АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-68456/2020

Дело № А57-10451/2017

г. Казань

12 декабря 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2023 года.

 

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Васильева П.П.,

судей Богдановой Е.В., Минеевой А.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (протоколирование ведется с использованием систем видеоконференц-связи, материальный носитель видеозаписи приобщается к протоколу),

при участии присутствующего в Двенадцатом арбитражном апелляционном суде представителя: 

ФИО2 -  ФИО3 по доверенности от 18.09.2022,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Град Инвест» и ФИО2  

на определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 

по делу № А57-10451/2017 

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в рамках дела по заявлению государственного унитарного проектного предприятия «Институт Саратовгражданпроект» Саратовской области (ОГРН 

<

***>) о признании должника - общества с ограниченной ответственностью «Град Инвест» (ОГРН 

<

***>) несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

22.05.2017 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление ГУПП «Институт Саратовгражданпроект» Саратовской области о признании общества с ограниченной ответственностью «Град Инвест»  (далее - ООО «Град Инвест», должник) несостоятельным (банкротом) и введении процедуры наблюдения. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.11.2017 по делу №А57-10451/2017 в отношении ООО «Град Инвест» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.01.2018 осуществлен переход к процедуре банкротства застройщика - ООО «Град Инвест» по правилам параграфа 7 главы IX ФЗ от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2019 по делу №А57-10451/2017 должник - ООО «Град Инвест» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

14.07.2022 в Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - Управление) об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Град Инвест» имущества: земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54028 +/- 81 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2023 заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества в Саратовской области) удовлетворено. Суд определил: истребовать из чужого незаконного владения ООО «Град Инвест» в собственность Российской Федерации имущество: земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54 028 +/- 81 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. Настоящее определение является основанием для погашения реестровой записи о праве собственности ООО «Град Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54028 +/- 81 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2023 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, конкурсный управляющий ООО «Град Инвест» ФИО5  и ФИО6 (далее ФИО2) обратились с кассационными жалобами, в которых просят определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда  от 28.08.2023  отменить, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об истребовании из чужого незаконного владения ООО «Град Инвест» в пользу Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54028+/-81кв.м, расположенного по адресу:           

<

...>. 

В обоснование доводов кассационной жалобы конкурсный управляющий ООО «Град Инвест» указал, что оспариваемые судебные акты повлияли на права дольщиков, лишив их возможности на получение жилых помещений путем создания ЖСК и иных прав.

По мнению ФИО2 обжалуемые судебные акты, которыми суд истребовал из владения ООО «Град Инвест» в пользу Российской Федерации спорный земельный участок, напрямую затрагивает интересы кредитора ФИО2, поскольку в соответствии с положениями договора о долевом участии в строительстве в качестве способа обеспечения исполнения обязательств застройщика выступает залог права собственности земельного участка для строительства многоквартирного дома. Кроме того заявитель полагает, что кредиторы, включенные в реестр требований должника, в процедуре конкурсного производства лишены возможности получить компенсацию, а а также права участия в создании ЖСК в рамках дела о банкротстве. 

Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ 

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 АПК РФ кассационные жалобы рассматриваются в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Проверив законность судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия считает, что кассационные жалобы удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, из выписки Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 03.03.2020  ТУ Росимущество в Саратовской области стало известно о наличии записи регистрации права собственности № 64-64/001-64/001/200/2015-483/2 от 07.04.2015 за ООО «Град Инвест» на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348 общей площадью 54 028 +/- 81 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Указанный земельный участок располагается в границах земельных участков, ранее переданных в соответствии с постановлением Администрации г. Саратова № 37 от 22.01.1998 «Об обмене имуществом с ЗАО «Саратовский авиационный завод» (далее ЗАО «САЗ»). Во исполнение вышеуказанного постановления между Администрацией г. Саратова и ЗАО «САЗ» был заключен договор мены № 1- М/ПР от 26.01.1998. Земельные участки находились на балансе указанного предприятия.

Судом установлено, что спорный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 20.10.2014 на основании представленного в орган кадастрового учета заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости и представленного межевого плана от 17.10.2014, подготовленного кадастровым инженером ФИО7, в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием 12 земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:1319, расположенного по адресу: 

<

...>.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348 был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:1319.

