АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: http://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-2131/2019

г. Биробиджан

10 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2020 года. Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (п. Смидович Смидовичского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит» (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании заключить договор аренды земельного запаса, находящегося в муниципальной собственности,

при участии: 

от  ответчика – представителя ФИО3 по доверенности от 23.09.2019,

в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области (далее – КУМИ администрации, комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гранит» (далее – ООО «Гранит», общество) об обязании заключить договор аренды земельного запаса, находящегося в муниципальной собственности.

В судебном заседании 09.10.2019 представители истца представили уточнение исковых требований, в котором просили обязать ответчика заключить (подписать) договор аренды № 19008 от 14.03.2019.

В судебном заседании 13.11.2019 ООО «Гранит» указал на необоснованность представленного в материалы дела КУМИ администрации отчета № 070/2019 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1 (далее – отчет № 070/2019), поскольку в нем неверно определен коэффициент рентабельности, неверно определена стоимость оборудования, а также не включен фонд оплаты труда (техника не может работать без людей), неверно определена степень износа техники и занижена ее стоимость, в связи с чем стоимость аренды завышена более чем в два раза. Заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы по вопросам:

1) допущено ли оценщиком, выполнившим отчет от 25.02.2019 № 070/19 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1, нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой;

2) какова рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1.

Определением от 09.12.2019 по ходатайству ООО «Гранит» назначена судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес аудит оценка» (далее – ООО «Бизнес аудит оценка»).  Производство по делу № А16-2131/2019  приостановлено. 

Определением от 26.02.2020 производство по делу возобновлено.

16 апреля 2020 года Комитет представил ходатайство о рассмотрении спора с учетом установленной заключением эксперта стоимости годовой арендной платы. Исковые требования поддержал, не возражал против рассмотрения дела без своего участия.

В судебном заседании представитель ООО «Гранит» пояснил, что  действие лицензии на пользование недрами не приостановлено и не прекращено. Не оспаривал определенную экспертом стоимость арендной платы за земельный участок, считает, что договор аренды должен действовать с момента вступления решения суда в законную силу. Иных возражений, кроме срока действия договора и размера арендной платы, по проекту договора аренды нет. 

Суд, с учетом мнения представителя ответчика, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассматривает дело в отсутствие истца. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее. 

 «Гранит» является владельцем лицензии МД 00237 ПИ на пользование недрами, с целью разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых (кремнистых сланцев), в границах месторождения «Карьер сланцев № 61, ст. Лумку-Корань» муниципального образования «Смидовичский муниципальный район», участок имеет статус горного отвода, площадь лицензионного участка составляет 17,5 га. Лицензия зарегистрирована в управлении природных ресурсов правительства Еврейской автономной области 07.11.2016 № 35/16. Срок действия лицензии до 31.12.2032. 

Горноотводный акт к лицензии на пользование недрами СМД 00237 ПИ от 07.11.2016 выдан 24.04.2018, внесен в реестр управления природных ресурсов правительства Еврейской автономной области за № 79-0079-00030.

Согласно пункту 4.1.3 лицензионного соглашения об условиях пользования участком недр местного значения с целью разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых (кремнистых сланцев) (приложение № 1 лицензии СМД 00237 ПИ), до начала производства работ необходимо оформление правоустанавливающих документов на пользование земельным (лесным) участком в соответствии с земельным законодательством.

ООО «Гранит» обратилось в КУМИ администрации с заявлением от 23.01.2019 о предоставлении в аренду сроком на три месяца земельного участка с кадастровым номером 79:06.1300001:1324, вид использования – разведка и добыча общераспространённых полезных ископаемых (кремнистых сланцев), расположенного по адресу: ориентир 15 600 м, участок находится примерно в село от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира – Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1. Предполагаемый размер земельного участка 175572+/-7332.73 кв.м.

Администрацией муниципального района муниципального образования «Смидовичский муниципальный район» Еврейской автономной области принято постановление № 126 от 13.03.2019 о предоставлении ООО «Гранит» в аренду сроком на 13 (тринадцать) лет испрашиваемого земельного участка для разведки и добычи общераспространённых полезных ископаемых (кремнистых сланцев).

