Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-14997/18

15 августа 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 15 августа 2018 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи Кузьминой О.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; юридический адрес: 142306, Московская область, Чеховский район, город ФИО3, Советская площадь, дом 3; дата регистрации - 08.09.2000) к

Ип ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; дата рождения: 01.09.1982г., место рождения: г. ФИО3 Московской области, адрес: 142301, 

<

...>, дата регистрации - 09.06.2011)

Третьи лица:

- Министерство имущественных отношений Московской области (143407, 

<

...>);

- ООО "Комфорт +" (142306, 

<

...>);

- Государственное унитарное предприятие пассажирского автомобильного транспорта московской области "Мострансавто" (141400, 

<

...>)

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа ФИО3 обратилась в суд с иском к Ип ФИО2 со следующими требованиями:

- Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу Администрации городского округа ФИО3 по Договору аренды земельного участка № 1717 от 27.11.2008 года задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года (за третий квартал 2017 года) в размере 188 983,13 руб. (сто восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят три рубля 13 коп.) и неустойку за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года в размере 130 719,63 руб. (сто тридцать тысяч семьсот девятнадцать рублей 63 коп.).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, ООО "Комфорт +", Государственное унитарное предприятие пассажирского автомобильного транспорта московской области "Мострансавто".

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв до 07.08.2018г. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал в удовлетворении требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие третьих лиц.

27.11.2008г. между Администрацией Чеховского муниципального района Московской области и ООО «Комфорт+» заключен договор аренды №1717. Предмет договора аренды – земельный участок с кадастровым номером 50:31:0040705:95, площадь 3000 кв.м, адрес: Московская область, ФИО3, ул. Пушкина.

Срок договора установлен на 49 лет до 12.09.2056г., участок предоставлен для размещения автомойки и придорожного кафе.

17.03.2009г. права и обязанности арендатора перешли к ИП ФИО2 по договору уступки.

Договор аренды и договор уступки зарегистрированы в установленном порядке.

Поскольку ответчик не исполнял обязанность по оплате арендной плате, в досудебной претензии №493 от 30.11.2017г. ему предложено погасить задолженность. Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности.

Возражая против заявленных требований, ответчик сослался на следующее.

По участку проходит газопровод высокого давления, однако ни в договоре в аренды земельного участка, ни в договоре уступки прав и обязанностей по нему информация о наличии газопровода отсутствовала.

Право собственности на газопровод зарегистрировано за Московской областью (л.д.56), сооружение передано ГУП МО "МОСТРАНСАВТО" на праве хозяйственного ведения (л.д.57).

Изложенное, по мнению ответчика, свидетельствует о недостатках сданного в аренду имущества, указанное обстоятельство привело к невозможности освоения арендованного участка и ведения строительства на данном участке, что является основанием для освобождения от оплаты арендных платежей.

Суд не может согласиться с данным доводом ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Доказательств невозможности использования земельным участком по целевому назначению ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил.

Представленный ответчиком градостроительный анализ земельного участка свидетельствует лишь о необходимости осуществлять строительство с учетом имеющихся на участке ограничений и охранных зон.

Данный анализ изготовлен по заказу ответчика 20.06.2018г., то есть в период судебного разбирательства.

Анализ изготовлен через 9 лет с даты заключения договора уступки права аренды ответчику.

Доказательств того, что за период владения участком он осваивался ответчиком, в материалы дела не представлено.

Данный довод ответчиком не оспорен.

Согласно представленных в материалы дела актам обследования земельного участка, участок не огорожен забором. На территории участка произрастает растительность, строения отсутствуют.

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснил, что не намерен расторгать договор аренды земельного участка не смотря на его довод о невозможности ведения строительства на данном участке.

Доказательств обращения в уполномоченные органы за утверждением Градостроительного плана земельного участка ответчик не представил.

Отсутствуют доказательства отказа в выдаче ГПЗУ по указанным ответчиком причинам.