В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1319 был образован путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 64:48:020358:63 и 64:48:020358:74.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:74 образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:61.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:61 образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:8.

Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:63 образован из земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:8.

Исходный земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:8 был поставлен на государственный кадастровый учет 29.04.2004 на основании постановления администрации города Саратова от 21.11.1994 № 600-120, постановления администрации города Саратова от 22.01.1998 № 37, плана земельного участка от 2003 года, утвержденного руководителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348 располагается в границах земельных участков, ранее переданных в соответствии с постановлением Администрации г. Саратова от 22.01.1998 № 37 «Об обмене имуществом с ЗАО «САЗ».

Во исполнение вышеуказанного постановления между Администрацией г. Саратова и ЗАО «САЗ» был заключен договор мены от 26.01.1998 № 1-М/ПР. 06.10.1998 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ЗАО «САЗ» на земельный участок общей площадью 874 306 кв.м с кадастровым номером 64:48:020314:5 и земельный участок площадью 2 527 616 кв.м с кадастровым номером 64:48:020358:8.

Из земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:8 были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 64:48:020358:60, 64:48:020358:61, 64:48:020358:62, 64:48:020358:63.

В последующем, в результате многочисленных преобразований из земельного участка с кадастровым номером 64:48:020358:8 был образован спорный земельный участок.

На основании постановления Администрации города Саратова об обмене имуществом с ЗАО «САЗ» № 37 от 22.01.1998 между Администрацией и ЗАО «САЗ» заключен договор мены №1 -М/ПР от 26.01.1998, на основании которого земельные участки (в частности, земельный участок площадью 2 527 616 кв.м с кадастровым номером 64:48:020358:8), из которых впоследствии образовался спорный, были переданы в собственность ЗАО «САЗ».

25.05.1998 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ЗАО «САЗ» на земельный участок общей площадью 2 527 616 кв.м с кадастровым номером 64:48:020358:8 (площадка Б). Право собственности ответчика на указанный в иске земельный участок зарегистрировано 14.05.2015 в ЕГРН за                          № 64-64-01/643/2014-283.

Ссылаясь на постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - постановление от 27.12.1991 № 3020-1), пункты 2 и 3 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137- ФЗ), заявитель полагает, что переход указанных земельных участков предприятию федерального значения, выпускавшему оборонную продукцию, летательные аппараты, и нахождение на его балансе является самостоятельным и достаточным основанием для отнесения как земельного участка площадью 2 527 616 кв.м с кадастровым номером 64:48:020358:8, так и спорного земельного участка к исключительно федеральной собственности в силу закона.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявлением за защитой нарушенного права.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.07.2021 по делу № А57-15420/2020 исковое заявление ТУ Росимущества в Саратовской области удовлетворено. Истребован из чужого незаконного владения ООО «Град Инвест» в пользу Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54028+/-81 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 прекращено производство по апелляционной жалобе ФИО8 на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.07.2021 по делу № А57-15420/2020. Решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.07.2021 по делу №А57-15420/2020 оставлено без изменения, апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО «Град Инвест» - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.02.2022 решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.07.2021 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2021 по делу № А57-15420/2020 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 127 , подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1, подпунктом 1 и 2 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве пришел к выводу, что  в ходе процедур, применяемых при банкротстве застройщика, все требования в отношении недвижимого имущества подлежат рассмотрению только в деле о банкротстве должника (застройщика).

06.06.2022 в рамках дела № А57-15420/2020 исковое заявление Территориального управления оставлено без рассмотрения.

Как установлено судом первой инстанции в рамках настоящего спора, постановлением администрации г. Саратова от 21.11.1994 № 600-120 «О предоставлении акционерному обществу закрытого типа «Саратовский авиационный завод» фактически занимаемых земельных участков в Заводском районе» ЗАО «САЗ» в бессрочное пользование был предоставлен земельный участок, площадью 2 527 616 кв.м, фактически занимаемый площадкой «Б». Спорный земельный участок ранее располагался в границах земельного участка, площадью 2 527 616 кв.м по адресу: 

<

...>.

