ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А08-222/2015

г.Воронеж

28 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2019 года   

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2019 года   

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                   ФИО1,

судей

                               ФИО2, 

                      ФИО3,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО4,

при участии:                      

от общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Парнас»: директора ФИО5, выписка из ЕГРЮЛ, ФИО6, представителя по доверенности б/н от 22.11.2017;

от Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области: ФИО7, представителя по доверенности № ВБ02-000051 от 13.07.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Парнас» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.04.2019 по делу №А08-222/2015 (судья Кретова Л.А.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «Кинотеатр «Парнас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 15 195 287 руб. и встречному иску ООО «Кинотеатр «Парнас» к муниципальному образованию «Старооскольский городской округ» в лице Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа о взыскании 17 455 494 руб. 25 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Парнас» (далее - ООО «Кинотеатр «Парнас», ответчик, Общество) о взыскании 12 733 847 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого здания № 1392 от 10.01.2002 года, 2 461 439 руб. 44 коп. договорной неустойки за период с 11 июля 2010 года по 01 декабря 2014 года. Ответчик, в свою очередь, заявил встречные требования о взыскании с Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области в пользу ООО «Кинотеатр «Парнас» стоимости улучшений арендованного нежилого помещения кинотеатра «Октябрь» г. Старый Оскол в общей сумме основного долга 17 455 494 руб. 25 коп. по договору №1392 от 10 января 2002 года.  По результатам заключения эксперта № 376 от 17.07.2015 ООО «Кинотеатр «Парнас» уменьшило встречные требования с 17 455 494 руб. 25 коп. до 11 597 141 руб.  

Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа также уточнил заявленные требования, просил взыскать с Общества 13 347 287 руб. 56 коп. долга по арендной плате за период с 11 июля 2010 года по 31 января 2015 года, 2 681 207 руб. 14 коп. договорной неустойки за период с 11 июля 2010 года по 31 января 2015 года. 

По ходатайству ООО «Кинотеатр «Парнас» ответчик по встречному иску заменен на муниципальное образование «Старооскольский городской округ» в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа.  Решением суда от 23.10.2015 исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа удовлетворены частично: с ООО «Кинотеатр «Парнас» в доход бюджета муниципального образования «Старооскольский городской округ» взыскано 10 166 520 руб. арендной платы за период с января 2012 года по 30 января 2015 года, 1 463 315 руб. 42 коп. договорной неустойки за период с 11 января 2012 года по 30 января 2015 года, а всего 11 629 835 руб. 42 коп. В остальной части иска отказано.  Встречные исковые требования ООО «Кинотеатр «Парнас» удовлетворены. Взыскано из бюджета муниципального образования «Старооскольский городской округ» в пользу ООО «Кинотеатр «Парнас» 11 597 141 руб. стоимости улучшений арендованного объекта. В результате зачета удовлетворенных требований по встречному и первоначальному искам с ООО «Кинотеатр «Парнас» в доход бюджета муниципального образования «Старооскольский городской округ» взысканы денежные средства в сумме 32 694 руб. 42 коп. С ООО «Кинотеатр «Парнас» в доход федерального бюджета взыскано 74 837 руб. государственной пошлины. Впоследствии решением Арбитражного суда Белгородской области от 22.08.2016 решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.10.2015 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. В ходе рассмотрения настоящего дела Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа заявил об уточнении исковых требований, в связи с чем просил взыскать с ООО «Кинотеатр «Парнас» задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого здания № 1392 от 10.01.2002 за период с 11.07.2010 по 31.01.2015 в размере 13 347 287 руб. 56 коп., пеню за период с 11.07.2010 по 31.01.2015 в размере 2 668 606 руб. 55 коп. 

18.09.2018 от ООО «Кинотеатр «Парнас» поступило заявление об уточнении встречных исковых требований, в котором Общество просило взыскать 14 658 700 руб. стоимости неотделимых улучшений и 3 643 403 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 11.04.2019 по делу №А08-222/2015 требования истца удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по договору аренды нежилого здания №1392 от 10.01.2002 за период с 01.01.2012 по 31.01.2015 в сумме 10 166 520 руб., пени за период с 11.01.2012 по 31.01.2015 в сумме 1 463 315 руб. 42 коп., а всего 11 629 835 руб. 42 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано. В результате исполнения ООО «Кинотеатр «Парнас» решения суда от 23.10.2015 с ООО «Кинотеатр «Парнас» в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Старооскольского городского округа Белгородской области взыскана задолженность в сумме 11 597 141 руб. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ООО «Кинотеатр «Парнас» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 21.06.2019 представители ООО «Кинотеатр «Парнас» доводы апелляционной жалобы поддержали, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Департамента в отношении доводов жалобы возражал, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.  

