Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-57628/2020

08 апреля 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 марта 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  08 апреля 2021 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Лайтком" (676290, 

<

...>, ОГРН 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Басфор" (199226, 

<

...>, стр 1, помещение 14-Н, 4 этаж, офис 17, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: 1) публичное акционерное общество "Промсвязьбанк" (109052, Москва город, Смирновская улица, 10, 22, ОГРН 

<

***>)

2) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург город, улица Красного Текстильщика, 10-12)

об обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение

 

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 12.02.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 24.09.2020),

- от третьих лиц: 1, 2) не явились, извещены,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) "Лайтком" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Басфор", в котором просило обязать ответчика совершить действия, необходимые для осуществления государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу на нежилое помещение № 109, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, на 1 этаже. 

В ходе судебного разбирательства представитель истца, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил суд обязать ответчика передать истцу по акту приема-передачи нежилое помещение № 109, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, 1 этаж; признать право собственности истца на нежилое помещение № 109, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, 1 этаж, кадастровый номер 78:38:0021137:3808; осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное помещение от ответчика к истцу. 

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принял уточнение иска. 

Определением от 17.11.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, публичное акционерное общество "Промсвязьбанк" (далее – Банк). 

Определением суда от 26.01.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление).

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, а представитель ответчика иск не признал по мотивам, изложенным в отзыве.

По мнению ответчика, заключенный сторонами предварительный договор является основным договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате; ответчик в пределах срока, установленного предварительным договором, передал истцу нежилое помещение в фактическое пользование по акту приема-передачи, истец пользуется/владеет спорной недвижимостью; договором не предусмотрена обязанность ответчика по регистрации права собственности истца на помещение.

В поступившем в суд отзыве на иск Банк указал, что 14.10.2015 между ПАО «Автовазбанк» и ООО «Басфор» был заключен кредитный договор № 

<

***>, а 23.11.2015 в обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита был заключен договор ипотеки земельного участка № Н-1/

<

***>, согласно которому ООО «Басфор» предоставило в залог земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...> км Приморского шоссе, д. 1, лит. А, общей площадью 174 560 кв.м, кадастровый номер 78:38:0021137:21; 06.04.2018 между ПАО «Автовазбанк» и Банком заключен договор уступки прав (требований) № 0016-18-У6-А, по которому право требования по кредитному договору вместе с обеспечением в виде договора ипотеки земельного участка перешло к Банку; спорное помещение расположено в здании, возведенном на земельном участке, находящемся в залоге у Банка, в связи с чем ипотека на спорное помещение возникла в силу закона;  основания для прекращения указанного обременения отсутствуют.

Управление в отзыве на иск оставило разрешение вопроса об удовлетворении исковых требований на усмотрение суда; просило рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, ООО "Басфор" (продавец) и ООО "Лайтком" (покупатель) заключили предварительный договор № 02/08/2018-Д-11-3 от 02.08.2018 купли-продажи нежилого помещения (далее - Договор), по условиям которого в течение срока, определенного предварительным договором, стороны обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения (основной договор).

В соответствии с пунктом 1.1.1 Договора предмет основного договора - нежилое помещение № 109, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, на 1 этаже, площадью 106,7 кв.м, технические характеристики которого указаны в приложении № 1 к предварительному договору.

Согласно пункту 1.2 Договора продавец обязуется до 30.09.2018 включительно совершить все необходимые и зависящие от него действия в целях регистрации своего права собственности на нежилое помещение.

На основании пункта 1.3 Договора стороны обязались в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение в порядке, предусмотренном предварительным договором, заключить в простой письменной форме основной договор путем составления единого документа, подписанного обеими сторонами.

Цена нежилого помещения по основному договору составила 10 429 925 руб. (пункт 2.1 Договора); оплата производится в срок до 07.08.2018 в полном объеме (пункт 2.2.1).

Согласно указанным в пункте 1.1.3 Договора разрешениям на строительство и ввод в эксплуатацию, а также дате присвоения кадастрового номера (18.04.2018), нежилое помещение существовало в натуре на момент заключения предварительного договора.

Согласно выписке из ЕГРН от 09.11.2020 № КУВИ-002/2020-37031677 право собственности ООО «Басфор» на указанное нежилое помещение было зарегистрировано 30.10.2018. 

Одновременно осуществлена государственная регистрация ипотеки в пользу Банка. 

В соответствии с пунктами 2.2 и 3.1.1 Договора платежными поручениями № 48 от 06.08.2018 на 3 000 000 руб., № 49 от 06.08.2018 на 3 429 925 руб., № 190 от 06.08.2018 на 2 000 000 руб., № 191 от 06.08.2018 на 2 000 000 руб. покупатель произвел полную предварительную оплату нежилого помещения в сумме 10 429 925 руб.

