АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-46347/2021

г. Краснодар

30 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 января 2024 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «СиНСЭвиэйшен»                (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2023; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), в отсутствие                           истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьих лиц: управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, ФИО2, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и общества с ограниченной ответственностью «СиНСЭвиэйшен» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда              от 04.10.2023 по делу № А32-46347/2021, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «СиНСЭвиэйшен» (далее – общество) о взыскании                     443 990 рублей 49 копеек долга по договору от 04.09.2017 № 0700004739 аренды земельного участка с 01.07.2020 по 30.09.2021, а также 40 443 рублей 42 копеек неустойки с 30.06.2020 по 23.09.2021.

Общество предъявило к управлению встречное исковое заявление о взыскании               1 380 000 рублей убытков, возникших в связи с невозможностью использования земельного участка, находящегося в охранной зоне объекта культурного наследия (кургана).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края                           (далее – учреждение) и  ФИО2

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.05.2023 первоначальное исковое заявление удовлетворено. С общества в пользу управления взысканы                            443 990 рублей 49 копеек долга по договору аренды, 40 443 рубля 42 копейки неустойки, а также в доход федерального бюджета 12 689 рублей государственной пошлины по первоначальному иску. В удовлетворении встречного искового заявления отказано. Обществу из федерального бюджета возвращено 600 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по встречному иску. Суд исходил из того, что в заявленный период общество не внесло арендную плату по договору аренды земельного участка. Суд указал, что согласно сведениям учреждения рассматриваемый земельный участок частично расположен в границах зоны охраны объекта культурного наследия: «Курган «Новотитаровская 2а». При этом специальные изыскания на предмет выявления объектов культурного наследия в объемах, необходимых для разработки и реализации мероприятий по их сохранению, не проводились. Для хозяйственного освоения спорного земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201024:116 необходимо получить дополнительное согласование учреждения. Кроме того, торги, по результатам которых заключен договор аренды, в установленном законом порядке не оспорены, договор аренды не признан недействительным. При этом общество не заявило об отказе от исполнения договора аренды по мотиву невозможности использования спорного земельного участка по его целевому назначению. Доказательства невозможности строительства складских и офисных помещений на спорном земельном участке в деле отсутствуют. Разрешение на строительство объектов недвижимости общество не получило, затраты на проектные работы не относятся к убыткам, а являются расходами лица, осуществляющего подготовку градостроительной документации. Они понесены им во исполнение принятых договорных обязательств и в период использования земельного участка.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 решение от 10.05.2023 изменено. Суд апелляционной инстанции указал на необходимость взыскания с общества в пользу управления неосновательного обогащения в размере                  443 990 рублей 49 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 33 136 рублей 79 копеек, а также в доход федерального бюджета 12 498 рублей государственной пошлины. Суд апелляционной инстанции исходил из недействительности (в силу ничтожности) договора от 28.03.2018 о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, как заключенного с нарушением пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации                  (далее – Гражданский кодекс). В то же время общество как фактический пользователь земельного участка не может быть поставлено в более выгодное положение по сравнению с правомерным пользователем. С общества в пользу управления подлежат взысканию неосновательное обогащение в связи с фактическим пользованием земельным участком с кадастровым номером 23:07:0201024:116 в размере 443 990 рублей 49 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении встречного иска суд первой инстанции отказал правильно. Земельный участок предоставлен под строительство складских и офисных помещений. Доказательства, свидетельствующие о том, что на момент заключения договора аренды земельный участок был не пригоден для его освоения, не представлены. С заявлением о выдаче разрешения на строительство общество не обращалось, согласно информационному письму управления архитектуры и градостроительства от 15.03.2022 № 14-02/857 разрешение на строительство на указанном земельном участке в архиве ГИСОГД отсутствует. Затраты на проектные работы не относятся к убыткам, а являются расходами общества, осуществляющего подготовку градостроительной документации. Они понесены им во исполнение принятых договорных обязательств и в период использования земельного участка. Апелляционный суд указал, что с учетом приведенного правового регулирования общество не могло не знать о ничтожности соглашения о перенайме от 28.03.2018 и не могло не понимать, что у него отсутствуют основания для освоения земельного участка, в том числе посредством проведения проектных работ, однако такие работы проводились по воле самого общества.

В кассационной жалобе управление просит отменить апелляционное постановление, а решение суда первой инстанции оставить в силе. Податель жалобы указывает, что договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды не оспаривался. Общество является арендатором земельного участка, поэтому управление правомерно требовало взыскания арендной платы и неустойки. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2022 по делу № А32-58241/2021 договор аренды расторгнут, в том числе с учетом обстоятельств, установленных в рамках дел № А32-26732/2020, А32-46347/2021, а также в связи с нарушением обществом (как арендатором) условий договора о внесении арендной платы.     

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления. Податель жалобы указывает, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по ранее рассмотренным делам, в которых общество выступало в качестве арендатора земельного участка. При этом управление, являясь профессиональным участником рынка недвижимости, не могло не знать о ничтожности договора от 28.03.2018. Изложенное свидетельствует о том, что управление действовало недобросовестно. У апелляционного суда отсутствовали основания для самостоятельного изменения правовой квалификации отношений сторон. Кроме того, с учетом квалификации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора в качестве недействительной (ничтожной) сделки у апелляционного суда отсутствовали основания для взыскания платы за использование земельного участка. При этом общество доказало наличие оснований для взыскания с управления заявленных убытков. 

Учреждение представило в суд округа заявление о возможности рассмотрения жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил отменить судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного искового заявления.  