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.       

 Как усматривается из материалов дела, постановлением главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области №3264 от 25.12.2001 утвержден проект договора аренды нежилого здания - кинотеатр «Октябрь», который решено заключить с ООО «Кинотеатр «Парнас» со всеми коммуникациями с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором как социально- культурного учреждения, современного высокотехнологичного комплекса развлечений, включающего кинозал с системой Dolby, кафе, выставочный зал для показов мод, а также различных выставок. По окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта - произвести прием в муниципальную собственность произведенные арендатором неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта в счет арендной платы по дополнительному соглашению, исходя из расчета арендной платы, утвержденной на момент подписания договора аренды. 10.01.2002 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Старый Оскол и Старооскольского района (арендодатель) и ООО «Кинотеатр «Парнас» (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания №1392, по условиям которого арендодатель передал в аренду нежилое здание – кинотеатр «Октябрь» со всеми коммуникациями, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 837,79 кв.м, с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором как социально-культурного учреждения, современного высокотехнологичного комплекса развлечений, включающего кинозал с системой Dolby, кафе, выставочный зал для показов мод, а также различных выставок (п.1.1 договора). 

Объект является муниципальной собственностью города Старый Оскол и Старооскольского района (п.1.2 договора).   В п. 2.1.9 договора установлена обязанность арендодателя по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести приемку в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению.  При этом арендатор обязан завершить исполнение реконструкции и технического перевооружения объекта в течение 12 месяцев с момента фактической передачи объекта в аренду (п. 2.3.1 договора).

Согласно п. 2.3.2 договора арендатор, в свою очередь, обязан по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести передачу в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению. 

В п. 2.3.7 договора предусмотрена обязанность арендатора в установленные сроки производить оплату арендной платы. Постановлением главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области №4099 от 25.12.2002 утвержден акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию кинотеатра «Октябрь» по окончании реконструкции (первая очередь) общей площадью 2 837, 79 кв.м, разрешена эксплуатация кинотеатра по окончании реконструкции. В дополнительном соглашении к договору аренды от 25.12.2002 стороны согласовали, что арендатор передает, а арендодатель принимает в муниципальную собственность неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией  и  техническим  перевооружением  объекта на общую сумму 9 195 167 руб.  В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения арендодатель засчитывает арендатору стоимость переданных им неотделимых улучшений в счет возмещения арендной платы на общую сумму 9 195 167 руб. В силу п. 3.2 договора общая сумма арендной платы рассчитывается в приложении №1 к договору. Расчет арендной платы (приложение №1 к договору) осуществляется на основании Методики расчета арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами недвижимого и движимого имущества, расположенного на территории города Старый Оскол и Старооскольского района, в порядке и по ставкам, устанавливаемым в централизованном порядке главой местного самоуправления г.Старый Оскол и Старооскольского района в соответствии с предоставленными ему действующим законодательством полномочиями и Уставом г.Старый Оскол и Старооскольского района.

Обязанность арендатора по уплате арендной платы, содержанию объекта и другие вытекающие из договора обязанности возникают у арендатора после фактической передачи объекта в пользование (п. 3.1 договора).  Фактически объект передан арендатору в день подписания договора, что также подтверждается актом приема-передачи от 10.01.2002.  Согласно п.3.3 договора арендатор не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы. 

При этом иной порядок расчетов между сторонами возможен только в случае, если между ними достигнуто соответствующее письменное соглашение (пункт 3.4 Договора).    

В период действия договора сторонами согласованы расчеты арендной платы  (приложения №1 к договору), согласно которым установлены следующие ежемесячные размеры арендной платы: с января 2002 - 43 918 руб. 96 коп.; с 01.01.2005 – 57 410 руб. 40 коп.; с 01.01.2008 – 238 190 руб. 40 коп., с 01.05.2008 – 173 561 руб. 90 коп.   

В дополнительном соглашении от 01.09.2011 года к договору аренды №1392 от 10.01.2002 стороны изменили редакцию пункта 1.1 договора, установив, что по настоящему договору арендодатель передает в аренду, а арендатор принимает по договору муниципальное имущество Старооскольского городского округа – нежилое здание – кинотеатр «Октябрь» - со всеми коммуникациями (далее имущество) в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на 10.06.2011 с кадастровым номером 31:06:0141002:0011:14:440:002:165005780, в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и пригодном для использования его по назначению, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования под размещение кинотеатра, ресторана, офиса, склада и производства. Общая площадь передаваемого имущества 2 955 кв.м, из них: основная – 1221,30 кв.м, вспомогательная – 1 733,70 кв.м. 