Письмом от 14.03.2019 в адрес общества направлено постановление администрации № 126 от 13.03.2019 и проект договора аренды. В письме № 163 от 26.03.2019 КУМИ администрации повторно предложил ООО «Гранит» заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 79:06:1300001:1324.

В письме № 231 от 03.04.2019 комитет указал ООО «Гранит» о необходимости подписания договора аренды земельного участка, проект которого направлен в адрес общества 16.03.2019. Указал на возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о заключении договора аренды, в случае, если данный договор не будет подписан в добровольном порядке.

Указывая на уклонение ООО «Гранит» от заключения договора аренды земельного участка № 19008 от 14.03.2019, Комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении общества заключить договор аренды.

Согласно положениям пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

Согласно статье 11 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 "О недрах" (далее - Закон о недрах) лицензия на пользование недрами является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении владельцем заранее оговоренных условий.

Статьей 7 Закона о недрах предусмотрено, что пользователь недр, получивший участок недр для геологического изучения (геологический отвод), имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией.

Земельный участок, необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется пользователю недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, а также после утверждения проекта проведения указанных работ (статья 25.1 Закона о недрах).

Таким образом, пользователь недр вместе с получением соответствующей лицензии приобретает с соблюдением установленных законодательством процедур право пользования земельным участком в границах геологического отвода и (или) горного отвода.

Согласно пункту 4.1.3 лицензионного соглашения об условиях пользования участком недр местного значения с целью разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых (кремнистых сланцев) (приложение № 1 лицензии СМД 00237 ПИ), до начала производства работ необходимо оформление правоустанавливающих документов на пользование земельным (лесным) участком в соответствии с земельным законодательством.

В силу пункта 10 части 2 статьи 22 Закона о недрах пользователь недр обязан обеспечить выполнение условий, установленных в лицензии.

Спорный земельный участок необходим для ведения работ, связанных с пользованием недрами, что в свою очередь предусматривает оформление права аренды. 

В соответствии с подпунктом 20 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю.

Следовательно, в данном случае ООО "Гранит" является обязанной стороной по требованию о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю, а орган местного самоуправления вправе требовать заключения договора аренды земельного участка.   

Как установлено в ходе рассмотрения настоящего спора, сторонами не достигнуто соглашения по сроку действия договора аренды и по размеру арендной платы. 

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. 

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (пункты 1, 2 статьи 425 ГК РФ). 

Распространение отношений сторон на период, предшествующий дате заключения договора, является их правом, а не обязанностью. Соглашение о начале действия договора с 14.03.2019 сторонами ни к досудебном порядке, ни в ходе рассмотрения дела не достигнуто. 

В пункте 4 статьи 445 ГК РФ закреплено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Соответствующие разъяснения по определению момента заключения договора в случае заключения договора либо урегулирования разногласий в судебном порядке также даны в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Учитывая изложенное, датой подписания (заключения) договора аренды является дата вступления в законную силу решения суда, при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа) не требуется.

Датой окончания действия договора аренды будет являться 31.12.2032 (окончание срок действия лицензии МД 00237 ПИ), поскольку в соответствии с требованиями подпункта 10 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ срок договора аренды земельного участка  должен составлять не менее срока действия соответствующей лицензии на недропользование.

Таким образом, пункты 2.1 и 4.2 договора аренды должны быть изложены в следующей редакции: 

2.1        Арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование с даты подписания договора на условиях аренды сроком до 31 декабря 2032 года земельный участок. Площадью 175572 кв.м, из категории земель «земли запаса», имеющий адресный ориентир: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 15600 м. Участок находится примерно в село от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1.

4.2         Арендная плата исчисляется с момента подписания настоящего договора, вносится Арендатором согласно Приложению № 1 к настоящему договору ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала и до 01 декабря за четвертый квартал текущего года».

Вместе с тем, при наличии достаточных оснований, право Комитета на получение платы за фактическое использование  земельного участка до заключения договора аренды может быть защищено с избранием способов, предусмотренных статьей 12 ГК РФ.    

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользованием имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 4 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила). Согласно подпункту "д" пункта 3 данных Правил, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для проведения работ, связанных с пользованием недр, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 2% от кадастровой стоимости соответствующего участка. 

