АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск

«11» августа 2020 г.                                                                                        Дело №А45-7317/2020

резолютивная часть 04.08.2020

полный текст 11.08.2020

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Наумовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Жилищно-Строительного Кооператива "На Петухова", г. Новосибирск (ИНН 

<

***>), 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора – 1) ЗАО «Корпорация СИТЕХ» (ИНН 

<

***>) (в лице конкурсного управляющего ФИО2);

2) ФИО3; 3) ООО «ПрофМастер» (ИНН 

<

***>), 4) ФИО4,  5) Банк ВТБ (ПАО) (ИНН 

<

***>) , 6) МУП г. Новосибирска «Горводоканал» (ИНН 

<

***>), 7) ФИО5

о признании незаконными действий от 10.02.2020, выразившихся в погашении всех регистрационных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84

в присутствии представителей:

заявителя: ФИО6 председатель, протокол №1 от 22.10.2018, паспорт;

заинтересованного лица: ФИО7, по доверенности № 11 от 19.04.2018, паспорт, копия диплома;

третьих лиц:1)  ФИО8 по доверенности от 26.03.2020, паспорт (диплом);

2) ФИО9 по доверенности 54АА2663329 от 17.08.2017,  паспорт,

3) ООО «ПрофМастер» - ФИО9 по доверенности от 10.01.2018,  паспорт

4) ФИО4, лично, паспорт, 5) 6) не явился, извещен,  7) от ФИО5 – ФИО10, доверенность 30.07.2020, паспорт, диплом

УСТАНОВИЛ:

Жилищно-Строительный Кооператив "На Петухова" (по тексту- заявитель, Кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (по тексту- Управление Росрестра, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий от 10.02.2020, выразившихся в погашении всех регистрационных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84.

В обоснование своих требований заявитель указывает на то, что такими действиями Управления Росреестра нарушаются не только права и интересы Кооператива, который не может проверить факты перехода прав, заключения договоров уступки дольщиками, которые могут и не являться членами кооператива, но и неопределенного круга лиц, например, потенциальных покупателей квартир или прав при переуступке прав дольщиками, которые также лишены возможности проверки фактов наличия таких прав у продавцов. Может сложиться ситуация, когда недобросовестные участник строительства перепродадут права на объекты (недостроенные квартиры  неоднократно) или представят недостоверные  документы для вступления в члены кооператива или предъявления требований на объекты в строительстве. При этом доводы заинтересованного лица, что  Кооператив может запросить выписку из ЕГРН об архивных записях, заявитель находит сомнительными, поскольку  выписка выдается на актуальные данные, и при этом кооператив каждый раз должен запрашивать такие сведения в отношении каждого вероятного участника и при этом вносить плату за получения сведений, что приведет  увеличению расходов на строительство. Более подробно доводы изложены в заявлении.

Заинтересованное лицо выразило несогласие с заявленными требованиями, указывает, что в соответствии с правилами ст. 201.10 Федерального закона «127-ФЗ от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)» права участников долевого строительства при передаче прав застройщика на незавершенный строительством объект прекращаются по отношению к застройщику и в отношении участников, которые не вступили в Кооператив, обязательства преобразуются в денежные и подлежат включению в реестр требований кредиторов к застройщику, такие лица не могут предъявлять требования к кооперативу. Более подробно доводы изложены в отзыве на заявление.

К участию в деле в качестве третьих  лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены  1) ЗАО «Корпорация СИТЕХ» (ИНН 

<

***>) (в лице конкурсного управляющего ФИО2-Застройщик, который в настоящее время находится в процедуре банкротства

2) ФИО3; 3) ООО «ПрофМастер» (ИНН 

<

***>), 4) ФИО4,  7) ФИО5- участники долевого строительства

5) Банк ВТБ (ПАО) (ИНН 

<

***>) , 6) МУП г. Новосибирска «Горводоканал» (ИНН 

<

***>)-лица, в отношении которых сохранены права ипотеки в ЕГРН в отношении земельного участка, на котором возводится объект строительства. Данными лицами отзыв на заявление не представлен, явка представителей в судебное заседание не обеспечена.