Право собственности ЗАО «САЗ» на земельный участок площадью 2 527 616 кв.м с кадастровым номером 64:48:020358:8 было зарегистрировано на основании следующих документов: постановление Администрации города Саратова № 37 от 22.01.1998 с приложением № 1а, № 2а; договор мены от 26.01.1998 № 1-м/пр с приложением № 1; дополнительное соглашение от 22.05.1998 к договору мены № 1-м/пр от 26.01.1998. 

На момент вынесения Постановления Совета Министров СССР от 10.01.1991 № 19 отсутствовало специальное регулирование процедуры приватизации.

 Переход права собственности регулировался общими правилами пункта 2 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», в соответствии с которым право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР «О преобразовании Саратовского авиационного завода и Саратовского электроагрегатного производственного объединения в коллективные предприятия» №19 от 10.01.1991 был оформлен акт оценки имущества Саратовского авиационного завода, утвержденный Министром авиапромышленности 26.02.1991, а также сводный акт инвентаризации основных и оборотных средств и незавершенного строительства. 

18.05.1992 Комитет по управлению имуществом - территориальное агентство Госкомимущества Российской Федерации по г. Саратову выдал коллективному предприятию САЗ свидетельство №1 о праве собственности на имущество государственного предприятия САЗ, переданного согласно Постановлению №19 и Актам оценки имущества САЗ, утвержденным Министром авиапромышленности 26.02.1991, а также сводный акт инвентаризации основных и оборотных средств и незавершенного строительства, сведений о передаче участков не имеется. 

В постановлении Администрации №37 от 22.01.1998 указано оформить посредством мены: - прием в муниципальную собственность от ЗАО «САЗ» объектов нежилого фонда, включая объекты социально-культурного назначения; - передачу в собственность ЗАО «САЗ» земельные участки, в том числе площадью 342,0212 га, в том числе: - площадка А - 87, 4306 га; - площадка Б - 252,8315 га; - дальний привод - 1, 1138 га; - ближний привод - 0, 6458 га. 

На основании изложенного, суд первой инстанции и согласившийся с ним суд апелляционной инстанции пришли к выводу о том, что приватизация земельного участка, из которого впоследствии образованы спорные земельные участки, фактически произведена постановлением администрации г. Саратова № 37 от 22.01.1998. Впоследствии право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано за ответчиком. 

Давая оценку законности постановлению администрации г. Саратова       № 37 от 22.01.1998, явившемуся основанием для приватизации спорного земельного участка, суд первой инстанции указал следующее. 

Согласно пункту 4.1 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 № 1535, данным нормативным актом регламентируется приватизация земельных участков, находящихся в федеральной собственности, государственной собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также вышеуказанные объекты недвижимости, сданные в аренду. 

Таким образом, право на приобретение в собственность земельных участков поставлено законодателем в зависимость от характера участка и наличия на нем объектов нежилого фонда, то есть в соответствии с пунктом 4.5 Основных положений приватизации подлежат застроенные земельные участки. 

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что объекты недвижимого имущества, принадлежащие ООО «Град Инвест», на спорном земельном участке отсутствуют, строительство не завершено. Обратного в материалы дела не представлено. 

Земельный участок находится в прежнем состоянии, существующим на момент заключения договора о передаче его ЗАО «САЗ». 

Доводы ответчика о том, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 64:48:020358:1348 расположены объекты недвижимости, объекты незавершенного строительства (сваи), степень готовности - 3,59 %, рассмотрены судом первой инстанции и правомерно отклонены в силу следующего. 

Так, в обосновании своих доводов ответчик ссылается на постановление суда общей юрисдикции о наложении ареста на имущество. Однако, как верно указано судом первой инстанции, в отсутствие правоустанавливающих документов, данное постановление не может быть принято во внимание. При этом, правомерно учтено, что нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, само по себе не свидетельствует о законности возникновения права собственности на данный земельный участок.