Также не представлено доказательств того, что ответчик обращался в ПАО «МОЭСК» за получением техусловий на подключение к сетям электроснабжения проектируемого объекта капитального строительства, ответчик не обращался за согласованием возможного строительства в ГУП МО "МОСТРАНСАВТО".

Соответственно, суд полагает не доказанным довод ответчика о невозможности использовать участок по целевому назначению - для размещения автомойки и придорожного кафе.

Кроме того, ответчик не лишен возможности обратиться в администрацию по вопросу раздела земельного участка для образования земельного участка, свободного от каких-либо коммуникаций и обременений. Доказательств невозможности образования такого участка ответчик не представил.

Учитывая изложенное, с учетом того, что ответчик не осваивал участок в течение 9 лет, а также с учетом отсутствия в материалах дела отказов компетентных органов в согласовании строительства на данном участке, с учетом того, что ответчик хочет сохранить арендные отношения с истцом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказано, что недостатки сданного в аренду земельного участка являются существенными и на данном участке невозможно строительство автомойки и придорожного кафе.

В рамках настоящего дела ответчиком в нарушение ст.65 АПК РФ не представлено надлежащих доказательств того, что земельный участок не мог быть использован для строительства.

Если ответчик полагает? что наличие таких недостатков нарушает его права и законные интересы, он не лишен возможности обратиться в суд с защитой нарушенных прав.

В рассматриваемом же случае, поскольку доказательств невозможности использования участка по целевому назначению не представлено, на ответчика как арендатора участка возложена обязанность по внесению арендной платы по спорному договору.

В отсутствие доказательств оплаты требование о взыскании арендной платы подлежит удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку оплаты.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предусмотрено законом или иными правовыми актами.

Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно не соразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, суд может уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

При этом в соответствии с разъяснениями абзаца 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснил, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие.

Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия этих отношений, а также заключать договоры, и предусмотренные, и не предусмотренные законом.

В силу пункту 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Осуществляя предпринимательскую деятельность, лицо должно проявлять должную осторожность, осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъект такого поведения.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Следовательно, согласно нормам гражданского права стороны вправе самостоятельно определить в договоре размер неустойки, обеспечивающей исполнение обязательства. Стороны воспользовались предоставленным ГК РФ правом, самостоятельно согласовав в размер неустойки в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, ответчик, заключая указанный договор, знал или должен был знать о наступлении ответственности за нарушение сроков и порядка оплаты арендных платежей. Кроме того, ответчик в ходе рассмотрения дела не представил суду доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Применение положений статьи 333 ГК РФ является правом суда и допускается в случае явной несоразмерности подлежащих взысканию пеней последствиям нарушения обязательства.

Исходя из обстоятельств настоящего дела, учитывая период просрочки исполнения обязательств, суд приходит к выводу, что предъявленная истцом к взысканию сумма является соразмерной и адекватной последствиям нарушения обязательства, поэтому основания для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшения размера неустойки не установлено.

Поскольку размер неустойки определен соглашением сторон и соответствует нормам действующего законодательства, расчет штрафных санкций произведен в соответствии с условиями договора аренды, оснований для перерасчета штрафных санкций не имеется.

Требование в данной части также подлежит удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд 

 

РЕШИЛ:

1.     Исковые требования  удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу Администрации городского округа ФИО3 по Договору аренды земельного участка № 1717 от 27.11.2008 года задолженность по арендной плате за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года (за третий квартал 2017 года) в размере 188 983,13 руб. (сто восемьдесят восемь тысяч девятьсот восемьдесят три рубля 13 коп.) и неустойку за период с 01.07.2017 года по 30.09.2017 года в размере 130 719,63 руб. (сто тридцать тысяч семьсот девятнадцать рублей 63 коп.).

Всего взыскать 319 702,76 руб.

2. Взыскать с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 9 394 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

 

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

 

 

       Судья                                                                          Кузьмина О.А.