Третьими лицами в полном объеме поддержаны доводы заявителя, полагают, что правовые основания для прекращения регистрации их прав по договорам долевого участия не имелось, они с такими заявлениями по установленной форме в Управление Росреестра не обращались, также указывали на то, что много участников долевого строительства не успели предъявить свои права в реестр требований кредиторов и к текущем требованиями также их права не относятся, в связи с чем, у них единственный способ реализации своих прав, это получить достроенный объект (квартиру) через Кооператив, но подтвердить свое право перед последним в отсутствии записи о зарегистрированном договоре в ЕГРН они не могут, так как выписки из ЕГРН актуальные не содержат сведения о регистрации их прав. Доводы представителя Управления, что такие участники могут пойти с самостоятельными исками в суд, приведут к порождению множества споров, не способствуют процессуальной экономии и не направлены на защиту прав участников долевого строительства. Подробно изложены доводы в отзывах, озвучены в судебных заседаниях.

Дело рассмотрено по правилу ст. 123,156 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле,  пришел к выводу о наличии  правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.  При этом суд исходит из следующего. 

В соответствии с правилами статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (статья 200 АПК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявления о признании ненормативного акта, действия (бездействия) недействительным (незаконным) необходимо наличие в совокупности двух условий: они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту; нарушают права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд, исследовав в совокупности представленные доказательства, считает, что оспариваемым действием по исключению записей в отношении зарегистрированных ранее прав участников долевого строительства нарушаются права и интересы заявителя и неопределенного круга лиц.  

Так, как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.10.2017 по делу №А45-25160/2015 закрытое акционерное общество «Корпорация СИТЕХ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

 К ЗАО «Корпорация СИТЕХ» применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с п. 1 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -            Закон о банкротстве) в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный, управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года №218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Согласно п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений, требованиям о передаче машино-мест и нежилых помещений и денежным требованиям. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений и (или) требования о передаче машино-места и нежилого помещения в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований участников строительства. 

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.12.2019 (резолютивная часть - 16.12.2019 г.) объект незавершенного строительства по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, район Кировский, ул. Петухова, степень готовности - 40 %, площадью 19 829 кв.м. с кадастровым номером 54:35:051151:10660, право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:051151:0084, в соответствии с договором аренды земельного участка на территории города Новосибирск № 54261 от 28.02.2017 г. было решено передать  жилищно-строительному кооперативу «На Петухова» (ИНН 

<

***>).

10.02.2020  была осуществлена государственная регистрация перехода прав собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051151:10660 от ЗАО «Корпорация СИТЕХ» к ЖСК «На Петухова».

02.04.2020 была осуществлена государственная регистрация перехода прав аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:0084 от ЗАО «Корпорация СИТЕХ» к ЖСК «На Петухова».

Участники строительства, включенные в реестр требований участников строительства ЗАО «Корпорация СИТЕХ» были исключены 02.04.2020  конкурсным управляющим ЗАО «Корпорация СИТЕХ» из реестра требований кредиторов ЗАО «Корпорация СИТЕХ» в соответствии с абз. 3 и 4 п. 14 ст. 201.10 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Однако Управлением Росреестра 10.02.2020 при регистрации перехода прав от застройщика к Кооперативу были погашены записи о правах всех участников долевого строительства в части обременения земельного участка в ЕГРН, с чем не согласен заявитель и третьи лица, по мотивам, указанным выше. 

Управление в отзыве на заявление, и обосновывая свою позицию в ходе судебного разбирательства, полагает, что права Кооператива в данной ситуации не нарушаются, в связи с чем, он является не надлежащим заявителем по делу. Также Управление полагает, что в данной ситуации обязательства участников долевого строительства прекращаются отступным, в связи с чем, в соответствии со статьями 409, 352 ГК РФ прекращен и залог в отношении обеспеченных им прав. Управление Росреестра считает, что права участников долевого строительства, не вступивших в кооператив, преобразуются в денежные обязательства и могут быть предъявлены к Застройщику в рамках дела о банкротстве. 