 Владелец объекта недвижимости в любом случае не лишен права выкупа земельного участка под указанным объектом и необходимого для эксплуатации последнего. Как указано выше, в соответствии с пунктом 1 раздела 3 приложения № 1 к постановлению от 27.12.1991 № 3020-1 предприятия оборонного комплекса, выпускающие оборонную продукцию, летательные аппараты, относятся к исключительно федеральной собственности. ЗАО «САЗ», образованный 31.12.1931, находившийся в государственной собственности СССР, выпускавший оборонную продукцию и летательные аппараты, находился исключительно в федеральной собственности со дня вступления в законную силу указанного Постановления. 

Таким образом, в силу прямого законодательного запрета земельный участок площадью 252,8315 га приватизации не подлежал, вследствие чего не мог передаваться в собственность иным лицам. На момент издания Постановления администрации г. Саратова № 37 от 22.01.1998 отсутствовали правовые основания для передачи в частную собственность земельных участков. 

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право собственности на спорные объекты недвижимости, как возникшее до вступления Закона № 122-ФЗ в законную силу, вопреки позиции ответчика, у ЗАО «САЗ» не возникло. 

В силу изложенного, последующие сделки по распоряжению спорным земельным участком являются ничтожными в силу статьи 168 ГК РФ в редакциях, действовавших в моменты заключения указанных договоров. 

Таким образом, Российская Федерация являлась собственником земельного участка площадью 252,8315 га, фактически занимаемого площадкой «Б», право собственности на который возникло до вступления в силу Закона     № 122-ФЗ и признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации. 

Из указанного земельного участка впоследствии был выделен и сформирован спорный земельный участок, право собственности на который в настоящее время зарегистрировано за ООО «Град Инвест». 

Судом установлено, в соответствии с предоставленным в материалы дела письмом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области от 24.04.2020 № 11830 с целью восстановления прав граждан, пострадавших от действий недобросовестного застройщика, 08.04.2019 в министерство обратилось ООО «Тропиканка» с заявлением о готовности заключения соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта о предоставлении денежных компенсаций гражданам, чьи денежные средства привлечены застройщиком ООО «Град Инвест» для строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020358:1348 по адресу: г. Саратов, Заводской район, пл. им. ФИО9 1, и чьи права нарушены.

 В соответствии с Соглашением о реализации масштабного инвестиционного проекта от 26.04.2019, заключенным между министерством и ООО «Тропиканка», инвестор выплатил 92 участникам строительства, заключивших с ООО «Град Инвест» 55 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, денежные компенсации в сумме             56 206 806,95 руб. Инвестор ООО «Тропиканка» привлечен в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Как указывает Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 27.09.2016 № 1748-О, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, производимая соответствующим учреждением, будучи юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права. 

Суд первой инстанции, рассматривая вопрос о возникновении права собственности у приобретателя имущества с учетом приведенных выше положений Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», правомерно установил, что в материалах дела отсутствуют доказательства выбытия спорного земельного участка из владения Российской Федерации. 

Таким образом, указанный факт исключает как фактическую передачу спорного земельного участка собственником Предприятию и переход права собственности на них к Предприятию в результате приватизации, так и дальнейшее правопреемство.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ установив, что в силу пункта 1 раздела 3 Приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» государственное предприятие «Саратовский авиационный завод», выпускавшее оборонную продукцию и летательные аппараты, находилось исключительно в федеральной собственности, пришли к выводу о том, что спорный земельный участок фактически относился исключительно к федеральной собственности, в связи с чем администрация г. Саратова на момент заключения договора мены от 26.01.1998 № 1-М/ПР была неуполномоченным органом по распоряжению данным земельным участком.

При этом указав, что согласно пунктам 2, 4 статьи 6 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 № 443-1 земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций) или предоставляться во владение и пользование гражданину, юридическому лицу, государственным, национально - государственным и административно - территориальным образованиям в соответствии с Земельным кодексом РСФСР, законодательными актами РСФСР, республик, входящих в Российскую Федерацию. Отчуждение земельных участков и горных отводов их собственниками допускается при соблюдении условий, предусмотренных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию. 