В акте приема-передачи нежилого помещения от 07.08.2018 также зафиксировано, что на момент передачи помещения в пользование покупателя (для производства ремонтных работ до заключения основного договора) его стоимость полностью оплачена покупателем.

Согласно пункту 2.5 Договора в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем на основании пункта 2.2 Договора засчитываются в счет оплаты цены нежилого помещения по основному договору.

В соответствии с п. 4.1 Договора ООО «Басфор» передало ООО «Лайтком» нежилое помещение № (строительный) 3, № (ПИБ) 109, площадь 106,70 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, что подтверждено подписанным сторонами актом от 07.08.2018, представленным ответчиком в материалы дела.

В соответствии с пунктами 4.1.2 и 4.1.4 Договора с момента передачи ему помещения ООО "Лайтком" обязалось нести бремя содержания нежилого помещения.

Также в соответствии с пунктами 4.1.4 и 4.3.3 Договора с момента передачи ООО "Лайтком" помещения помимо бремени его содержания к ООО "Лайтком" переходят все риски случайной гибели или повреждения помещения.

ООО "Лайтком" 27.03.2020 направило в адрес ООО «Басфор» досудебную претензию с требованиями совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение № 109 к ООО "Лайтком".

Неисполнение ответчиком указанных требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются. 

Учитывая, что стороны фактически исполнили условия основного договора (ООО "Лайтком" произвело полную оплату, а ООО «Басфор» передало ему нежилое помещение), суд приходит к выводу, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения об основном договоре купли-продажи. 

Таким образом, фактически между истцом и ответчиком был заключен и исполнен основной договор купли-продажи нежилого помещения с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ и разъяснениями, данными в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в праве по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно п. 61 Постановления 10/22 иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. 

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Вопреки доводам ООО «Басфор» сам по себе факт передачи помещения истцу по акту приема-передачи не свидетельствует о надлежащем исполнении продавцом своих обязательств по договору купли-продажи недвижимости, поскольку в силу пункта 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Поскольку ООО «Басфор» не представило доказательств обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к ООО «Лайтком», изложенные в претензии требования не исполнило, исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению. 

Так как в материалы дела представлен подписанный сторонами акт приема-передачи нежилого помещения от 07.08.2018, судом установлено и сторонами не оспаривалось, что помещение истцу ответчиком было передано, требование истца об обязании ответчика передать истцу нежилое помещение по акту приема-передачи удовлетворению не подлежит.

ООО «Лайтком» также заявило требование о признании права собственности истца на спорное помещение.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В силу абзаца первого пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 551 ГК РФ также предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, переход к ООО «Лайтком» права собственности на спорное имущество на основании Договора подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, ответчиком (продацом) не были совершены действия по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

В соответствии с в частями 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, действующего на момент заключения Договора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 58 Постановления № 10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (пункт 59 Постановления № 10/22).

Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона № 122-ФЗ не обладал, в связи с чем заключение Договора, а также факт уплаты ответчику предусмотренной Договором цены не могут являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку, фактически являющуюся сделкой купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом № 218-ФЗ правилами.

Таким образом, иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Соответствующая правовая позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019.

При этом, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на спорное недвижимое имущество, ООО «Лайтком» по сути, преследовало цель, направленную на государственную регистрацию его права собственности, в связи с чем также заявило требование об осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на указанное помещение от ответчика к истцу.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь своей целью их восстановление.

В пункте 3 Постановления № 10/22 было дано разъяснение о том, что суды при подготовке дела к рассмотрению должны определять характер правоотношения, из которого возник спор, и нормы права, подлежащие применению при его разрешении. В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Установив факт заключения Договора, являющегося договором купли-продажи, передачу спорного имущества во владение истцу во исполнение сделки и его наличие у него на момент рассмотрения спора, несовершение ответчиком действий, направленных на регистрацию перехода права, явившееся поводом для обращения истца в суд с иском по настоящему делу, суд пришел к выводу, что надлежащим способом защиты нарушенного права истца является требование ООО «Лайтком» о принятии решения о государственной регистрации перехода к нему права собственности, которое в рамках настоящего дела судом удовлетворено.

Согласно пункту 63 Постановления № 10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

При таком положении иск в части требования о признании права собственности удовлетворению не подлежит.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Басфор» к обществу с ограниченной ответственностью «Лайтком» на нежилое помещение № 109, кадастровый номер 78:38:0021137:3808, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, стр. 1, на 1 этаже. 

В остальной части в иске отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Басфор» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лайтком» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.