Суд находит выводы Управления, основанными на неверном толковании норм права, при этом такие выводы нарушают права, как Кооператива, так и права участников строительства и неопределенного круга лиц (потенциальных приобретателей квартир или иных объектов в строящемся объекте или приобретателей прав по договорам уступки). 

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице конкурсного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Таким образом, с даты вынесения определения Арбитражного суда Новосибирской области конкурсный управляющий ЗАО «Корпорация СИТЕХ» обязан передать права застройщика  жилищно-строительному кооперативу «На Петухова» (ИНН 

<

***>), то есть передать объект незавершенного строительства и права на земельный участок ЖСК «На Петухова», а также исключить из реестра требований кредиторов ЗАО «Корпорация СИТЕХ» требования участников строительства в погашенной части.

Доводы Управления  о том, что Кооператив не является застройщиком в рамках заключенных договоров участия в долевом строительстве и права по ним кооперативу не передаются суд находит обоснованными, однако, данное обстоятельство не может являться основанием для прекращения регистрации таких договоров в ЕГРН.

Членами кооператива ЖСК «На Петухова» являются все участники строительства, которые включены в реестр требований кредиторов ЗАО «Корпорация СИТЕХ» с требованиями о передаче жилых помещений, по договорам долевого участия в строительстве, зарегистрированных в установленном порядке (в соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве), но не все участник успели подать соответствующие заявления о включении требований в реестр, а отдельным участникам было судом в деле А45-25160/2015 отказано в удовлетворении требования о включении в реестр (например, определение от 14.07.2020 года).

В названном определение суд указал, что «заявитель, не отказавшийся от передачи объекта, имеет право на приобретение статуса члена ЖСК «На Петухова» в силу прямого указания подпункта 2 пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", и обладает теми же полномочиями, что и иные участники строительства.  Материальный интерес заявителя заключается в установлении объема обязательств, связывающих его и застройщика, касающихся завершения строительства многоквартирного дома 01 В и предоставления в этом доме жилого помещения. Требование заявителя по своему характеру, целевой направленности и условиям его предъявления, по сути, является требованием о признании за ним статуса члена кооператива «На Петухова» на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства. 

Согласно пункту 3 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2017, на жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива. В этой связи, для защиты своих прав и реализации материального интереса заявитель имело право направить в адрес председателя ЖСК «На Петухова» заявление о принятии его в члены ЖСК «На Петухова». В соответствии с п. 4.2. Устава ЖСК «На Петухова» граждане или юридические лица, желающие вступить в члены Кооператива, подают заявление о приеме в члены Кооператива в правление Кооператива на имя председателя правления Кооператива в письменной форме. Согласно п. 4.4. Устава ЖСК «На Петухова» по результатам рассмотрения заявления Правление выносит решение о приеме в члены Кооператива либо об отказе в приеме в Члены собранием членов Кооператива. О принятом решении сообщается заявителю в письменной или устной форме не позднее десяти дней с момента принятия решения. Согласно п. 4.6. Устава ЖСК «На Петухова» заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Заявитель должен обратиться с заявлением в ЖСК «Петухова» о принятии его в члены ЖСК «На Петухова». Решением Правления ЖСК «На Петухова»  заявитель подлежит  принятию в члены ЖСК «На Петухова». Протоколом  общего собрания членов ЖСК «На Петухова»  подлежит утверждению решение  Правления ЖСК «На Петухова»  о приеме заявителя  в члены ЖСК «На Петухова», о чем заявитель подлежит уведомлению. ЖСК «На Петухова» подготовит проект договора о порядке оплаты паевого взноса и предоставления помещения для заявителя, направит уведомление  принятии  заявителя в  члены ЖСК «На Петухова»».