Изучив материалы дела и доводы жалоб, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, в соответствии с протоколом от 22.08.2017 № 13 о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка управление (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 04.09.2017 № 0700004739 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201024:116 площадью 9861 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, ст. Новотитаровская,               ул. Луначарского, 401а, предназначенного для строительства складских и офисных помещений (т. 1, л. д. 20 – 27).

В пункте 2.1 договора  указано, что размер годовой арендной платы составил                   355 тыс. рублей. По условиям договора (пункт 2.3) арендная плата вносится арендатором ежемесячно в виде авансового платежа не позднее 10 числа каждого месяца в размере                1/4 части ежегодной арендной платы.

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной в срок суммы.  

Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 5 лет и 5 месяцев, с 04.09.2017 по 03.02.2023. 

На основании договора от 28.03.2018 ФИО2 передал обществу права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды от 04.09.2017 № 0700004739 (т. 1, л. д. 32 – 39). Соответствующие сведения внесены в ЕГРН (т. 1, л. д. 45 – 48).

Управление направило в адрес общества претензию о необходимости погашения долга по арендной плате и оплаты неустойки (т. 1, л. 

<

...>).

Поскольку общество требования претензии не выполнило, управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании долга по договору аренды и неустойки.

Встречные исковые требования общества мотивированы тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201024:116 полностью находится в охранной зоне объекта культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации – кургана «Новотитаровская 2а», поэтому не мог быть использован в целях строительства объекта недвижимости. Общество узнало о наличии препятствий в использовании объекта аренды после утверждения градостроительного плана земельного участка. К этому моменту проведены работы по подготовке проектной документации по застройке земельного участка, затраты составили 1 380 000 рублей. 

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329, пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1                    статьи 65 Земельного кодекса).

Пунктами 1 и 2 статьи 612 Гражданского кодекса определено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса. Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Договор аренды носит взаимный характер, поэтому риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций к аренде публичных земель. Оно направлено на исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота. При этом между предписаниями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса отсутствует коллизия общей и специальной норм. Первая из названных норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, в том числе связанный с развитием конкуренции (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357).

Исходя из данного правового регулирования, суд апелляционной инстанции указал на недействительность (в силу ничтожности) договора об уступке прав от 28.03.2018, заключенного обществом и ФИО2

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции указал, что данное обстоятельство не препятствует управлению в судебном порядке требовать именно от общества как лица, фактически принявшего в пользование публичный земельный участок, платы за пользование в спорный период. Данное право органа местного самоуправления следует из положений статей 1, 65 Земельного кодекса, предусматривающих принцип платности землепользования, и норм главы 60 Гражданского кодекса о возмещении потерпевшему стоимости неосновательного обогащения лицом, пользовавшимся имуществом в отсутствие законных оснований. Принцип платности использования земли призван обеспечить эффективное использование земли, в том числе земли, находящейся в публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.06.2019 № 1629-О и от 30.09.2019 № 2436-О). Нормы Гражданского кодекса, обязывающие лицо возвратить неосновательно полученное имущество (возместить его стоимость) потерпевшему, призваны обеспечить защиту имущественных прав участников гражданского оборота (Определения Конституционного Суда Российской Федерации               от 20.12.2016 № 2627-О и от 25.11.2020 № 2805-О).

Доводы общества об отсутствии оснований для взыскания платы за использование участка суд округа отклоняет. Из материалов дела, в том числе переписки сторон (т. 1,               л. д. 96 – 101, 106 – 119), следует, что участок находился во владении общества. При этом решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.09.2020 по делу                                 № А32-26732/2020 с общества взыскан долг за использование этого участка с 01.07.2019 по 30.06.2020. Доказательства принятия последующих мер, направленных на возврат участка управлению, а также уклонения управления от принятия возвращаемого участка, ответчик не представил (статьи 9 и 65 Кодекса). При этом,  исходя из информации, предоставленной учреждением (т. 1, л. 

<

...>; т. 2, л. д. 4 – 7, 26 – 29), возможность использования участка в соответствии с видом его разрешенного использования сохраняется при условии осуществления комплекса мер, направленных на обеспечение сохранности объекта культурного наследия.   

С учетом изложенного отсутствуют и основания для удовлетворения встречного иска за счет управления. 

Следовательно, отказ в удовлетворении встречных требований о взыскании с арендодателя понесенных обществом затрат является правомерным. 

Доводы кассационных жалоб управления и общества об отсутствии у апелляционного суда оснований для иной квалификации спорных отношений суд округа отклоняет. Правовая квалификация спорных правоотношений относится к компетенции суда, который не связан указанием стороны на нормы материального права и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений, определив при этом, круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, какие законы и иные нормативные правовые акты подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Согласно требованиям части 2 статьи 65, части 1 статьи 168, пункта 12 части 2 статьи 271 Кодекса арбитражный суд самостоятельно определяет предмет и распределяет бремя доказывания на основании норм, регулирующих соответствующие правоотношения, исходя из требований и возражений участвующих в деле лиц, представленных ими доказательств.

Таким образом, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В данном случае, исходя из обстоятельств предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, а также содержания встречных требований общества, суд апелляционной инстанции правомерно вынес на обсуждение сторон вопрос о правовой квалификации возникших между сторонами отношений (т. 3,                л. д. 40 – 42).

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы апелляционного суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Нормы материального права применены судом апелляционной инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), суд кассационной инстанции не установил.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины при подаче кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации. Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2023 по делу                                        № А32-46347/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов