ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А33-422/2025

г. Красноярск

25 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена «13» августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен «25» августа 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Хабибулиной Ю.В.,

судей: Радзиховской В.В., Чубаровой Е.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таракановой О.М.,

при участии:

от ответчика (акционерного общества «Управляющая компания «Красноярская»): ФИО1, представителя по доверенности, паспорт, диплом;

от истца (индивидуального предпринимателя ФИО2) (посредством онлайн-заседания): ФИО3, представителя по доверенности, паспорт, удостоверение адвоката,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «21» мая 2025 года по делу № А33-422/2025,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному предприятию города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик) о взыскании убытков в размере 897 006,41 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, исходя из суммы долга 897 006,41 руб., начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения обязательств по оплате.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.05.2025 по делу                            № А33-422/2025 в иске было отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ФИО2 обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что в период с даты, когда ответчик был обязан заключить с истцом договор купли-продажи арендуемого последним здания до даты фактического заключения договора по решению суда (16.11.2022 – 15.08.2024) истец вносил арендную плату, размер которой составил            897 006,41 руб. При этом оспаривание истцом выкупной стоимости и незаконных условий выкупа увеличило срок вынужденной аренды нежилого здания и возложило на истца дополнительные расходы за пользование имуществом на период урегулирования спора (убытки, причиненные неправомерными действиями ответчика при определении выкупной стоимости и заключении договора). Апеллянт полагает, что указанная сумма является убытками истца, подлежащими взысканию с ответчика. По мнению заявителя апелляционной жалобы, в рассматриваемом случае истцом была доказана, в том числе, противоправность поведения ответчика и наличие причинной связи между действиями ответчика и наступившим вредом.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2025 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 13.08.2025.

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившиеся в судебное заседание, извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ответчика в судебном заседании изложил возражения на апелляционную жалобу, просил суд оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

25.10.2019 между муниципальным предприятием города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) на основании протокола проведения аукциона от 16.10.2019 № 2 был подписан договор аренды недвижимого имущества от 25.10.2019 № 01-25/10/19 (далее – договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался передать по акту приема-передачи, а арендатор обязался принять за плату во временное владение и пользование объект: нежилое здание, общей площадью 282,4 кв.м, назначение: нежилое,                   2 этажный, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 24:50:0100173:5890, для использования под офисные, административные, производственно-складские помещения, не противоречащие законодательству РФ.

Согласно пункту 2.1 договора, указанный договор заключен сторонами сроком на 5 лет и действует с 29.10.2019 по 24.10.2024.

Нежилое здание было передано арендатору по акту приема-передачи от 25.10.2019.

06.06.2022 ООО Оценочное Бюро «Эксперт» по заказу ответчика подготовило отчет №08/06-22 об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта, согласно которому по состоянию на 06.06.2022 рыночная стоимость нежилого здания, общей площадью 282,4 кв.м., кадастровый номер 24:50:0100173:5890, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 10 567 000 руб.

Истец обратился в МП «МУК Красноярская» (письмо от 26.07.2022 исх.№ 10, вх. от 27.07.2022 № Д-1076) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого здания с кадастровым номером 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,4 кв.м,, расположенного по адресу: 

<

...>.

Письмом от 10.08.2022 № 04/3599-гх департаментом городского хозяйства администрации города Красноярска согласовано совершение сделки.

Распоряжением администрации города Красноярска от 06.10.2022 № 6767-недв на основании обращения муниципального предприятия города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» от 12.08.2022 № 18909-ги, отчета № 08/06-22 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 06.06.2022, согласовано муниципальному предприятию города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» возмездное отчуждение нежилого здания общей площадью 282,4 кв. м с кадастровым номером 24:50:0100173:5890, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого индивидуальным предпринимателем ФИО2, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества но цене, равной его рыночной стоимости, - 10 567 000 рублей, с предоставлением рассрочки оплаты нежилого здания сроком на пять лет.

Впоследствии истцу направлен проект договора от 13.10.2022 № 01/22 купли-продажи имущества с правом выкупа.

В соответствии с пунктом 2.1 договора цена имущества составляет 10 567 000 руб., в том числе НДС 20% - 1 761 166,67 руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Пункт 2.2 договора предусматривает обязанность перечислить аванс в размере 50% от суммы договора до подписания договора. Пункт 2.3 договора содержит условия об окончательном расчете.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена передача имущества после оплаты аванса, предусмотренного пунктом 2.2 договора. Пункт 3 приложения № 1 к договору содержит положения об авансе, корреспондирующем пункту 2.2 договора. Пункт 4 приложения № 1 к договору содержит положения об окончательном расчете, корреспондирующем пункту 2.3 договора. Приложение № 2 предусматривает график выкупных платежей.

22.10.2022 ООО «Бессон» по заказу истца подготовило отчет №2370 об оценке рыночной стоимости нежилого здания, кадастровый номер 24:50:0100173:5890, адрес объекта: 

<

...>, согласно которому по состоянию на 07.10.2022 рыночная стоимость нежилого здания оставляет 3 998 947 руб.

Письмом от 26.10.2022 вх. № 5016 истец направил ответчику для рассмотрения и подписания протокол разногласий от 24.10.2022 № 1 к договору купли продажи имущества с правом выкупа № 01/22 от 13.10.2022, указав на оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу указанных обстоятельств с целью урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному предприятию города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская»

Решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-30098/2022 от 23.04.2024, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.08.2024, урегулированы разногласия между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и муниципальным предприятием города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская», возникшие при заключении договора купли-продажи имущества с правом выкупа от 13.10.2022 № 01/22 в отношении нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,4 кв.м. В частности, величина рыночной стоимости выкупного имущества признана недостоверной, определена стоимость в размере 6 093 000 руб.