Следовательно, ЖСК «На Петухова» обязано принять в члены кооператива любого участника долевого строительства, который выразит желание на получение квартиры, которая была объектом договора долевого строительства. Однако в отсутствии записи в ЕГРН о зарегистрированном договоре, о наличии обременения или записи о переуступке права по ДДУ, Кооператив лишен возможности проверить требования обратившегося к нему лица, вынужден будет каждый раз направлять запросы в Управление Россреестра для подтверждения ранее зарегистрированного права, уплачивать денежные средства для получения такой информации, что приведет и к увеличению времени для принятия решения в члены кооператива, а также может породить дополнительные судебные споры.

Таким образом, права и интересы Кооператива затрагиваются напрямую оспариваемыми действиями Управления, в связи с чем, Кооператив является надлежащим заявителем по делу. 

Выводы Управления в части прекращения прав участников долевого строительства в связи с передачей объекта незавершенного строительства Кооперативу для завершения строительства основаны на неверном толковании норм права.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не устанавливает такого основания для прекращения договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 11.1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве осуществляется только одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Других оснований для погашения записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве ни в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)», ни в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ни в Федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусмотрено.

Согласно п. 1.1. ст. 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Других оснований для погашения записи о государственной регистрации договора ипотеки ни Законом об ипотеке, ни Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ни Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусмотрено.

В связи с чем, гашение записи о права участников долевого строительства является в данной ситуации не законным, с соответствующими заявлениями никто не обращался, такое прекращение осуществлено исключительно по усмотрению заинтересованного лица.

При этом следует отметить, что Управлением Росреестра, прекращены и записи об обременении ипотекой прав Банк ВТБ (публичное акционерное общество) (например, записи 54:35:051151:84-54/011/2018-563 от 22.08.2018 г;  54:35:051151:84-54/011/2018-555 от 07.08.2018 г.;54:35:051151:84-54/011/2018-528 от 20.06.2018 г.; 54:35:051151:84-54/011/2018-531 от 25.06.2018 г.; 54:35:051151:84-54/011/2018-547 от 20.07.2018 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-175 от 31.10.2017 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-181 от 13.11.2017 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-195 от 11.12.2017 г. ; 54:35:051151:84-54/011/2017-211 от 15.12.2017 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-214 от 15.12.2017 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-216 от 18.12.2017 г.; 54-54/011-54/011/035/2015-220/2 от 25.12.2015 г.; 54:35:051151:84-54/011/2018-500 от 11.05.2018 г.; 54:35:051151:84-54/011/2018-510 от 30.05.2018 г.; 54:35:051151:84-54/011/2018-516 от 04.06.2018 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-63 от 28.04.2017 г.; 54:35:051151:84-54/011/2017-130 от 15.08.2017 г. и другие), которые при этом возникли на основании кредитных договоров с участниками долевого строительства, и обязательства кредиторов перед Банком при этом не погашены на основании Определения суда от 20.12.2019 по делу А45-25160/2015, доказательств обратного Управлением не предоставлено.

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 201.10 Закона о банкротстве, при передаче должником-застройщиком принадлежавших ему прав на незавершенный строительством объект учрежденному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу последний приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний застройщик, для завершения строительства. 

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Согласно п. 2.1. ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при осуществлении застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в случае, если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, либо в случае, если застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство, предусмотренный частями 1 и 7 настоящей статьи залог земельного участка при разделе указанного земельного участка сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строятся (создаются) либо построены (созданы) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, дли строительства (создания) которых привлекаются средства участников долевого строительства, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах.

Дополнительное соглашение № 11 к договору аренды земельного участка от 28.02.2007 № 54261 между Мэрией г. Новосибирска и ЖСК «На Петухова» заключено только на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84 площадью 8085 кв.м., на котором строится дом 01В. В соответствии с приведенными выше нормами права обременения в виде залога прав аренды на земельный участок 54:35:051151:84 (в т.ч. записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве по дому 01В) должны быть сохранены.