В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР «О преобразовании Саратовского авиационного завода и Саратовского электроагрегатного производственного объединения в коллективные предприятия» № 19 от 10.01.1991 (далее - Постановление № 19) был оформлен Акт оценки имущества Саратовского авиационного завода (далее - САЗ), утвержденный Министром авиапромышленности 26.02.1991, а также сводный акт инвентаризации основных и оборотных средств и незавершенного строительства. 

18.05.1992 Комитет по управлению имуществом - территориальное агентство Госкомимущества Российской Федерации по г. Саратову выдал коллективному предприятию САЗ свидетельство № 1 о праве собственности на имущество государственного предприятия САЗ, переданного согласно Постановлению № 19 и Актам оценки имущества САЗ, утвержденный Министром авиапромышленности 26.02.1991, а также сводный акт инвентаризации основных и оборотных средств и незавершенного строительства.

 Согласно указанным Актам земельные участки не входили в состав «приватизированного» имущества. 

Во исполнение требований законов РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»» и от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» Верховным Советом РФ издано постановление от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москва и Санкт-Петербург и муниципальную собственность». Постановление вступило в законную силу 16.01.1992. 

Согласно пункту 1 указанного Постановления № 3020-1 от 27.12.1991 объекты государственной собственности, указанные в Приложении 1 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, относятся исключительно к федеральной собственности. 

В силу пунктов 1 и 2 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей. Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами. 

Однако, в отсутствие правоустанавливающих документов Администрацией г. Саратова на основании договора мены № 1-м/пр от 26.01.1998 в пользу ЗАО «САЗ» были переданы земельные участки площадью 342,0212 га (площадка «А» - 87,4306 га; площадка «Б» - 252,8315 га; дальний привод-1,1133 га; ближний привод-0,6458). 

Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. 

Исходя из приведенных положений постановка вопроса о наличии добросовестного приобретателя возможна в ситуации, когда вещь выбыла из владения собственника (пункты 5, 6 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126). 

В рассматриваемом случае судами верно указано, что сделки по передаче в собственность спорных земельных участков являются ничтожными, ответчик не является ни собственником, ни владельцем спорных объектов недвижимости. 

Таким образом, нарушение права собственности Российской Федерации путем внесения недостоверной записи в ЕГРН не связано с лишением владения. 

К искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста (пункт 2 Постановления № 10/22). 

С учетом пункта 3 Постановления № 10/22 в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец. 

В пункте 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. 

В случаях, когда запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Суды в рамках рассмотрения настоящего дела пришли к выводу, что материально-правовая цель настоящего требования выражена в защите нарушенного права заявителя на пользование и распоряжение земельными участками и направлена, в том числе, на исключение из ЕГРН недостоверной записи о государственной регистрации спорного имущества. 

Регистрация права собственности должника на спорный земельный участок создает угрозу нарушения публичных интересов. 

Исходя из системного толкования статьи 301, статьи 302 ГК РФ, пункта 52 Постановления № 10/22 следует, что решение об истребовании имущества из чужого незаконного владения является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРН. 

Поскольку судами установлено, что спорное имущество не подлежит приватизации, не может быть предметом сделок, направленных на его отчуждение из федеральной собственности, следовательно имеется необходимость устранения правовой неопределенности в отношении спорного земельного участка.

Кроме того, как следует из материалов дела № А57-10451/2017, определением Арбитражного суда Саратовской области от 18.05.2018 требование кредитора АО «СаратовСтройИнвест» о включении в реестр требований кредиторов должника ООО «Град Инвест» требования в размере    53 000 000 руб., оставлено без удовлетворения. 

При этом судом установлено, что 31.03.2015 между АО «СаратовСтройИнвест» (далее Продавец) и ООО «Град Инвест» (Покупатель) был заключен договор № 2 купли-продажи земельного участка (договор зарегистрирован 07.04.2015) - далее по тексту Договор. 

В соответствие с пунктом 1.1. Договора Продавец обязуется передать недвижимое имущество - Земельный участок с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54 028 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, пл.им ФИО9, 1, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями. 

Покупатель обязуется принять Земельный участок и произвести оплату, согласно условиям настоящего Договора. 