В материалы дела представлен проект договора аренды земель запаса, находящихся в муниципальной собственности № 19008 от 14.03.2019, в расчете арендной платы (приложение № 1 к договору) указана рыночная стоимость годовой арендной платы в сумме 162 616 рублей, которая определена на основании отчета оценщика № 070/19, произведенного по состоянию на 25.02.2019. 

Как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1).

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить арендную плату в судебном порядке, представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявлять в порядке статьи 82 АПК ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка.

В рамках настоящего дела судом назначена экспертиза, производство которой поручено ООО «Бизнес аудит оценка» с вопросом о рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1.

В заключении № 29/2020 от 14.02.2020, составленном с соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, экспертом сделан вывод  о том, что  рыночная стоимость годовой арендной платы данного земельного участка составляет 99 316 рублей.

Размер арендной платы за право пользования участком, Комитетом и ООО «Гранит» не оспаривается. Доказательств превышения (либо недостижения) указанного размера арендной платы двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка не представлено. 

В связи с изложенным, размер годовой арендной платы земельного участка, расположенного по адресу: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1, составляет  99 316 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-170, 173 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

реШил:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области  удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гранит» заключить  с комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области  договор аренды земель запаса, находящихся в муниципальной собственности, на следующих условиях:

«Арендодатель: Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района в лице заместителя главы администрации муниципального района – председателя комитета по управлению муниципальным имуществом ФИО4, действующей на основании Положения «О комитете  по управлению муниципальным имуществом администрации Смидовичского муниципального района Еврейской автономной области», утвержденного решением Собрания депутатов от 07.02.2019 № 08, с одной стороны и Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Гранит», в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава. Утвержденного протоколом общего собрания учредителей № 1 от 22.12.2014, именуемый в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, на основании Постановления администрации Смидовичского  муниципального района от 13.03.2019 № 126 и решения Арбитражного суда Еврейской автономной области по делу № А16-2131/2019, заключили настоящий договор (далее – договор) о нижеследующем:

1.        Предмет договора

1.1. Арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование с даты подписания договора на условиях аренды сроком до 31 декабря 2032 года земельный участок. Площадью 175572 кв.м, из категории земель «земли запаса», имеющий адресный ориентир: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир 15600 м. Участок находится примерно в село от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира: Еврейская автономная область, Смидовичский район, с. Волочаевка-1.

Категория земель: «Земли запаса», разрешенное использование: для разведки и добычи общераспространенных полезных ископаемых (кремнистых сланцев) (в дальнейшем именуемый «Участок»).

1.2. На земельном участке строений, сооружений не имеется.

2.        Градостроительные ограничения по использованию земельного участка

На данном земельном участке запрещается возведение и реконструкция объектов недвижимости без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального района, пожарными, санитарными и природоохранными организациями. 

3.        Арендная плата

3.1. Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере 99 316 рублей в год.

Арендная плата за земельный участок устанавливается в виде определенного в твердой сумме платежа.

3.2. Арендная плата исчисляется с момента подписания настоящего договора, вносится Арендатором согласно Приложению № 1 к настоящему договору ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала и до 01 декабря за четвертый квартал текущего года».

Условия договора аренды земель запаса, находящихся в муниципальной собственности, содержащиеся:

в  пунктах с 3.3, 3.4, 3.5, 3.6 раздела 3 проекта договора аренды;

в пункте 4.1 раздела 4 проекта договора аренды;

в пунктах 5.1, 5.1.1, 5.1.2,  5.1.3, 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6, 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4  раздела проекта договора аренды;

в пунктах 6.1, 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3, 6.1.4, 6.2, 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.5, 6.2.6, 6.2.7, 6.2.8, 6.2.9, 6.2.3, 6.2.10, 6.2.11, 6.2.12, 6.2.13, 6.2.14, 6.2.15, 6.2.16, 6.2.17 разделах с 6 по 10 проекта договора аренды;

в пунктах 11.1, 11.2, 11.3 раздела 11 проекта договора аренды;

в пунктах 12.1, 12.2, 12.3, 12.4, 12.5  раздел 12 проекта договора аренды;

в разделах 13 и 14 проекта договора аренды, «подписи сторон» принять в редакции, представленной истцом к исковому заявлению.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья 

ФИО1