3)         В соответствии с положениями статьи 201.10 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве ЗАО «Корпорация СИТЕХ» осуществило передачу незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу и прав застройщика в пользу ЖСК «На Петухова», у которого в свою очередь возникла обязанность выполнить предусмотренные законом действия, связанные с завершением строительства данного жилого дома и сдачей его в эксплуатацию.

В п. 2.2. Устава ЖСК «На Петухова» установлено, что Предметом деятельности Кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье путем завершения строительства, кирпично-каркасного 9-16 этажного жилого дома по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д. 01В со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, со встроенно-пристроенными магазинами продовольственных и непродовольственных товаров и подземной автостоянкой (11 этап строительства) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051151:0084, организовать строительство за счет дополнительных сборов денежных средств участников долевого строительства, а также за счет привлеченных средств третьих лиц, за счет субсидирования государственными и муниципальными органами, управление комплексом движимого и недвижимого имущества кооператива и его членов.

Вместе с уступаемым правом собственности на объект незавершенного строительства и прав на земельный участок, ЗАО «Корпорация СИТЕХ» также передало ЖСК «На Петухова» комплекс прав и обязанностей застройщика жилого дома, что означает перевод на кооператив обязательств перед гражданами-инвесторами по передаче оплаченных ими жилых помещений после завершения строительства дома.  Иное толкование может привести к возникновению права у кооператива по своему усмотрению распоряжаться построенным объектом, в том числе, квартирами, которые были предметом договором долевого участия.  

Аналогичная позиция о переводе на кооператив обязательств перед гражданами- Корпорация СИТЕХ», не принимали участие в деле о банкротстве застройщика, так как в связи с отсутствием записей о государственной регистрации договоров долевого участия строительства, суд не сможет проверить обоснованность требований такого участника строительства и может отказать ему во включении его требования в реестр требований участников строительства ЗАО «Корпорация СИТЕХ». 

Между тем, в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве гасятся требования Застройщика перед участниками долевого строительства, но не требования таких участников к созданному кооперативу и не прекращаются права требовать передачи объекта, который указан в ДДУ.   Погашение требований участников строительства относится только к погашению записей о требованиях участников строительства в реестре требований о передаче жилых помещений, и погашение записей о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве должно произойти только после передачи Жилищно-строительным кооперативом «На Петухова» участникам строительства жилых помещений, что и предусмотрено в п. 11.1 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Статьей 201.10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве) урегулирован институт погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, однако,  возможны ситуации, когда требования не всех участников строительства погашаются этим механизмом: например:

-           в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном Законом о банкротстве, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (абз.1 п. 13);

-           требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (абз.5 п. 14).

Кроме того, возможны ситуации, когда участник долевого строительства вовсе не заявлял свои требования о передаче будущей недвижимости в деле о банкротстве застройщика и, соответственно, в реестр требований участников строительства не включался, но как отмечено судом в деле А45-25160/2015 в определении от 14.07.2020 года, такой участник наравне с иными лицами вправе вступить в кооператив и требовать передачи ему объекта. 

Что касается довода управления о том, что ЖСК не может являться застройщиком в контексте Закона о долевом строительстве, то, в рассматриваемом случае, он представляется неверным.

В соответствии с п.3 ч.2 ст.1 Закона о долевом строительстве в действующей редакции привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается жилищно-строительными кооперативами, которые созданы в соответствии с Законом о банкротстве. Что имеет месть в данном случае. 

Согласно ч. ч. 3, 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав ). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исходя из понятия государственной регистрации, определенного в ст. 1 Закона о регистрации, а также анализа ст.ст. 14,18,21 Закона о регистрации, регистрирующий орган уполномочен принимать решения только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие, возникновение и прекращение прав на объект недвижимого имущества.

Представленное конкурсным управляющим ЗАО «Корпорация СИТЕХ» для государственной регистрации перехода прав на объект незавершенного строительства (дом 01 В ну ул. Петухова) с ЗАО «Корпорация СИТЕХ» на ЖСК «На Петухова» определение Арбитражного суда Новосибирской области от 20.12.2019 г. по делу № А45-25160/2015 не содержит положений о прекращении ипотеки, поэтому у Управления Росреестра не имелось оснований для вывода о возможности погашения записей об ипотеке.

