плату во временное пользование подземный переход, в районе жилого дома № 4 по ул. Александра Матросова в городе Красноярске для использования в качестве административного, торгового, производственно-складского назначения, а также иной предпринимательской деятельности, не противоречащей действующему законодательству. Общая площадь объекта, сдаваемая в аренду, составляет 561,8 кв.м, предполагаемая арендуемая площадь 107,3 кв.м. Дополнительным соглашением от 28.08.2018 предмет договора аренды изменен, уточнена сдаваемая в аренду площадь объекта, которая составляет 107,3 кв.м.

Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен с 20.06.2016 до 20.06.2021; договор заключен сроком на 5 лет (пункт 2.2 договора); в соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата устанавливается в размере 16 739 рублей, без учета НДС. В течение первого года оплата аренды производится по установленной ставке, в следующие годы оплата аренды корректируется на уровень инфляции. Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2016.

В пункте 2.4 договора стороны согласовали условие о том, что если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны и учреждения, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае учреждение вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 30 дней с указанием даты освобождения помещения. При этом арендатор обязан не позднее указанной даты вернуть объект аренды учреждению в порядке, указанном в разделе 3 настоящего договора.

Согласно пункту 3.3 договора при прекращении договора аренды арендатор передает объект учреждению по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения действия договора.

Согласно пункту 7.4 договора, в случае принятия решения учреждением о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке учреждение направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

Письмом от 17.09.2018 № 7400-ДМИиЗО департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил МКУ «УДИБ» о принятом 13.09.2018 решении согласовать передачу в аренду части (площадью 107,3 кв.м) закрепленного за МКУ «УДИБ» на праве оперативного управления подземного перехода.

Письмом от 23.07.2021 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в ответ на заявление предпринимателя ФИО1 о продлении договора аренды сообщил о необходимости обратиться с таким заявлением к учреждению.

09.11.2021 МКУ «УДИБ» уведомило предпринимателя ФИО1 о расторжении договора аренды на основании пункта 2.4 договора в связи с неудовлетворительным состоянием подземного пешеходного перехода и сообщило о необходимости передать объект по акту приема-передачи не позднее 14 дней с момента прекращения договора.

Полагая, что выраженный в уведомлении от 09.11.2021 № 7395 односторонний отказ учреждения от исполнения договора является незаконным, нарушает его права и законные интересы, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предметом которого являются требования о признании уведомления о расторжении договора аренды недействительным, а договора аренды действующим и об обязании учреждения заключить договор аренды.

Считая договор аренды от 20.06.2016 № 02 расторгнутым, учреждение обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в котором просило суд обязать предпринимателя ФИО1 освободить помещения подземного пешеходного перехода площадью 561,8 кв.м.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска предпринимателя, суды, руководствовавшиеся положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и признав договор аренды возобновившим действие на неопределенный срок, между тем исходили из отсутствия оснований для признания спорного договора действующим, посчитав его расторгнутым на основании одностороннего отказа арендодателя, в связи с чем, удовлетворяя встречный иск, признали арендатора обязанным возвратить помещения подземного пешеходного перехода ответчику.

Между тем принятые судом первой инстанции и апелляционным судом решение и постановление подлежат в связи со следующим.

Статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Делая выводы о наличии у арендодателя права на односторонний отказ от договора аренды и обосновывая такие выводы нормами о свободе договора, суды не учли, что с учетом пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором нашло отражение требование к участникам правоотношений действовать добросовестно, свобода договора не является абсолютной, не должна приводить к отрицанию или умалению других общепризнанных прав и свобод и может быть ограничена федеральным законом, однако лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, прав и законных интересов других лиц (статья 55 Конституции Российской Федерации) (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 02.06.2022 № 23-П, от 23.02.1999 № 4-П, от 22.06.2017 № 16-П, от 08.07.2021 № 33-П).

Доводы предпринимателя со ссылкой на положения  частями 9, 10, 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, на которые истец ссылался на протяжении рассмотрения дела и настаивал на наличии у него преимущественного права на заключение нового договора аренды в связи с том, что прежний договор был также заключен на торгах,  оставлены судами без внимания.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Между тем особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 названного Закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Согласно части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Таким образом, в силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.

В силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев.

Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

В данном случае судами было установлено, что предприниматель обращался с заявлением о продлении договора аренды, в то же время сообщением департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 23.07.2021 он был направлен в учреждение, за которым спорное имущество закреплено на праве оперативного управления.

Довод учреждения о том, что он надлежащим образом отказался от спорного договора аренды от 20.06.2016 № 2, направив уведомление 09.11.2021, является необоснованным, поскольку у учреждения имеется предусмотренная частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции обязанность заключить договор аренды на новый срок при наличии условий, указанных в частях 9 и 10 названной статьи. В этой связи отказ от продления договора со ссылкой на иные основания, не предусмотренные данной нормой, не имеет правового значения.

Ответчиком не учтено наличие у предпринимателя ФИО1 преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного частями 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, за реализацией которого он обратился впервые.

Данный правовой подход соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 18 октября 2022 № 305-ЭС22-10237.

Таким образом, при решении вопроса о наличии оснований для заключения с предпринимателем договора аренды муниципального имущества на новый срок судам следовало установить наличие условий, предусмотренных частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

В силу части 4 статьи 170, части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части судебных актов должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения.

Как усматривается из материалов дела, помимо требования о признании недействительным оспариваемого уведомления МКУ «УДИБ» о расторжении договора, истцом заявлено требование о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды.

Однако, в нарушение вышеуказанных требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты не содержат ссылок на нормы права, на основании которых суды пришли к выводу о необоснованности требования предпринимателя о понуждении ответчика заключить договор аренды и неприменении в рамках настоящего спора положений частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, на которые предприниматель ссылался в ходе судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах без проверки довод заявителя о наличии у него преимущественного права на заключение договора на новый срок у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска, в связи с чем принятые по настоящему делу решение и постановление судом не могут быть признано законными и обоснованными, как того требует часть 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 и частями 1 и 2 статьи 288 этого Кодекса подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное выше, дать оценку всем доводам и возражениям участвующих в деле лиц, установить наличие (отсутствие) условий, предусмотренных частями 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, для заключения договора аренды с предпринимателем без торгов, по результатам чего применить подлежащие применению к отношениям сторон нормы материального права и разрешить имеющийся спор.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями  274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 июля 2022 года по делу№ А33-30164/2021 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от02 марта 2023 года по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

 

Ю.С. Яцкевич

С.Б. Качуков

Н.П. Кушнарева