Одновременно в дополнительном соглашении от 01.09.2011 стороны согласовали размер арендной платы с 01.09.2011 в сумме 208 210 руб. 

В расчете, вступившем в действие с 01.01.2013, стороны установили арендную плату в сумме 306 720 руб. 

Ссылаясь на то обстоятельство, что в период действия договора аренды арендатор не оплачивал арендные платежи путем перечисления арендодателю денежных средств, кроме зачета в счет арендных платежей стоимости переданных им неотделимых улучшений на общую сумму 9 195 167 руб. по дополнительному соглашению к договору аренды от 25.12.2002, истец направил ответчику соответствующие претензии.

Поскольку названные претензии были оставлены ответчиком без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Возражая против заявленных требований и заявляя встречные требования, арендатор полагает, что стоимость произведенного им ремонта полностью покрывает изначально согласованный размер арендной платы в сумме 43 918 руб. 96 коп. в месяц за весь период аренды. Дальнейшее повышение арендных платежей считает незаконным.      Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, соглашается с выводом суда области о частичном удовлетворении иска и об отказе в удовлетворении встречного иска в силу следующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды недвижимого имущества, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

Таким образом, в рамках договора аренды обязанности арендодателя по предоставлению имущества корреспондирует обязанность арендатора по оплате аренды такого имущества.

Факт передачи здания кинотеатра ООО «Кинотеатр «Парнас» в аренду подтверждается материалами дела, со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнут (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соглашением от 01.04.2015 стороны расторгли договор аренды №1392 от 10.01.2002 досрочно и по акту приема - передачи ответчик возвратил истцу нежилое здание - кинотеатр.  

Доказательств надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей в материалах дела не имеется.

Расчет задолженности, представленный истцом, судом проверен, признан правомерным.

Подлежащая взысканию сумма задолженности определена судом, с учетом применения правил об истечении срока исковой давности, которое в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в иске.

При первоначальном и повторном рассмотрении дела ответчик заявил о пропуске срока исковой давности до 01 января 2012 года, в связи с чем суд области правомерно отказал в удовлетворении требования за предшествующий период. 

Таким образом, задолженность, подлежащая взысканию в пользу истца, составляет 10 166 520 руб. за период с 01.01.2012 по 31.01.2015.

С учетом заявления о пропуске срока исковой давности, суд области обоснованно взыскал и сумму неустойки, начисленной на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в размере 1 463 315 руб. 42 коп. за период с 11.01.2012 по 31.01.2015, не усмотрев оснований для ее уменьшения в порядке статьи 333  Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правильность исчисления арендодателем задолженности по арендным платежам со стороны арендатора надлежащими доказательствами не опровергнута (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); довод о необоснованном изменении размера арендной платы документально не подтвержден.   

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с судом области в том, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению в части.

Возражая против заявленных требований и заявляя требование о зачете стоимости неотделимых улучшений, арендатор полагает, что стоимость произведенного им ремонта полностью покрывает изначально согласованный размер арендной платы 43 918 руб. 96 коп. в месяц за весь период аренды.

 В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. 

 В силу п. 2.3.2 договора арендатор обязан по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести передачу в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению. 

Таким образом, право арендатора на возмещение стоимости конкретных неотделимых улучшений предоставлено ему указанным пунктом договора.   

Вместе с тем в материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды от 25.12.2002, в силу которого сторонами уже произведен зачет стоимости  неотделимых  улучшений  здания в  счет арендной платы  на сумму 9 195 167 руб.     

Иных надлежащих соглашений в пределах срока исковой давности сторонами не достигнуто; документов, свидетельствующих об иной стоимости зачтенных улучшений, не подписано. При изложенных обстоятельствах, учитывая состоявшийся между сторонами зачет в счет арендной платы произведенных улучшений, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

Апелляционная жалоба ООО «Кинотеатр «Парнас» не содержит документально подкрепленных доводов как опровергающих правильность исчисления первоначальных требований, так и подтверждающих правомерность встреченных в силу приведенных выше обстоятельств.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется. 

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.     

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.       

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой заявителю предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, государственная пошлина в сумме 3000 руб. подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Парнас» в доход федерального бюджета.       

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.04.2019 по делу №А08-222/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Парнас» – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кинотеатр «Парнас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Белгородской области от 11.04.2019 по делу №А08-222/2015.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

председательствующий судья

ФИО1 

судьи

ФИО2

ФИО3