Следует также отметить, что в деле № А45-25160/20155 по заявлению Управления Федеральной службы государственной  регистрации  кадастра и картографии по Новосибирской области 27 марта 2020 года вынесено определение об отказе в разъяснении судебного акта от 20.12.2019, в котором суд указал следующее: « В настоящем деле применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.  28.10.2019 в суд поступило заявление конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу на основании статьи 201.10 Закона о  банкротстве.  Ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено.

Определение суда от 20.12.2019  объект  незавершенного строительства по адресу Новосибирская область, г.Новосибирск, район Кировский, ул. Петухова, степень готовности 40% площадью 19 829  кв.м. с кадастровым номером 54:35:051151:10660 жилищно-строительному кооперативу «На Петухова» (ИНН 

<

***>), передать право аренды на  земельный участок с кадастровым  номером 54:35:051151:0084, в соответствии с договором аренды земельного участка  на территории города Новосибирск № 54261 о от 28.02.2007 передан  жилищно-строительному кооперативу «На Петухова» (ИНН 

<

***> 5030820). 

Следовательно, требования  участников строительства в деле о банкротстве  погашены путем передачи объекта новому юридическому лицу, обязанным осуществить строительство и передать квартиры является не должник – ЗАО «Корпорация Ситех», а ЖСК «На Петухова»».

Что еще раз свидетельствует об отсутствии основания для гашения записей в ЕГРН в отношении участников долевого строительства, а также и в отношении прав залогодержателей по ипотеке на основании кредитных договоров, как указано выше. 

Ссылку заинтересованного лица в отзыве на заявление на вступившие в силу судебные акты по иным судебным спорам суд находит не состоятельными, поскольку в указанных делах были иные фактические обстоятельства, судебные акты приняты по спору между иными лицами, выводы судов сделаны на основе иной совокупности доказательств.

Суд считает необходимым отметить в данной ситуации двоякую позицию Управления, поскольку, как указано ЗАО «Корпорация СИТЕХ» в пояснениях к судебному заседанию от 30.06.2020 года с приложением соответствующих доказательств, в иных случаях по иным застройщикам в аналогичной ситуации гашение записей о правах участников долевого строительства не осуществлялось. Указанные доводы, несмотря на предложение суда, опровергнуты представителем Управления Росреестра не были и пояснений суду не дано. 

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

С учетом положения ст. 201 АПК РФ суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области восстановить регистрационные записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84 по состоянию на 10.02.2020 года, связанные с правами участников долевого строительства. При этом при восстановлении записей следует фактически актуализировать данные с учетом заключенных  договоров уступки права и иных обстоятельств, которые касаются заключенных договоров ДДУ, и которые произошли в период с 10.02.2020 до момента исполнения настоящего решения суда, с целью недопущения восстановления в  ЕГРН уже переданных в настоящее время прав (то есть восстановленные сведения должны быть актуальными).

Судебные расходы относятся на заинтересованное лицо по правилу ст. 110, 112 АПК РФ. 

Руководствуясь ст.ст. 110, 112, 167-176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области , совершенные 10.02.2020 и выразившиеся в погашении всех регистрационных записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области восстановить регистрационные записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, соглашений об уступке прав требований по договорам участия в долевом строительстве, которые обеспечивали исполнение обязательства застройщика по строительству и передаче в собственность участников строительства жилых помещений по адресу г. Новосибирск, Кировский район, ул. Петухова, д.12/4 стр. (кадастровый номер 54:35:051151:84), а так же иных записей о государственной регистрации обременений земельного участка с кадастровым номером 54:35:051151:84 по состоянию на 10.02.2020 года, связанные с правами участников долевого строительства.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу Жилищно-Строительного Кооператива "На Петухова" судебные расходы  на уплату государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу  по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца после его принятия. 

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии его апелляционного обжалования.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

СУДЬЯ                                                                                                    Т.А. Наумова