10.10.2024 была осуществлена государственная регистрация права собственности истца на помещение.

При этом в период с 16.11.2022 по 15.08.2024 истец внёс плату за аренду спорного недвижимого имущества в размере 897 006,41 руб.

Претензией от 15.11.2024 истец просил ответчика возместить убытки в размере                     897 006,41 руб.

Впоследствии, ввиду того, что изложенные в претензии от 15.11.2024 требования не были удовлетворены, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному предприятию города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» о взыскании убытков в размере 897 006,41 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России, действующей в соответствующие периоды, исходя из суммы долга 897 006,41 руб., начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения обязательств по оплате.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, пришёл к выводу о том, что истцом не была доказана обоснованность исковых требований, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства наличия прямой причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникновением у истца, являющегося покупателем по договору купли-продажи нежилого помещения, убытков. При этом судом первой инстанции было отмечено, что оплата истцом арендных платежей за период рассмотрения судом разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, не может свидетельствовать о причинении ему ущерба действиями ответчика.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены данного судебного акта, исходя из следующего.

По смыслу положений статей 8, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами, в том числе путем возмещения убытков.

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из содержания главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что общим условием деликтной ответственности является наличие состава правонарушения, включающего в себя: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между двумя первыми элементами, вину причинителя вреда, размер причиненного вреда.

Удовлетворение исковых требований возможно при доказанности всей совокупности вышеуказанных условий деликтной ответственности.

Как указано в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. При этом каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обращаясь в суд первой инстанции с исковым заявлением о взыскании с муниципального предприятия города Красноярска «Муниципальная управляющая компания Красноярская» убытков в размере 897 006,41 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами, истец исходил из того, что действия ответчика по утверждению отчета ООО «Эксперт» № 08/06-22 от 06.06.2022, отказу в принятии предложенной истцом цены спорного нежилого здания являлись неправомерными и привели к несвоевременному оформлению договора купли-продажи данного здания, ввиду чего сумма уплаченных истцом арендных платежей за период с 16.11.2022 по 15.08.2024 является убытками, подлежащими взысканию с ответчика.

Между тем, как верно установлено судом первой инстанции, предметом рассмотрения дела № А33-30098/2022 являлись разногласия не только относительно цены продажи спорного здания, но и касательно ряда иных положений договора. Так, в рамках вышеуказанного дела суд пришел к выводу о необоснованном включении в условия договора положений об авансе, а также с учетом отсутствия законодательного запрета оплаты имущества досрочно, пункты 2.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.3, 3.1, 8.2., пункты 3, 4 Приложения № 1, Приложения № 2 договора купли-продажи принимаются судом в редакции истца, а в части пункта 4.1.1 договора суд принял редакцию ответчика ввиду отсутствия нормативно-правового обоснования требований об обязанности продавца предоставить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю заявления и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю при наличии предусмотренной договором обязанности продавца предоставить покупателю все документы, необходимые для государственной регистрации договора.

Судом установлено, что в рамках дела № А33-30098/2022 истец, обращаясь с заявлением об урегулировании разногласий, указывал, что цена спорного недвижимого имущества составляет 3 998 947,00 руб., тогда как согласно заключению эксперта от 08.11.2023 № 32/2023 рыночная стоимость объекта оценки: нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый                      № 24:50:0100173:5890, общей площадью 282,40 кв.м., по состоянию на 27.07.2022 года, полученная методом сравнения продаж, составляет 6 093 000 руб.

Таким образом, установленная судом по результатам проведения дополнительной судебной оценочной экспертизы по делу № А33-30098/2022 рыночная стоимость нежилого здания значительно превышает стоимость, изначально обозначенную истцом при обращении с заявлением о разрешении разногласий.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно части 3 статьи 9 указанного закона при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда

Как было указано ранее, решением Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-30098/2022 от 23.04.2024 иск был удовлетворён, сформулированы пункты 2.1, 2.2, 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3, 2.2.4, 2.2.5, 2.3, 3.1, 8.2, 4.1.1, исключены пункт 3 и пункт 4 приложения № 1 к договору «Акт приема-передачи имущества», приложение № 2 к договору «График выкупных платежей».

Установив факт исполнения ответчиком указанного решения, принимая во внимание, что в период до даты регистрации права собственности истца на спорное помещение между сторонами сохранялись арендные отношения по договору аренды и, учитывая, что несвоевременное заключение договора купли-продажи обусловлено наличием разногласий не только по цене объекта продажи, но и по иным условиям данного договора, с которыми не согласился истец, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что урегулирование разногласий в судебном порядке не свидетельствует об уклонении ответчика от заключения договора, а уплата истцом арендных платежей за период рассмотрения судом разногласий, возникших при заключении договора, не может свидетельствовать о причинении истцу ущерба действиями ответчика.

В этой связи коллегия судей соглашается с выводом об отсутствии вины ответчика в ситуации, повлекшей необходимость рассмотрения спора о разрешении разногласий в арбитражном суде, а также об отсутствии причинно-следственной связи между оплатой истцом аренды здания за спорный период и действиями ответчика.

В апелляционной жалобе заявителем не приведено доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и выводы суда первой инстанции.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «21» мая 2025 года по делу № А33-422/2025 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ФИО2 из федерального бюджета 20 000 рублей государственной пошлины, излишне оплаченной согласно чеку-ордеру от 19.06.2025.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Ю.В. Хабибулина

Судьи:

В.В. Радзиховская

Е.Д. Чубарова