В соответствие с пунктом 2.1. Договора земельный участок передается Продавцом Покупателю по Передаточному акту в день подписания сторонами Договора. 

Согласно пунктам 3.1, 3.2 Договора цена земельного участка составляет 106 000 000 руб., НДС не облагается. 

Оплата Земельного участка производится Покупателем в следующем порядке: в срок не позднее 31.10.2015 Покупатель обязуется заключить с Продавцом первый договор долевого участия в строительстве объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 64:48:020358:1348, площадью 54028 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>. Размер доли Продавца в строящемся объекте составит: не менее 15% общей жилой площади строящегося объекта, ориентировочно составляющей 126 000 кв.м, не менее 15% общей нежилой площади строящегося объекта, ориентировочно составляющей 4 200 кв.м, не менее 15% от общего количества машиномест. 

31.03.2015 между Продавцом и Покупателем подписан передаточный акт. 

Как следует из требования, ООО «Град Инвест» произвело частичный расчет по договору № 2 купли-продажи земельного участка от 31.03.2015 на сумму 53 000 000 руб., путем заключения с кредитором договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома от 29.12.2015. 

Согласно финансовой справке от 17.05.2016 № 17/15/01, АО «СаратовСтройИнвест» произведена оплата имущественного права на ряд квартир в строящемся доме, расположенном по строительному адресу: г. Саратов, Заводской район, пл.им ФИО9, 1, на общую сумму          53 000 000 руб. 

Кроме этого, 31.03.2017 АО «СаратовСтройИнвест» и ООО «Град Инвест» заключен договор о долевом участии в строительстве многоквартирного дома на общую сумму 53 000 000 руб., в т.ч. 9435,56 кв.м жилой площади. Государственная регистрация данной сделки Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановлена по причине не предоставления должником договора страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартир, являющихся предметом договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома от 31.03.2017. Кроме того, правоохранительными органами наложен арест в виде запрета ООО «Град Инвест» распоряжаться указанным земельным участком и возводимыми на этом земельном участке объектами недвижимости, в части их отчуждения или уничтожения. 

При этом, судом первой инстанции обращено внимание, что передача денежных средств в натуре не производилась. Сторонами достигнуто соглашение по условиям рассматриваемого Договора, о том, что оплата производится в форме заключения Покупателем с Продавцом договора о долевом участии в строительстве многоквартирного дома. 

Более того, договором купли-продажи от 31.03.2015 №2, а именно пунктом 3.2, закреплено, что оплата за земельный участок иным способом, не предусмотренным настоящим договором (в т.ч., денежными средствами) не допускается. 

Доказательства выполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка в неденежной форме в материалах дела также не имеется. 

Таким образом, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника установлено отсутствие выполнение им обязательств по оплате истребуемого у него земельного участка, что также исключает признание его добросовестным приобретателем. 

Принимая во внимание цели восстановления нарушенного права Российской Федерации на владение, пользование и распоряжение вышеуказанным земельным участком, являющимся собственностью Российской Федерации в силу закона, Территориальным Управлением  заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановления Пленума № 10/22, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим судам необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу. 

Так, Российская Федерация, в лице уполномоченного органа - Территориального управления и его предшественников, не совершали действий, направленных на отчуждение земельного участка, однако право собственности на земельный участок было зарегистрировано за другим лицом, в связи с чем, Территориальное управление полагает, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации земельный участок может быть истребован собственником, в том числе, и от добросовестного приобретателя.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок в силу закона принадлежал на праве собственности Российской Федерации,  учитывая, что в соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» данное право является ранее возникшим и признается юридически действительным и при отсутствии государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку возникло до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также принимая во внимание, что спорный земельный участок не выбыл из владения Российской Федерации, руководствуясь статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 3, 52, 57 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили заявленные требования.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что требования ТУ Росимущества в Саратовской области обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции. 

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 13.06.2023 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2023 по делу № А57-10451/2017 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 

Председательствующий судья                                   П.П. Васильев

 

Судьи                                                                          Е.В. Богданова

 

                                                                                     А.А. Минеева